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【投資面面睇—老闆駕到系列】鴻福堂老闆搵舖、投資工廈心得大公開 | 涼茶毛利率有幾成？
投資面面睇
|16/08/2023
【投資面面睇老闆駕到系列】鴻福堂老闆搵舖、投資工廈心得大公開 | 涼茶毛利率有幾成? 鴻福堂唔經唔覺已經創立三十多年歷史，品牌由老闆謝寶達 先生帶領下，一直跟住潮流轉變改革創新，目前已經有過百間分店，到底係點做到呢？謝生仲罕有透露自己一套獨到的揀舖位方法及投資工廈策略，千萬不要錯過，立即去片睇下啦！ 嘉賓: 鴻福堂集團主席兼執行董事 謝寶達 先生 主持: Yan 精彩訪問 創立於1986年的鴻福堂，是香港知名的草本涼茶店品牌，由第一間開設於深水埗的分店開始，經歷多年用心經營和不斷創新求變，現今鴻福堂集團在香港已擁有過一百間分店，遍布香港、九龍及新界各區，今天很榮幸邀請到鴻福堂集團主席兼執行董事謝寶達先生，和我們分享他的經營理念與及獨到的投資心得。 外行人進軍涼茶業 謝寶達家裡原是經營廚具生意，1986以外行人的身份，主動找涼茶店的老闆合作經營涼茶生意，起初於深水埗開設了第一間鴻福堂分店，但發覺深水埗始終是老區，區內居民的消費力很弱，涼茶店盈利有限，而當時的涼茶舖，主要集中在深水埗、旺角、灣仔、油麻地一帶，謝寶達於是想到當時的新發展區屯門，該區當時沒有涼茶店，鴻福堂若能在屯門開店，便能成為獨市生意，謝寶達於是果斷地以2萬元的高昂租金，承租屯門市廣場的商場舖位，開設第二間分店，而當時還有大型日本百貨公司八佰伴進駐這個商場，因為人流暢旺，鴻福堂的生意極佳，謝寶達因而賺到他人生的第一桶金！ 企業化管理 創先河建中央廚房 經營生意離不開計算成本，以往傳統的涼茶店，大多是買藥材回來自己熬製涼茶，成本十分之低，但謝寶達堅持要企業化管理，於是決定建立中央廚房，集中熬製涼茶，雖然成本較高，但因為由中央配送，各分店店面反而不需要額外地方熬製涼茶，亦不需聘請涼茶師傅，所以反而節省了租金及薪金開支，而省下來的成本，謝寶達特意用來承租一些面積小但人流多的旺舖，此舉又令鴻福堂的生意更上層樓。 揀舖位心得 現在鴻福堂的分店遍佈全港，謝寶達選擇舖位亦有其獨到的心得，選擇舖位首要考慮的，是附近有沒有競爭對手，能做到獨市生意自然更有勝算，最好是舖位附近有較多的住宅、寫字樓或大型購物商場，這些都能帶動人流消費，例如鴻福堂在北角港鐵站出口有一間分店，因位處民生旺區，附近亦有寫字樓，所以人流有一定的保障，生意額亦不俗，至於選擇位於工業區的舖位，需注意每逢假日會比較淡靜，營運計算成本時需留意這一點。 買舖VS租舖 隨著商舖租金越來越貴，謝寶達亦曾斥資購買商舖，一方面作為自用，亦可視作投資，全盛時期曾擁有十多間自用舖位，謝寶達認為買舖位，公司需要很有實力，並且要有很強的現金流，銀行願意貸款也是很重要的，反觀租舖則相對簡單一點，看中哪一個舖位適合營運便可租下，如果生意不理想，租約期滿便可抽身而退，但如果買錯了舖位，生意又不理想，那就唯有把舖位出售，或改為經營其他行業，謝寶達現在的經營策略，大部份分店都是租舖，集團會保留多一些現金流，以研發及投資其他新項目，例如近年鴻福堂作出新嘗試，憑著多年來對市場的敏感觸覺，創立另一個新品牌 HFT Life全新 CAFE 概念店，HFT Life室內設計以簡約文青風格為主，秉持推廣健康飲食的概念，並引入本地麵包品牌，配以鴻福堂自家湯及飲品，提供中、西搭配的美食組合，HFT Life登場後，深受年青顧客歡迎。 投資工商舖 說到投資物業方面，謝寶達較常投資舖位，因為既可以放租收取租金，亦可以作為自用，他亦會投資工廈，最近他便購入一個工廈單位，這單位同時擁有食堂牌照，可以經營餐飲，不過最重要的還是價錢，其次是工廈所在之處有沒有發展潛質，附近會否重建或者活化項目，例如葵涌區有一座工廈即將活化，便會帶動附近的工廈升值，還有就是選擇一些目前水位較低、而且回報較高的工廈。 成功心得分享 鴻福堂經營如此成功，謝寶達居功至偉，他做人的宗旨，首要是「誠信」，無論做任何事，尤其是做生意，一定是以誠信為先，第二是「誠懇」，要虛心接受別人的意見，面對任何事要有誠懇的態度，第三是「承擔」，順境的時候要承擔責任不難，但逆境時，才是顯現承擔力的時候，謝寶達表示將會繼續不斷創新求變，為鴻福堂注入更多創意，讓集團發展更加壯大。 #鴻福堂 #謝寶達 #搵舖 #寫字樓 #工商舖 #舖位 #工廈 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】工廈開工作室點揀好？ 【生意小貼士】3招教你開台式飲料店 買舖揀地點必睇！
