潘總在線|中原工商舖(香港)
全部

全部

25/05/2020-23/05/2022

潘志明先生

中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理

香港餐飲聯業協會會董.香港商場管理學會會員

澳門房地產聯合商會名譽會長.澳門地產業總商會榮譽會長

潘志明先生從事地產代理行業逾30年,對代理業務瞭如指掌,客路縱橫。現時在集團掌管香港工商舖、澳門及橫琴板塊,並制定品牌形象及業務拓展。潘先生在培訓員工上不遺餘力,自創一套勵志教材「不死神功」,撰寫及舉辦多個激勵課程及講座,藉此鼓勵逆境求生及奮發自強,並透過演講及著書立說分享本身經驗及心得,栽培後晉。近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技,推動網上資訊交流,建立更全面更快捷的專業服務。

潘志明先生從事地產代理行業逾30年,對代理業務瞭如指掌,客路縱橫。現時在集團掌管香港工商舖、澳門及橫琴板塊,並制定品牌形象及業務拓展。潘先生在培訓員工上不遺餘力,自創一套勵志教材「不死神功」,撰寫及舉辦多個激勵課程及講座,藉此鼓勵逆境求生及奮發自強,並透過演講及著書立說分享本身經驗及心得,栽培後晉。近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技,推動網上資訊交流,建立更全面更快捷的專業服務。

潘志明先生

中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理

香港餐飲聯業協會會董

香港商場管理學會會員

澳門房地產聯合商會名譽會長

澳門地產業總商會榮譽會長

潘志明先生從事地產代理行業逾30年,對代理業務瞭如指掌,客路縱橫。現時在集團掌管香港工商舖、澳門及橫琴板塊,並制定品牌形象及業務拓展。潘先生在培訓員工上不遺餘力,自創一套勵志教材「不死神功」,撰寫及舉辦多個激勵課程及講座,藉此鼓勵逆境求生及奮發自強,並透過演講及著書立說分享本身經驗及心得,栽培後晉。近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技,推動網上資訊交流,建立更全面更快捷的專業服務。

東鐵綫過海段通車 金鐘灣仔寫字樓租賃料升

媒體專欄

 | 

23/05/2022

東鐵綫過海段於5月15日正式通車後,終點站由紅磡站延伸至金鐘站,途中增設會展站,大大縮短新界與港島距離,交通網絡愈趨完善。「東鐵過海」效應將利好寫字樓租賃市場,當中灣仔北及金鐘一帶最為受惠,預料港島核心商業區租賃市場短期吸納情況會見明顯改善。 隨著第五波新冠肺炎疫情減退,寫字樓租賃市場轉趨活躍,中原(工商舖)資料顯示,4月份商廈租賃成交宗數錄得373宗,按月升約2.19%,涉及總成交金額約3,453萬元,較3月份跌約32.37%。同時,企業逐步回復正常上班安排,推動租賃需求上升,加上不少企業趁中環商廈租金回落,積極進駐及重返中環區,令中環商廈空置率自高位回落,4月份空置率為8.19%,較上月下降約0.17%。至於灣仔及金鐘區,由於商廈多為分散業權,且個別企業選擇回流中環或其他地區,加上部分業主有感東鐵過海效應將帶動區內商廈入市氣氛,心態上轉趨進取,個別甚至出現反價情況,令灣仔空置率再度攀升約12.6%,按月升約0.24%,而金鐘區同樣呈上揚走勢,最新錄得約8.48%,與3月相比增添約0.11%。 雖然4月份灣仔及金鐘空置率上升,但東鐵綫過海段通車效應下,令個別企業加快落實承租決定,市場接連錄得多宗租賃成交。金鐘力寶中心租賃交投尤其活躍,單日錄得3宗租務成交,其中高層04室,面積約2,085方呎(未核實),交吉約兩年後終以月租約9.5萬元租出,成交呎租約46元。 隨著疫情漸見緩和,加上經濟活動重回正軌,市場憧憬通關安排,令不少租戶重新考慮升級搬遷,而灣仔及金鐘作為核心商業區,一向為大型公司及中小企進駐首選。配合港鐵東鐵綫過海段通車及未來灣仔北重建發展,發展前景亮麗,預計對港島區商廈租賃市場會有正面幫助,短期內港島區特別是灣仔及金鐘區租務成交宗數將持續向上,租金亦會平穩發展。 原文刊於2022年5月23日AM730《專家論工商舖》專欄內

