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如何申請批准建造小型屋宇 (II)
個案小分析
|12/05/2023
3申請方法和程序 I. 申請人必須填寫一份申請在新界興建小型屋宇的「綜合 申請表」（包括申請表格、證實申請人身份的聲明書、 申請人的法定聲明書及授權書。）有關表格可向新界各 區地政處免費索取，或於地政總署的網頁下載。 II. 填妥的申請表格，連同由原居民代表、鄉事委員會主席 或副主席就申請人身份所作的聲明，可郵寄或親身送交 所屬分區的地政專員，以供辦理 III. 收到建造小型屋宇的申請後，地政專員會確認收到申請 表格，並會通知申請人按接獲申請的日期而預計處理其個案的日期。 IV. 為方便處理申請，申請人可向地政專員提交下列資料， 以供考慮： (i) 申請地段的業權資料，即有關地段在土地註冊處 註冊記錄的副本；及 (ii) (ii) 申請建屋地段的 1 比 1000 測量圖，標示擬建屋 宇的長闊高度、露台的方向，以及化糞池和滲水系統的位置。 V. 地政專員會在有關鄉村及鄉事委員會張貼告示，以 14 天 為期，瞭解當地村民是否反對申請，亦會就申請個案諮 詢其他有關政府部門。 VI. 倘申請人符合各項要求，申請獲得批准，地政專員便會 向申請人發出建議書，並夾附繳款通知書，要求申請人 繳付所需的行政費及／或地價。 VII. 批約文件通常須由申請人親自簽立，但申請人如欲以授 權書授權他人簽立文件，則授權書的使用必須符合地政 專員所施加的要求和條件。完成批約後，申請人須就建 築工程、地盤平整工程及渠務工程向地政專員申請並取 得豁免證明書，然後才可在有關地點展開建築工程（見 註釋(g)）。有關詳情，可參閱地政總署印製的《興建新 界豁免管制屋宇須知》資料小冊子。同時，申請人須向 地政專員申請，要求實地劃出小型屋宇的建屋界線。 VIII. 倘地政專員因地盤的地理或土力限制而不能簽發地盤平 整工程及渠務工程豁免證明書，申請人必須向建築事務 監督正式提交地盤平整工程及渠務工程的圖則，獲得批 准後，方可施工。 4 建築規約及完工證 I. 新批建的小型屋宇，建築完工限期為 36 個曆月。 II. 建築工程完成後，申請人所聘用的T2 合資格人士及註 冊結構工程師／註冊專業工程師，必須向地政專員提交 一份聯合簽署作實的興建完成報告。 收到興建完成報告後，地政專員如已進行所有必要的查 核，並信納申請人已完全履行小型屋宇批約所訂明的一 般及特別條件／牌照規定的所有要求及責任後，便會簽發完工證。 原居村民 指年滿 18 歲，父系源自 1898 年時為新界認可鄉村居民的男子。 認可鄉村 指獲地政總署署長核准的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 小型屋宇批約 I. 指當局自 1972 年 12 月實施新界小型屋宇政策以來，以私人協約方式（如屬政府土地）、以建屋牌照方式（如屬私人土地），或以換地方式批出的小型屋宇契約； II. 亦指下列在實施現行新界小型屋宇政策之前的批約： i. 以限制鄉村拍賣方式批出的批約； ii. 以減收或寬免補價方式換地而成的契約；或 iii. 政府發給原居村民建造鄉村式屋宇的「免費建屋牌照」。 5 符合批建小型屋宇的資格準則 當局在審批小型屋宇前，會考慮下列主要準則： I. 申請人必須為原居村民，即年滿 18 歲，父系源自 1898年時為新界認可鄉村居民的男子； II. 申請人以前未有接受過當局以任何形式批建小型屋宇（見註釋(a)）； III. 申請建屋的地點須位於鄉村式規劃發展區及認可鄉村範圍或擴展區內（見註釋(b)及(c)）； IV. 申請建屋的地點不受即將進行的發展所影響，亦不妨礙任何日後的規劃或發展計劃；及 V. 當地村民對建屋建議並沒有提出具充足理據的反對意見。 註釋 (a) 「小型屋宇」基本上是按《建築物條例(新界適用)條例》 （第 121 章）所載的規定建於新界的屋宇，主要特點是 不得超過 3 層及不得高於 8.23 米（27 呎），而上蓋面 積不得超過 65.03 平方米（700 平方呎）。根據該條例 的規定，申請人在展開任何建築工程之前，除非其聘用 認可人士擬備的圖則已獲建築事務監督正式批准，否則 必須先取得地政專員發出的建築工程豁免證明書。同 時，業主並須向地政專員分別申請地盤平整工程及渠務 工程豁免證明書。在取得所需的豁免證明書或確定圖則 已獲建築事務監督批准前，業主不得展開任何工程。
[專家話您知] 香港建築工程的基本公眾安全措施
物業小知識
|28/04/2023