【生意小貼士】工廈開工作室點揀好？| 做Studio點解揀高層好？ | 買工作室要注意乜嘢？
投資面面睇
|24/07/2023
工廈開工作室點揀好？ | 做Studio點解揀高層好? | 買工作室要注意乜嘢？ |【生意小貼士】| 中原工商舖 | 20230721 (粵) (字幕) 近年多咗年青人開工作室創業，到底工作室可以做邊D行業？點樣揀工作室？如果想買工作室自用，又要留意D乜嘢，生意小貼士一一話你知，即刻去片！ 主持: Yan 精彩內容 近年不少青年人加入Slash行列，一身兼多職之外，更會開設自己的工作室，創立自己的事業，因工廈租金較相宜，故不少人選擇在工廈設立工作，熱門區份有新蒲崗、葵涌、觀塘及屯門等，這一集就跟大家講講在工廈開設工作室的小貼士 ，更會教你如何投資工廈，購入工作室作為自用。 工作室用途 打算在工廈開設工作室，首先要看看你的工作室屬於哪類業務，根據地契，工廈原只可以作工業用途，自《2018年施政報告》公布活化及善用工廈政策，在無須申請豁免書之下，工廈可以作以下5項特定的非工業用途，包括︰ ●藝術工作室 ●影音錄製室 ●設計及媒體製作室 ●創意產業辦公室，包括印刷及出版業、電影公司等 ●研究所或發展中心 如果工作室用作工業外的其他用途，便要向地政總署申請了。 留意升降機 首先須留意，該工廈是否有客用的升降機，若是用戶需使用載貨的升降機，則需留意升降機的數量是否充足，因為繁忙時間，可能多個單位同一時間搬運貨物，部分升降機或會被長時間佔用，那就有可能會影響其他用戶出入。 留意左鄰右里 另外，要留意單位同層以及樓上樓下是甚麼類型的用戶，食物加工場、建材生產工場等，都會產生一定的噪音，如果你的工作室是用作拍攝影片或錄音，那便最好選擇高層較清靜的單位了。 購買工廈單位自用 工廈入場門檻低，加上政府早前降低了印花稅，300萬港元以下的工作室，印花稅都只是100元，如果你想購入工作室自用，順道當作投資，便需注意以下事項，首先若你購買的是分間工作室，便要查清楚物業圖則是否經過認可人士向屋宇署入則，另外亦要弄清楚工作室所使用的物料及消防設備，是否符合消防條例。 承造按揭 資金方面，工廈物業一般只能夠承造4至5成按揭，購買之前要計算清楚，才不會大失預算。 #中原工商舖 #工廈 #寫字樓 #商舖 #租鋪 #成交 #工商舖 #物業 #地產 #工商舖專家 #工作室 #Studio #創業 #分間工廈 #投資 #細銀碼 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】想開「藥房」點揀舖好？ 投資工廈只需幾百萬？做二房東分租注意合約及裝修 工廈不限購入場門檻低 天台及平台多行業租用
【投資面面睇—商界達人系列】酒吧開100個位每月可穩賺幾多？ | 發咩酒牌直接影響生意額？ | 酒吧經營揭秘
投資面面睇
|10/07/2023
酒吧有幾多種類？開酒吧要點計數？成本要幾多？利潤有幾高？點樣為之一個「靚」酒牌？想知詳細內容❓即刻去片睇下啦! 嘉賓: 香港酒吧業協會主席 錢雋永先生 主持: Yan 特別鳴謝:香港酒吧業協會 場地鳴謝:GULU GULU - 咕嚕咕嚕 精彩訪問 港府近日倡議推動夜經濟，而夜間經濟活動中，酒吧行業一直佔著一重要的角色，香港酒吧集中地包括中環 蘭桂坊、灣仔駱克道、盧押道和謝斐道一帶、銅鑼灣耀華街及尖沙咀的諾士佛臺等，而「投資面面睇之商界達人系列」很榮幸邀請到香港酒吧業協會主席錢雋永先生為節目嘉賓，為大家介紹本港的酒吧文化，與及經營酒吧的獨到心得。 香港酒吧種類多 香港曾是英國殖民地，上世紀已是華洋共處的繁華地，錢雋永認為基於這獨特的歷史背景，令香港的酒吧文化格外突出，亦出現不同種類的酒吧，有專為客人觀看球賽而設的Sport Bar，內裡甚至有桌球、飛鏢等玩意供客人玩樂，亦有一些深受愛打卡人士歡迎的雞尾酒酒吧，其提供的雞尾酒，賣相甚是漂亮吸睛，客人前來光顧，往往是為了給特色雞尾酒拍照打卡，然後放上各大社交媒體之上，香港亦有一些由尼泊爾人、印度人，甚至是西班牙人開設的酒吧，充滿了異國風情。 大眾迷思︰開酒吧的人都是愛喝酒？ 很多人直覺認為，開酒吧的人，一定是很喜歡喝酒，其實是不一定的，錢雋永指有一類酒吧老闆的確愛喝酒，心想與其經常與朋友在外面喝酒消費，倒不如自己開設酒吧，肥水不流別人田，也有一類酒吧老闆本身不愛喝酒，把開酒吧視作一盤生意經營，事實上，經營酒吧利潤的確不俗，一般而言，一杯酒能以成本的9倍價錢出售，也難怪不少人對開油吧趨之若騖。 