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25/05/2020-23/05/2022

共有 99 個知識貼士

[專家話您知]差餉 - 「物業單位」的定義 (II)

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20/05/2022

工業裝置和機械的應課差餉 《差餉條例》第 8 條中列明: 「就......確定物業單位應課差餉租值而言 (a) 除 (b) 段另有規定外,作為物業單位附屬物而使用的所有機械(包括升降機在內),均視為物業單位的一部分;但計算物業單位的應課差餉租值時,操作該等機械所需的合理開支須予以顧及; (b) 在物業單位之內或之上供生產作業或經營業務之用的機械,其價值不得計算在內。」 香港的差餉法例直至 1863 年才首度處理應否評估機械的價值的問題。當時的結論是,物業單位的應課差餉租值不應將任何在單位內機械的價值包括在內。這結論被納入 1888 年《估價則例》中的「應課差餉租值」一詞的定義中。至 1899 年,差餉修訂條例訂明附設於物業單位的升降機和機械均可徵收差餉,但操作這些升降機和機械的開支,倘已由業主支付,在評估時便應扣除。這次修訂,乃源於一宗差餉上訴案,案中涉及一幢設有升降機的新建大廈的差餉評估。該案的裁決是,根據當時生效的《估價則例》,升降機等同「機械」,因此不能評估差餉。現行的《差餉條例》第 8 條,有關「內有機械的物業單位」的定義,於 1973 年才首次加入條例中。 有關評估工業裝置和機械的準則,亦因差餉物業估價署署長 訴 友聯機械維修工程有限公司 [1986] HKLR 93 一案的判決而受到質疑。當時的上訴法院定,從香港的差餉法例歷史來看,英國法例裁定將與土地一併使用的動產,應與土地一併評估的做法不適用於香港。這項裁定影響深遠,遠大於對該上訴案的浮塢本身所帶來的影響,因為這裁決引起一些對工業裝置如電纜及管道、輸送管等應否徵收差餉的疑問,而這些工業裝置在過往是被視為與土地一併使用的動產。隨着科技日新月異,電訊發展更一日千里,若將上述工業裝置視作構築物來評估差餉,亦會引起更多爭議。為了令差餉物業估價署能評估這些工業裝置,條例於 1991 年加入了第 8A 條條文,將若干機械項目定為可評估差餉項目。 新增的第 8A 條條文,訂明凡任何土地或建築物或構築物由任何人藉任何工業裝置而被佔用,則就差餉而言,不論該土地、建築物或構築物在其他情況下是否構成物業單位,在佔用範圍內仍須視為一個獨立物業單位。根據第 8A 條條文,「工業裝置」包括電纜、渠道、管道、鐵路軌道、油箱、工業裝置或機械的固定座架及支撐物。 在新增第 8A 條條文時,第 10 條亦相應作出修訂,特別是要讓估價署署長有較大酌情權,將一些相關的物業單位視作單一物業單位一併估價。這項修訂解決了涉及龐大電纜系統的電訊和電力裝置的合併估價問題。 英國的情況較為清晰,早在 Yarmouth v France CA [1887] 19 QBD一案的裁決中,已首次就「工業裝置」的定義作出明確的界定。其後,條例亦加入條文特別說明就工業裝置和機械可否徵收差餉的規定。有關規定早前載於《工業裝置和機械(差餉)令》中,其後更載於《評估差餉(工業裝置和機械)規例》內。這些條例詳細訂明何等工業裝置和機械類別於法律上視為英國法例中所指的估價單位,稱為「估價物業單位」(hereditament),因而可徵收差餉。條例澄清了一切有關可否對工業裝置和機械徵收差餉的含糊或不明確之處。 香港並無這些詳細的條文,故此便得依循較概括的法規來辦理。在這方面,中華電力有限公司 訴 差餉物業估價署署長 [2017] FACV No. 7 of 2016 一案中斟酌如何詮釋第 8A 條的條文及其與第 8 條的關係。該案確定若干固定設備,例如鍋爐支撐物、冷卻水循環系統、喉管和電纜,為應課差餉的項目。終審法院裁定,凡有人藉任何屬於工業裝置的設備佔用任何土地、建築物或構築物,「不論該土地、建築物或構築物在其他情況下是否屬物業單位」,此等設備一概屬第 8A 條適用的範圍。另外,除非第 8A 條有必要改變第 8 條的效力,否則第 8 條須一直執行並維持生效。第 8A(3) 條就「工業裝置」所作的列舉式定義可視為僅指輔助設備,而非第 8(a) 條所指的附屬機械。

[專家話您知]工廈內未必一定可以做迷你倉?

