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工商舖FAQ【香港工商舖物業】最詳細按揭與投資指南
工商舖FAQ
|17/10/2025
工商舖FAQ【香港工商舖物業】最詳細按揭與投資指南 一文看清香港非住宅物業（如工廈、寫字樓、舖位及車位）的按揭政策、買賣流程、印花稅、按揭利率及還款期等，同時探討影響物業估價、按揭年期和銀行審批的關鍵因素，並詳細講解查冊、僭建檢查和業權狀況的重要性，以幫助投資者避免誤墮陷阱，並作出明智的決策。 內容目錄 Q1. 2024年《施政報告》對香港非住宅物業按揭政策有何主要調整？ Q2. 非住宅物業的按揭年期通常是多久？與住宅物業有何不同？ Q3. 如何計算非住宅物業的租金回報率？在投資決策中為何如此重要？ Q4. 銀行在審批工商舖按揭時，除了申請人的收入外，還會考慮哪些因素？ Q5. 在購買非住宅物業時，投資者應注意哪些常見的買賣陷阱和風險？ Q6. 工商舖按揭中，「擬租金收入」是什麼？它如何影響按揭申請？ Q7. 香港非住宅物業的印花稅如何計算？ Q8. 目前香港工商舖市場的整體狀況如何？對投資者而言存在哪些機遇和挑戰？ Q1. 2024年《施政報告》對香港非住宅物業按揭政策有何主要調整？ 根據2024年《施政報告》，自2024年10月16日起，香港非住宅物業（包括工廈、寫字樓、舖位、車位等）的按揭政策有顯著放寬。主要調整包括： 按揭成數上限提高至7成：不論物業價值、用途（自用或投資收租）或是否以公司名義購入，最高可申請7成按揭。這相較於過去收租物業最高6成，已有按揭則為5成的政策，大幅提升了貸款額度。暫停按揭壓力測試：銀行在審批非住宅物業按揭時，不再要求進行壓力測試。 供款佔入息比率上限調整：所有非住宅物業的供款佔入息比率上限一律調整為50%。 租金收入計算更靈活：對於連租約物業，銀行允許將租金收入以最高8折計算入息（需為釐印租約）。對於尚未出租的物業，部分銀行甚至接受以「擬租金收入」計算，預估未來租金收入的60%作為入息依據，大大降低了申請門檻。 這些政策旨在鼓勵投資者在現時工商舖價格大幅回落下，趁低入市吸納。 Q2. 非住宅物業的按揭年期通常是多久？與住宅物業有何不同？ 非住宅物業（工商舖）的按揭還款期通常最長為20年。銀行會根據物業的樓齡和申請人的年齡來調整實際的還款期。如果物業樓齡過高，即使地段優越，也可能無法獲得較長的還款期。 這與住宅物業按揭存在明顯差異： 住宅物業按揭 非住宅物業按揭 按揭成數 成數最高9成 最高7成 按揭年期 最長30年 最長20年 驗樓要求 未必需要 必須 需注意的是，雖然一般情況下，非住宅物業按揭年期為20年，但個別銀行或在特殊情況下，如某些個案中曾出現最長25年的還款期，但這並非普遍情況。 Q3. 如何計算非住宅物業的租金回報率？在投資決策中為何如此重要？ 租金回報率是評估非住宅物業投資價值的重要指標，它反映物業租金收入與物業價值的比率。 簡單計算公式： 租金回報率 = (年租金收入 物業買入價) x 100% 進階計算方式： 專業投資者會將其他開支和收入納入考量，以獲得更精確的回報率。 包括： 開支：印花稅、裝修費（連租約盤可省略）、經紀佣金、律師費等。收入扣減：租金收入需扣除差餉、管理費等。若租約列明業主需支付水電費，相關開支也需計入。 重要性： 評估收益潛力：回報率越高，通常意味著潛在的投資收益越高。比較不同物業：有助於投資者比較工廈、寫字樓或舖位等不同物業的投資吸引力。 決策依據：在工商舖市場價格處於低位時，高回報率的物業能吸引用家和投資者。 根據2025年1月的數據，全港私人非住宅物業租金回報率中，分層工廠大廈以平均3.9%領先，其次是乙級寫字樓3.7%，甲級寫字樓和零售業樓宇均為3.4%。 