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工商舖波瀾起伏回暖速度快 全年度買賣交投超越兩成至近3,600宗 調整尾聲量升價穩定 2026年首季料錄940宗買賣成交

2025年工商舖市場交投經歷波瀾起伏，年初遭遇關稅戰導致市場交投一度放緩，而下半年在美國減息、施政報告等利好消息支持下，本港樓市全面回暖，工商舖買賣成交增幅顯著。縱觀全年整體工商舖市場呈現「量升價穩」態勢。據中原(工商舖)統計，2025全年截止12月15日共錄得約3,588宗工商舖買賣成交，已較去年全年上升約20.9 %，而總成交金額則錄得約643.32億元，較2024年的約640億元僅窄幅上落。展望2026年，中原(工商舖)預料，2026年首季工商舖買賣成交量可維持升勢，將錄得約940宗成交；而在各利好消息支持下，工商舖物業價格相信已趨見築底，估計成交金額可達約126億元，而租務表現則告平穩，明年首季會錄得3,600宗租務成交。 商廈市場：甲廈呎價相繼見底 實力用家入市主導市場 2025年商廈買賣市場變化較大，隨著第四季本港樓市正式踏入減息周期，銀行最優惠利率亦下調至加息前水平，買家入市意欲加劇，當中企業用家入市步伐更見加快。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，2025年第四季錄得約154宗商廈買賣成交，按季及按年分別回落約18.9%及1.3%，而全年累計買賣成交則錄得約747宗，較2024年增加近四成，為2021年以來首度再錄得全年升幅。而成交金額方面，年底大手買賣交投增加，帶動第四季成交額錄得約175.65億元，按季大增約1.8倍，為4年間單季最高金額；並同時推高2025年度總買賣金額至約364.88億元，按年錄得升幅約38.4%。 陳氏補充，過去一段時間因息口高企拖累商廈市場低迷，踏入第四季，個別港島區指標甲廈如上環中遠大廈、中環美國銀行中心、金鐘力寶中心等紛錄得創新低呎價成交個案，部份更打破逾15年新低，如美國銀行中心35樓07室以1,850萬元易手，折合呎價約16,818元，創15年來新低外，相比起該廈2019年新高呎價差幅近七成，反映現時價格已處於尋底階段；而在商廈價格回調之際，部分實力企業趁勢購入商廈物業自用，單單在第四季便錄得多宗相關大手成交，當中阿里巴巴與螞蟻集團斥資約72億元向文華東方酒店集團購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心共13層寫字樓作為企業香港總部，為2025年最大宗工商舖買賣成交。而季內亦錄得華僑銀行(香港)以約11.6億元向英皇集團購入中國華融大廈全幢，預計日後將作自用。 陳氏指出，商廈租賃市場方面，第四季錄得約1,146宗租務成交，按季窄幅上落，而全年累計租務成交錄得約5,576宗，涉及租用面積約1,633萬平方呎，較2024年分別上升約1.3%及約10.3%。陳氏指出，本港經濟復甦情況理想，2025年第三季GDP錄得按年增長3.8%，全年增長預測亦獲上調至3.2%，企業營商壓力因市道好轉而減輕，促使重整業務及升級搬遷個案增加。今年內錄得最高租務成交個案為簡街資本預承中環新海濱旗艦項目第一期6層樓面，涉及面積合共逾223,000平方呎，呎價約137元，相當於月租約3,061萬元，並於2027年起交付；而第四季錄得的大額租務成交則為上海商業銀行租用啟德AIRSIDE約7萬平方呎辦公樓樓面，用作整合其九龍區內的業務，涉及月租約210萬元。陳氏分析，現時商廈市場仍由買家主導，買賣價格相對較為受壓，預計2026年商廈呎價持平，個別地區仍有約5%下跌空間，相信隨著更多實力買家會因價格理想而積極入市尋寶，預料2026年第一季可錄得約240宗買賣成交，涉及買賣金額約60億元；租務方面則見平穩，預料第一季可錄得約1,500宗水平，整體租金走勢與買賣價同步，維持在5%跌幅之內。 工廈市場：發展商降價促銷一手項目 二手市場受壓投資者入市尋寶 2025下半年正式踏入減息週期，本港樓市全面復甦。同步帶動工廈買賣市場交投氣氛轉好，財團、投資者及用家入市態度積極。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，發展商採取降價促銷策略奏效，工廈一手銷情理想，推高工廈買賣市場表現，2025年第四季錄得約454宗成交，而全年累計錄得約2,140宗，較2024年上升約27.3%。然而，工廈物業價格仍然持續受壓，第四季錄得成交金額約28億元，按季回落約20.2%；全年總成交金額則錄得約147.4億元，相較去年回落約17%。 