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優化強制驗樓計劃及修訂《建築物條例》

近日發生三級火的佐敦華豐大廈，樓齡60年，當中劏房及賓館林立，亦有僭建物問題。屋宇署證實該廈早於6年前已收到強制驗樓令，16年前已收到消防安全指示，但涉及驗樓令與消防安全改善工程至今仍未進行。截至去年底，屋宇署表示全港未遵從消防安全指示的樓宇數目多達9,578 幢，以油尖旺區最多，有 1,843 幢，佔總體數字近二成。發展局表示現仍有約2,700幢尚未遵辦強制驗樓通知的樓宇。 發展局預計將在本年第二季推出優化強制驗樓計劃的新評分標準，更着重樓宇外部構件，「三無大廈」會獲分配更高分數，而總分較高的樓宇會獲發驗樓通知。修訂評分將更着重樓宇外部構件，因其構成更大公眾安全風險，若涉及輕微樓宇破損或失修樓宇的舉報或緊急舉報，如外部構件，將獲分配更多分數。評分愈高，其構成的風險愈高。本港現有約1.2萬棟樓宇，符合強制驗樓計劃的條件，但未被選為目標樓宇。其中近三成樓齡達50年或以上。 局方表示可以更精準識別每年600幢須發出驗樓通知的目標樓宇。 發展局亦建議推行特別無人機勘察行動恆常化，將針對潛在風險較高樓宇，每年巡查360幢樓宇，並由政府承建商進行緊急修葺工程。 市區重建局於本月正式推出全新「預防性維修資助計劃」，目的推動業主為大廈制定周期性的保養計劃並為樓宇進行周期性維修保養同時，更引入預防性措施以減慢樓宇老化速度。計劃分兩個階段為業主提供兩項資助，第一階段就業主製作「樓宇保養手冊」提供支援，而第二階段則鼓勵業主設立特別基金（基金）。 屋宇署現在正檢討《建築物條例》下違反驗樓通知的罰則，本年度將會向立法會提交提高罰則及簡化檢控程序的《建築物條例》修訂法例建議。根據現在《消防安全（建築物）條例》（下稱條例）的規定，任何人無合理辯解而沒有遵從法定指示，即屬犯法，可處第四級罰款即 25,000 元，並可就該指示持續未獲遵從的每日另處罰款 2,500 元。 資料來源 １. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html ２. 香港法例第123章 - 建築物條例 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢。

迷你倉定義及監管知多D

香港寸金尺土，不少人都會租用迷你倉去擺放私人物品或者雜物。這是一個常見解決家居不夠地方用的處理方法。 根據屋宇署的定義，迷你倉是指提供獨立自存倉的處所，供個人貯存家居物品，或供小商戶貯存存貨或檔案記錄。 以下是屋宇署對營運迷你倉最新的規管準則: 迷你倉的最長行走距離為何？ 適用於迷你倉的一般規定為： a. 由處所最盡頭處至一點（從該點可選擇其他出口）的盡頭路行走距離最長為18米。 b. 由任何一點至最近的防護出口的最長行走距離（包括盡頭路行走距離）為36米。 c. 由任何一道逃生樓梯通往另外任何一道逃生樓梯的出口路線最長為48米。 貯存倉之間通道的最小淨闊度為何？ 貯存倉之間的通道是出口路線的一部分，其淨闊度不應少於《消防安全守則》表B2的規定，即最小達1 050毫米（不包括任何門的擺幅）。因應迷你倉的運作模式和火警風險，以下安排可獲接受： a. 就實用樓面面積不大於5平方米及裝上自動關閉倉門的貯存倉，其倉門擺幅與牆壁或通道另一邊的門的擺幅之間的最小淨闊度為750毫米。 b. 就實用樓面面積不大於1.5平方米及裝上自動關閉倉門的貯存倉，而其倉門可開啟至緊貼毗鄰牆壁／貯存倉及不會阻礙通道另一邊的門的擺幅，則量度通道的淨闊度時無須考慮該門的擺幅。 屋宇署會對迷你倉內的違規情況採取什麼執法行動？ a. 如發現目標迷你倉內的消防安全建造（例如逃生途徑、耐火結構及消防和救援進出途徑方面）違規，屋宇署會根據《建築物條例》（第123章）向目標迷你倉單位業主發出法定命令，要求進行糾正工程，並將命令於土地註冊處註冊，即俗稱「釘契」，以讓公眾透過查冊知悉有關違規事項。 b. 屋宇署亦制備了「沒有明顯違規的目標迷你倉名單」，有關名單會在每個月的第一個星期三更新，以增加執法行動的透明度。 城市規劃委員會和地政總署亦對迷你倉有進一步的演繹。 據城市規劃委員會的《詞彙釋義》，迷你倉屬於「非污染工業用途」，在「工業」地帶或「其他指定用途」註明「商貿」（「商貿」）地帶內，規劃上均屬經常准許的用途。換言之，位於「工業」或「商貿」地帶內的工廈，只要符合地契條款或已取得豁免書（包括整幢改裝工廈的特別豁免書），均可用作「迷你倉」。然而，個別工廈業主是否將工廈用作經營「迷你倉」屬市場主導的商業決定。 因地契有很多種，在判斷工業大廈經營迷你倉是否違反地契，地政總署會作實地視察，因應迷你倉的實際運作情況及所涉地段地契的條款才能作判斷，不能一概而論。舉個例子，以位處工業大廈的「迷你倉」，若有關地契訂明該地段只可作「工業」用途，經營貨倉（包括「迷你倉」）一般是違反地契。如果地契列明可作「工業及/或倉庫」用途，經營迷你倉則不違反地契。 倘若出現違反地契的情況，地政總署會以地主身分，採取行動，執行契約條款，當中不涉及檢控。署方會向業權人發出警告信，要求糾正違契事項。如業權人於限期內未有作出糾正，署方會將警告信於土地註冊處註冊，即俗稱「釘契」。在這情況下，公眾可以透過查閱土地註冊處的資料，知悉有關物業的違契事項。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