在香港我們會在新聞上頻繁地聽到有很多工程/工業意外，導致很多建築工人意外受傷，或甚喪命。發生這類意外的地點常為正在重建的工商大廈，或正進行上蓋工程的地盤。為保障市民及公眾安全，政府推出了一系列的安全預防措施，尤其是針對正進行上蓋工程的地盤，以保護市民免受高空墮物受傷。 有關人士應適當興建及維修圍板／有蓋人行道，以保護建築地盤附近的市民。 位於行車道的圍板／有蓋人行道的最小淨闊度為1.1米，而有蓋人行道內部的垂直淨空應最少為2.3米。如有需要亦應提交適當的臨時行人改道計劃及防護措施，以便運輸署及警方評估有否需要採取臨時行人管理措施。有關圍板、有蓋人行道、門架及墜台的一般設計要求或設計負荷，市民可參閱《建築物拆卸作業守則2004年》第3章及《香港風力效應作業守則2019年》第2.5節的規定。 施工中的建築物亦應在其外牆設置雙層的防護網，以盛載有可能從高空掉下來的碎蝕物（防護網應重叠，並按照有規律的間距固定於棚架上）：內網由直徑不少於3.5毫米、最大中心間距50毫米的耐損尼龍線編織，而外網則由幼尼龍線編織。 除上述的基本安全措施之外，政府也針對改動及加建工程、小型工程、混凝土修葺工程等等，發出了不少指引去提供充分的保護及預防措施，例如屋宇署發出的《小型工程監管制度之技術指引》。筆者鼓勵市民可以多閱讀這些技術指引，除了可保障經過工地時的自身健康和安全，也可由此了解這些法例背後的精神。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 屋宇署之認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考APP- 102, APP-23 註 如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至jeffcheng@centamail.com查詢。
[專家話您知] 在香港建造玻璃幕牆系統前的須知
物業小知識
|30/03/2023
在香港建造玻璃幕牆系統前，除了考慮各種因素如設計和美觀外，還要符合屋宇署之認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考APP- 37所說明幕牆系統的設計和施工指引。其重點在於提供關於幕牆系統設計、施工和驗收的標準和要求，以確保幕牆系統的安全性、可靠性和符合法規要求。業主如果有需要還要另外聘請專業的結構工程師，協助繁複的結構計算和審批程序。 該作業備考的重點包括以下內容： 1. 幕牆審批：提供了關於幕牆設計的標準和要求，包括幕牆的結構、材料等方面。認可人士/ 結構工程師需要額外呈交結構計算、結構圖則、剖面圖、材料規格等予屋宇署審批。 2. 幕牆施工：規定了幕牆施工的程序和要求，包括安全措施、工藝流程和施工質量控制等方面。 3. 幕牆驗收：要求在幕牆施工完成後進行驗收，以確保幕牆符合在防火、防水和防風等方面的安全要求和設計要求。 該作業備考亦提供了關於香港幕牆系統中強化玻璃使用的指南。強化玻璃是一種經過熱處理增強強度和抗破裂的安全玻璃，廣泛應用於幕牆系統中，因其提供了比普通玻璃更好的安全性和保護性。強化玻璃應該在幕牆系統中的容易受到衝擊或溫度應力影響的區域中使用，例如在強風或高溫區域。在這些區域使用強化玻璃可以幫助減少玻璃破裂的風險。 在幕牆系統中使用的強化玻璃經過認可的測試實驗室測試和認證 (HOKLAS)，以確保其符合所需的強度、耐久性和安全性標準。結構工程師和註冊承建商亦要確保強化玻璃製造廠附合品質保證計劃 (Quality Assurance Scheme QAS) 以減低強化玻璃「自發破裂」(Spontaneous Breakage) 的可能性。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 屋宇署之認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考APP- 37 註 如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至jeffcheng@centamail.com查詢。
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[專家話您知] 如何申請批准建造小型屋宇 (I)
物業小知識
|16/03/2023
