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放寬申領地契下厭惡性行業許可證的安排
物業小知識
|15/11/2024
放寬申領地契下厭惡性行業許可證的安排 從振興香港經濟角度出發，香港政府不斷檢討現時各方面的相關政策，以推動經濟回到疫情前的水平。有見及此，政府嘗試調整對飲食業務監管的政策，令可出租作餐廳的商舖數目增加。 地政總署在二○二三年三月三十一日公布，將申領政府地契下厭惡性行業條款許可證（許可證）的放寬安排，由原先三類擴展至十一類持牌飲食業務。 政府地契如載有厭惡性行業條款，禁止於地段及其處所內經營製糖、油料、售肉、食物供應及旅館的業務，而相關處所的業主欲經營飲食業務，必須先取得地政總署發出的許可證。 地政總署於二○二一年十一月放寬三類持牌飲食業務申領許可證的安排。相關處所的政府地契即使載有厭惡性行業條款，如已獲得以下一類或多於一類由食物環境衞生署（食環署）署長或酒牌局發出的牌照： （i）普通食肆牌照； （ii）小食食肆牌照；及 （iii）酒牌； 便會被視為已獲得地政總署發出的許可證，相關處所的業主無須另行申請及繳交有關費用。 為營造更便利的飲食業經營環境，地政總署擴展放寬申領許可證的安排至另外八類持牌飲食業務。如相關處所已獲得以下一類或多於一類由食環署署長或酒牌局發出的牌照： （i）烘製麵包餅食店牌照； （ii）食物製造廠牌照； （iii）新鮮糧食店牌照； （iv）冰凍甜點製造廠牌照； （v）奶品廠牌照； （vi）燒味及鹵味店牌照； （vii）綜合食物店牌照；及 （viii）會社酒牌； 同樣會被視為已獲地政總署發出許可證。 根據新安排在授予任何法定許可證前，需要滿足以下三個條件： (1) 相關地段或場所未有取得厭惡性行業條款許可證； (2) 有關地段或場所的擬定用途在五種厭惡性行業中屬於一項或多項；和 (3) 有關地段或場所不構成酒店發展的一部分，且在相關法定許可證有效期內應保持不變。 此外，任何許可證不得影響政府租契中的任何條款、《建築物條例》、《城市規劃條例》及其他法例或其他規定，且根據相關的建築物大廈公契，不得損害其他方的任何權利。 新安排為飲食業營運者無需因為對地契條款了解不足而被迫暫停業務，只要取得相關飲食業務法定牌照，就可減省業界開業所需的時間和成本，尤其省卻申請厭惡性行業許可證的行政費及申請時間，從而促進營商環境。只要相關的飲食業務法定牌照維持有效，在新安排下會被視為已獲地政總署發出有效的厭惡性行業許可證。然而，如該法定牌照過期或遭吊銷，許可證亦會自動失效，而原有政府地契的厭惡性行業條款將恢復適用於相關處所。 新安排對不少持有舊契商舖物業的業主和中小型餐飲業營運者有幫助，過往業主因有憂慮申請許可證需時及繁複而不把物業租予作餐廳用途，相信有關新安排可免除業主的疑慮，使可出租作餐廳的商舖數目增加，以達到刺激香港經濟作用。 如有任何疑問和對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
政府刊憲降低舊樓強拍門檻條例及啓動強拍條例小業主支援中心
物業小知識
|18/10/2024
政府于10月10日在憲報刊登《〈2024年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例〉（生效日期）公告》（《生效日期公告》），指定《2024年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》（《修訂條例》）將於2024年12月6日起開始實施。《生效日期公告》將於2024年10月16日提交立法會，進行先訂立後審議的程序。 早前，立法會已在7月18日三讀通過降低土地強制拍賣申請門檻的條例草案，樓齡達50年或以上私人樓宇，門檻由現時的80%業權降低至70%或65%。另外，立法會於今年7月通過的條例亦會容許小業主在強拍後可繼續佔用物業不多於6個月。發展局曾於2023年12月公布《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》），目的為加快私人業權統一作為促進老舊樓宇重建，亦加強支援和保障小業主利益。 