全幢工廈可攻可守 成今年焦點續現買賣

媒體專欄

 | 

17/05/2022

全幢工廈業權統一,發展方向多元化,不論作收租或活化重建均有投資價值,屬進可攻退可守之選,因而成為發展商、財團、基金及單一投資者選擇。 中原(工商舖)在短短數月間已先後成功促成兩幢工廈易手個案,涉及金額共超過10億元;而隨着市況轉好,我相信工廈全幢成交將陸續出現,更會成為大額投資市場風頭躉。 投資市場風起雲湧,股票市場低處未算低,物業市場亦成為市場避難所。筆者要同大家分享一件開心事,繼早前於2月份成功促成觀塘駿業街58號全幢活化工廈宏開中心交易事宜,成交價約7.6億元;新近再下一城,位於粉嶺業暢街6號新中國洗衣集團大廈全幢亦成功透過中原(工商舖)售出,成交價就留待正式公布;該物業地盤面積約22,163平方呎(未核實),現有總樓面面積約101,463平方呎(未核實),物業最大賣點是物業本身條件獨特,可轉作凍倉用途,要知道在香港要符合發展凍倉用途的工廈實在矜罕,買家眼光獨到,看準市場強大需要,而日後轉作凍倉用途以作長綫收租,租金回報定必相當可觀。 上月共13宗逾億交易 工廈佔3宗 在目前市況下,能為買家成功吸納到優質投資項目,絕對是高興的事,而工廈市場前景亮麗更是不爭事實。據資料顯示,單是上個月市場共錄得13宗逾億元大宗交易中,工業物業佔3宗,而按成交金額計算的話,工廈成交金額約33.24億元,佔總金額逾3成,反映因工廈物業投資方向靈活,正面推動工業物業交投持續向好。 事實上,單是在工、商、舖3個類別中,工商物業向來抗跌力較強,加上活化工廈政策及「再工業化」等利好因素,全幢或大型工業項目會繼續成資金避險首選。而且大樓面或全幢工廈項目發展方向極具彈性,時下另一新興行業-數據中心便衍生龐大工廈需求。 消息指,葵涌貨櫃碼頭路43號集運中心全幢物業亦於早前獲美資基金以約28.8億元購入,暫成今年最大額工商物業買賣成交。物業現為數據中心,總樓面面積約27萬平方呎(未核實),平均呎價約1.06萬元。另邊廂,疫情下迷你倉生意不跌反升,有迷你倉集團近年共斥資約6.9億元購入工廈物業作拓展業務,如最新以約1.82億元購入新蒲崗三祝街16至20號百勝工廠大廈一籃子物業,涉及面積約4.47萬平方呎(未核實),呎價約4,067元。 隨着第5波疫情減退而有所回暖,不少投資者及財團趁勢吸納優質物業作長綫投資,而工業物業前景全面看好,相信會繼續受市場追捧,料全幢工廈將成為今年大手市場焦點。 原文刊於2022年5月17日經濟日報專家論市>專欄內

【工商舖有妙法】疫情漸減退 酒店全幢料成今年投資焦點

媒體專欄

 | 

11/05/2022

全球疫情肆虐,對旅遊及酒店業造成沉重打擊。不少酒店為了維持營運各出奇謀,例如推出宅度假(Staycation)主題優惠或轉作隔離酒店等,亦因為其發展方向靈活及多元化,從而吸引機構投資者或私募基金趁低吸納,並趁勢將酒店轉型作共居空間,以迎合市場需要。 截至今年4月30日,市場共錄得約42宗逾億元大手成交,當中酒店佔五宗,涉及約12%。當中由莊士機構持有的紅磡逸‧酒店(Hotel Sav)以成交價約16.5億元售出,成為自疫情以來最大宗的中價酒店成交。逸‧酒店位處蕪湖街83號,於2015年由商廈改裝成25層高的酒店,按成交價計算,平均房價約425萬元。 在疫情下酒店需重新覓其市場定位,更備受青睞。有外資共居品牌趁淡市擴充版圖,積極將配套充足的中價酒店轉為共居空間項目,升值潛力大大提升。新近該品牌以約13.75億元收購位於大角咀道86號九龍珀麗酒店。物業樓高27層,共設435間房,以此計算,平均房價約316萬元。據悉,該品牌早前已購入土瓜灣譚公道103至107號全幢酒店,並改裝成共居項目。 市場消息指出,北角華美達盛景酒店及現時用作隔離用途的西環華麗都會酒店新近同獲該共居品牌洽購,涉資約20.5億元。 酒店在地利位置,以至間隔配套及設施方面均切合共居空間要求;加上共居空間在租金上較酒店相宜,又可有更多公共空間作互動交流,因而較受上班一族、短暫來港人士以至大學生等需求,發展潛力大。再者,若疫情持續消退後,酒店業可望漸復甦,屆時酒店將迎接新需求,預料購入酒店物業將屬進可攻退可守的投資選擇,預料酒店料成今年投資焦點。 原文刊於2022年5月11日橙新聞工商舖有妙法>專欄內

