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共有 135 個知識貼士

簡述政府修訂強拍門檻的條例草案

物業小知識

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26/01/2024

發展局於2023年12月公布《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》(《條例草案》),以更新及精簡《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)下的強制售賣(強拍)制度,目的為加快私人業權統一作為促進老舊樓宇重建,亦加強支援和保障小業主利益。相關的條例草案已於1月10日提交立法會進行首讀和二讀。 政府建議-法例修訂 1. 降低強拍申請門檻(針對有較迫切重建需要的舊區) 把樓齡達50年或以上私人樓宇的門檻,由現時的80%降低至70%或65%,根據樓齡組別 (即50至59年;60至69年; 以及70年或以上,而樓齡越高,門檻就會越低) 以及樓宇地點 (就同一樓齡組別的樓宇而言,位於指定地區的樓宇的門檻會較低)而定。 而選定指定地區時,亦將考慮: (i) 有關地區內樓齡達50年或以上的樓宇數目;及 (ii) 有關地區內接獲強制驗樓通知的樓宇數目。 政府建議在《條例草案》中設定首批「指定地區」*,包括有: (1) 長沙灣 (所屬大綱圖亦覆蓋深水埗); (2) 馬頭角 (包括九龍城和土瓜灣); (3) 旺角; (4) 西營盤及上環; (5) 荃灣; (6) 灣仔;及 (7) 油麻地 *按分區計劃大綱圖覆蓋的地區較多符合上述(i)及(ii),並定期檢討指定地區,及後由發展局局長訂立附屬法例,訂明指定地區的修訂。 另外,為加快非工業地帶轉型,《條例草案》亦建議位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈,其強拍申請門檻由現時80%降至70%。 政府建議的強拍申請門檻表: 私人樓宇的樓(年) 現行的門檻 二零二二年十一月原建議的門檻 《條例草案》建議的門檻 「指定地區」 「非指定地區」 90% (不論地點) 90% (不論地點) 90%(不論地點,與現行安排相同) 50至59 80%(不論地點) 70%(不論地點 ) 70% 80% (與現行安排相同) 60至69 65% 70% 70 60%(不論地點 ) 65% (不論地點) 2. 提供更多彈性給予涉及多個毗鄰地段的申請,以促進較大規模的重建 i. 容許兩個或以上鄰接的地段,即使沒有共用樓梯亦可應用平均份數安排*; ii. 容許把其已擁有全部業權的地段納入涉及多個毗鄰地段的申請;及 iii. 規定同一申請中的多個毗鄰地段須一併重新發展。 *在應用「平均份數安排」及計算適用的申請門檻時,政府建議採用計算地段面積在內的加權平均法。 3. 精簡強拍制度的法律程序 i. 對於樓齡50年或以上的樓宇,在所有相關少數份數擁有人不反對的情況下,免除證明根據法例所載理由; ii. 審裁處在考慮是否作出售賣令時仍會沿用一貫的辦法,參考過去的案例,來決定建築物的「齡期」及或「維修狀況」;及 iii. 審裁處增撥司法人手資源,包括開設兩個常額司法職位。發展局專責辦事處亦會協助申請人與少數份數擁有人進行調解。 4. 加強對受影響少數份數擁有人的支援 i. 容許作為自住業主的少數份數擁有人在強拍後,可繼續居於其物業內不多於六個月,與租客在地段售出後可居住的時間一樣; ii. 發展局準備於2024年内設立專責辦事處,為受影響的少數份數擁有人提供一站式的加強支援服務,包括法律權益及一般查詢,獨立估值服務以及法律和其他專業服務轉介,目的是爲促成更多成功的調解個案以減少訴訟;及 iii. 推出政府作擔保的貸款專項計劃,為合資格的少數份數擁有人提供過渡貸款,針對在處理強拍訴訟時所產生的合理專業費用。 《條例草案》能有效地提高本港土地資源運用,以促進老舊失修樓宇的重建,特別是更多大型的相連接地段重建項目,而一些少數份數業主亦能因而受惠。未來在放寬強拍門檻後,申請數量將會有所增加,政府應持續增撥預算及司法人手資源以應付及加快申請程序。政府亦應對一些受影響少數份數擁有人提供合適的保障及支援。期望未來條例能加快推行及進一步延伸到其他區域。 資料來源: 1.《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》 2. 發展局https://www.devb.gov.hk/tc/home/index.html 以上資料只作簡單介紹,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,歡迎致電 (852) 3514 9357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