新條例按私人樓宇的樓齡，以及所在地區有不同門檻。若樓齡介乎50至59年，並位處長沙灣（覆蓋深水埗）、馬頭角（覆蓋九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環、荃灣 、灣仔、油麻地等七個指定地區，條例允許在指定地區內樓齡為50至59年，持有70%業權便可申請強拍；60年或以上，一律降低至65%。在其他非指定地區，介乎60及70年以上舊樓，門檻分別降至70%及65%。若屬同一地段舊樓，樓齡達50年或以上，並達到最低強拍門檻，容許合併計算。 市區重建局的附屬公司強拍條例小業主支援中心亦在本年8月27日開始為受《強拍條例》影響的舊樓小業主提供全面和到位的支援服務，只向發展局的專責辦事處負責，幫助業主明白其法定權利及得到充分保障。 資料來源： １. 《2024 年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》 發展局https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/doss/index.html 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電 (852) 3514 9357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
農業土地如何經城規會申請轉做倉庫儲存用途
物業小知識
|20/09/2024
農業土地如何經城規會申請轉做倉庫儲存用途 當土地改變用途時，除須向地政總署補地價外，同時有機會要向屋宇署申請加建及改建工程，及根據城市規劃條例第16條作城規申請。 但我們向城市規劃委員會申請時，可能在有附帶條件下才獲批准。哪牽涉什麼附帶條件呢？ 由規劃署統籌處理城規申請，他們會將申請分派給各政府部門審視，這些附帶條件都是由各政府部門提出，我們團隊曾經處理過不少個案由農業土地轉做倉庫儲存用途，當中牽涉到附加條件包括： 1. 遵守 地契條款 (Comply with Lease Conditions) : 以一般農業土地改作倉庫儲存用途為例，農業土地地契條款通常不允許任何其他用途。透過城規申請時，附加條件通常建議申請者須 申請地契條款修訂 (Lease Modification) 或 申請短期豁免書 (Temporary Waiver)。 2. 遵守 建築物條例 (Comply with Buildings Ordinance) : 有機會需要聘請認可人士(Authorized Person, AP)入則予屋宇署，圖則包括 消防設施裝置 (Fire Service Installations, FSIs)，走火通道 (Means of Escape, MOE)，防火建築物 (Fire Resistance Construction) 及 無障礙設施(Barrier Free Access)。若發生火災，出入口應足以供消防車進入。 若該申請處所同時牽涉 僭建物(Unauthorized Building Works, UBWs)，認可人士須在圖則上表明該僭建物將會拆除，或要求申請相關小型工程(Minor Works)拆除僭建物，令城規申請獲批的可能性提高。 3. 呈交 消防設施裝置建議書 (FSIs Proposal) 予規劃署轉交消防處審批，申請人需要聘請註冊消防承辦商(Registered FSI Contractor)安裝新加消防設施或維修現有消防設施，有關消防設施完工時，註冊消防承辦商會轉交相關消防證書予規劃署處理，如牽涉安裝新加消防設施及改動消防圖則，須遞交消防裝置圖則表格FSI/314A；如牽涉維修現有消防設施，須遞交消防裝置及設備證書表格FS251。 除了要履行以上提到的條件，因個別個案有額外的附加條件要履行。如果過了申請期限還未辦妥，將會有什麼後果？ 後果是城市規劃委員會會取消相關城規申請，城市規劃委員會亦不會主動作另行通知。如果申請者有意辦妥城規申請，建議盡早聘請相關專業團隊，包括認可人士(Authorized Person, AP)，註冊消防承辦商(Registered FSI Contractor)及產業測量師(General Practice Surveyor)處理及履行各樣附加條件。 如果最終都不能如期履行附加條件，申請者至少要早於限期前六個星期，提出延期申請，城市規劃委員會會根據申請者提供的相關文件作出延期處理。 以上資料只作簡單介紹，當中申請程序較為複雜，不可以一概而論。 如有任何疑問和對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