簡述政府修訂強拍門檻的條例草案

發展局於2023年12月公布《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》），以更新及精簡《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）下的強制售賣（強拍）制度，目的為加快私人業權統一作為促進老舊樓宇重建，亦加強支援和保障小業主利益。相關的條例草案已於1月10日提交立法會進行首讀和二讀。 政府建議－法例修訂 １. 降低強拍申請門檻（針對有較迫切重建需要的舊區） 把樓齡達50年或以上私人樓宇的門檻，由現時的80%降低至70%或65%，根據樓齡組別 (即50至59年；60至69年; 以及70年或以上，而樓齡越高，門檻就會越低) 以及樓宇地點 (就同一樓齡組別的樓宇而言，位於指定地區的樓宇的門檻會較低)而定。 而選定指定地區時，亦將考慮： (i) 有關地區內樓齡達50年或以上的樓宇數目；及 (ii) 有關地區內接獲強制驗樓通知的樓宇數目。 政府建議在《條例草案》中設定首批「指定地區」*，包括有： (1) 長沙灣 (所屬大綱圖亦覆蓋深水埗)； (2) 馬頭角 (包括九龍城和土瓜灣）； (3) 旺角； (4) 西營盤及上環； (5) 荃灣； (6) 灣仔；及 (7) 油麻地 *按分區計劃大綱圖覆蓋的地區較多符合上述(i)及(ii)，並定期檢討指定地區，及後由發展局局長訂立附屬法例，訂明指定地區的修訂。 另外，為加快非工業地帶轉型，《條例草案》亦建議位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈，其強拍申請門檻由現時80%降至70%。 政府建議的強拍申請門檻表： 私人樓宇的樓(年) 現行的門檻 二零二二年十一月原建議的門檻 《條例草案》建議的門檻 「指定地區」 「非指定地區」 90% (不論地點) 90% (不論地點) 90%(不論地點，與現行安排相同) 50至59 80％(不論地點) 70%(不論地點 ) 70% 80% (與現行安排相同) 60至69 65% 70% 70 60%(不論地點 ) 65% (不論地點) ２. 提供更多彈性給予涉及多個毗鄰地段的申請，以促進較大規模的重建 i． 容許兩個或以上鄰接的地段，即使沒有共用樓梯亦可應用平均份數安排*； ii． 容許把其已擁有全部業權的地段納入涉及多個毗鄰地段的申請；及 iii． 規定同一申請中的多個毗鄰地段須一併重新發展。 *在應用「平均份數安排」及計算適用的申請門檻時，政府建議採用計算地段面積在內的加權平均法。 ３. 精簡強拍制度的法律程序 i. 對於樓齡50年或以上的樓宇，在所有相關少數份數擁有人不反對的情況下，免除證明根據法例所載理由； ii. 審裁處在考慮是否作出售賣令時仍會沿用一貫的辦法，參考過去的案例，來決定建築物的「齡期」及或「維修狀況」；及 iii. 審裁處增撥司法人手資源，包括開設兩個常額司法職位。發展局專責辦事處亦會協助申請人與少數份數擁有人進行調解。 ４. 加強對受影響少數份數擁有人的支援 i. 容許作為自住業主的少數份數擁有人在強拍後，可繼續居於其物業內不多於六個月，與租客在地段售出後可居住的時間一樣； ii. 發展局準備於2024年内設立專責辦事處，為受影響的少數份數擁有人提供一站式的加強支援服務，包括法律權益及一般查詢，獨立估值服務以及法律和其他專業服務轉介，目的是爲促成更多成功的調解個案以減少訴訟；及 iii. 推出政府作擔保的貸款專項計劃，為合資格的少數份數擁有人提供過渡貸款，針對在處理強拍訴訟時所產生的合理專業費用。 《條例草案》能有效地提高本港土地資源運用，以促進老舊失修樓宇的重建，特別是更多大型的相連接地段重建項目，而一些少數份數業主亦能因而受惠。未來在放寬強拍門檻後，申請數量將會有所增加，政府應持續增撥預算及司法人手資源以應付及加快申請程序。政府亦應對一些受影響少數份數擁有人提供合適的保障及支援。期望未來條例能加快推行及進一步延伸到其他區域。 資料來源： １.《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》 ２. 發展局https://www.devb.gov.hk/tc/home/index.html 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電 (852) 3514 9357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