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05/05/2022

根據政府統計處數據,截至2021年底,香港人口約有740萬人,以香港總面積約1106平方公里計,人口密度差不多每1平方米空間容納了6.69人,然而,每個人生活總有一些雜物處理,所以在香港,大眾對迷你倉需求殷切,迷你倉普遍都落戶在工廈內,但工廈內未必一定可以經營迷你倉,在打算經營迷你倉前首先要考慮四個範疇,分別是城市規劃、地契條款、建築設計及消防設備: 在城市規劃上,要對照城市規劃委員會的《詞彙釋義》及法定圖則內用途 根據城市規劃委員會的《詞彙釋義》,「迷你倉」屬於「非污染工業用途」(Non-polluting Industrial Use)*,在法定圖則上「其他指定用途」註明「商貿」 (Other Specified Uses for Business) 地帶內,「非污染工業用途」屬第一欄經常准許的用途。換言之,位於「商貿」地帶內的工廈,只要符合地契條款,可作「迷你倉」用途;另外,在法定圖則上「工業」 (Industrial) 地帶內,法定圖則註釋的第一欄及第二欄內沒有列明「非污染工業用途」,所以位於「工業」地帶內的工廈,未必一定可以經營迷你倉。 經營「迷你倉」前要留意地契條款是否有限制其他用途 個別「迷你倉」是否違反地契條款,要視乎該「迷你倉」的實際運作情況及所涉地段地契的條款,不能片面地一概而論。 以位處工廈內的「迷你倉」為例,若有關地契訂明該地段只許作「工業」用途,經營貨倉(包括「迷你倉」)一般是違反地契。至於有些工廈的地契訂明地段可作「工業及/或倉庫」或「倉庫」用途,一般為客戶貯存個人或家居貨物的「迷你倉」,即使並非貯存傳統貨倉所貯存的商品,亦不會因此被視作違反相關地契訂明的「倉庫」用途。不過,倘若以經營「迷你倉」為名,但實質卻並非用作「倉庫」用途,例如是用作寫字樓或經營零售,便不符地契訂明的「倉庫」用途。 一般而言,即使某用途不符地契條款,如業主有意進行該用途,可以按既有程序,向地政總署申請短期豁免書^ (Application for waiver to temporarily relax restrictions contained in lease),並繳付豁免費用,暫時放寬地契的限制,甚或申請更改地契 (Lease Modification) 並繳付補地價 (Premium)。 因篇幅所限,我們今次先討論城市規劃及地契條款頭兩點,之後的專業知識會再討論另外兩點:經營迷你倉建築設計及消防設備要注意的地方。 以上資料只作簡單介紹,不可以與其他複雜個案一蓋而論,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至 jeffcheng@centamail.com查詢。 資料來源: *城市規劃委員會的《詞彙釋義》 (https://www.info.gov.hk/tpb/tc/forms/dot_revised_index_atoe.html) ^地政總署-暫時豁免租契條件簡介 (https://www.landsd.gov.hk/tc/resources/publicity-materials/pamphlet.html) #中原工商舖 #專業顧問部 #專業知識 #迷你倉 #城市規劃委員會 #非污染工業用途 #地政總署 #地契條款 #短期豁免書 #更改地契 #補地價

[專家話您知]重建發展知多D

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29/04/2022

重建發展透過綜合規劃,改善舊區已建設環境及基建設施的設計,並提供更多綠化環境、公眾休憩地方及社區設施用地。殘破失修的樓宇則重建成符合現代生活標準、環保又具智能的新式樓宇。 以大型物業重建來說,以下機構通常是收購土地重建的一方: 市區重建局 地產發展商 如市區重建局或地產發展商有意重建一個地區,首先會考慮以私人協議方式向現有的業主收購土地。如未能收購土地的全部權益,市區重建局或地產商可能會通過收地或強制售賣的方式,收購其餘土地。 市區重建局會根據《市區重建局條例》(香港法例第563章)和《收回土地條例》(香港法例第124章)收回土地。 地產發展商可根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(香港法例第545章),申請強制售賣令,以取得土地的所有權益,進行重建。 如對上述資料有任何查詢,歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部產業測量師陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

[專家話您知]每月專欄 大數據時代來臨,各位準備好未?