Q4. 銀行在審批工商舖按揭時，除了申請人的收入外，還會考慮哪些因素？ 銀行在審批工商舖按揭時，會採取比住宅物業更為嚴謹的態度，除了申請人的收入（包括租金收入及擬租金收入計算）外，還會重點考慮以下因素： 物業質素和用途： 地契證明： 地舖需有地契證明其商舖用途。 業權狀況： 商場舖位可能因業權分散而難以承按；「劏盤」（未經屋宇署批准分拆的單位）無獨立業權，銀行多會拒絕受理其按揭申請，而獨立契的單位則手續較簡單，獲批機會較高。 大廈公契限制： 部分物業公契可能限制行業用途（如禁止開設食肆、教育中心），影響選擇租客或業主的經營計劃。 地契用途限制： 工廈地契若只限「工業用途」，改裝為工作室或零售或需補地價。 驗樓要求： 銀行通常會要求進行實地驗樓。若物業內有分租、劏房或存在僭建（如閣樓、天井改建、非法排水系統），按揭申請可能會受阻。 估價： 工商舖估價較為複雜，銀行會要求提供圖則、相片，甚至實地視察。估價會綜合考慮租金回報率、地段價值、人流及承租能力等因素。如果物業長期空置或放盤價過高，銀行可能估價不足。 租金回報率： 高租金回報率的物業更容易獲得銀行批核，反映其投資價值和穩定的現金流。 中小企營運能力： 如果申請人是公司老闆並透過中小企貸款結合樓按，銀行會檢視公司的穩定營運及盈利狀況，並要求每年提交財務報表，以評估其還款能力，避免中小企未來因經營不善而被「Call loan」。 Q5. 在購買非住宅物業時，投資者應注意哪些常見的買賣陷阱和風險？ 投資非住宅物業潛藏多種陷阱，投資者應審慎提防： 「分拆契」或「劏盤」風險： 部分工廈單位被分拆出售成「劏盤」，這些單位通常未經屋宇署批准，沒有獨立業權，這會影響按揭審批和轉售價值。買家應查閱公契和查冊，確認土地用途和業權狀況，並確保單位符合《建築物條例》。 「假長約」及「假高回報」陷阱： 虛假租約期限：業主可能聲稱租客簽署了「長期租約」，但實際是即將到期的短期租約，誤導買家高估租金穩定性。 虛高租金標示：租約上標示的月租高於實際收取的租金（例如標示8萬元但只收5萬元），以虛增物業價值和租金回報率。 買家應要求查閱正式租約，核實租客身份、背景及租約期限，並查閱交租紀錄（如銀行資料），留意是否存在過長的免租期。 管理費爭議： 部分商廈管理費高昂，可能侵蝕投資回報。買家應預先了解管理費的金額，並查閱大廈財務報告，預防突然加費。 物業用途限制： 地契或大廈公契可能對物業用途有嚴格限制（如禁止開設食肆、教育中心、共享辦公室等），若違反規定可能導致「釘契」或物業被收回。買家應在購買前仔細評估用途限制是否符合自身需求。 僭建與違規建築： 檢查物業是否有未經批准的僭建（如簷篷、招牌、閣樓、天井改建、非法排水系統），這些都可能帶來大廈結構及消防安全隱患，並影響出牌和按揭申請。 為避免這些陷阱，建議買家尋求專業地產代理和法律意見，並在簽約前進行詳盡的查冊和實地考察。 延伸閱讀 工商舖FAQ【香港租寫字樓全攻略】商廈 vs 工廈點揀？比較預算、地契、隱藏條款分別大拆解！ Q6. 工商舖按揭中，「擬租金收入」是什麼？它如何影響按揭申請？ 「擬租金收入」是指尚未正式出租的物業，或者已經出租但租約沒有打釐印（未經正式註冊）的單位，銀行會根據市場情況預估該物業未來的租金收入。 如何計算： 根據2024年金管局放寬的政策，對於尚未出租的物業，部分銀行會接受以預估未來租金收入的**60%**作為申請人的入息計算。 舉例： 若預估租金為每月$25,000，銀行計算方式為：$25,000 x 60% = $15,000。這$15,000會計入申請人的每月入息，用於評估其供款能力。 