酒吧經營方式︰「酒、色、財、氣」 酒吧達人錢雋永認為經營酒吧離不開「酒、色、財、氣」這四個字，酒吧顧名思義一定要有「酒」，酒能令人心情興奮，亦能令人情緒放鬆，一間酒吧，酒是不可或缺的東西，而「色」絕不是色情，是泛指漂亮的一切，漂亮的人、漂亮的環境、漂亮的裝修擺設.酒吧裡要充滿漂亮的人和事，令客人賞心悅目才能招徠生意，至於「財」當然與金錢有關，酒吧俗稱英雄地，是一個花錢的地方，聚人越多，財便流動得越快，要提升酒吧的質素，令客人更樂意消費花財，至於「氣」，指的是酒吧裡的氣氛，酒吧內氣氛熱鬧高漲，客人自然願意花更多的錢，酒吧的生意便能提升。 開酒吧最重要選對舖位 開酒吧要根據酒吧的類型選擇舖位，例如開設一家雞尾酒酒吧，便千萬不要選擇在民生區的舖位，應開設在如尖沙咀、中環或銅鑼灣這些商業區，原因是這些地區較易聚人，不論是年青人或是遊客，都喜歡前往這些商業區玩樂，這些地區讓他們感覺很酷，如錯選了地區開設酒吧，隨時便招致失敗告終。 樓上酒吧與地舖酒吧的分別 錢雋永指地舖酒吧極具優勢，因為它就像是一塊廣告板，只要把門面裝潢得漂漂亮亮，路過的人都會看見並吸引進來光顧，而樓上酒吧的優勢就是租金便宜，是初入行開酒吧者一個不錯的選擇，但樓上酒吧需要配合更多的宣傳，甚至要找一些KOL推介，同時酒吧需要有賣點，例如雞尾酒很有特色，或是有知名度高的唱片騎師駐場，這些都是經營樓上酒吧要注意的事項。 除了賣酒賺錢，還可以收入場費 經營酒吧，除了賣酒賺錢，亦可以收取入場費作為另一種收入，例如配合創意，在酒吧內主辦各類型主題之夜，也可為一些公司機構籌辦活動，總之經營酒吧需要創意，不可以一成不變，經營酒吧也是一種娛樂行業，這個娛樂行業要靠你讓它變得有趣，客人才會開心光顧。 經營酒吧成本 經營成本方面，租金比例一般佔整體生意額約20%，盡可能把租金成本維持在25%左右，而員工薪金開支都應控制在25%左右，還有貨錢，貨錢一般最少佔25%，餘下25%，就是利潤，但這25%利潤你要預留5%作為雜費，例如是電費、上網費等，至於回本期方面，則約需一至兩年。 申請酒牌 開酒吧需要申請酒牌，現在申請酒牌比以前困難，因為現在政府有很多監管，申請酒牌需要諮詢很多部門，亦需諮詢分區委員會，與及附近居民和法團，除此之外，也要諮詢警察，警察會考慮你是否合適的持牌人，最後是酒牌局，若酒牌局的委員對你的申請有意見，亦會召開聆訊親自提問，如申請人回答得不理想，酒牌或會添加許多附加條件，所以開酒吧申請酒牌前需事前多作準備。 #中原工商舖 #工廈 #寫字樓 #商舖 #開酒吧 #酒牌 #Cocktail #老闆 #做生意 #投資 #香港酒吧業協會 #錢雋永 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】3招教你開台式飲料店 【投資面面睇老闆駕到系列】 餐廳老闆話投資XX可月入三十萬？ 買舖揀地點必睇！尖沙咀區舖位分佈及優勢分析
【投資面面睇—老闆駕到系列】 餐廳老闆話投資XX可月入三十萬？ | 開舖揀馬路口著數D？ | 開餐廳必讀
投資面面睇
|01/06/2023
【投資面面睇老闆駕到系列】 餐廳老闆話投資XX可月入三十萬？ | 開舖揀馬路口著數D？ | 開餐廳必讀 開餐廳大家都知道地點好重要，位置可以決定人流同生意額，所以揀啱舖位可以話係贏在起跑線；仲有人工、食材等成本要計數，到底點先可以揀啱位同點計數呢？想知更多詳細內容？即刻去片睇下啦！ 香港餐飲聯業協會會董、多間著名中、日式餐廳老闆Martin 主持: Yan 精彩訪問文字版 民以食為天，香港貴為美食天堂，各式食肆遍地開花，尖沙咀厚福街、山林道、銅鑼灣厚誠街、旺角花園街、九龍城福佬村道等更是香港有名的食街，無論平時或是假日，都吸引不少港人及遊客前來光顧「覓食」；平情而論，開食肆門檻不算很高，亦是不少人創業之選，但當中其實有不少竅門和學問，「投資面面睇之老闆駕到系列」很榮幸邀請到香港餐飲聯業協會會董陳強（Martin）為節目嘉賓，Martin從事餐飲業近20年，旗下有多間不同類型的餐廳食肆，包括日本居酒屋、中菜餐廳及酒吧等，餐飲實戰經驗十分豐富，Martin親自教路開食肆的竅門和心得，避免大家踩雷和中伏。 選擇舖位位置 開食肆首要是選擇舖位地點，選對了地點，可以說是贏在起跑線，Martin認為每條街道都有其特色，街道上的不同位置、公共設施，甚至是欄杆、車站及燈口位等，都是影響選擇舖位的因素，Martin選擇舖位前，會提早一個月時間作準備，每天早、午、晚三段時間前往舖位附近一帶仔細觀察，細看周邊的人流如何，考量想開設的食肆是否適合附近的上班族及居民，甚至要弄清楚區內有沒有其他同類的競爭對手，事前的準備功夫絕對是日後食肆經營成功與否的關鍵。 