淺談土地契約續期
物業小知識
|23/08/2024
《政府租契續期條例》《條例》自 2024 年 7 月 5 日起實施，《條例》設立了租契續期的新法定機制，由地政總署定期在租契到期前，於政府憲報刊登公告，公布租契是否獲續期。 當中，地政總署署長會繼續行使政府完全酌情決定權，在每批適用地契到期前六年，於政府憲報刊登「續期公告」為有關地契續期。 l 公告會表明在指明時間範圍內到期的適用地契，除非被列於同日刊登的「不予續期列表」，否則均獲續期50年而無須補地價，但須每年繳納相當於有關土地每年評估的應課差餉租值百分之三的地租。 l 通過上述「續期公告」，地契原有的產權負擔、權益及權利（例如按揭）將自動過渡至續期的年期而不受影響。業權人無須辦理任何手續及簽立續期文件。 條例適用於在2024年7月5日或之後到期而沒有續期權利的一般用途租契(「適用租契」)，即一般商業、住宅、工業用途租契，不包括短期租約及特殊用途租契。 地政總署亦刊登首份「續期公告」，涵蓋於今年7月5日至2030年12月31日到期的地契，有關地契全部獲得續期，涉及376個地段，包括309個位於九龍、以油尖旺區為主，及67個位於香港島的地段。地政總署亦會於今年底刊登下一份「續期公告」，涵蓋2031年到期的地契。 資料來源： １. 政府新聞公告 https://www.info.gov.hk/gia/general/202407/04/P2024070400669.htm 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢。
延長放寬工業大廈地契豁免書申請的期限修訂
物業小知識
|19/07/2024
延長放寬工業大廈地契豁免書申請的期限修訂 發展局在今年一月二十六日宣布延長放寬現有工業大廈地契豁免書申請的安排，期限至二零二五年一月三十一日。 該安排能夠繼續推動市場善用珍貴的土地資源，在現有工業大廈內提供各相關行業所持續需要的樓面面積，以配合香港現時的社會和經濟需要，及更有效地解決舊時代留下的消防安全和違規使用的問題，而對有關安排，市場的反應亦普遍正面。 活化工業大廈計劃 在《2018年政府施政報告》公布重啓活化工業大廈計劃，發展局於二零一九年二月一日落實放寬地契豁免書申請的安排以活化及善用現有工業大廈，在五年期限內，准許將現有工業大廈用作某些非工業用途，而無須另行向地政總署申請地契豁免書及繳付豁免書費用，但這些用途必須屬規劃制度下的經常准許用途，並無須作出規劃申請。 為了善用沒有進行整幢改裝或重建的現有工業大廈(大部分現有工業大廈按已訂立的地契限於用作工業用途)，城市規劃委員會多年來數次放寬它們的經常准許用途，以涵蓋一些非工業用途。 在沒有放寬工業大廈地契豁免書申請前，如工業大廈業主欲將有關單位作經常准許的非工業用途，該業主(或獲授權人士)須先向地政總署申請短期豁免書，以豁免該單位的地契限制。除非根據任何現行政策獲得豁免，否則申請人須繳付豁免書費用(如申請獲批)和行政費。 豁免用途種類 單位可用作以下五項特定的非工業用途，前提是有關用途必須已經在適用於該用地的分區計劃大綱圖上屬於「第一欄」的經常准許用途： - 藝術工作室； 指純粹用作繪畫、雕塑、陶藝及其他藝術畫和藝術品等創作的工作場地，以及藝術表演的排練場地。不包括任何用於教授藝術或其他科目(該類用途視作「學校」用途)；住宅用途的處所；或向處所經營者、擁有人及租戶以外的人士提供排練場地。 - 辦公室（影音錄製室）； 指任何只用於影音錄製和小規模電影製作的處所。 - 辦公室（設計及媒體製作）； 指任何用於媒體的設計和製作工作的處所，但不包括獨立式的播音室、電視製作室及／或電影製作室。 - 辦公室（設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織）； 指任何用作商業事務，以及進行文書、行政、文件和其他與商務或工業有關工作的處所。就本許可而言，只有「特定創意產業」(即設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織 )使用的辦公室才納入本許可的涵蓋範圍。為免生疑問，本許可不包括任何播音室、電視和／或電影製作室、電影院、戲院或博物館。 - 研究所、設計及發展中心； 指任何用於研究和設計新產品和經大幅修改的產品或工業程序，以及研究和發展資訊科技及電訊技術的處所。就本許可而言，准許用途亦包括從事創新科技研究和設計的公司使用的處所。 考慮到公共安全，上述許可涵蓋的用途不包括直接提供服務或貨品以吸引公眾到訪的用途或活動，例如營運興趣班、展覽會及銷售活動，或向處所經營者、擁有人及租戶以外的人士提供排練場地，而且放寬現有工業大廈地契豁免書申請的條款及條件節維持不變。 延長放寬工業大廈地契豁免書申請的期限修訂有以下好處︰ 1. 此措施令工業大廈的業主有更充足的時間，處理因為業權分散而難以在短期內重建或整幢改裝的工業大廈的問題，在合理及安全的情況下同時用作工業及非工業用途。降低買家買入工業大廈後的風險，増加工業大廈的成交。 2. 以往香港一直有投資藝術和科研的需要，在有效延長放寬使用工業大廈的情況後，投資門檻有助降低，間接輕微解決投資藝術和科研的成本問題。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
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簡述新田科技城分區計劃大綱草圖
物業小知識
|21/06/2024
城市規劃委員會于三月公布更新版的新田科技城分區計劃大綱草圖，展示發展新田科技城中新田／落馬洲地區的藍圖。城規會亦修訂了牛潭尾分區計劃大綱核准圖和米埔及錦繡花園分區計劃大綱核准圖。 新田科技城規劃區佔地約1,004公頃，包括牛潭尾大綱核准圖北面主要是棕地的土地，以及其他未有法定圖則涵蓋的土地。規劃區北面以深圳河及三寶樹濕地保育公園為界，東北至河套區的港深創新及科技園，東接古洞北新發展區及麒麟山，南達牛潭尾地區、新田軍營和潭尾軍營，西至米埔地區。 土地用途預算如下： - 定用途的用地，面積共約313.24公頃，劃為「其他指定用途」地帶，分別用作「創新及科技」、「混合用途」、「文化和社區用途及配套用途和設施」及「物流、貯物和工場」等，而當中「創新及科技」用途地帶的面積佔約210公頃。 - 約4.78公頃的土地劃為「住宅（甲類）」地帶 - 約78.48公頃的土地劃為「鄉村式發展」地帶 - 約56.52公頃的土地劃為「政府、機構或社區」地帶 - 約55.88公頃的土地劃為「休憩用地」 - 約207.29公頃的土地劃為「綠化地帶」 - 約139.36公頃的土地劃為「自然保育區」地帶 關於新田科技城的發展參數，當中公營房屋用地的最高住用地積比率為6.5，私營則為6.0；科創用地的最高地積比率達6.0。新田科技城估計提約50,000個房屋單位和6,400人才公寓單位。此外，新田科技城將合共創造165,000個或以上職位，再加上港深創科園提供約50,000職位。 環境保護署于近日宣布有條件批准新田／落馬洲發展樞紐的環境影響評估報告，條件包括提交各項詳細設計和實施計劃、在三寶樹濕地保育公園及生態友善魚塘開始建造前，不可進行填塘工程，以及盡快成立環境監測小組等。發展局則表示目標在今年底展開工程。 資料來源 １. 城市規劃委員會https://www.tpb.gov.hk/tc/index.html 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
印花稅知多D
物業小知識
|17/05/2024