劉氏分析，2025年香港商品出口增長理想，據政府統計處數據指出，今年首三季商品出口合計錄得按年上升11.3%，反映本港作為轉口港的重要角色，預料市場對貨物倉儲的需求持續上升。事實上，市場於今年內亦錄得相關成交，涉及青衣清甜街4至6號全幢，由超市營運商建華集團與北美基金博楓資產管理合作，以約6.63億元收購並改裝用作發展冷鏈倉儲業務，預計將於2026年第三季啟用，相信貨倉、全層及全幢工廈等涉及較大樓面的工廈物業成交將成為2026年工廈市場焦點。 劉氏續稱，由於過去數年高息環境導致工廈價格持續尋底，變相提高物業回報率，吸引投資市場將目光重新轉投至工廈市場，部分業主亦趁勢放售旗下物業套現。年內錄得觀塘鴻圖道嘉鴻中心全幢工廈以約2.58億元易手，原業主持貨約15年帳面虧蝕約2,800萬元，貶值約10%。此外，而工廈租賃市場方面，受商廈租金回調拖累，年內錄得不少企業轉租甲廈個案，租務市場趨淡靜。2025年第四季錄得約889宗租務成交，按季回落約36.5%；而全年累計租務成交約4,760宗，較2024年減少約35%，並創下逾10年新低。 展望2026年，預料第一季可錄得買賣個案約500宗，成交金額約36億元，物業價格大致維持平穩，個別地區如黃竹坑、柴灣、觀塘則有約5%回落空間。此外，劉氏指出，由於工廈物業空置率持續高企，市場期待政府有機會重新檢討及增加工廈物業用途，並加快改裝工廈物業的審批過程，提振工廈物業買賣成交；而第二季的租務表現將進一步回升，而工廈租金走勢預計可維持平穩至下跌5%水平，第一季租務成交可錄得約1,200宗。 商舖市場：投資者積極放售高回報物業 呎價尋得支持位 本港旅遊及零售行業復甦勢頭強勁，零售業總銷貨價值連續半年錄得正增長，訪港旅客人次亦持續錄得升幅，惟未能反映在商舖買賣市場上。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，中原(工商舖)資料顯示，2025年第四季錄得約145宗買賣成交，涉及金額約23.2億元，按季大幅回調約19.4%及約43.2%；而全年累計總成交宗數則錄得約701宗，成交金額約131億元，較2024年約750宗及約199.1億元分別減少約6.5%及34.2%。 潘氏指出，現時商舖市場氣氛仍然偏軟，市場整體投資取態偏向審慎，回報率達5厘或以上的商舖才足以吸引到投資者注目。同時，資深投資者沽貨步伐未見減慢外，以往較為惜售的財團及業主亦加入沽貨行列，其中美國麥當勞集團最受市場矚目。該集團於今年7月公佈將分階段標售旗下部分舖位，其首階段推出的8個舖位中已有數個舖位迅速獲市場承接，以連麥當勞餐廳租約形式一併出售，涉及租金回報約4.8至7.3厘不等。 至於商舖租賃市場方面，潘氏指出，商舖第四季僅約645宗租務，涉及成交金額約6,465萬元，按季回落約28.7%及約28.6%，連續3季錄得跌幅；而全年累計錄得約3,370宗成交，總金額約3.32億元，與2024年約3,544宗及約3.51億元比較僅窄幅上落。整體商舖市場跌勢持續，惟核心消費區於第四季則錄得個別大宗租務成交，如匯豐銀行以每月約400萬元承租銅鑼灣京華中心地下至4樓共5層樓面，而銅鑼灣羅素街58號地舖亦以每月120萬元獲長橋証券承租，涉及面積約7,300平方呎，折合呎租約164元。 潘氏分析，由於舖位市場放售盤源多，加上租金仍見低企，拖累準買家入市意欲，市道仍見疲弱，預測2026年第一季舖位買賣成交可達約200宗，總金額約30億元；而買賣價估計仍有5%至10%下調空間。至於租賃方面，第一季預料將錄得約900宗成交；惟整體租金表現仍然受壓，核心區租金料有約10%跌幅，而非核心區租金跌幅則貼近10%至15%水平。 整體工商舖市場：下半年大手成交托起大市 學生宿舍概念掀全幢物業續受追捧 受惠於眾多利好因素，2025年整體工商舖市場呈現「量升價穩」態勢。潘志明續指，2025第四季工商舖市場錄得約753宗買賣成交，總成交宗數則錄得約3,588宗，較2024年約2,968宗上升約20.9%，重回逾3,000宗水平，反映市場表現見穩。而第四季成交金額則攀升至226.9億元，為2022年至今單季最高；總成交金額則錄得約643.32億元，較去年微升約0.46%。 潘氏指出，工商舖買賣成交的升幅主要來自於下半年全幢商住物業及酒店成交的一波爆發。政府近年積極打造「留學香港」品牌，成功吸引大量非本地學生來港升學，隨之而產生的學生宿位需求亦成為新的投資商機，酒店及賓館物業大行其道，而隨著政府於7月中旬推出「城中學舍計劃」，將全幢商住大廈及舊式商廈申請改裝為學生宿舍成為新一波投資熱潮。