消費券助各業 帶旺舖位租售市場

媒體專欄

 | 

12/04/2022

港府在第1季內發布年度財政預算案,推出多項措施利好工商舖物業,對本港經濟發展有一定支持,然而第5波疫情爆發,確診人數曾多日出現逾5萬宗水平,加上檢測傳聞甚囂塵上,對本港經濟帶來影響,整體工商舖交投持續偏低。 中原(工商舖)資料顯示,今年第1季錄得約1,207宗工商舖買賣成交,對比去年第4季減少約19.1%,按年同期比較亦減少約28.8%。今季總成交金額同樣下跌,季內暫時錄得約235億元,按季遞減約22%,對比2021年同期亦下跌約13.3%。 工商舖大手買賣成交同樣回落,疫情影響下,港人首要目標抗疫,加上政府收緊社交距離措施,因而令投資市場氣氛趨淡靜。今年首季錄得約29宗逾億元大手工商舖買賣成交,涉及總金額約111.87億元,對比去年第4季分別下跌約9.3%及40%,而較去年同期宗數維持不變,金額則輕微上升約4.5%。季內大型基座商場項目受追捧,共錄得5宗成交,當中最大額為由港鐵 (00066) 持有元朗YOHO MIX商場,面積約10.7萬平方呎(未核實),以約16.5億元售予新地 (00016) ,而季內由鄧成波家族持有的荃灣樂悠居商場連停車場,亦以約6億元沽出。季內酒店項目同獲買家青睞,共錄得約5宗酒店成交,其中莊士機構國際 (00367) 作價約16.5億元售出紅磡蕪湖街83號逸‧酒店,為2020年以來最大宗酒店買賣個案。 商場酒店受捧 買家憧憬復常 大型基座商場及酒店同受追捧,主要因疫市下大額物業議價空間擴大,且不少由發展商或基金持有,過去一季部分住宅新盤項目受疫情影響而未能如期開盤,因而窒礙賣樓收入,故發展商需變陣沽出持貨多年的非核心地產物業,當中基座商場最受關注,加上新買家相信疫情緩和後,消費力將會回升,目前購入商場項目作長綫投資,屬進可攻退可守的投資取向,故成為不少投資者爭逐對象。 此外,旅客人次屢創新低,直接影響酒店入住率,不少酒店轉作防疫酒店,期待疫情轉好時可正常運作。同時,有不少早着先機的投資者及財團看準機遇,趁目前酒店價相宜時,積極吸納酒店全幢作長綫發展,當中近期的佼佼者要算是共居空間品牌的WEAVE LIVING,積極吸納市區中價酒店作共居發展。新近與環球房地產資產公司合組企業,以約15.6億元落實收購九龍大角咀道86號九龍珀麗酒店全幢,預計明年中開業。 隨着消費券出籠,加上感染確診人次持續下滑,相信疫情可望回穩,市民外出消費及用膳將會逐步回復正常;同時,政府在財政預算案中發表一連串的紓解民困及支援企業的措施將如期落實執行,將有利本港經濟活動,對改善工商舖空置情況有所幫助,其中最近剛分批向市民發放電子消費券,對支援餐飲、零售及各行各業有幫助,對舖市買賣及租務幫助最大。 原文刊於2022年4月12日經濟日報《專家論市》專欄內

[工商舖專家]放寬防疫加消費券 舖市曙光即將出現

工商舖專家

 | 

04/04/2022

差餉物業估價處發佈最新資料📊 有D區份嘅舖位租值按年大跌5️⃣成😨😨 不過潘總就話🕵🏻♂️🕵🏻♂️最壞時刻就嚟完結 因為4月有唔少好消息會刺激經濟💰 即刻去片聽聽專家點講啦📽️ #工商舖專家 #工商舖專家潘志明 #投資 #中原 #舖位