物業的租值評估概述

物業小知識

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23/01/2024

之前和大家分享過產業測量師的工作範疇,其中一項是協助客戶在租用或續租物業單位時,如果租客和業主就租金協商上各持不同意見,而需要一位獨立第三方去進行一個租值評估,產業測量師就能提供這一方面的服務。 在進行物業租值評估時,產業測量師會考慮以下不同因素: (一)單位的所在位置: 以商舖為例,如果單位位處於繁華地段,例如,中上環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角,交通比較便利,附近又有比較多的人流量,吸引客戶的機會亦相對較高。在評估租值時,物業位置這個因素便起了一個決定性的作用。 (二)單位樓層 以寫字樓為例,如果單位位處於較高的樓層,一般而言,單位都可以享有較佳的景觀,相對低層單位,其租值也會高一點。 (三)單位是否有升降機到達 以住宅為例,如果物業是一個唐樓單位,而整幢大廈是沒有設置升降機,只能依靠樓梯到達,其租值會較一般有提供升降機的遜色一些。 (四)樓層的載荷量 載荷量是物業樓板能够承受多少重量的指標。以工業物業為例,如果一幢工業物業的樓板載荷量越高,其租值會比載荷量低的單位會較高一點。 如對上述資料有任何查詢,歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

如何查閱批准圖則

物業小知識

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20/11/2023

上節提到關於僭建物的影響及其嚴重性,本節則會教大家如何查閲批准圖則及介紹一些建築工程的相關法規 屋宇署的主要批准圖則有以下這些: -  建築圖則(Building plans) -  結構圖則 (Structural plans) -  排水設施圖則 (Drainage plans) -  改動及加建圖則 (Alteration addition plans) -  拆卸圖則 (Demolition plans)等 獲取圖則的途徑: 1. 樓宇咨詢中心(親身查閱) 地址:九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓 提供查閱和複印所有私人樓宇記錄、小型工程記錄及佔用許可證(入伙紙)的服務。 - 可親身前往中心申請查閱和複印 - 如欲預約申請,須遞交已填妥的表格BIC-1,中心會通知你查閱記錄的日期(如備有電子影像記錄,則於3個工作天內)而未經預約,則會以先到先得方式處理。 - 提供 一站式服務 讓申請人在無須預先查閱有關樓宇記錄的情況下,申請複印樓宇記錄的副本 。須遞交已填妥的表格BIC-3 ,並於10天內通知申請結果。 - 上述表格可從屋宇署網頁 ( www.bd.gov.hk)下載或透過使用屋宇署的電子提交文件系統於網上遞交。 2. 百樓圖網BRAVO(網上查閲) 屋宇署一個採用萬維網及地理資訊系統技術的電腦系統,提供下列服務: - 查閱樓宇圖則及相關文件及訂購副本 - 查閱小型工程紀錄及訂購副本 - 訂購已選取的佔用許可證副本 首先須網上登記註冊成為用戶,提供身份證 / 護照等身份證明文件副本,郵件地址及其他聯絡資料等。經過批核,才可使用該服務。 搜尋樓宇記錄及複印途徑 i) 以街道名稱和號碼作位置搜尋 ii) 以大廈名稱作位置搜尋 iii) 以不同編號地段檔案編號作進階搜尋 iv) 地圖搜尋批准圖則的基本認識 表列 選擇相關圖則及檔案類別 費用 需付費才能查閲圖則,每個電子記錄查閱費用為36元,訂購核證圖則副本每張42元,非核證副本每張24元。 相關法規-建築物條例 - 除非符合《建築物條例》第41(3)條有關豁免審批工程的規定,或屬於可透過「小型工程監管制度」的簡化規定而進行的小型工程,不須通知屋宇署或得到屋宇署的批准。但須符合建築物條例的規定,包括消防安全,結構安全等方面的標準 - 任何涉及私人樓宇的建築工程(包括加建,改建,拆除及改動結構),有關人士應根據《建築物條例》第14條的規定,委任認可人士及註冊結構工程師向屋宇署呈交圖則,圖則獲批准及得到同意展開工程後,方可進行有關工程。 處罰 - 未經批准而進行建築工程屬嚴重罪行,一經定罪,最高刑罰為可處罰款40萬元及監禁兩年。 - 如有關工程進行的方式導致或相當可能導致任何人受傷或任何財產損毀的危險, 一經定罪,可處罰款100萬元及監禁3年。 - 沒有遵從清拆令,一經定罪,可處罰款200,000元及監禁1年,並可就罪行持續的每一天另處罰款20,000元。 資料來源 1. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html 2. 百樓圖網https://bravo.bd.gov.hk/login 3. 百樓圖網用戶手冊 https://bravo.bd.gov.hk/form/zh_HK/internetUserManual.pdf 4. 香港法例第123章 - 建築物條例 以上資料只作簡單介紹,如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部查詢或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