物業的租值評估概述

之前和大家分享過產業測量師的工作範疇，其中一項是協助客戶在租用或續租物業單位時，如果租客和業主就租金協商上各持不同意見，而需要一位獨立第三方去進行一個租值評估，產業測量師就能提供這一方面的服務。 在進行物業租值評估時，產業測量師會考慮以下不同因素: (一)單位的所在位置: 以商舖為例，如果單位位處於繁華地段，例如，中上環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角，交通比較便利，附近又有比較多的人流量，吸引客戶的機會亦相對較高。在評估租值時，物業位置這個因素便起了一個決定性的作用。 (二)單位樓層 以寫字樓為例，如果單位位處於較高的樓層，一般而言，單位都可以享有較佳的景觀，相對低層單位，其租值也會高一點。 (三)單位是否有升降機到達 以住宅為例，如果物業是一個唐樓單位，而整幢大廈是沒有設置升降機，只能依靠樓梯到達，其租值會較一般有提供升降機的遜色一些。 (四)樓層的載荷量 載荷量是物業樓板能够承受多少重量的指標。以工業物業為例，如果一幢工業物業的樓板載荷量越高，其租值會比載荷量低的單位會較高一點。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

如何查閱批准圖則

上節提到關於僭建物的影響及其嚴重性，本節則會教大家如何查閲批准圖則及介紹一些建築工程的相關法規 屋宇署的主要批准圖則有以下這些： -  建築圖則（Building plans） -  結構圖則 (Structural plans) -  排水設施圖則 (Drainage plans) -  改動及加建圖則 (Alteration addition plans) -  拆卸圖則 (Demolition plans)等 獲取圖則的途徑： １. 樓宇咨詢中心（親身查閱） 地址：九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓 提供查閱和複印所有私人樓宇記錄、小型工程記錄及佔用許可證（入伙紙）的服務。 - 可親身前往中心申請查閱和複印 - 如欲預約申請，須遞交已填妥的表格BIC-1，中心會通知你查閱記錄的日期（如備有電子影像記錄，則於3個工作天內）而未經預約，則會以先到先得方式處理。 - 提供 一站式服務 讓申請人在無須預先查閱有關樓宇記錄的情況下，申請複印樓宇記錄的副本 。須遞交已填妥的表格BIC-3 ，並於10天內通知申請結果。 - 上述表格可從屋宇署網頁 ( www.bd.gov.hk)下載或透過使用屋宇署的電子提交文件系統於網上遞交。 ２. 百樓圖網BRAVO（網上查閲） 屋宇署一個採用萬維網及地理資訊系統技術的電腦系統，提供下列服務： - 查閱樓宇圖則及相關文件及訂購副本 - 查閱小型工程紀錄及訂購副本 - 訂購已選取的佔用許可證副本 首先須網上登記註冊成為用戶，提供身份證 / 護照等身份證明文件副本，郵件地址及其他聯絡資料等。經過批核，才可使用該服務。 搜尋樓宇記錄及複印途徑 i) 以街道名稱和號碼作位置搜尋 ii) 以大廈名稱作位置搜尋 iii) 以不同編號地段檔案編號作進階搜尋 iv) 地圖搜尋批准圖則的基本認識 表列 選擇相關圖則及檔案類別 費用 需付費才能查閲圖則，每個電子記錄查閱費用為36元，訂購核證圖則副本每張42元，非核證副本每張24元。 相關法規－建築物條例 - 除非符合《建築物條例》第41(3)條有關豁免審批工程的規定，或屬於可透過「小型工程監管制度」的簡化規定而進行的小型工程，不須通知屋宇署或得到屋宇署的批准。但須符合建築物條例的規定，包括消防安全，結構安全等方面的標準 - 任何涉及私人樓宇的建築工程（包括加建，改建，拆除及改動結構），有關人士應根據《建築物條例》第14條的規定，委任認可人士及註冊結構工程師向屋宇署呈交圖則，圖則獲批准及得到同意展開工程後，方可進行有關工程。 處罰 - 未經批准而進行建築工程屬嚴重罪行，一經定罪，最高刑罰為可處罰款40萬元及監禁兩年。 - 如有關工程進行的方式導致或相當可能導致任何人受傷或任何財產損毀的危險， 一經定罪，可處罰款100萬元及監禁3年。 - 沒有遵從清拆令，一經定罪，可處罰款200,000元及監禁1年，並可就罪行持續的每一天另處罰款20,000元。 資料來源 １. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html ２. 百樓圖網https://bravo.bd.gov.hk/login ３. 百樓圖網用戶手冊 https://bravo.bd.gov.hk/form/zh_HK/internetUserManual.pdf ４. 香港法例第123章 - 建築物條例 以上資料只作簡單介紹，如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