利好投資者： 「擬租金收入」的政策對於計劃購入物業後再出租，或者物業已出租但沒有正式租約的投資者非常有利，它能夠幫助這些投資者提高按揭申請時的入息證明，從而更容易達到銀行的要求，降低申請門檻。 Q7. 香港非住宅物業的印花稅如何計算？ 香港非住宅物業的印花稅目前沿用「從價印花稅」的第二標準稅率。不論是個人還是公司購買非住宅物業，都按物業價值徵收遞進式稅率，稅階共分11層。 以下是2025年2月26日起生效的第二標準稅率表（部分節錄）： 物業售價或價值〔以較高者為準〕 第2標準稅率 4,000,000元或以內 100元 4,000,001元至4,323,780元 100元+超出4,000,000元的款額的20% 4,323,781元至4,500,000 1.5% 4,500,001元至4,935,480元 67,500元+超出4,500,000元的款額的10% 4,935,481元至6,000,000元 2.25% 6,000,001元至6,642,860元 135,000元+超出6,000,000元的款額的10% 6,642,861元至9,000,000元 3.00% 9,000,001元至10,080,000元 270,000元+超出9,000,000元的款額的10% 10,080,001元至20,000,000元 3.75% 20,000,001元至21,739,120元 750,000元+超出20,000,000元的款額的10% 21,739,121元或以上 4.25% 值得注意的是，印花稅是購買非住宅物業時需要考慮的重要隱藏成本之一。 Q8. 目前香港工商舖市場的整體狀況如何？對投資者而言存在哪些機遇和挑戰？ 目前香港工商舖市場呈現「量升額跌」的格局，即交易宗數增加，但成交金額卻有所下降，反映價格已回落至逾十年前的水平。 市場現況與挑戰： 價格低位：工廈、商廈及舖位價格較高峰期顯著下跌，為投資者提供了趁低吸納的機會。 需求不足與惡性循環：經濟轉型、網購盛行及市民北上消費，導致核心商業區商舖空置率高企，工商舖租金和價值受壓。銀行對工商舖按揭取態審慎，實際息口通常較住宅按揭高，形成惡性循環。 銀行審批嚴謹：銀行收緊非住宅物業的按揭批核，使買家難以申請按揭，業主為求放貨需進一步減價。 投資機遇： 回報率攀升：價格下跌帶動租金回報率上升，目前各類型非住宅物業回報率均為2023年7月以來最高，其中工廈單位回報率領先。 利率下行與流動性充裕：預期利率下行和市場流動性充裕有望吸引用家及投資者入市。 政策支持：按揭政策放寬：2024年《施政報告》放寬按揭成數至7成並暫停壓力測試，降低了投資門檻。 商業用地停售：2025年財政預算案停售商業用地，有助於改善寫字樓空置率。 吸引企業和留學政策：政府簡化流程吸引海內外企業來港設立總部，以及推動「留學香港」品牌，有望增加商廈的需求（如改裝學生宿舍、教育機構吸納物業）。 優化「新資本投資者入境計劃」︰若購買非住宅物業，可算入投資額由1000萬元，上調至1500萬元。 儘管仍存著挑戰，但市場在經歷調整後，已出現「撈底」訊號，特別是具有長期升值潛力和穩定租客質素的優質物業，將吸引「聰明錢」入市。投資者應多加比較，尋找最優惠的按揭方案，並仔細評估物業的長遠投資價值。 想查詢香港工商舖物業按揭與投資？歡迎聯繫中原工商舖專業團隊。
工商舖FAQ【香港租寫字樓全攻略】商廈 vs 工廈點揀？比較預算、地契、隱藏條款分別大拆解！
工商舖FAQ
|13/10/2025