2023年第四季政府暫緩推出商業用地分析

物業小知識

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16/10/2023

[專家話您知] 強制驗樓法例知多啲

物業小知識

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21/07/2023

強制驗樓是源自2012年政府推出的《建築物(檢驗及修葺)規例》, 指明如果物業樓齡超過30年(通常以入伙紙計起),屋宇署有權就該大廈或物業發出強制檢驗通知書, 指出建築事監督會行使相關法例的權力,要求業主就物業某個範圍進行訂明的檢驗以及(如需要)進行訂明的修葺。署方會指明業主要 1)在某限期內聘請註冊檢驗人員進行訂明檢驗; 2)在某限期內完成訂明的檢驗; 3)如需要進行訂明的修葺,要在某限期前完成修葺 法例指明,如果業主刻意不遵循有關命令,屋宇署是可以跟據法例向業主提出檢控,一經定罪,業主是可以被處罰款巨額甚至監禁。這就是"強制"的意思。很多時侯,業主在第一次收到信時都不會理會,到第二次屋宇署發出提示信時,信紙有機會是另一種顏色,而屋宇署在信中的措詞可能亦會嚴厲些。如果這時侯業主才臨急尋找註冊檢驗人員安排工作,風險和成本亦有機會增加。所以筆者勸免收到驗樓通知書的業主盡快聘任合適的註冊檢驗人員安排檢驗工作。 另外,坊間有所謂"驗樓師",標榜協助新樓業主就發展商交付的單位代業主進行驗收。筆者在此指出,縱使"驗樓師"能滿足業主於新樓驗收時的一些期望,對方持有的并不是一個註冊專業資格,不同於屋宇署註冊名單下的註冊檢驗人員(Registered Inspector, RI),前者不能代替後者去進行強制驗樓規例下的工作,包括訂明檢驗及監管訂明維修。該規例下的訂明檢驗及訂明維修,有其列名的範圍,專業要求和監工指引,這方面大家要留意。 最後,強制驗樓規例適用於住宅物業和各類非住宅物業,訂明檢驗的範圍可以是整座建築物的公用部份,或建築物的外牆,或建築物的伸出物(包括個別物業的露台/花槽),以及建築物的招牌等主要範圍。業主收到屋宇署的檢驗通知信,要看清楚署方要求驗的是哪部份,不明白就要盡早找註冊檢驗人員諮詢。 如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部查詢。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 香港法例第123章附屬法例P - 《建築物(檢驗及修葺)規例》

產業測量知多D(2)