2023年第四季政府暫緩推出商業用地分析

[專家話您知] 強制驗樓法例知多啲

強制驗樓是源自2012年政府推出的《建築物(檢驗及修葺)規例》, 指明如果物業樓齡超過30年(通常以入伙紙計起),屋宇署有權就該大廈或物業發出強制檢驗通知書, 指出建築事監督會行使相關法例的權力，要求業主就物業某個範圍進行訂明的檢驗以及（如需要）進行訂明的修葺。署方會指明業主要 １）在某限期內聘請註冊檢驗人員進行訂明檢驗； ２）在某限期內完成訂明的檢驗； ３）如需要進行訂明的修葺，要在某限期前完成修葺 法例指明，如果業主刻意不遵循有關命令，屋宇署是可以跟據法例向業主提出檢控，一經定罪，業主是可以被處罰款巨額甚至監禁。這就是＂強制＂的意思。很多時侯，業主在第一次收到信時都不會理會，到第二次屋宇署發出提示信時，信紙有機會是另一種顏色，而屋宇署在信中的措詞可能亦會嚴厲些。如果這時侯業主才臨急尋找註冊檢驗人員安排工作，風險和成本亦有機會增加。所以筆者勸免收到驗樓通知書的業主盡快聘任合適的註冊檢驗人員安排檢驗工作。 另外，坊間有所謂＂驗樓師＂，標榜協助新樓業主就發展商交付的單位代業主進行驗收。筆者在此指出，縱使＂驗樓師＂能滿足業主於新樓驗收時的一些期望，對方持有的并不是一個註冊專業資格，不同於屋宇署註冊名單下的註冊檢驗人員(Registered Inspector, RI)，前者不能代替後者去進行強制驗樓規例下的工作，包括訂明檢驗及監管訂明維修。該規例下的訂明檢驗及訂明維修，有其列名的範圍，專業要求和監工指引，這方面大家要留意。 最後，強制驗樓規例適用於住宅物業和各類非住宅物業，訂明檢驗的範圍可以是整座建築物的公用部份，或建築物的外牆，或建築物的伸出物（包括個別物業的露台／花槽），以及建築物的招牌等主要範圍。業主收到屋宇署的檢驗通知信，要看清楚署方要求驗的是哪部份，不明白就要盡早找註冊檢驗人員諮詢。 如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，或致電35149357聯絡我們專業顧問部查詢。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 香港法例第123章附屬法例P - 《建築物(檢驗及修葺)規例》

產業測量知多D(2)

上次和大家介紹過產業測量師一些基本常見的工作層面或範疇或者他們要兼顧的範圍。今次和大家介紹一下產業測量師另一面比較少為人知，又需要利用產業測量師的專業去處理的業務。而這些業務就是資產管理及項目管理。 項目管理: 產業測量師會擔任顧問團隊策劃人，他們會組合外判承辦商提供房地產以及企業房地產業務。 資產管理，產業測量師和其專業團隊會處理以下事情: 代表客戶商討租金修訂、租約續期及物業轉租服務 就物業翻新及重建等事宜提供意見 代表客戶就土地及樓宇買賣和租務事宜進行商討 在物業拍賣或私人招標事務上擔任拍賣師及業主代理 管理公司的資產以取得價值增長 當公司的原本資產營運一段長時間後，而這資產開始變舊或者折舊，產業測量師就會盤算這個資産的現有價值到底可以用什麼方法或怎樣去處理，並配合當時實際環境及將來的政策，從而去判斷用什麼策略去把原有公司的物業或資產增值。通常的策略就是以企業內部原本有的資源去配合外部任何可行的機會，而所產生出一些不同的可行方案。企業就會在這些不同的可行方案之中去選擇一個最合適或配合到企業有更好發展的方案去執行。