舖位需符合發牌要求 經營食肆就得申請牌照，當中包括大牌、細牌、食物製造牌及工廠食堂牌等等，所選擇的舖位必須符合政府發牌所需的要求，至於煤氣、水電供應也是必不可少，尤其是電力，因為不少煮食工具耗電量都極大，若舖位沒有足夠的電力，食肆便無法正常營運，如果是初次踏足飲食業想開食肆，但卻沒有足夠的經驗，對食肆發牌的條件未能充份掌握，Martin建議可考慮頂手食肆，這樣可省卻不少麻煩，不過在洽談時，一切細節和條款一定要在合約內訂明清楚，以免日後引起不必要的爭拗。 地舖VS樓上舖 此外，選擇舖位時，亦需考慮到目標客戶群，就以Martin的日式居酒屋為例，顧客對象主要是年青一族，於是他便選址在交通便利、年青人愛流連的旺角區，鎖定了目標客戶群後，自然亦需考慮到租金的問題，食肆設在地舖固然較有優勢，但租金卻相對高昂，所以租金較相宜的樓上舖，亦不失為開設食肆的另一選擇，況且近年以餐飲為主題的銀座式商廈，如旺角的LADDER Dundas、尖沙咀的H Zentre、天后金輪新天地及銅鑼灣Zing!等，不單大廈外型及裝潢都不俗，而且亦有充足的廣告位置，令食肆有搶眼的宣傳渠道，再加上現在科技發達，線上也可作宣傳，所以若是位置合適、租金吸引，Martin亦會選擇在銀座式商廈裡開設樓上食肆。 預算要計算清楚 無論經營任何生意，一定要善於計算成本，經營食肆自然也不例外，Martin認為初次投資經營食肆的人士，首先要計算裝修成本，以面積1,000平方呎的食肆為例，裝修費平均需要約100至200萬元，此外還要預備「三按一上」及其他雜費，所以一間普通的食肆，開業成本約200多萬至300萬元，如果是沒有經營過食肆的新手，更要多準備流動資金，以用來為還沒有知名度的新食肆做推廣宣傳。 經營生意自然希望能賺錢獲利，到底經營食肆，是否一門很賺錢的生意？Martin表示，食肆的回本期約在二至三年內，一般而言，食肆每月的收入，約佔營業額百份之十至十五，換言之，如果該月有一、二百萬元的生意額，便能賺取二、三十萬元，算是不錯的收入。 心理準備最緊要 而除了人力、物力及財力需做好充足的準備，如欲進軍飲食業，最重要的還是心態上的準備，有道「力不到，不為財」，香港租金高昂，食肆營業時間大多偏長，主理一家食肆，除了要為客人預備餐飲外，亦要兼顧員工調配、清潔及算賬等工作，工作時間十分長，動輒一天十多小時，幾乎沒有個人的時間，所以打算經營食肆，一定要有足夠的心理準備。 說到成功的座右銘，Martin認為無論對待客人還是員工，都要用真誠的心相待，所以多年來，不少客人都成了他的好友，甚或成了業務發展的伙伴，能抱持這種正面的心態經營，相信Martin的餐飲事業定必更上層樓。 #商舖 #開舖 #開餐廳 #食肆 #老闆 #做生意 #投資 #明日花居酒屋 #銀座式商廈 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 鐵約舖位收租穩定 最受買家歡迎 便利店市值租金原來較低 去水的重要性 如何影響舖位租值及價值 買舖揀地點必睇！尖沙咀區舖位分佈及優勢分析
【投資面面睇】油塘工廈VS觀塘工廈，呎價平一半？ | 重建概念呢幾條街料升值3成？
投資面面睇
|01/06/2023
【投資面面睇】油塘工廈VS觀塘工廈，呎價平一半? | 重建概念呢幾條街料升值3成？ 油塘區近年不斷變天，由工廈區轉型成為住宅區，唔少具重建潛力嘅工廈被發展商收購，與觀塘相比，油塘工廈係咪仍然低水？未來邊幾條街最有升值潛力?同埋可以升幾多呢？想知更多詳細內容❓即刻去片睇下啦! 嘉賓: 中原工商部高級區域營業董事 Stephen Lau 主持: Yan 精彩訪問 自從政府於1998年將油塘工業區改劃為住宅及綜合發展區，區內有多個公屋重建項目陸續落成，由工業區轉型成為住宅區，近年油塘變化極大，到底區內仍存在的舊式工廈有何潛力？而與鄰近的觀塘相比，油塘的工廈投資價值又如何？今天很高興邀請到中原工商部高級區域營業董事Stephen牛哥為大家詳細分析。 過往油塘區甚為隔涉 作為工商物業的資深代理，牛哥對過往工廈林立的油塘區非常熟悉，他表示香港早年紡織業十分蓬勃，已往油塘的工廈，主要由織造業、布業等這些工廠進駐，而油塘灣一帶過往則有很多船廠，後期則設有不少沙倉，為建造業生產大量水泥建材，因為過去交通系統未盡完善，港鐵亦未接駁至油塘，故油塘總給人隔涉的感覺，認為這一區偏離傳統觀塘及九龍市區的發展重心。 