印花稅修訂知多D 香港地少人多，不少人一生都夢想購買住宅物業，所以印花稅（住宅物業）是一個常見的稅項。 政府在今年二月二十八日宣布新一份《財政預算案》，即日起全面撤辣，所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。 政府去年十月二十五日宣布，有關額外印花稅的適用年期由三年減至兩年；買家印花稅和新住宅印花稅的稅率由15%減至7.5%；暫免外來人才在香港購置住宅物業時需繳付買家印花稅及新住宅印花稅（先免後繳）。當中「先免後徵」深受歡迎，已有超過500宗申請獲批，證明香港對外來人才的吸引力。 什麼是印花稅？ 根據稅務局的定義，印花稅是任何參與房地產交易的相關人士向政府繳納的銷售稅款。修訂稅項前的稅項分為以下三種︰ A. 從價印花税是由買家支付跟從價值而徵收的印花稅 「首置印花稅」僅限香港永久居民買家，在交易時如未曾持有或只持有一項物業並打算樓換樓，按規定$300萬或以下物業只需付$100印花稅，$300萬以上物業付1.5%至4.25%；「非首置印花稅」僅限非香港永久居民、香港永久居民但持有其他物業、用公司名義買樓。 B. 買家印花稅是在從價印花稅上額外再加的第二重印花稅 徵收沒有香港永久居民身份的買家7.5%的稅項。 C. 額外印花稅是為遏止買家在短期內再次轉售炒賣的後續追加稅款 如買家放售物業時持有不足3年，便需繳付10%至20%的額外稅款。 住宅買入後6個月內轉售徵稅：20%；住宅買入後6-12個月內轉售徵稅：15%；住宅買入後12-36個月內轉售徵稅：10% D. 新住宅從價印花稅(雙倍印花稅) 由於當年未能抑揭炒賣，政府將稅加至劃一徵7.5%，便是新住宅印花稅。 「減辣」措施慳稅幾多? 以下是修訂稅項後的好處︰ 1. 在不用繳付樓價10 - 20%的「額外印花稅」情況下買賣單位，此措施令陷入財困的業主即時鬆綁，加快買家和賣家的決定和降低買家入巿風險。 2. 在不用繳付樓價各7.5%的「買家印花稅」及「新住宅印花稅」情況下買賣單位，幫助本地投資客及外來人士置業。以非專才外地人購買樓價$700萬物業為例，減辣前需繳付「買家印花稅」及「新住宅印花稅」各7.5%，稅款達$105萬。措施放寬後，不用繳付$105萬稅款，有助重新啟動市場買賣。 3. 以往香港市民和外地專才普遍租住單位解決住屋需要，在不用再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅後，置業門檻大幅降低，料「轉租為買」帶動住宅物業交投，間接解決房屋問題。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
優化強制驗樓計劃及修訂《建築物條例》
物業小知識
|18/04/2024
近日發生三級火的佐敦華豐大廈，樓齡60年，當中劏房及賓館林立，亦有僭建物問題。屋宇署證實該廈早於6年前已收到強制驗樓令，16年前已收到消防安全指示，但涉及驗樓令與消防安全改善工程至今仍未進行。截至去年底，屋宇署表示全港未遵從消防安全指示的樓宇數目多達9,578 幢，以油尖旺區最多，有 1,843 幢，佔總體數字近二成。發展局表示現仍有約2,700幢尚未遵辦強制驗樓通知的樓宇。 發展局預計將在本年第二季推出優化強制驗樓計劃的新評分標準，更着重樓宇外部構件，「三無大廈」會獲分配更高分數，而總分較高的樓宇會獲發驗樓通知。修訂評分將更着重樓宇外部構件，因其構成更大公眾安全風險，若涉及輕微樓宇破損或失修樓宇的舉報或緊急舉報，如外部構件，將獲分配更多分數。評分愈高，其構成的風險愈高。本港現有約1.2萬棟樓宇，符合強制驗樓計劃的條件，但未被選為目標樓宇。其中近三成樓齡達50年或以上。 局方表示可以更精準識別每年600幢須發出驗樓通知的目標樓宇。 發展局亦建議推行特別無人機勘察行動恆常化，將針對潛在風險較高樓宇，每年巡查360幢樓宇，並由政府承建商進行緊急修葺工程。 市區重建局於本月正式推出全新「預防性維修資助計劃」，目的推動業主為大廈制定周期性的保養計劃並為樓宇進行周期性維修保養同時，更引入預防性措施以減慢樓宇老化速度。計劃分兩個階段為業主提供兩項資助，第一階段就業主製作「樓宇保養手冊」提供支援，而第二階段則鼓勵業主設立特別基金（基金）。 屋宇署現在正檢討《建築物條例》下違反驗樓通知的罰則，本年度將會向立法會提交提高罰則及簡化檢控程序的《建築物條例》修訂法例建議。根據現在《消防安全（建築物）條例》（下稱條例）的規定，任何人無合理辯解而沒有遵從法定指示，即屬犯法，可處第四級罰款即 25,000 元，並可就該指示持續未獲遵從的每日另處罰款 2,500 元。 資料來源 １. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html ２. 香港法例第123章 - 建築物條例 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢。