工商舖FAQ【香港租寫字樓全攻略】商廈 vs 工廈點揀？比較預算、地契、隱藏條款分別大拆解！ 尋找合適的寫字樓，是許多企業、特別是初創企業和中小企極重要的一環。香港的寫字樓選擇多樣，從傳統的商業大廈（商廈）到工業大廈（工廈），甚至新興的共享工作空間和商務中心，各有優劣。本指南將為您深入剖析租賃寫字樓需要考慮的事情，助您找到最理想的辦公地點。 內容目錄 Q1：香港寫字樓有哪幾種類型？ Q2：商廈和工廈，該如何選擇？ Q3：商廈的業權結構會影響租賃嗎？ Q4：租賃寫字樓時，面積是如何計算？ Q5：寫字樓有甚麼交樓標準？會影響裝修成本嗎？ Q6：寫字樓租期通常多長？「死約」和「生約」有何不同？ Q7：什麼是「免租期」？一般有多長？ Q8：除了租金，租寫字樓還有哪些費用？由誰支付？ Q9：租賃寫字樓需要律師介入嗎？ Q10：寫字樓租約中有哪些隱藏條款需要特別留意？ Q11：租賃寫字樓是否需要購買保險？ Q1：香港寫字樓有哪幾種類型？ 香港的寫字樓主要分為三種類型，由差餉物業估價署根據物業建築質素、設施、管理水平及位置等因素，劃分為甲級、乙級和丙級。 甲級寫字樓： 特點：外型新穎，建築用料上乘，間隔具彈性，樓層面積極大，大堂華麗時尚，走廊通道寬敞，設有完善的中央空氣調節系統，載客及載貨升降機設施充足，大廈管理專業，並附有停車場設施。 優勢：設施完善，管理專業，適合大型企業及金融機構，提供更高質素的工作環境和形象，物業升值潛力及抗跌力皆較強。 租金：設備和服務完善，租金自然較高，估算每平方呎/月約80-100港元（中環）。 地點：多集中於核心商業區，如中環（長江集團中心、環球大廈）、金鐘（力寶中心、海富中心）、灣仔/銅鑼灣（時代廣場）、尖沙咀（新港中心）和觀塘（創紀之城）等。 乙級寫字樓： 特點：設計一般但裝修質素良好，間隔具彈性，整層樓面面積屬中等，大堂面積適中，設有中央或獨立空氣調節系統，升降機設備足夠，管理妥善，但不一定有停車場設施。 優勢：租金較實惠，設施和管理尚可，適合中小企業，部分位於交通便利的地區。 租金：估算每平方呎/月約40-60港元。 丙級寫字樓： 特點：設計簡單，裝修基本，間隔彈性較小，大堂只有基本設施，一般並無中央空氣調節系統，升降機僅夠使用或不敷應用，管理服務屬最低至一般水平，並無停車場設施。 優勢：設施簡單，租金最低，適合預算有限的租戶。 租金：估算每平方呎/月約25-40港元。 Q2：商廈和工廈，該如何選擇？ 商廈和工廈各有優劣，選擇應根據業務性質、預算和長遠發展考量。 門面與形象： 商廈：外觀及內籠通常較簇新，設有大堂接待處及電梯，整體配套予人舒適、專業的感覺。 工廈：傳統工廈外觀通常較殘舊，內部未必設有接待處，電梯也較舊式。但近年市面上出現不少新型工廈，裝潢配套可媲美商廈，設有接待大堂、智能拍卡系統，甚至提供穿梭巴士服務。 租金與使雜費： 商廈：租金通常較高昂，特別是核心商業區，管理費較高。 工廈：租金及管理費相對較便宜，新型工廈的租金及管理費介乎商廈與舊式工廈之間。例如，葵芳商廈呎租約25-27元，新式工廈天際中心約16-17元，舊式工廈東方工廠大廈約14元。 執漏及地契： 商廈：落成年期較短，內外部設施通常較新簇，執漏及翻新問題相對容易處理，契約紛爭較少。 工廈：大部分舊式工廈落成已久，租客需注意執漏費用由誰來支付。 地契：租用工廈一定要留意地契上的指明用途，現有工廈地契一般指明單位只作工業或倉庫用途，若有意作寫字樓等「非工業」用途，必須確保業主已向地政總署申請短期「地契豁免書」並獲批准。 地契豁免書：自2019年2月1日起，發展局放寬工廈地契豁免書申請安排，延長至2027年。豁免書容許工廈個別單位業主在無需申請及繳費下，將單位用作以下五項特定非工業用途，包括藝術工作室、影音錄製室辦公室、設計及媒體製作辦公室、特定創意產業辦公室（設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司等），以及研究所、設計及發展中心。 