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22/04/2022

近年疫症流行,打亂以往固有營商模式,亦同時發展出新的機遇;如網購、串流影院、外賣服務等,像雨後春筍一樣成市場新寵兒。上述行業皆有一共通點,其企業背後都需要數據中心作日常營運之用,當中牽涉大數據分析及演算法(Algorithm),購入過產品,享用過服務都成為數據記錄下來進行推算,從而洞悉潛在客戶各種喜惡,搶佔市場先機。然而,香港有獨特政經環境,就數據中心需求而言,當中包含國際銀行及金融服務機構,以及物流與運輸行業。我們看見這些行業即使在疫症流行期間,發展仍相當蓬勃,而且有趨勢不斷更倚重資訊通訊科技,可見數據中心服務的需求將會更加殷切。 其實政府早於2012年1月行政會議上已有意推動香港發展數據中心。發展數據中心是一門技術門檻較高的項目,但在處理技術層面之先,要攪清楚當中涉及城規、地政事宜,然後在建築設計和機電能源系統等作出配合。筆者嘗試從這四點分享一下心得: 工廈做數據中心是否要城規申請? 在城市規劃角度看,數據中心屬「資訊科技及電訊業」。根據城市規劃委員會採用的「法定圖則註釋總表」,「資訊科技及電訊業」列為「分區計劃大綱圖」「第一欄用途」(即經常准許的用途)的分區規劃有以下幾個: 「商業」、「工業」、「其他指定用途(商貿)」、「其他指定用途(工業邨)」及「其他指定用途(混合用途)」;因此這些區域內興建數據中心是不需另作城規申請。 但若在「綜合發展區」分區規劃內,「資訊科技及電訊業」則列為「分區計劃大綱圖」「第二欄用途」,這須根據《城市規劃條例》第16條向城市規劃委員會提出規劃許可的申請。 就地政事宜上,地契條款諸多限制怎辨? 一般工廈地契上包含土地使用及其他方面限制。數據中心用途在某些舊工廈建築上可能是不容許,如業主希望改建該工廈一部分來營運數據中心,須向地政總署申請豁免書(Waiver)。政府為推動數據中心的發展,若該工廈樓齡不少於15年(由最後發出佔用許可證日期起計),日後改建工程能在豁免書批出日期起計的三年內完成,地政總署不會就那份豁免書收取費用。 另外,如果是在工業用地發展高端數據中心,方法就是修訂地契(Lease Modification),而不是申請豁免書。政府的優惠政策,在計算補地價時充分考慮發展數據中心的配套(數據中心不會只有伺服器機房,當中配套會有附屬於數據中心辦公室,辦公室屬商業用途,所以這已經有改變土地用途及補地價),條件是就有關發展項目的數據中心部分設施確實是達到高端*要求,其發展密度不得低於適用的最高發展密度的40%,或者其地積比率不得低於2.5倍(以較高者為準),以及附屬於數據中心的辦公室的面積不得高於數據中心部分的實用樓面總面積的30%。補地價或豁免書的申請,都需要提交前期設計作考慮。當然,如果本身地契就是數據中心用地,就沒有修訂地契或申請豁免書的需要。 *註: 其實高端是指Tier 4數據中心,早於2005年美國國家標準協會(ANSI)和電信工業協會(TIA)發佈了ANSI/TIA-942的準則「數據中心電信基礎設施標準」,根據不同級別的可靠性或彈性定義了四種層級的數據中心。第 1 級數據中心只是一個小型伺服器機房,而第 4 級數據中心則提供高可靠度和高安全性(容錯級別),至少有兩個提供分配系統,兩個獨立的UPS (Uninterruptible Power Supply)系統加發電機組,兩個通信線路等,甚至是伺服器的設備也需要雙電源輸入。 屋宇署在批則時,在建築設計上有什麼新措施配合? 數據中心在建築物條例(第123章)屬於非住用類別(Non Domestic),受相關建築面積(GFA)及上蓋覆蓋率(Site Coverage)限制。就針對工廈內發展的數據中心,屋宇署已訂相關作業備考,指出現有工廈改建為數據中心,現有停車場部份如需改為數據中心的電力變壓房,可申請豁免相關部份建築面積。另外,鑑於數據中心在運作上有需要採用一些高600毫米以上的架高地台系統作為空氣室,以留空間冷卻伺服器等特別設備,屋宇署已批准位於數據中心的伺服器室、電腦數據大堂或其他類似地方內的該等架高地台系統不須具備耐火效能,但須有足夠理據支持在運作上有需要設置高600毫米以上的空氣室,以及按照消防處處長發出的《最低限度之消防裝置及設備守則》和相關通函設置消防裝置。 此外,架高地台系統的結構圖則須提交屋宇署,用以證明該系統能在其使用年期內安全地承受擬作用途或目的所產生的恆載和外加荷載,如設置的電腦設備、機器及伺服器等。屋宇署亦發出可持續建築設計指引的作業備考,闡述計算建築物總樓面面積的政策及樓宇能源效益。凡提交擬建/改建為數據中心的建築圖則供屋宇署審批時,要提供充分資料和理據去全面考慮是否符合發展密度。 數據中心保持運作穩定外,電力供應及能源效益也不容忽視 數據中心因保持伺服器穩定性需要電源供應達至4級標準(Tier 4), 事實上本地兩家電力公司各自的變電站已可提供數據中心雙電源供應已達至第4級標準。而由於數據中心對能源的需求大,能源效益成為其中一個重要考慮,以減低耗電量、營運開支和對環境造成的影響。機電工程署有兩項措施,即實施《建築物能源效益條例》(第610章)及推出「淡水冷卻塔計劃」,有助提升數據中心的能源效益. 建築環保評估協會與不同類別的評審人員合作制定的《綠色數據中心實務指引》涵蓋數據中心設計、採購、運作及棄置四個範疇,詳情請參考採用了《綠色數據中心實務指引》的《節能計劃樣本》。該實務指引覆蓋了冷卻系統,電力系統,能源監察及管理系統,資訊科技應用系統,電訊網絡,綠色建築,維修維護及環保廢置等多個範疇,對項目深化設計規劃階段來說很值得參考。 以上是筆者就發展數據中心的一些分享和參考,只作簡單介紹之用,不可與其他複雜個案一蓋而論。香港法規成熟而講求程序,若讀者遇上相關複雜個案時,宜尋求相關專業人士意見,亦可致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至jeffcheng@centamail.com作查詢。。 資料來源及延伸閱讀: 地政總署作業備考3/2012, 3/2012A, 3/2012B (https://www.landsd.gov.hk/tc/resources/practice-notes/lao.html) 屋宇署作業備考PNAP APP 150 (https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/codes-and-references/practice-notes-and-circular-letters/pnap/APP/APP150.pdf) 香港政府資訊科技總監辦公室數據中心促進組網站 (https://www.ogcio.gov.hk/tc/) 香港建築環保評估協會《綠色數據中心實務指引》(暫只提供英文版本) (https://www.beamsociety.org.hk/en_beam_plus_data_centres.php) 機電工程署建築物能源效益條例網站 (https://www.emsd.gov.hk/beeo/tc/mibec_beeo.html)