改劃後油塘大變天 直至1998年，政府將整個油塘區改變用途，部份改作住宅用途，有些則改作綜合發展區，油塘終於迎來大改變，隨後很多發展商在區內積極併購工廈，或是把他們持有的舊式工廈拆卸，然後補地價重建作住宅項目，2006年鯉灣天下落成，是油塘區第一個私人住宅屋苑，隨後OCEAN ONE、曦臺、海傲灣及蔚藍東岸等屋苑相繼落成，油塘亦由傳統工業區漸漸轉型至高級住宅區。 油塘區工廈優點及缺點 說到油塘區的工廈，其優點就是價廉物美，而且現在區內交通已十分完善，由油塘站步行至油塘工業區，也只是數分鐘的步程，加上油塘工業區亦非常接近東區海底隧道與及將藍隧道，所以工廠貨車送貨運貨，前往港、九新界都非常方便，至於缺點方面，油塘區的工廈相對較老舊，此外大廈內的停車場亦未必很大，上落貨時，40呎的貨櫃或不能進內，而且一般電梯數目也不多，所以這區的工廈，優點缺點並存，不過始終勝在價廉物美，所以仍吸引不少用家進駐這區，以工廈單位作貨倉之用。 油塘工廈VS觀塘工廈 油塘區的工廈，若與觀塘區相比又何如呢？牛哥表示，因為觀塘始終是核心商貿區，商業味相對較重，很多業主早已將其工廈改作不同的商業用途，故此觀塘區工廈的身價亦水漲船高，區內工廈呎價一般約5000至6000元，反觀油塘區工廈呎價則約3000元，呎價差不多是觀塘區的一半；至於租金方面，在觀塘承租工業大廈作貨倉或其他用途，呎租約15、16元，油塘工廈的呎租則只需約10、11元，相對較為便宜，因此不少公司把寫字樓設在觀塘，然後把後勤部門及貨倉設在油塘，因為只是相隔兩個港鐵站，駕車亦只是很短的車程，所以十分方便，油塘變相亦成了觀塘商貿區的後花園。 看好四山街和高輝道 油塘區工廈價廉物美，而牛哥個人甚看好區內四山街的前景，四山街是油塘區一條較重要的街道，這兒很多工廈是單一業權，而且樓層及伙數較少，相對較容易併購並重建為住宅，如油塘工業大廈第4座，發展商已收購至剩餘最後一伙，相信重建已是指日可待；此外牛哥亦看好高輝道，因為高輝道正對油塘灣發展區，未來將有6000多伙住宅落成，屆時迷你倉或私人工作室的需求預料會很龐大，高輝道的工廈極有機會成搶手貨。 油廈工廈未來三成升幅 油塘區工廈放盤量不算多，成交量亦相對較少，近期有幾宗成交，包括生利工業中心、華輝工業大廈、高輝工業大廈與及寶城工業大廈等，呎價約3100元至4000元， 隨著油塘區的發展，區內物業前景可看高一線，未來住宅落成量會越來越多，料能帶動整個油塘區的發展，加上配套設施更趨完善，區內工廈價值自然會水漲船高，預計短期內，油塘工廈價格約有5%至10%的升幅，未來的升幅最少有3成以上，所以投資者可多加留意這一區的工廈。 #中原工商舖 #工廈 #寫字樓 #商舖 #油塘 #觀塘 #東九龍 #住宅 #重建 #低水 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】工廈開工作室點揀好？| 【投資面面睇】資深投資者財叔：葵涌仍是全港最平工廈？ 【投資面面睇】荃灣工商廈分佈大剖析
【生意小贴士】教你3招香港开新式茶饮店 | 做加盟店还是自创品牌好？ | 要申请什么牌照？
投資面面睇
|28/03/2023
教你3招香港开新式茶饮店 | 做加盟店还是自创品牌好？ | 要申请什么牌照？ |【生意小贴士】| 中原工商铺 | 20230328 (国) (字幕) 新式茶饮近年在香港十分流行，不少品牌都陆续进驻香港，开茶饮店相对比较容易，到底选择地点开店有什么窍门？ 做加盟店还是自创品牌较好？ 开店又要申请什么牌照？今天跟大家讲讲开新式茶饮店三个小秘方！立刻看片！ 主持: Yan 精彩内容 近年台式饮品风魔全港，更是不少年青人至爱的饮料，台式饮品店随处可见，因为开店创业资金投入相对较少，而且开业过程亦较为简单，这一集《生意小秘方》为大家分享开台式饮品店的有用贴士，有意创业的人士一定不可错过。 成为加盟店 开台式饮品店，主要可以分为加盟店与及自创品牌，两者都各有利弊。如果选择成为加盟店，其优点就是特许经营商会提供很多支持，例如提供选店、装修、饮品配方、职员培训与及营运程序等一条龙服务，而且仗着特许经营商的名气，经营者可以节省一大笔宣传费。 有利亦有弊 但成为加盟店，当然要支付加盟费，通常由几万到几十万元不等，此会增加开业成本，而且自主性和灵活度会较低，经营的时候未必可以实时应对市场的变化而作出调整。 自创品牌 至于自创品牌固然不用支付加盟费，同时可以自己作主，灵活度高；但是你要有心理准备，所有事情都要自己亲力亲为，由商铺选址、租金、装修、申领牌照、产品定位等问题，都要在开业时自行处理，兼顾的事情会比较多，所以一定要有足够的心理准备。 