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迷你倉定義及監管知多D
物業小知識
|23/02/2024
香港寸金尺土，不少人都會租用迷你倉去擺放私人物品或者雜物。這是一個常見解決家居不夠地方用的處理方法。 根據屋宇署的定義，迷你倉是指提供獨立自存倉的處所，供個人貯存家居物品，或供小商戶貯存存貨或檔案記錄。 以下是屋宇署對營運迷你倉最新的規管準則: 迷你倉的最長行走距離為何？ 適用於迷你倉的一般規定為： a. 由處所最盡頭處至一點（從該點可選擇其他出口）的盡頭路行走距離最長為18米。 b. 由任何一點至最近的防護出口的最長行走距離（包括盡頭路行走距離）為36米。 c. 由任何一道逃生樓梯通往另外任何一道逃生樓梯的出口路線最長為48米。 貯存倉之間通道的最小淨闊度為何？ 貯存倉之間的通道是出口路線的一部分，其淨闊度不應少於《消防安全守則》表B2的規定，即最小達1 050毫米（不包括任何門的擺幅）。因應迷你倉的運作模式和火警風險，以下安排可獲接受： a. 就實用樓面面積不大於5平方米及裝上自動關閉倉門的貯存倉，其倉門擺幅與牆壁或通道另一邊的門的擺幅之間的最小淨闊度為750毫米。 b. 就實用樓面面積不大於1.5平方米及裝上自動關閉倉門的貯存倉，而其倉門可開啟至緊貼毗鄰牆壁／貯存倉及不會阻礙通道另一邊的門的擺幅，則量度通道的淨闊度時無須考慮該門的擺幅。 屋宇署會對迷你倉內的違規情況採取什麼執法行動？ a. 如發現目標迷你倉內的消防安全建造（例如逃生途徑、耐火結構及消防和救援進出途徑方面）違規，屋宇署會根據《建築物條例》（第123章）向目標迷你倉單位業主發出法定命令，要求進行糾正工程，並將命令於土地註冊處註冊，即俗稱「釘契」，以讓公眾透過查冊知悉有關違規事項。 b. 屋宇署亦制備了「沒有明顯違規的目標迷你倉名單」，有關名單會在每個月的第一個星期三更新，以增加執法行動的透明度。 城市規劃委員會和地政總署亦對迷你倉有進一步的演繹。 據城市規劃委員會的《詞彙釋義》，迷你倉屬於「非污染工業用途」，在「工業」地帶或「其他指定用途」註明「商貿」（「商貿」）地帶內，規劃上均屬經常准許的用途。換言之，位於「工業」或「商貿」地帶內的工廈，只要符合地契條款或已取得豁免書（包括整幢改裝工廈的特別豁免書），均可用作「迷你倉」。然而，個別工廈業主是否將工廈用作經營「迷你倉」屬市場主導的商業決定。 因地契有很多種，在判斷工業大廈經營迷你倉是否違反地契，地政總署會作實地視察，因應迷你倉的實際運作情況及所涉地段地契的條款才能作判斷，不能一概而論。舉個例子，以位處工業大廈的「迷你倉」，若有關地契訂明該地段只可作「工業」用途，經營貨倉（包括「迷你倉」）一般是違反地契。如果地契列明可作「工業及/或倉庫」用途，經營迷你倉則不違反地契。 倘若出現違反地契的情況，地政總署會以地主身分，採取行動，執行契約條款，當中不涉及檢控。署方會向業權人發出警告信，要求糾正違契事項。如業權人於限期內未有作出糾正，署方會將警告信於土地註冊處註冊，即俗稱「釘契」。在這情況下，公眾可以透過查閱土地註冊處的資料，知悉有關物業的違契事項。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
簡述政府修訂強拍門檻的條例草案
物業小知識
|26/01/2024