1. 定義 原居村民 指年滿 18 歲，父系源自 1898 年時為新界認可鄉村居民的男子。 認可鄉村 指獲地政總署署長核准的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 小型屋宇批約 I. 指當局自 1972 年 12 月實施新界小型屋宇政策以來，以私人協約方式（如屬政府土地）、以建屋牌照方式（如屬私人土地），或以換地方式批出的小型屋宇契約； II. 亦指下列在實施現行新界小型屋宇政策之前的批約： i. 以限制鄉村拍賣方式批出的批約； ii. 以減收或寬免補價方式換地而成的契約；或 iii. 政府發給原居村民建造鄉村式屋宇的「免費建屋牌照」。 2. 符合批建小型屋宇的資格準則 當局在審批小型屋宇前，會考慮下列主要準則： I. 申請人必須為原居村民，即年滿 18 歲，父系源自 1898年時為新界認可鄉村居民的男子； II. 申請人以前未有接受過當局以任何形式批建小型屋宇（見註釋(a)）； III. 申請建屋的地點須位於鄉村式規劃發展區及認可鄉村範圍或擴展區內（見註釋(b)及(c)）； IV. 申請建屋的地點不受即將進行的發展所影響，亦不妨礙任何日後的規劃或發展計劃；及 V. 當地村民對建屋建議並沒有提出具充足理據的反對意見。 註釋 (a) 原居村民可利用其一生一次的權利，向另一位原居村民購買全間小型屋宇或其一部分自用，而無須向政府繳付額外補價，惟完成轉讓登記後，出讓人及承讓人將被視作已使用其一生一次的建造小型屋宇權利而無權再以任何優惠條件獲批建小型屋宇。 (b) 「認可鄉村範圍」一般指環繞某認可鄉村周圍 300 呎的地方，申請在這範圍內建造小型屋宇將可獲得考慮。不過，申請建屋地點如位於「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」上劃為「鄉村式發展」用途區的範圍內，而該範圍界線圍繞着一認可鄉村，則申請亦可獲得考慮。 (c) 根據《城市規劃條例》（第 131 章）的規定，村民倘有意在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」等法定圖則上所示的「鄉村式發展」用途區以外的地方建造小型屋宇，必須根據該條例第 16 條先向城市規劃委員會申請規劃許可。
[專家話您知] 何為地盤覆蓋率及地積比率
物業小知識
|10/03/2023
地盤覆蓋率是指建有建築物的地盤被該建築物覆蓋的面積。例如，如果地盤上建築物的面積 為60米 100米，地盤的覆蓋面積則為6,000平方米。如果地盤面積為10,000平方米， 覆蓋率即60%。地盤覆蓋率是發展規範裡界定土地可興建的上蓋面積百分率。簡略分類，住宅地盤最高之地盤覆蓋率為80%，非住宅最高則為100%。然而實際地盤覆蓋率亦受建築物高度及地盤種類而有所不同。有關限制載於《建築物(規劃)規例》附表內。 地積比率是建築物的總樓面面積與建有該建築物的地盤面積的比率。如果建築物共20層，每層的總樓面面積為6,000平方米，建築物的總樓面面積則為120,000平方米。如果地盤面積為10,000平方米，地積比率則為12。 《規劃規例》附表一載有核准覆蓋率及地積比率表，包括： ● 非住宅建築的核准覆蓋率及地積比率較住宅建築為高； ● 丙類地盤的核准覆蓋率及地積比率較乙類或甲類地盤為高，而甲類地盤的核准覆 蓋率及地積比率最低； ● 建築物越高（至61米），核准覆蓋率就越低，但地積比率越高。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部產業測量師陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
[專家話您知] 政府賣地分析 - 旺角洗衣街與亞皆老街交界
物業小知識
|24/02/2023
公開招標出售之地皮位於九龍內地段第 11273 號。截標日期為2023年2月24日。 地段用作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站）用途。 地皮最高可建樓面約1,524,168平方呎。該地段普遍都是以商業住宅用途為主，政府最近沒有在該地區出售商業地皮，而最近的商業物業成交比較波動，再者該地皮亦有多條附帶賣地條件，所以建築成本也大幅增加。因此，該地皮之估值也相對下調。 按照現時本港市場狀況及投資氣氛，扣除建築成本及發展商利潤，是次招標的九龍內地段第 11273 號商業用地估值約89億，每平方呎樓面地價約5,839元。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或瀏覽 以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
[專家話您知] 食肆「攞牌」前要慎思
物業小知識
|17/02/2023