[專家話您知]新界的土地測量和發出集體政府租契 (下)

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14/04/2022

在1899年,當政府為新界土地進行測量的同時,政府成立了田土衙門以審定土地業權和 仲裁糾紛。 為了緩和新界原居民對港英政府統治的反抗,政府成立了「理民府」,並邀請鄉紳參與 處理原居民及管理土地事宜。此外,政府容許新界繼續沿用多項(包括涉及土地擁有 權,其轉讓和繼承)的中國傳統習俗和儀式,而這些習俗和儀式均禁止在港島和九龍進 行。這些措施有助舒緩主權過渡,促進社會(尤其港英政府和原居民之間)的和諧。 新界、港島和九龍的土地註冊工作是分開進行的。有關新界物業的文書註冊工作是由當 時各區的「理民府」和地政處負責的,至於港島和九龍物業的文書是由1844年成立的土 地登記所註冊,其後轉由1949年成立的註冊總署註冊。直至1990年,註冊總署接管新界 分區地政處的註冊工作,為全港提供土地註冊服務。在1993年5月,註冊總署解散,土 地註冊處繼而成立並負責土地註冊工作。 如對上述資料有任何查詢,歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部產業 測量師陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

[專家話您知]差餉 - 要強制驗樓又要維修,財務問題點解決 ?