發展局於2023年12月公布《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》），以更新及精簡《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）下的強制售賣（強拍）制度，目的為加快私人業權統一作為促進老舊樓宇重建，亦加強支援和保障小業主利益。相關的條例草案已於1月10日提交立法會進行首讀和二讀。 政府建議－法例修訂 １. 降低強拍申請門檻（針對有較迫切重建需要的舊區） 把樓齡達50年或以上私人樓宇的門檻，由現時的80%降低至70%或65%，根據樓齡組別 (即50至59年；60至69年; 以及70年或以上，而樓齡越高，門檻就會越低) 以及樓宇地點 (就同一樓齡組別的樓宇而言，位於指定地區的樓宇的門檻會較低)而定。 而選定指定地區時，亦將考慮： (i) 有關地區內樓齡達50年或以上的樓宇數目；及 (ii) 有關地區內接獲強制驗樓通知的樓宇數目。 政府建議在《條例草案》中設定首批「指定地區」*，包括有： (1) 長沙灣 (所屬大綱圖亦覆蓋深水埗)； (2) 馬頭角 (包括九龍城和土瓜灣）； (3) 旺角； (4) 西營盤及上環； (5) 荃灣； (6) 灣仔；及 (7) 油麻地 *按分區計劃大綱圖覆蓋的地區較多符合上述(i)及(ii)，並定期檢討指定地區，及後由發展局局長訂立附屬法例，訂明指定地區的修訂。 另外，為加快非工業地帶轉型，《條例草案》亦建議位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈，其強拍申請門檻由現時80%降至70%。 政府建議的強拍申請門檻表： 私人樓宇的樓(年) 現行的門檻 二零二二年十一月原建議的門檻 《條例草案》建議的門檻 「指定地區」 「非指定地區」 90% (不論地點) 90% (不論地點) 90%(不論地點，與現行安排相同) 50至59 80％(不論地點) 70%(不論地點 ) 70% 80% (與現行安排相同) 60至69 65% 70% 70 60%(不論地點 ) 65% (不論地點) ２. 提供更多彈性給予涉及多個毗鄰地段的申請，以促進較大規模的重建 i． 容許兩個或以上鄰接的地段，即使沒有共用樓梯亦可應用平均份數安排*； ii． 容許把其已擁有全部業權的地段納入涉及多個毗鄰地段的申請；及 iii． 規定同一申請中的多個毗鄰地段須一併重新發展。 *在應用「平均份數安排」及計算適用的申請門檻時，政府建議採用計算地段面積在內的加權平均法。 ３. 精簡強拍制度的法律程序 i. 對於樓齡50年或以上的樓宇，在所有相關少數份數擁有人不反對的情況下，免除證明根據法例所載理由； ii. 審裁處在考慮是否作出售賣令時仍會沿用一貫的辦法，參考過去的案例，來決定建築物的「齡期」及或「維修狀況」；及 iii. 審裁處增撥司法人手資源，包括開設兩個常額司法職位。發展局專責辦事處亦會協助申請人與少數份數擁有人進行調解。 ４. 加強對受影響少數份數擁有人的支援 i. 容許作為自住業主的少數份數擁有人在強拍後，可繼續居於其物業內不多於六個月，與租客在地段售出後可居住的時間一樣； ii. 發展局準備於2024年内設立專責辦事處，為受影響的少數份數擁有人提供一站式的加強支援服務，包括法律權益及一般查詢，獨立估值服務以及法律和其他專業服務轉介，目的是爲促成更多成功的調解個案以減少訴訟；及 iii. 推出政府作擔保的貸款專項計劃，為合資格的少數份數擁有人提供過渡貸款，針對在處理強拍訴訟時所產生的合理專業費用。 《條例草案》能有效地提高本港土地資源運用，以促進老舊失修樓宇的重建，特別是更多大型的相連接地段重建項目，而一些少數份數業主亦能因而受惠。未來在放寬強拍門檻後，申請數量將會有所增加，政府應持續增撥預算及司法人手資源以應付及加快申請程序。政府亦應對一些受影響少數份數擁有人提供合適的保障及支援。期望未來條例能加快推行及進一步延伸到其他區域。 資料來源： １.《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》 ２. 發展局https://www.devb.gov.hk/tc/home/index.html 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電 (852) 3514 9357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/
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