重要提示：簽租約前務必確認業主是否已取得地契豁免書，單位用途是否符合豁免類別，並要求業主提供豁免文件副本。部分新型工廈發展商或已申請「特別豁免書個案」，准許土地作商店及服務業等非工業用途，租客承租前應查問清楚。 地理位置： 商廈：通常選址鄰近地鐵站或巴士站，客戶相對容易到達。 工廈：通常坐落在工業區，部分距離市中心或交通樞紐有距離，可能需要接駁交通工具。 適用對象： 商廈：適合業務性質需要經常接待顧客的行業，如金融、科技、工作室類別。 工廈：若公司業務主要處理後勤事務或用作倉庫，不需耍經常見客，租用工廈性價比較高，對於預算有限、重視彈性的租戶也較為合適。 Q3：商廈的業權結構會影響租賃嗎？ 會，香港商廈的業權結構主要分為統一業權與分散業權（散業權）兩種，兩者對租戶各有不同影響。 統一業權商廈： 定義：整幢商廈的所有單位由單一大業主擁有。 優勢：集中管理，物業管理及保養質素通常較佳，設施維護完善，租客擴充或搬遷較易協調。 劣勢：租金通常較高，議價空間狹窄，租約條款較嚴格，如裝修需申請批准，遷出時需還原原狀。 適合對象：注重物業管理質素及穩定性較高的租戶。 分散業權商廈： 定義：商廈單位由多個小業主分別持有，業權分散。 優勢：單位之間競爭激烈，個別小業主為搶奪租客而願意酌量減租，議價空間較大，同時租金相對較低，租約條款較寬鬆、彈性較大，租戶遷出時較少要求，部分甚至不要求還原單位原貌，租戶負擔較輕。 劣勢：管理較分散，保養質素可能較差，但因業主間競爭，物業維護仍有一定水平。 適合對象：預算有限且重視租賃彈性的租戶。 Q4：租賃寫字樓時，面積是如何計算？ 住宅物業注重實用面積，而寫字樓租金則根據「建築面積」（Gross area）計算。 建築面積：單位本身面積，以及該單位所分攤的公用面積，例如共用洗手間、走廊、升降機大堂、後樓梯等。 實用面積（Saleable area）：建築面積扣除公用面積，包含牆身、窗台等結構所佔之面積，與住宅計算方法一樣，但包含牆身厚度、樑柱、窗台等，可能不太「實用」。 內櫳面積（又作「可鋪地毯面積」，Carpeted Area）：單位內可以鋪到地毯的實際可用面積。 重要提示：建築面積僅為計算租的基準，不能實際反映所租單位的大小，租寫字樓時，應要求對方提供內櫳面積數字，以了解辦公室的實際空間感。 Q5：寫字樓有甚麼交樓標準？會影響裝修成本嗎？ 商廈的交樓標準大致分兩種：「清水樓」和「連裝修」。 清水樓：僅有未髹油的天花、牆身，未鋪設地板的地台等結構，以及消防系統等最基本設施。 影響：大部分寫字樓會以清水房交樓，即使有中央空調，租客可能仍須自行負責安裝風機和風喉（出風位），以及從電錶房拉線到辦公室中，需花一定的費用。 連裝修：連帶簡單裝修，如地毯、間牆、冷氣，甚至假天花、燈盤及架高地台等等。 影響：想節省裝修開支，可選擇未交吉的連裝修單位，並向業主表示有意保留原有裝修，如果所租用的寫字樓本身連裝修、有間牆，租約內就要列明由業主提供的一切裝修，以免退租交吉時被追討責任。 Q6：寫字樓租期通常多長？「死約」和「生約」有何不同？ 寫字樓租賃期普遍為2至3年，比住宅租期（1-2年）為長。 死約（Fixed Term）：與住宅租約一樣，雙方在死約期間不能提前終止租約。 生約（Optional Extension / Right of Renewal）：根據市場慣例，生約期間，只有租客有權決定是否續約，業主是不可以擇期退租的，續租權賦予租客在原租期結束後，優先續租該物業的權利，是一種法定土地權益。 建議：租客可要求租約採用「2+1租期」結構，即2年死約加1年生約，以增加租期靈活性，降低長期被租約綁牢的風險。 Q7：什麼是「免租期」？一般有多長？ 