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01/04/2022

處理財務問題前,你也要留意 在正常報價情況下,我們都懂得貨比多家,邀請多幾家承建商報價;但有時報價即使是最便宜的,並不代表真正便宜,意思是有些承建商為了取得工程合約,可能將一些工程項目不計算在內,不標明相關物料或選用次一等的物料,盡量調低工程費用,務求中標;在中標後,正式施工之時,就會發現原來某項工程項目不包合約之內,要追加更改工程項目(Variation Order),又發現若使用某種建築物料是改了原有合約訂明的物料,承建商要求補回差價,令實際工程費用及時間上大失預算。# 所以不要只用價低者得標準作出選擇,相關承建商對工程的知識、管理質素、有沒有相關工作經驗及信譽是否良好,亦應為考慮之列。 攪大廈維修係唔係一定要招標? 這要視乎牽涉維修金額多少,根據《建築物管理條例》第20A(2)條,如採購服務或工程的價值可能超過: 港幣二十萬;或相等於法團每年預算的20%的款額;兩者以其較小者為準,即須以招標承投方式進行。如採購價值超過法團每年預算的20%,須由業主在法團業主大會上通過決議,以決定是否接納投標書。 點先知維修價錢是在合理範圍? 其中一個方法是搜尋一些國際知名的工料測量師行網站內建築成本數據作參考,以利比為例,他們會定期在不同國家及城市,製作建築成本報告,現在相關數據大約滯後兩季左右(最新數據截至在2021年第3季為止)^。 另外,在市建局旗下,香港樓宇復修促進服務有限公司,其官網上有一個樓宇復修平台*,內有一個工程費用資訊中心,他們委託工料測量顧問,收集了2009至2019年第一季期間,參加市區重建局轄下樓宇復修計劃的已批出工程合約,進行項目數據研究及造價分析,這些單價亦可作參考之用。 (但由於 2019 年 4月至今,市建局已批出的工程合約數目未達合理數目,以進行價格水平及趨勢分析,因此擬定於近年參考單價將暫緩公佈。) 支付顧問及維修費有周轉問題怎麼辦 其實如果大廈需要強制驗樓同維修,有周轉問題,不一定要直接向銀行申請貸款,以下有兩個途徑,一個是向市建局申請資助,另一個是向屋宇署申請樓宇安全貸款,供各位參考。 強制驗樓資助計劃 由2018年7月起,市建局負責處理強制驗樓資助計劃,以大廈單位約有201個或以上為例,資助上限可達港幣十萬,申請詳情可參考以下網頁: https://www.brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme/schemes-for-buildings/mandatory-building-inspection-subsidy-scheme 樓宇安全貸款計劃 不論有關工程是自願或根據法定命令而進行,個別業主亦可向屋宇署申請貸款,申請詳情亦可參考以下屋宇署網頁: https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/financial-assistance/index_bsi_loanscheme.html 當然以上資料只作簡單介紹,不可以與其他複雜個案一蓋而論,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至 jeffcheng@centamail.com查詢。 筆者為屋宇署認可註冊檢驗人員(Registered Inspector,RI(A) 29/10)、樓宇安全貸款計劃委員及自願樓宇評審計劃評審員(Voluntary Building Assessment Scheme (VBAS) Assessor)。 資料來源 #廉政公署曾將類似個案拍攝成短片,以作個案研習之用,詳情可參考以下網址: (https://bm.icac.hk/tc/case_study/case_study.aspx#) ^利比 Hong Kong Report Quarterly Construction Cost Update建築成本報告2021年12月發出 (https://s31756.pcdn.co/asia/wp-content/uploads/sites/5/2021/12/RLB_MR_inside_Dec21_9mb-1.pdf) *URA香港樓宇復修促進服務有限公司 樓宇復修平台 工程費用資訊中心 (https://www.brplatform.org.hk/tc/cost-reference-centre) #中原工商舖專業顧問部 #專業知識 #工程合約 #招標 #市建局 #樓宇復修平台 #強制驗樓資助計劃 #屋宇署 #樓宇安全貸款計劃 #建築專業人士

[政府賣地分析] -東涌市地段第 45 號商業地

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24/03/2022

公開招標出售之地皮位於新界東涌第 57 區的東涌市地段第 45 號。截標日期為2022年3月25日。 地段用作非工業(不包括住宅、酒店、倉庫及加油站)用途。 地皮最高可建樓面約1,261,335平方呎。 東涌地段普遍都是以住宅用途為主,商舖及寫字樓賣買宗數較少。最近一宗買賣參考為2017年11月6日的成交。成交金額約為4億元的東涌迎康街昇薈商埸部分、地庫商業車位及電單車車位及外牆廣告位的一籃子物業。 參考2013年3月13日由太古等組成的東薈城財團以23.28億購入位於東涌達東路與美東街交界的東涌市地段第11號的商業用地,其地盤面積約為107,919平方呎,指定作非工業用途(不包括住宅、倉庫及加油站)及最高可建建築面積為539,594平方呎,每平方呎樓面地價約4,314元,以及現時本港市場狀況及投資氣氛,是次招標的東涌市地段第45號的用地估值約37.84億,每平方呎樓面地價約3,000元。 如對上述資料有任何查詢,歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或瀏覽 以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