开铺地点大学问 开铺其中一个重要成功要素当然是选择地点，选择铺位的时候应该按照自己的资金，尽可能选择人流量多及目标客群最多的位置。除了传统核心区，如中环、尖沙咀、旺角等地区，亦可以选择写字楼较多的商业区，如湾仔、铜锣湾或九龙湾区，该处的消费力一般都会比较高。 争取年青客人 在资金有限的情况下，近年不少创业者选择于元朗、屯门、荃湾或沙田等地区作为开业试点，因为租金相对较低，开店前可选择这些地区人流较旺的位置，例如商场、学校群附近，以争取年青客人光顾，最重要是根据每区平均租金，留意附近竞争对手数量及目标客户人流，在其中取得平衡。 开店要求 台式饮品店由于属于外卖，所以申请食物制造厂牌照，俗称「外卖牌」便可以；铺位面积不需要太大，大概 100呎或以上便已足够，其中要预留最少38平方呎的地方制作饮品，铺位要有来去水位，如果可以借用商场或者大厦的洗手间，就不需要在店里加设洗手间，若需要用机器煮茶，铺位配备100A三相电便更佳。 #台式饮品 #搵铺 #开铺 #创业 #租铺 #写字楼 #工商铺 #铺位 #工厦 #中原工商铺 免责条款：本影片及文章内容只反映讲者个人意见，不代表中原地产有限公司之立场，故并不担保有关内容的完整性及准确性，中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关投资面面睇 【生意小秘方】工厦开工作室点拣好？ 【生意小秘方】想开「药房」点拣铺好？ 铺形大剖析 哑铃铺大肚铺适合咩行业？
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投資面面睇
|28/03/2023
近年工廈投資愈來愈受歡迎，因為入場費低，加上放寬咗印花稅，吸引唔少投資者轉戰工廈市場，資深投資者財叔都睇好工廈未來前景，仲分享咗一Ｄ心水區份；而且仲話比佣唔緊要，搵個好經紀最重要，同埋教大家點樣搵個好經紀！ 想知更多詳細內容❓即刻去片睇下啦! 嘉賓: 資深投資者 財叔 中原工商舖工商部副分區營業董事伍樂民Raymond 主持: Yan #中原工商舖 #工廈 #寫字樓 #商舖 #資深投資者 #財叔 #地產代理 精彩訪問 因為入場門檻較低，加上政府對非住宅物業減辣，以致近年工廈物業越來越受投資者歡迎，今集很榮幸邀請到資深投資者財叔，和我們分享他投資工廈的心得與及待人處事之道，也會談談他如何精明地揀選為他服務的地產經紀。 由住宅轉戰工廈 財叔從小已眼光獨到，很早便已開始投資住宅物業，後來政府加辣徵收額外印花稅，令投資住宅物業成本大增，加上住宅物業的管理較為繁瑣，有時更會遇上麻煩的租客，財叔於是便開始留意起工商舖市場，鑑於起初資金不足，未夠實力投資價碼較大的舖位，財叔於是便從入場門檻較低的工廈物業開始入手。 專揀低水工廈 財叔眼見近年有不少舊式工廈重建或者活化，預計到傳統工廈的供應將會越來越少，但市場對傳統工廈始終有一定的需求，所以財叔便著手投資舊式工廈，他會選擇一些較「低水」的地區，例如新蒲崗、葵涌與及柴灣，他認為政府「起動九龍東」計劃會讓東九龍的工廈租金上升，租客或會遷往租金水平較低的新蒲崗區，而葵涌的工廈租金，是全港最便宜的，很受用家歡迎，至於港島的工業區，黃竹坑及北角的工廈租金水平都較高，不少港島區用家都樂於選擇柴灣或小西灣一帶租金較相宜的工廈。 善待地產經紀 財叔曾在傳媒訪問中表示要善待地產經紀，他表示這想法是因為受到《窮爸爸富爸爸》這本書的啟發，書中作者提到作為一個投資者，一定要善待自己的律師、會計師與及地產經紀，因為這些都是幫助你賺錢的人，如果不善待這些人，他們又如何助你賺錢？很多人為了節省地產經紀的佣金，但本身又不懂得物業買賣的法律程序，結果帶來很多麻煩，甚至招致損失，財叔認為作為一個投資者，地產經紀替你辦事，支付佣金是基本的責任，這是很簡單的道理，無論對待經紀、物業買家或賣家，財叔都會抱著同理心，經常從別人的角度出發去考量，所以往往能締造出三贏的局面。 難忘經歷 準買家購買物業時，若是取得業主的電話，很多時候都會主動聯絡業主，直接交易，從而節省地產經紀的佣金，但財叔卻從不會這樣做，因為他不想損害個人的名聲，也不想破壞自己與地產經紀之間的信任，試過有一次，財叔看中一個物業，多次出價都不成功，原來是地產經紀一直找不到人在美國的業主，而財叔卻在偶然的機會下得到業主美國的電話號碼，但他沒有直接聯絡業主，反而把業主的電話號碼交給地產經紀，由地產經紀處理買賣事宜，結果物業順利成交，財叔、業主及地產代理都皆大歡喜，達致真正的三贏；經此一役，財叔與那名地產經紀建立了深厚的互信關係，往後這位地產經紀亦經常為財叔推介優質的筍盤，讓財叔的投資大獲成功。 