發出食肆牌照旨在確保有關處所適合用作經營其用途，並保障公眾衞生和顧客的安全。無論是食肆或幼稚園，申請人須符合下列等等先決條件，發牌當局才會發出牌照： E.g.機電工程署在衞生、通風設施和氣體安全等方面施加的發牌條件、履行屋宇署施加的樓宇安全規定 (包括沒有違例建築工程 )、履行消防處施加的消防及機動式通風系統、規定符合政府租契的條件等等。 食肆的發牌當局申請牌照時，有關圖則會轉交屋宇署就結構安全逃生途徑提供意見。屋宇署的指引可供認可人士向客戶提供建議。本文筆者只會針對屋宇署樓宇的安全規定作出一些分享。以下是一些申請食肆牌照需要注意的重點: 1. 處所須沒有違建工程 (個別類別的建築工程除外)。 2. 食肆的最低設定荷載須不少於4千帕斯卡 (即每平方呎80磅)。 3. 如進行涉及樓宇結構及／或逃生途徑的更改及增建工程，或須由認可人士 (根據《 建築物條例 》註冊的建築師、工程師或測量師)或註冊結構工程師向屋宇署遞交正式的建議工程圖則。 4. 處所須以耐火結構設計和建造，並符合現行的《建築物(建造)規例及屋宇署不時發出的最新《耐火結構守則》。 5. 根據現行《建築物(規劃)規例》第 V 部及屋宇署《提供火警逃生途徑守則》和《消防和救援進出途徑守則》的規定，所有食肆均須設有足夠逃生途徑，以及消防和救援進出途徑。 6. 位於地面而可直接通往街道的處所，在逃生途徑方面應無重大問題。位於上層或地庫的處所，則至少須設有兩道適當的防火逃生樓梯。 7. 只有一道樓梯的大廈，上層不得用作經營食肆。 在開展涉及食肆牌照申請的項目時，認可人士及註冊結構工程師需要直接向發牌當局核證有關處所已完全符合屋宇署頒布的樓宇安全要求。直接提交給發牌當局的證明書及結構評估報告，會由屋宇署審核。因此，認可人士及註冊結構工程師在監督工程和確保食肆的顧客和僱員安全方面，扮演重要的角色。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 屋宇署之認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考APP- 43 3. 食肆牌照申請指南 (簡讀版) 食物環境衞生署 (2022 年 12 月版) 註 如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至jeffcheng@centamail.com查詢。
放寬工廈物業地積比率
物業小知識
|10/02/2023
活化政策中最受矚目之一的條文定必要數可申請放寬工廈物業地積比率20%，令工業大廈可以最高14.4倍重建發展，為項目增加樓面面積。 當中，荃灣半山街 18-20 號的慶豐印染廠有限公司，地盤面積約2323平方米，地積比率由9.5倍增加至11.4倍，擬興建一座20層高的商廈，料總樓面面積涉及約2.65萬平方米。另外涉及多宗位處葵荃區的工廈申請個案，相信隨著葵荃區多幢工廈積極規劃發展，將加快該區轉型展現全新面貌。 由於投資者或財團在成功獲批增加地積比率兩成，該項目可獲更多樓面面積外，減低重建後的樓面呎價成本，而增加的樓面面積亦可帶來額外賣樓或租金收益，大大提高項目投資潛力，因而成為強大入市誘因，帶動全幢工廈受注目，預料在活化政策持續推動下，全幢工業項目會繼續成為市場追捧對象，配合現時業主議價空間可觀，料會刺激投資者吸納全幢工廈步伐。 如對上述資料有任何查詢，歡迎致電(852)35149357聯絡中原(工商舖)專業顧問部產業測量師陸麗青女士或瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
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暫時豁免租契條件簡介 (II)
物業小知識
|30/01/2023
4 處理豁免書申請的程序 政府規定所有豁免書申請均須由有關物業的註冊業主或其獲授權人提交。 收到豁免書申請後，地政總署會諮詢有關政府部門。諮詢程序通常需時約三個星期。 倘有關物業位於認可鄉村的附近或擴展區範圍內，政府會將公告張貼在有關的鄉村及將公告送交鄉事委員會，以確定當地居民是否反對有關申請。 倘申請獲得批准，地政總署會評定豁免限制費用，並會發出基本條款建議函件給申請人，說明豁免期的期限、豁免限制費用的數額、行政費及應繳的按金等。申請人須在函件指定的限期內表示接受該等基本條款，方會獲發正式的豁免書函件。 倘申請人擬對評定的豁免限制費用數額提出上訴，可向地政總署提交上訴書。如有需要，申請人可就評定豁免限制費用的事宜，諮詢註冊專業測量師的意見。上訴會交由地政總署的估價組決定。 申請人接納建議並繳付所需費用後，地政總署會發出豁免書函件，供申請人簽立。已簽立的豁免書函件的核證副本會以註冊摘要的方式在土地註冊處註冊。 