[專家話您知]差餉 - 如何正確檢驗露台

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18/03/2022

在香港,不少露台屬懸臂式平板結構設計, 露台的主要功用是為建築物提供一個相對較戶外,多一點天然採光及通風的空間予人使用,但隨著全球暖化及冷氣的普及,不少露台都經過改建及圍封,雖然這些情況常見,但當中亦潛在不少樓宇安全風險,今次我們會分享應如何正確檢驗露台。 檢驗之前的準備功夫,如 有關檢驗物業地址的記錄圖則:包括相關樓層圖則(Floor Plan)、立面圖(Elevation)及去水渠圖(Drainage Plan),檢視該物業有否曾經申請相關小型工程、加建及改建記錄,這些圖則及相關記錄都可以經屋宇署百樓圖網^(BRAVO)內搜查得到,檢視圖則檔案需要收取港幣36元正,一張圖則副本則要收取24元正;若果發現現場和記錄圖則不相同,有機會是屬於僭建物,建議進一步找相關建築專業人士再作徵詢及處理; 準備相關工具:如驗樓錘(Tap Hammer)用來初步檢查石矢有沒有空鼓、相機(或手機)及便利貼方便記錄有問題位置、面層測厚儀(Cover Meter)測量鋼根與樓面間厚度、平水尺及拉尺量度尺寸等;及 準備檢驗清單。 檢驗清單可以在哪裡參考? 有什麼地方要特別留意? 檢驗清單可以參考屋宇署發出的《強制驗樓及驗窗計劃作業備考 -建築物檢驗報告》(PNBI- 7內檢驗清單SC8及SC9); 檢測露台有什麼地方要特別留意? 要留意露台樓板間與懸臂式的陣(Cantilever beams)的接觸點及支撐位,有否結構上損壞跡象,如飾面或批盪剝落、出現裂縫、石矢有空鼓、石矢剝落及鋼筋外露,結構變形及移位; 如之前曾提及,相比記錄圖則及現場狀況,有沒有發現僭建物,這些僭建物當中常包括更改防護欄障,以牆或玻璃圍封露台,加厚或升高地台及更改了原本露台用途,上述這些現象,都可以直接引致原本露台樓板及相連結構增加負重,可能引致負荷過重及構成結構安全威脅;除了這些外,也要留意有沒有僭建廣告招牌或燈箱懸掛露台陣底或樓板底借力支撐,這些都會對原本露台結構造成額外負擔; 露台一般都會有排水口接駁大廈雨水渠,若果露台已被圍封,這些去水渠位極有可能已廢棄或被堵塞,即使沒有圍封露台情況,也要留意這些排水喉管有沒有滲漏或破爛問題;及 留意防護欄障有沒有損壞,如金屬欄杆有沒有生鏽或變形,如玻璃欄障中的組件有沒有鬆馳、移位、破裂、缺漏或密封劑有沒有老化等問題。 有圍封露台要即時拆除? 舊式大廈(尤其是唐樓)多有圍封露台情況,但這未必一定要即時拆除,註冊根據上述提及的各類情況,記錄在檢驗報內,並再作出客觀及專業的判斷。 注意廣告招牌燈箱不能建在詹蓬之上 根據《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》(PNAP APP-126,Annex 3 to Appendix B)#,當中指出詹蓬上不得搭建招牌。若要合法搭建大型招牌,需要很多因素一併考慮,當中包括結構及防火安全問題,因篇幅所限,我們要留待日後再作分享。 當然以上資料只作簡單介紹,不可以與其他複雜個案一蓋而論,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至 jeffcheng@centamail.com查詢。 筆者為屋宇署認可註冊檢驗人員(Registered Inspector,RI(A) 29/10)、樓宇安全貸款計劃委員及自願樓宇評審計劃評審員(Voluntary Building Assessment Scheme (VBAS) Assessor)。 資料來源 ^屋宇署百樓圖網 - 網上樓宇記錄: (https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html) *屋宇署發出的《強制驗樓及驗窗計劃作業備考 -建築物檢驗報告》(PNBI- 7) (https://www.info.gov.hk/gia/general/202106/06/P2021060400335.htm) https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/codes-and-references/code-and-design-manuals/CoP_MBIS_MWISc.pdf #《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》,PNAP APP-126 (https://www.bd.gov.hk/doc/en/building-works/signboards/APP126.pdf) #中原工商舖專業顧問部 #每月專欄 #屋宇署 #懸臂式平板結構 #露台 #百樓圖網 #大型招牌 #建築專業人士