免租期是業主給予租客進行裝修工程的時間，在此期間租客不需要支付租金，由於寫字樓裝修施工較複雜耗時，普遍業主會提供免租期而非直接降低租金。 長度：中大型寫字樓租戶搬寫字樓過程耗時，裝修期可達2至3個月，以3年租約為例，租客要求2至3個月免租期屬合理，承租的寫字樓的面積愈大，免租期通常愈長，有時甚至可達半年以上。 潛在成本：即使有免租期，租客仍需承擔免租期內的大廈管理費和政府差餉。 洽談技巧：在租約中，盡量爭取註明「免租期內免管理費+差餉」。 保險責任：免租期當日開始，物業的責任已轉移到租客身上，保險日應同步生效。 Q8：除了租金，租寫字樓還有哪些費用？由誰支付？ 與住宅租賃不同，寫字樓市場沒有約定俗成的慣例，由業主負責差餉地租、管理費和維修費，租戶需要逐一與業主洽談清楚並列明於租約上。 差餉地租：與業主協商誰是支付方。 管理費：很多時候寫字樓租金不包含管理費，需由租戶支付。 水電費：通常由租戶支付。 清潔費：有些寫字樓會為單位內及公用範圍提供清潔服務，費用由誰支付應事先洽商量並列明清楚。 維修費：例如辦公室的冷氣機，一般要租戶自己付費修理。 延伸閱讀 工商舖FAQ【香港工商舖物業】最詳細按揭與投資指南 Q9：租賃寫字樓需要律師介入嗎？ 中大型寫字樓的租約條款複雜繁多，存在不少商業考慮，建議由發展商的租賃部或律師行代為草擬度身訂造的租約及相關條文，相較一般住宅市場由代理草擬標準租約，寫字樓的租約草擬需更為審慎。 Q10：寫字樓租約中有哪些隱藏條款需要特別留意？ 租約中常見的隱藏條款包括： 續租優先權（續租權/生約）： 定義：賦予租客在原租期結束後，優先續租該物業的權利。 注意：續租權是一種法定土地權益，需在租約中明確列明，否則可能無效。租客通常需在租期結束前至少6個月以書面形式通知業主行使續租權，否則可能喪失資格。續租條款必須清楚列明行使程序、期限及續租後租金計算方式，以避免爭議，有些租約可能有自動續約條款，續約後可能導致租金自動調升。 租金調整機制： 注意：租約中通常會約定次年租金調整機制，如按市值調整或有固定的加幅上限。 洽談建議：租客在洽談時應要求租金調整上限不超過5%，以避免租金大幅上升，若雙方同意續租，可由雙方委任的獨立專業估價師釐定市值租金。 復原條款（Restoration Clause）： 定義：要求租客在退租時將物業恢復至原狀，可能包括拆除所有裝修和設備。 注意：這會增加租客退租時的成本和麻煩，簽約前應仔細核對並嘗試洽談減輕此條款的嚴苛程度。 Q11：租賃寫字樓是否需要購買保險？ 需要，寫字樓貴重物品多，租戶應考慮購買辦公室保險，一份周全的商業保險是公司企業不可或缺的，可保障企業因意外而引致的財物損失和法律責任，免租期當日開始，物業責任已轉移到租客身上，保險日應同步生效。 中小企商業保險通常提供以下三類主要保障： 企業財物保障：保障因火災、水浸、颱風、盜竊等意外導致寫字樓財物（如裝修、傢俬、器材、文件、存貨等）遺失或損毀，部分較老舊的寫字樓可能沒有火險，或火險只包括公用範圍，不保障單位內結構，租戶應添購更全面的火險或寫字樓綜合保險。 第三者責任保障：保障投保人在進行商業活動時因疏忽導致第三者財物損毀、身體受傷甚至身故的法律責任，例如寫字樓招牌跌落致使途人受傷，業主或物業管理公司通常會要求租戶購買此項保障。 僱員補償保障：根據香港法例，所有僱主必須投購僱員補償保險，以承擔僱主對僱員因工受傷引致的金錢索償和法律責任。若僱主沒有依法購買勞工保障，一經定罪，最高可被判罰款港幣$100,000及監禁2年，而最低投保額則根據僱員人數而定。 想找尋合適的寫字樓開設你的生意業務？歡迎聯繫中原工商舖專業團隊。
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