點樣揀地產經紀 說到選擇地產經理，財叔有一個有趣的習慣，每次想找物業投資時，他先會隨便找幾個地產經紀去看盤，之後便故意提出一個不合理的還價，然後看那些地產經紀有何反應，有些經紀第一個反應便說不可能，財叔便不會再聯絡這類經紀，但如果有經紀願意為他嘗試與業主傾談周旋，盡力為買賣雙方爭取最大的利益，財叔便會選擇這樣的「好經紀」。 一買一賣沒有欺騙 因為傳媒上的一些負面新聞，地產代理總是給人不太良好的印象，財叔卻不以為然，他認為一買一賣公平交易，很少存在欺騙，尤其是二手物業，買家親自看過物業才購買，實在難言欺騙，有些人吃了虧，只因沒有做足準備功夫、沒有深入了解要購入的那個物業，所以實在不能把責任推卸在經紀身上。 「未計贏，先計輸」 財叔三十多年投資經驗，其座右銘是「未計贏，先計輸」，永遠在投資的時候，預先計算一下自己能承受的風險，他亦鼓勵年青人要多嘗試，他們擁有的最大優勢就是輸得起，即使是全部輸了，也可以從頭再來。 #投資 #工廈 #財叔 #商舖 #工商舖 #地產代理 #佣金 #低水工廈 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】工廈開工作室點揀好？ 投資工廈只需幾百萬？做二房東分租注意合約及裝修 工廈不限購入場門檻低 天台及平台多行業租用
【生意小貼士】3招教你開台式飲料店 | 做加盟店定自創品牌好？ | 要申請乜嘢牌照？
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|28/03/2023
3招教你開台式飲料店 | 做加盟店定自創品牌好？ | 要申請乜嘢牌照？ |【生意小貼士】| 中原工商舖 | 20230328 (粵) (字幕) 台式飲料風魔萬千港人，唔少品牌都陸續殺入香港，開茶飲店相對比較容易，到底揀地點開舖有乜竅門? 做加盟店定自創品牌好? 開舖又要申請乜嘢牌照？今日同大家講下開台式飲料店三個小貼士！即刻去片！ 主持: Yan 精彩內容 近年台式飲品風魔全港，更是不少年青人至愛的飲料，台式飲品店隨處可見，因為開店創業資金投入相對較少，而且開業過程亦較為簡單，這一集《生意小貼士》為大家分享開台式飲品店的有用貼士，有意創業的人士一定不可錯過。 成為加盟店 開台式飲品店，主要可以分為加盟店與及自創品牌，兩者都各有利弊。如果選擇成為加盟店，其優點就是特許經營商會提供很多支援，例如提供選店、裝修、飲品配方、職員培訓與及營運程序等一條龍服務，而且仗著特許經營商的名氣，經營者可以節省一大筆宣傳費。 有利亦有弊 但成為加盟店，當然要支付加盟費，通常由幾萬到幾十萬元不等，此會增加開業成本，而且自主性和靈活度會較低，經營的時候未必可以即時應對市場的變化而作出調整。 自創品牌 至於自創品牌固然不用支付加盟費，同時可以自己作主，靈活度高；但是你要有心理準備，所有事情都要自己親力親為，由商舖選址、租金、裝修、申領牌照、產品定位等問題，都要在開業時自行處理，兼顧的事情會比較多，所以一定要有足夠的心理準備。 開舖地點大學問 開舖其中一個重要成功要素當然是選擇地點，選擇舖位的時候應該按照自己的資金，盡可能選擇人流量多及目標客群最多的位置。除了傳統核心區，如中環、尖沙咀、旺角等地區，亦可以選擇寫字樓較多的商業區，如灣仔、銅鑼灣或九龍灣區，該處的消費力一般都會比較高。 爭取年青客人 在資金有限的情況下，近年不少創業者選擇於元朗、屯門、荃灣或沙田等地區作為開業試點，因為租金相對較低，開店前可選擇這些地區人流較旺的位置，例如商場、學校群附近，以爭取年青客人光顧，最重要是根據每區平均租金，留意附近競爭對手數量及目標客戶人流，在其中取得平衡。 開店要求 台式飲品店由於屬於外賣，所以申請食物製造廠牌照，俗稱「外賣牌」便可以；舖位面積不需要太大，大概 100呎或以上便已足夠，其中要預留最少38平方呎的地方製作飲品，舖位要有來去水位，如果可以借用商場或者大廈的洗手間，就不需要在店裡加設洗手間，若需要用機器煮茶，舖位配備100A三相電便更佳。 #台式飲品 #搵舖 #開舖 #創業 #租舖 #寫字樓 #工商舖 #舖位 #工廈 #中原工商舖 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】工廈開工作室點揀好？ 【生意小貼士】想開「藥房」點揀舖好？ 舖形大剖析 啞鈴舖大肚舖適合咩行業？
【生意小贴士】香港开“药房”如何选店铺？ | 怎样可以做注册药房？ | 开店前3点必须留意!