[專家話您知]差餉 - 「物業單位」的定義 (I)

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11/03/2022

「物業單位」的定義 差餉是一項就使用物業而徵收的稅項。在香港,評估差餉的單位稱為「物業單位」,其定義在《差餉條例》第 2 條中訂明如下: 「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用,或根據任何特許而持有或佔用的土地(包括有水淹蓋的土地)、建築物、構築物或建築物或構築物的部分。」 有關「物業單位」的定義,土地審裁處在審理一宗差餉上訴案友聯機械維修工程有限公司及其他 訴 差餉物業估價署署長 [1982] HKDCLR 32 一案中曾加以仔細考慮。審裁處認為在考慮物業單位的定義時,應包括兩個要素: (a) 第一要素是關乎須評估差餉的對象,即「土地、建築物及構築物」;及 (b) 第二要素是在界定上述三類別物業時,須符合「作為各別或獨立的租賃或持有或佔用,或根據任何特許而持有或佔用」的情況,始可徵收差餉。 「佔用」一詞,實指有人或東西實際使用或佔用土地。「持有」含有「擁有」的意思。「各別或獨立」是用以界定何種情況足以構成物業單位。「租賃」的定義包括契約和短期租約。除租賃外,根據任何特許而持有或佔用的土地均可徵收差餉。 上述有關「物業單位」的解釋,有別於英國的差餉法例。就香港的《差餉條例》而言,單純佔用一個物業單位不足以構成徵收差餉的理由。差餉繳納人須根據獨立租賃、業權或特許而持有或佔用物業,方須繳納差餉。換言之,具永久業權的不動產本身並不構成一個物業單位。 審裁處在上述的差餉上訴案中,曾引述英格蘭一般採用的「四項界定繳納差餉責任的測試」。這四項測試包括: 1. 物業單位須確實被佔用; 2. 物業單位須全部按擁有人指明的用途被佔用; 3. 佔用物業單位須對擁有人有若干價值或利益;及 4. 物業單位的管有期不能太短暫。 審裁處認為就釐定英格蘭繳納差餉的責任而言,上述的四項測試是全面和具決定性的;但在香港而言,除了通過這四項測試外,亦須符合《差餉條例》第 2 條有關物業單位定義第二要素所指的三類別物業的佔用情況,始能界定繳納差餉的責任。 審裁處在該案所作出的裁決,以及上訴法院其後就上訴個案所作出的決定,亦引起有關電訊和電力電纜應否徵收差餉的疑問。例如按現已廢除的《電話條例》(香港法例第 269 章)規定,鋪設電纜的人士除使用有關土地外並沒擁有其他的權利,因此,循土地審裁處分析物業單位定義的兩項要素考慮,上述情況並不符合第二項所述的規定。法例其後作出修訂,清楚界定這類電纜應否徵收差餉。 回顧 1845 年立法的首條《估價則例》,當中並沒引述「物業單位」或「估價單位」等字眼。直至 1863 年,始首見「物業單位」一詞,並在 1875 年的《估價則例》中以一個更嶄新的概念將「物業單位」重新加以規範,其內容是: 「指任何土地,不論其上是否有任何建築物,以獨立持有或租賃方式持有或佔用;任何在海港內設立的碼頭或船隻停泊處亦包括在內。」 現時「物業單位」的定義,源自 1973 年的條例。該條例將「構築物」加入定義中,自此,任何在土地上興建的東西,均可評估差餉。