物業小知識

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14/07/2023

上次和大家介紹過產業測量師一些基本常見的工作層面或範疇或者他們要兼顧的範圍。今次和大家介紹一下產業測量師另一面比較少為人知,又需要利用產業測量師的專業去處理的業務。而這些業務就是資產管理及項目管理。 項目管理: 產業測量師會擔任顧問團隊策劃人,他們會組合外判承辦商提供房地產以及企業房地產業務。 資產管理,產業測量師和其專業團隊會處理以下事情: 代表客戶商討租金修訂、租約續期及物業轉租服務 就物業翻新及重建等事宜提供意見 代表客戶就土地及樓宇買賣和租務事宜進行商討 在物業拍賣或私人招標事務上擔任拍賣師及業主代理 管理公司的資產以取得價值增長 當公司的原本資產營運一段長時間後,而這資產開始變舊或者折舊,產業測量師就會盤算這個資産的現有價值到底可以用什麼方法或怎樣去處理,並配合當時實際環境及將來的政策,從而去判斷用什麼策略去把原有公司的物業或資產增值。通常的策略就是以企業內部原本有的資源去配合外部任何可行的機會,而所產生出一些不同的可行方案。企業就會在這些不同的可行方案之中去選擇一個最合適或配合到企業有更好發展的方案去執行。

[專家話您知] 僭建物的影響及其嚴重性

物業小知識

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23/06/2023

何謂是僭建? 僭建是指違例建築工程(Unauthorized Building Works),當中包括: 沒有經由建築事務監督批准及同意下進行樓宇內部加建或改建工程,以及樓宇外部建築工程;或 沒有根據《建築物條例》(第123章)所訂的「小型工程監管制度」規定而進行指定為小型工程的小規模建築工程;或 在樓宇內部進行不牽涉建築結構,但未能符合《建築物條例》及相關規例所訂標準的加建及改建工程。(上述資料參考自屋宇署網站) 僭建對業主實質影響? 質量與安全: 因一般僭建物本身沒有得到建築事務監督批准,這極有可能在沒有符合相關規例及作業守則下建成,導致工程質量成疑,甚或有潛在安全問題。若不幸該僭建物對公眾構成滋擾或傷害,更有機會招致被第三者索償。 買賣影響: 即使買賣雙方簽妥臨時買賣合約,一旦發現有僭建物,買方有權中止合約並拿回訂金。另外,任何屋宇署發出違例建築的命令時也會在土地註冊處記錄在案(俗稱釘契),這令日後其他準買家在查冊時,得知該物業有違例建築。不過物業被釘契,買方仍可堅持繼續買賣,但是需自行承擔法律、清拆及安全風險,同時一般銀行也傾向不易批出該類物業按揭貸款。當然如買賣雙方同意,雙方也可以安排律師代管買價的一部份(即stake-hold),並在扣除買家進行還原工程的所需費用後,方將該部分買價轉予賣方。 罸則 按《建築物條例》第40條1BA項,任何人無合理辯解而沒有遵從根據第 24(1) 條送達予他的命令,即屬犯罪,一經定罪 (a) 可處罰款 $200,000 及監禁 1 年;及 (b) 可就經證明並令法庭信納該罪行持續的每一天,另處罰款 $20,000。 如違反屋宇署命令、沒有在期限內完成清拆違例建築物,便會產生刑事責任,違者可被傳票檢控。屋宇署可在得悉違規情況後12月內提出票控。第40條1AA項亦可直接票控明知違例而照批準違規的建築物的人。 那如何辨識僭建物? 應先比較處所實質環境和相關樓宇記錄,這記錄包括曾經建築事務監督批准的圖則及小型工程記錄,如相關樓宇記錄與處所不一致,差異之處可能是潛在僭建物。不同個案不能一蓋而論,如有其他疑問建議徵詢建築專業人士的意見。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 註 如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部查詢。