倘申請不獲批准，地政總署會發信給申請人，解釋不批准的原因。 5 評定豁免限制費用的準則 根據現行的政策，兩類豁免書的豁免限制費用的評定準則如下： 關於土地的豁免書 l 就市區的個案而言，批出豁免書前的租契限制，與批出豁免書後的租契限制有所不同，造成土地的十足市值出現差別，豁免限制費用就是根據這個市值差別的年差額而評定。 l 就新界的個案而言，地政總署會根據每幅地段的總面積評定豁免限制費用，即以有關土地的總面積乘以標準收費率。決定標準收費率時，地政總署會考慮作不同用途的新界土地的地價和租值。 標準收費率會因不同地盤覆蓋率的組別和不同地區的土地而有所不同。現行的標準收費率於一九九七年四月一日起生效。一般而言，地政總署估價組每三年檢討收費率一次。 l 關於建築物的豁免書 有關物業在獲發豁免書函件前的租契限制，與在獲發豁免書函件後的租契限制有所變化，造成租值上出現差別，豁免限制費用會相當於這個租值差別的年差額。 倘租值上有明顯的差別，惟差別難以評定，豁免限制費用便會按有關物業目前的全年租值的 10% 計算。 地政總署通常每三年重新評定豁免書的豁免限制費用。不過，有些豁免書函件訂明政府有權可逐年或在給予指定的通知期後，修訂費用。
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[專家話您知] 歷史建築要做好，發展保育可並行
物業小知識
|06/01/2023
歷史文物見證香港的發展，亦是本地社會獨一無二的寶貴資產。香港是一個文明和發展成熟的社會，透過適當保育歷史建築可讓市民生活更加豐富美滿，與昔日的社會連繫起來，並且建立身份的認同感。 根據《古物及古蹟條例》（第53章），政府會在憲報公告有關法定古蹟或暫定古蹟的地點。該條例第 6 條訂明，如沒有古物事務監督（即發展局局長）發出的許可證，任何人士均不得在古蹟或暫定古蹟進行任何工程。如沒有獲得該許可證， 建築事務監督可根據《建築物條例》（第123 章）第16(1)(d) 條拒絕批准涉及古蹟或暫定古蹟所提交的建築圖則 。 古物諮詢委員會（古諮會）根據行政指引及下列評級定義評估歷史建築： (a) 一級歷史建築：具特別重要價值而可能的話須盡一切努力予以保存的建築物； (b) 二級歷史建築：具特別價值而須有選擇性地予以保存的建築物；及 (c) 三級歷史建築：具若干價值，並宜於以某種形式予以保存的建築物 屋宇署在接獲有關涉及歷史建築的改動及加建或拆卸方案，會按中央處理建 築圖則的制度及既定的內部監察機制，將圖則轉介發展局的文物保育專員辦事處及古蹟辦。文物保育專員辦事處及古蹟辦或會聯絡認可人士或業主，以探討可行的保育方案。法定古蹟及暫定古蹟的最新名單載於康樂及文化事務署古物古蹟辦事處（古蹟辦）網頁 ( http://www.amo.gov.hk ) 。 歷史建築擁有獨特的特色元素， 反映其文物價值，而特色元素亦因應每幢歷史建築的不同而各有差異。因此，當建築工程涉及歷史建築時，應盡早與古蹟辦聯絡，以確定有關建築物及構築物的文物價值包括其特色元素。屋宇署拓展部的文物建築小組專責處理審批有關歷史建築的改動及加建方案的申請，並為文物保育專員辦事處的「活化歷史建築伙伴計劃 」提供技術支援。 為加強文物保育的工作，文物保育專員辦事處會把合適的政府歷史建築納入《活化歷史建築伙伴計劃》（活化計劃）活化再用。非牟利機構會獲邀就如何以社會企業形式使用上述建築物，以提供服務或營運業務遞交建議書，詳細說明如何保存有關的歷史建築，並有效發揮其歷史價值；就財務可行性而言，社會企業可如何營運；以及如何令社區受惠。若有充分理據支持，文物保育專員辦事處會在該計劃下提供資助，包括一次過撥款或就建築物收取象徵式租金等等。 保育發展與商業運作不一定是衝突，隨著市民公民意識的增強，大家都會接受保育有歷史價值的建築物然後注入商業元素，活化整個項目，而不是隨意把舊建築整幢拆除重建。本地在這方面成功的例子不少，下次筆者再跟大家分享。 資料來源 1. 香港法例第123章 - 建築物條例 2. 屋宇署之認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考APP- 69 3. 香港歷史文物保育活化專頁 - 活化歷史建築伙伴計劃: https://www.heritage.gov.hk/tc/revitalisation-scheme/index.html 註 如有任何疑問，建議徵詢專業人士的意見，或致電35149357聯絡我們專業顧問部或電郵至jeffcheng@centamail.com查詢。
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