[專家話您知]強制驗樓不可不知的事

個案小分析

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03/03/2022

自從2012年6月30日起,屋宇署全面實施強制驗樓計劃(Mandatory Building Inspection Scheme)1,香港人慢慢意識到原來唔單止人老咗要驗身,車舊咗要去驗車,樓舊咗都要去驗樓。根據《建築物條例》第30B條,超過30年樓齡的樓宇,由取得入伙紙(Occupation Permit)那一日起計,都會落入驗樓名單內,屋宇署會與業界代表討論在符合名單內的樓宇按實際情況選出一些樓宇,然後發出驗樓令,要求這些業主收到命令後,回覆何時聘用註冊檢驗人員,何時進行檢驗,何時完成訂明維修等等一系列要求。 收到驗樓令的業主或用戶很多時都會出現兩極情況,一係就闊佬懶理,一係就非常緊張,不知所措。 漠視法定命令須負刑責 闊佬懶理不值得鼓勵,因屋宇署不會隨便發出驗樓令,業戶收到了命令應該認真看待,盡快著手委任專業人士,即註冊檢驗人員(Registered Inspector)處理。如果無視法定命令是有機會負刑責2,根據《建築物條例》第40(1BC)條的規定,任何人如無合理辯解,而沒有遵從屋宇署送達的法定通知(即驗樓令),即屬犯法,可處第五級罰款(現時為港幣五萬元)及監禁一年,及可就罪行持續的每一天,另處罰款五千元。 點解要強制驗樓? 另外,有些人收到命令未必太理解當中的意思,引起不必要的焦慮或擔憂,亦是無必要。 我們首先要了解推行強制驗樓的目的,是主要針對樓宇日久失修問題;因舊樓欠缺妥善維修保養,會對公眾構成潛在威脅。以很普遍的大廈公用地方為例,在工廠及商業大廈的公用地方通常就是指外牆、走廊及大堂。很多工廈及商廈都是超過30年樓齡,但由於這類物業業權分散,驗樓令就是一個契機,讓業戶認真看待自己身處地方,各項樓宇安全及衛生指標是否合格,盡量在問題出現前檢驗及修葺,以免在問題惡化時太遲處理,導致日後承受更嚴重後果;就以淘大工業村迷你倉大火3,及麗新商業中心外牆石矢剝落擊中工人身亡4等意外為鑑,正正反映出定期檢驗和適時維修大廈的必要性。 究竟驗樓其實驗緊咩? 屋宇署發出的驗樓令是有其規範,會指明檢驗的範圍(公用地方,單位室內,伸出物等), 而檢驗的範圍亦清楚於有關作業守則5交代,根據屋宇署小冊子6提及,當中有六個檢驗範圍,包括: 外部構件及其他實體構件; 結構構件; 消防安全構件; 排水系統; 認明在建築物公用部分及 外部的僭建物。 以上檢驗工作實際上皆由註冊檢驗人員及其代表/助手進行。 強制驗樓是一定要由屋宇署註冊檢驗人員處理 根據《建築物(檢驗及修葺)規例》的規定7,當業主收到驗樓令,須委任註冊檢驗人員處理強制驗樓事宜,並將該委任通知建築事務監督。 關於註冊檢驗人員,他們都是經過屋宇署考核而獲取的法定資格,值得注意的是最近坊間,有些自稱「驗樓師」的人,聲稱可幫業主驗樓,但現時法例上並未付予「驗樓師」這項專業資格處理強制驗樓事宜,同時那些「驗樓師」亦未必有能力真正為整幢大廈的建築結構、衞生及消防設施等層面作全面性評估。所以大家當收到驗樓令時,第一時間不是去找那些「驗樓師」,而是立即在屋宇署網頁的專業人員清單上8找出一位註冊檢驗人員為大家服務。 當然以上資料只作簡單介紹,不可以與其他複雜個案一蓋而論,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至 jeffcheng@centamail.com查詢。 *筆者為屋宇署認可註冊檢驗人員(Registered Inspector,RI(A) 29/10)、樓宇安全貸款計劃委員及自願樓宇評審計劃評審員(Voluntary Building Assessment Scheme (VBAS) Assessor)。 資料來源: 1 強制驗樓實施日期出處來自屋宇署以下網站提及(強制驗樓計劃概要): (https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mbis/learn-more-about-MBIS/index.html) 2政府新聞公佈-業主沒有遵從強制驗樓法定通知被罰款 (https://www.info.gov.hk/gia/general/202106/06/P2021060400335.htm) 3維基百科-淘大工業村迷你倉大火 (https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B7%98%E5%A4%A7%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E6%9D%91%E8%BF%B7%E4%BD%A0%E5%80%89%E5%A4%A7%E7%81%AB) 4 AM730-外牆剝落,管理有責 (https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%E5%A4%96%E7%89%86%E5%89%9D%E8%90%BD-%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9C%89%E8%B2%AC/236973) 5作業守則-2012強制驗樓計劃及強制驗窗計劃 https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/codes-and-references/code-and-design-manuals/CoP_MBIS_MWISc.pdf 6屋宇署小冊子-強制驗樓計劃 (https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MBIS.pdf) 7《建築物(檢驗及修葺)規例》第3部,第1分部,第11條 (https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap123P!zh-Hant-HK) 8屋宇署網頁- 搜尋註冊專業人士或承建商 (https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/registrationsearch.html)