在學生宿舍效應下，帶動2025年全年暫錄得52宗全幢成交，涉及金額約150億元，而下半年全幢則錄得36宗，當中個別預料會改裝為學生宿舍，包括尖沙咀金巴利道80號全幢商住物業連賓館牌照以約1.1億元沽出，佐敦新填地街98至104號甘霖大廈全幢則以約1.08億元易手。潘氏指出，連同全幢成交在內，2025年度逾億元工商舖成交錄得約70宗，涉及總成交金額約409.1億元，預料2026年在改裝學生宿舍熱潮持續下，工商舖大手買賣交投亦保持熾熱，帶動整體買賣表現，2026年第一季整體工商舖可錄得約940宗買賣成交，成交金額約126億元，價量將會較2025年第四季有所上升，而租金水平仍會持續偏軟，料會平穩至下跌15%，交投量則會穩中向上。 中原(工商舖)統計2024至2025年按季買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2024/Q1 358宗 30.22億元 122宗 85.71億元 131宗 71.90億元 611宗 187.83億元 2024/Q2 500宗 73.42億元 138宗 38.77億元 244宗 39.37億元 882宗 151.56億元 2024/Q3 400宗 37.73億元 121宗 66.91億元 175宗 32.94億元 696宗 137.59億元 2024/Q4 423宗 36.29億元 156宗 72.18億元 200宗 54.94億元 779宗 163.4億元 2025/Q1 540宗 47.44億元 229宗 36.41億元 193宗 37.13億元 962宗 120.98億元 2025/Q2 594宗 36.66億元 174宗 89.82億元 183宗 29.78億元 951宗 156.26億元 2025/Q3 552宗 35.22億元 190宗 63.01億元 180宗 40.91億元 922宗 139.14億元 2025/Q4* 454宗 28.08億元 154宗 175.65億元 145宗 23.22億元 753宗 226.95億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)統計2019至2025年按年買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2019年 3,024宗 402.95億元 886宗 434.07億元 1,018宗 293.84億元 4,929宗 1,130.86億元 2020年 2,421宗 218.66億元 763宗 290.53億元 1,089宗 263.16億元 4,273宗 772.40億元 2021年 4,131宗 593.19億元 1,137宗 381.51億元 1,742宗 475.49億元 7,010宗 1,450.19億元 2022年 2,429宗 451.84億元 645宗 181.85億元 1,071宗 303.82億元 3,964宗 838.14億元 2023年 1,934宗 222.24億元 607宗 209.72億元 826宗 256.11億元 3,367宗 688.07億元 2024年 1,681宗 177.66億元 537宗 263.56億元 750宗 199.15億元 2,968宗 640.37億元 2025年* 2,140宗 147.40億元 747宗 364.89億元 701宗 131.03億元 3,588宗 643.32億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)對2026年第一季前景預測： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 買賣成交量(約) 454宗 500宗 154宗 240宗 145宗 200宗 753宗 940宗 買賣成交金額 (約元) 28.08億 36億 175.65億 60億 23.22億 30億 226.95億 126億 買賣價走勢(約) -- 平穩 個別地區下跌5% -- 平穩 -- 下跌5%至10% -- 平穩至下跌10% 租務成交量(約) 889宗 1,200宗 1,146宗 1,500宗 654宗 900宗 2,689宗 3,600宗 租金走勢(約) -- 平穩至下跌5% -- 平穩至下跌5% -- 核心區：下跌10% 非核心區：下跌10%至15% -- 平穩至下跌15% 註：2025年第四季數據截至12月15日 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