[工商舖專家]三個方法 教你足不出戶 緊貼工商舖資訊

工商舖專家

 | 

04/04/2022

14日又14日⋯⋯自第五波爆發之後,唔可以周圍睇樓,好容易錯失筍盤㗎嘛! 今次潘總就同大家講3️⃣個方法,即使足不出戶,仍然可以吸收資訊,緊貼市場😍 即刻去片聽聽🎥🎥 #工商舖專家 #工商舖專家潘志明 #投資 #中原 #科技 #資訊 #足不出戶

【工商舖有妙法】葵涌新型工廈受追捧 穩健投資選擇

媒體專欄

 | 

04/04/2022

受惠於活化工廈政策及政府提倡「再工業化」等利好因素所影響,傳統工業區近年發展迅速,區內面貌煥然一新,尤其葵涌區地理環境佔優,其發展潛力被看高一線。最近區內嶄新工廈項目iCITY以勢如破竹的姿態,一周速沽六伙,成為單周住宅及工商舖新盤王,成交呎價破萬元,創同幢及葵涌區工廈新高。 iCITY銷情理想,如細心研究葵涌區工廈更有意外發現,難怪一眾早著先機的投資者身體力行進駐葵涌區尋寶。葵涌屬傳統工業區,區內樓齡逾40年以上的工廈隨處可見,近年不少發展商積極把持有項目重建,或活化成新型工廈。 區內現時較受矚目的新型工廈中,當中兩幢樓齡較新,分別位於葵涌業成街18號星星中心,該物業於今年第一季暫錄得三宗買賣成交,成交價介乎275萬至288萬元不等,平均呎價均逾約8,000元水平;而該物業最新一宗租務成交個案,一個中高層單位,面積約340方呎,呎租約29元。按此計算,租務回報逾4厘以上。在目前投資環境中,是一個相當吸引的穩定回報。 另一幢新型工廈則為金朝陽同系入伙約5年的iPLACE,今季暫錄得六宗租務成交,平均呎租約18元,當中一宗中層面積約542方呎的單位成功租出,呎租達約22元,而按該物業現時平均成交呎價約5,000元作參考計算的話,租金回報逾4厘。 近日投資市場風高浪急,不少投資客有意「套股換樓」,葵涌區新型工廈入場銀碼細,加上有租務需求支持,難怪成為一眾有意追求穩健回報的投資客首選,而目前推售中的iCITY,已沽出逾百伙,入場費約400萬多元起,加上個別銀行提供按揭安排,相信將會是有意小試牛刀進駐工廈市場的投資者一個穩健選擇。 原文刊於2022年4月4日橙新聞工商舖有妙法>專欄內

【工商舖有妙法】第五波疫情來襲 港島區商廈市場備受衝擊

媒體專欄

 | 

14/03/2022

第五波疫情出現幾何式爆發,確診數字持續高企,政府隨即實施一系列收緊社交距離措施,而熔斷機制則令通關計劃暫時擱置。商廈物業缺乏國內外資金支持,當中以核心區指標商廈受壓最為明顯,呈價量齊跌趨勢。 中原(工商舖)資料顯示,今年1至2月份香港及九龍區合計僅錄得約四宗指標商廈買賣個案,對比2021年同期則有約九宗成交,按年跌幅約55%。反映今年指標商廈市場買賣需求轉弱,亦因而影響造價。 隨著睇樓客持續減少,個別業主接受現實調整叫價,因而令港島區指標商廈近期連錄多宗呎價創新低個案,上環信德中心西翼32樓02室,面積約1,400方呎(未核實),作價約3,000萬元售出,平均呎價約21,429元;對上一宗相若成交呎價個案需追溯至2016年,該廈中層04至05室,成交呎價約21,388元。 另外,結好控股公布,作價約4.2億元售出上環中遠大廈10樓全層,面積約19,745方呎,按成交價計算,平均呎價約21,271元,創該甲廈近5年以來呎價新低。 疫情陰霾加上烏俄戰事等不利消息影響下,市場對經濟前景抱觀望態度,加上經濟活動因疫情肆虐影響而陷入停頓,不少中小企生意嚴重受創,各行各業為節省成本,免不了縮減規模或短期應對方式而轉買為租,畢竟租金水平正值調整,有部分企業可趁議價空間大,加快進駐核心區以提升企業形象,因此企業對寫字樓買賣需求持續下降,預計此情況將會延續一段時間,待疫情好轉才會有所變化。 而第六輪防疫抗疫基金開始發放,但只屬杯水車薪,企業目前以營運生存為首要目標,預料港島區指標商廈買賣市況將會持續受壓一段時間,料第二季尾始會有轉好跡象。 原文刊於2022年3月14日橙新聞工商舖有妙法>專欄內