[專家話您知] 僭建物的影響及其嚴重性

何謂是僭建? 僭建是指違例建築工程（Unauthorized Building Works），當中包括： 沒有經由建築事務監督批准及同意下進行樓宇內部加建或改建工程，以及樓宇外部建築工程；或 沒有根據《建築物條例》（第123章）所訂的「小型工程監管制度」規定而進行指定為小型工程的小規模建築工程；或 在樓宇內部進行不牽涉建築結構，但未能符合《建築物條例》及相關規例所訂標準的加建及改建工程。（上述資料參考自屋宇署網站） 僭建對業主實質影響? 質量與安全： 因一般僭建物本身沒有得到建築事務監督批准，這極有可能在沒有符合相關規例及作業守則下建成，導致工程質量成疑，甚或有潛在安全問題。若不幸該僭建物對公眾構成滋擾或傷害，更有機會招致被第三者索償。 買賣影響： 即使買賣雙方簽妥臨時買賣合約，一旦發現有僭建物，買方有權中止合約並拿回訂金。另外，任何屋宇署發出違例建築的命令時也會在土地註冊處記錄在案（俗稱釘契），這令日後其他準買家在查冊時，得知該物業有違例建築。不過物業被釘契，買方仍可堅持繼續買賣，但是需自行承擔法律、清拆及安全風險，同時一般銀行也傾向不易批出該類物業按揭貸款。當然如買賣雙方同意，雙方也可以安排律師代管買價的一部份（即stake-hold），並在扣除買家進行還原工程的所需費用後，方將該部分買價轉予賣方。 罸則 按《建築物條例》第40條1BA項，任何人無合理辯解而沒有遵從根據第 24(1) 條送達予他的命令，即屬犯罪，一經定罪 (a) 可處罰款 $200,000 及監禁 1 年；及 (b) 可就經證明並令法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款 $20,000。 如違反屋宇署命令、沒有在期限內完成清拆違例建築物，便會產生刑事責任，違者可被傳票檢控。屋宇署可在得悉違規情況後12月內提出票控。第40條1AA項亦可直接票控明知違例而照批準違規的建築物的人。 那如何辨識僭建物？ 應先比較處所實質環境和相關樓宇記錄，這記錄包括曾經建築事務監督批准的圖則及小型工程記錄，如相關樓宇記錄與處所不一致，差異之處可能是潛在僭建物。不同個案不能一蓋而論，如有其他疑問建議徵詢建築專業人士的意見。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 註 如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，或致電35149357聯絡我們專業顧問部查詢。

產業測量知多D

產業測量知多D 建造業為香港提供大量的工作機會，香港政府的數據顯示，建築、測量和工程策略的就業人數有逾超過27,000人， 單在香港測量師學會已經有超過60,000名會員，是否測量行業就只是用三腳架在地盤或街道上工作這樣簡單？ 香港測量師學會分為六個專業組別，建築測量、工料測量、產業測量、土地測量、規劃及發展和物業設施管理。 今日就同大家分享產業測量組別會負責怎樣的工作。 隨著社會進步及經濟發展，今時今日測量行業的工作範疇已經擴大好多，測量行業與整個建築流程，由土地開發一直至興建完成，到最後的物業管理及將來建築物老化後，要如何重建，活化，復修等等，而土地管理、批地、估值 、租地、徵地、收地、差餉估值、稅務、公共房屋及居屋計劃等，也屬於產業測量的工作範疇。 再者整個項目的發展周期和牽涉到土地或物業買賣，為土地及物業以及一些無形或有形資產做估值。到底估值是如何計算出來的？這便需要產業測量師的參與。他們懂得及了解如何把手上所有原始數據，變成一個以專業評核為基準而推斷出來的估價。例如評估一個項目時，首先他們評估這個地點(例如中環)，在今年，明年及後年 (1)對其租務(租金) 的升幅或下降會是怎樣趨勢的路向; (2)對整個香港經濟的影響， (3)對外來投資的影響， 在同一時間有不同的數據集中在一起時，產業測量師便要對這個項目的評估作出一些專業判斷，這樣就會得出那個項目或物業的市場價值或租金價值。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部產業測量師陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/