產業測量知多D

物業小知識

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16/06/2023

產業測量知多D 建造業為香港提供大量的工作機會,香港政府的數據顯示,建築、測量和工程策略的就業人數有逾超過27,000人, 單在香港測量師學會已經有超過60,000名會員,是否測量行業就只是用三腳架在地盤或街道上工作這樣簡單? 香港測量師學會分為六個專業組別,建築測量、工料測量、產業測量、土地測量、規劃及發展和物業設施管理。 今日就同大家分享產業測量組別會負責怎樣的工作。 隨著社會進步及經濟發展,今時今日測量行業的工作範疇已經擴大好多,測量行業與整個建築流程,由土地開發一直至興建完成,到最後的物業管理及將來建築物老化後,要如何重建,活化,復修等等,而土地管理、批地、估值 、租地、徵地、收地、差餉估值、稅務、公共房屋及居屋計劃等,也屬於產業測量的工作範疇。 再者整個項目的發展周期和牽涉到土地或物業買賣,為土地及物業以及一些無形或有形資產做估值。到底估值是如何計算出來的?這便需要產業測量師的參與。他們懂得及了解如何把手上所有原始數據,變成一個以專業評核為基準而推斷出來的估價。例如評估一個項目時,首先他們評估這個地點(例如中環),在今年,明年及後年 (1)對其租務(租金) 的升幅或下降會是怎樣趨勢的路向; (2)對整個香港經濟的影響, (3)對外來投資的影響, 在同一時間有不同的數據集中在一起時,產業測量師便要對這個項目的評估作出一些專業判斷,這樣就會得出那個項目或物業的市場價值或租金價值。 如對上述資料有任何查詢,歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部產業測量師陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

如何申請批准建造小型屋宇 (II)

個案小分析

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12/05/2023

3申請方法和程序 I. 申請人必須填寫一份申請在新界興建小型屋宇的「綜合 申請表」(包括申請表格、證實申請人身份的聲明書、 申請人的法定聲明書及授權書。)有關表格可向新界各 區地政處免費索取,或於地政總署的網頁下載。 II. 填妥的申請表格,連同由原居民代表、鄉事委員會主席 或副主席就申請人身份所作的聲明,可郵寄或親身送交 所屬分區的地政專員,以供辦理 III. 收到建造小型屋宇的申請後,地政專員會確認收到申請 表格,並會通知申請人按接獲申請的日期而預計處理其個案的日期。 IV. 為方便處理申請,申請人可向地政專員提交下列資料, 以供考慮: (i) 申請地段的業權資料,即有關地段在土地註冊處 註冊記錄的副本;及 (ii) (ii) 申請建屋地段的 1 比 1000 測量圖,標示擬建屋 宇的長闊高度、露台的方向,以及化糞池和滲水系統的位置。 V. 地政專員會在有關鄉村及鄉事委員會張貼告示,以 14 天 為期,瞭解當地村民是否反對申請,亦會就申請個案諮 詢其他有關政府部門。 VI. 倘申請人符合各項要求,申請獲得批准,地政專員便會 向申請人發出建議書,並夾附繳款通知書,要求申請人 繳付所需的行政費及/或地價。 VII. 批約文件通常須由申請人親自簽立,但申請人如欲以授 權書授權他人簽立文件,則授權書的使用必須符合地政 專員所施加的要求和條件。完成批約後,申請人須就建 築工程、地盤平整工程及渠務工程向地政專員申請並取 得豁免證明書,然後才可在有關地點展開建築工程(見 註釋(g))。有關詳情,可參閱地政總署印製的《興建新 界豁免管制屋宇須知》資料小冊子。同時,申請人須向 地政專員申請,要求實地劃出小型屋宇的建屋界線。 VIII. 倘地政專員因地盤的地理或土力限制而不能簽發地盤平 整工程及渠務工程豁免證明書,申請人必須向建築事務 監督正式提交地盤平整工程及渠務工程的圖則,獲得批 准後,方可施工。 4 建築規約及完工證 I. 新批建的小型屋宇,建築完工限期為 36 個曆月。 II. 建築工程完成後,申請人所聘用的T2 合資格人士及註 冊結構工程師/註冊專業工程師,必須向地政專員提交 一份聯合簽署作實的興建完成報告。 收到興建完成報告後,地政專員如已進行所有必要的查 核,並信納申請人已完全履行小型屋宇批約所訂明的一 般及特別條件/牌照規定的所有要求及責任後,便會簽發完工證。 原居村民 指年滿 18 歲,父系源自 1898 年時為新界認可鄉村居民的男子。 認可鄉村 指獲地政總署署長核准的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 小型屋宇批約 I. 指當局自 1972 年 12 月實施新界小型屋宇政策以來,以私人協約方式(如屬政府土地)、以建屋牌照方式(如屬私人土地),或以換地方式批出的小型屋宇契約; II. 亦指下列在實施現行新界小型屋宇政策之前的批約: i. 以限制鄉村拍賣方式批出的批約; ii. 以減收或寬免補價方式換地而成的契約;或 iii. 政府發給原居村民建造鄉村式屋宇的「免費建屋牌照」。 5 符合批建小型屋宇的資格準則 當局在審批小型屋宇前,會考慮下列主要準則: I. 申請人必須為原居村民,即年滿 18 歲,父系源自 1898年時為新界認可鄉村居民的男子; II. 申請人以前未有接受過當局以任何形式批建小型屋宇(見註釋(a)); III. 申請建屋的地點須位於鄉村式規劃發展區及認可鄉村範圍或擴展區內(見註釋(b)及(c)); IV. 申請建屋的地點不受即將進行的發展所影響,亦不妨礙任何日後的規劃或發展計劃;及 V. 當地村民對建屋建議並沒有提出具充足理據的反對意見。 註釋 (a) 「小型屋宇」基本上是按《建築物條例(新界適用)條例》 (第 121 章)所載的規定建於新界的屋宇,主要特點是 不得超過 3 層及不得高於 8.23 米(27 呎),而上蓋面 積不得超過 65.03 平方米(700 平方呎)。根據該條例 的規定,申請人在展開任何建築工程之前,除非其聘用 認可人士擬備的圖則已獲建築事務監督正式批准,否則 必須先取得地政專員發出的建築工程豁免證明書。同 時,業主並須向地政專員分別申請地盤平整工程及渠務 工程豁免證明書。在取得所需的豁免證明書或確定圖則 已獲建築事務監督批准前,業主不得展開任何工程。