有危亦有機 疫下不乏行業擴充

媒體專欄

 | 

25/02/2022

疫情持續升溫,政府不斷收緊防疫措施,市民多留家避疫,直接影響餐飲及零售市道,連帶拖累商舖租賃市場氣氛。但個別受惠行業卻因而崛起。近兩年「兩餸飯」興起,以便宜價格及選擇多作招徠,成為「窮人恩物」,兩餸飯店開得成行成市。另一疫市下彈起的行業則是運動用品店,病毒肆虐,市民更為注重健康,又愛到戶外郊遊打卡,運動服裝及裝備不可少,因而為運動用品店帶來更多生意額。 觀察上述兩個行業租舖選址,兩餸飯店愛落戶民生區,招攬居民食客,現時兩餸飯店隨處可見,例如屯門鄉事會路93至110號康利中心地下10、12及14號舖,面積約1,120平方呎,獲兩餸飯店以月租約8.2萬元租用,對比舊租客遊戲機店約7萬元,租金升幅約17%。另外,位於元朗鳳翔路69號建輝大廈地下6號舖,面積約270平方呎,同樣獲兩餸飯店承租,成交租金約3.28萬元。 晚市禁堂食 「兩餸飯」店舖增 除了小店外,市面上更出現連鎖式經營兩餸飯,較知名的有岱民、佳佳美食及權發小廚等,行業排隊人流多,生意穩健,成為逆市奇葩。權發小廚早前承租油麻地彌敦道513號泰和商業大樓地下作擴充業務,更成為市場熱話,該舖面積約1,500平方呎(未核實),市傳成交月租約12.8萬元。 至於另一受惠行業體育用品店租舖取態不同,大多偏向進駐核心區舖以打響品牌知名度,尤其現時黃金地段舖租回落,銅鑼灣一綫中的一綫街道羅素街近日錄得運動品牌大手租賃個案,位於羅素街38號金朝陽中心地下A、B號至2樓複式舖,總面積約5,200平方呎(未核實),市傳以月租約120萬元租出,平均呎租約231元。資料顯示,該巨舖原由奢侈品牌Burberry租用,市傳舊月租約200萬元,今次體育用品品牌以約四成折讓價格成功佔據優質街舖。 政府統計處資料顯示,2021年12月「旅行及體育用品、家庭用品及其他用品」類別零售銷貨價值錄得約5.39億元,對比2020年同期約5.21億元上升約3%;全年計該類別總銷貨額約55.82億元。在疫情下港人更關注健康,做運動強身健體對抗病毒,因此帶動對運動相關用品需求,支持體育用品店租舖開業。 市場有危有機,疫情令經濟市道欠佳,但靈活多變的香港人就另尋商機,觀察及迎合市場需求,令商舖租賃生力軍跑出。短期內第五波疫情將持續影響本港舖市,但相信依照港人的高度防疫意識,期望今次疫情可以盡快過去,全年而言對舖位租務市場仍然審慎樂觀。 原文刊於2022年2月25日經濟日報《專家論市》專欄內

[工商舖專家]最新財政預算案出爐!點樣惠及工商舖?

工商舖專家

 | 

24/02/2022

最新財政預算案,為工商舖市場帶來一啲利好消息👍🏻👍🏻 由工商舖專家潘總同大家一齊睇下‼️🥳🥳 馬上去片‼️👀👀 懶人包🤟🏻🤟🏻 1️⃣[消費券] - 分期發放10000元電子消費券 2️⃣[寛減利得稅] 上限10,000元 3️⃣[寬減非住宅物業差餉] - 首兩季以每戶每季5,000元為上限,其後兩季以每戶每季2,000元為上限 4️⃣[寛免2022/23年度商業登記費] 5️⃣[寛減非住宅用戶75%水費及排污費] 6️⃣[透過立法為指定行業商戶提供暫緩追討欠租安排]