[專家話您知] 香港建築工程的基本公眾安全措施

物業小知識

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28/04/2023

在香港我們會在新聞上頻繁地聽到有很多工程/工業意外,導致很多建築工人意外受傷,或甚喪命。發生這類意外的地點常為正在重建的工商大廈,或正進行上蓋工程的地盤。為保障市民及公眾安全,政府推出了一系列的安全預防措施,尤其是針對正進行上蓋工程的地盤,以保護市民免受高空墮物受傷。 有關人士應適當興建及維修圍板/有蓋人行道,以保護建築地盤附近的市民。 位於行車道的圍板/有蓋人行道的最小淨闊度為1.1米,而有蓋人行道內部的垂直淨空應最少為2.3米。如有需要亦應提交適當的臨時行人改道計劃及防護措施,以便運輸署及警方評估有否需要採取臨時行人管理措施。有關圍板、有蓋人行道、門架及墜台的一般設計要求或設計負荷,市民可參閱《建築物拆卸作業守則2004年》第3章及《香港風力效應作業守則2019年》第2.5節的規定。 施工中的建築物亦應在其外牆設置雙層的防護網,以盛載有可能從高空掉下來的碎蝕物(防護網應重叠,並按照有規律的間距固定於棚架上):內網由直徑不少於3.5毫米、最大中心間距50毫米的耐損尼龍線編織,而外網則由幼尼龍線編織。 除上述的基本安全措施之外,政府也針對改動及加建工程、小型工程、混凝土修葺工程等等,發出了不少指引去提供充分的保護及預防措施,例如屋宇署發出的《小型工程監管制度之技術指引》。筆者鼓勵市民可以多閱讀這些技術指引,除了可保障經過工地時的自身健康和安全,也可由此了解這些法例背後的精神。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 屋宇署之認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考APP- 102, APP-23 註 如有任何疑問,建議徵詢專業人士的意見,或致電35149357聯絡我們專業顧問部查詢。