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|02/03/2023
香港开＂药房＂如何选店铺？ | 怎样可以做注册药房？ | 开店前3点必须留意! |【生意小贴士】| 中原工商铺 自从内地跟香港通关消息出来后，最近很多药房陆续开业，无论那一区总有一间在附近，而且生意看起来不错，你又有没有想过开一间药房做老板呢？开店前要如何选择?今天跟大家讲下三个开药房小秘方!立刻看片! 主持: Yan 精彩内容 自从通关消息传出后，港九新界各区皆见到有不少药房陆续开业，而且生意似乎不俗，不少人都有萌生开药房的念头，到底怎样才能开药房？应如何选址？租铺选择铺位时又需要注意甚么？今集生意小秘方会为大家传授开药房的锦囊。 锁定目标客户群 开店做生意，首先当然是选址租铺，在选择店铺之前，首先要想清楚目标客户群的定位，简单来说客人可以分为「水货客」、「游客」及「街坊客」，针对不同的客人，开店的地点亦会有所不同，如想做「水货客」的生意，当然要选择交通方便，而且邻近关口的地区开店，例如上水、屯门、元朗等，水货客通常需要买的货品，种类比较多、货量亦比较大，选择店铺时需要留意储货空间，最好找一间有阁楼的店铺，那就有更多地方可以存货。 做游客生意 如果想做游客的生意，药房就应开设在人流最旺的游客购物区，例如尖沙咀、油麻地及旺角等地区，位置要方便，门面要抢眼，铺位面积越大越好，超过1000平方呎就更理想，因为可让游客有逛店购物的感觉，而抢眼的门面亦十分重要， 方便游客离远就看到你的药房，建议商铺门面最好超过20呎，若是单边铺位则更佳，因为可以吸引两边街道的人流。 做街坊客生意 如果打算做街坊客的生意，药房选址最好在住宅较多的民生区，又或者开设在屋苑地铺或商场之内，最好选择人流旺及方便易达的店铺，若是选址在商场开设药房，店铺最好邻近商场的出入口，街坊客一般讲求货品种类要较亲民，流量亦没那么大，所以不需要太多存货，店铺面积不用太大，300-500平方呎左右已经足够。 药房与药行、药妆、药店的分别 市面上经常看到「药房」、「药行」、「药妆」、「药店」等商店名称，其实当中是有分别的，有「Rx」注册药房的标志，店内有驻店的当值药剂师，才可称为「药房」， 「药房」和其他「药行」、「药妆」、「药店」的最大分别，「药房」在有注册药剂师当值监督下，可以配发医生处方药物及一些药剂师专售的药物，而「药行」等就只能售卖普通伤风感冒药。 适合开药房的铺位 由于「药房」可以提供更多服务，所以店铺的布局要求会严格一些，包括店铺要有一个配药室，让药剂师进行配药工作与及储存药剂制品，配药室要有固定供水设施、雪柜及受管制药物储存柜，所以租铺的时候，最好占位符以便分间一部份做配药室，当然亦要留意有没有来去水位，因为安装了洗手盘，才能申请到药房牌照。 #商铺 #开铺 #开药房 #买铺 #租铺 #做生意 #投资 #药剂师 #搵铺 免责条款：本影片及文章内容只反映讲者个人意见，不代表中原地产有限公司之立场，故并不担保有关内容的完整性及准确性，中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关投资面面睇 【生意小秘方】3招教你开台式饮料店 【生意小秘方】工厦开工作室点拣好？ 来去水的重要性 如何影响铺位租值及价值？
【生意小貼士】想開「藥房」點揀舖好？| 註冊藥房有呢樣申請牌照容易D？| 開舖前3點必須留意！
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|02/03/2023
想開「藥房」點揀舖好? | 註冊藥房有呢樣申請牌照容易D? | 開舖前3點必須留意! |【生意小貼士】| 中原工商舖 | 20230214 (粵)/(字幕) 自從通關消息一出後，最近好多藥房陸續開業，無論邊區總有一間係附近，而且生意睇落唔錯，你又有無諗過開間藥房做老闆呢？開舖要點揀好?今日同大家講下三個開藥房小貼士!即刻去片! 主持: Yan 精彩內容 自從通關消息傳出後，港九新界各區皆見到有不少藥房陸續開業，而且生意似乎不俗，不少人都有萌生開藥房的念頭，到底怎樣才能開藥房？應如何選址？租舖選擇舖位時又需要注意甚麼？今集生意小貼士會為大家傳授開藥房的錦囊。 鎖定目標客戶群 開店做生意，首先當然是選址租舖，在選擇店舖之前，首先要想清楚目標客戶群的定位，簡單來說客人可以分為「水貨客」、「遊客」及「街坊客」，針對不同的客人，開店的地點亦會有所不同，如想做「水貨客」的生意，當然要選擇交通方便，而且鄰近關口的地區開店，例如上水、屯門、元朗等，水貨客通常需要買的貨品，種類比較多、貨量亦比較大，選擇店舖時需要留意儲貨空間，最好找一間有閣樓的店舖，那就有更多地方可以存貨。 做遊客生意 如果想做遊客的生意，藥房就應開設在人流最旺的遊客購物區，例如尖沙咀、油麻地及旺角等地區，位置要方便，門面要搶眼，舖位面積越大越好，超過1000平方呎就更理想，因為可讓遊客有逛店購物的感覺，而搶眼的門面亦十分重要， 方便遊客離遠就看到你的藥房，建議商舖門面最好超過20呎，若是單邊舖位則更佳，因為可以吸引兩邊街道的人流。 做街坊客生意 如果打算做街坊客的生意，藥房選址最好在住宅較多的民生區，又或者開設在屋苑地舖或商場之內，最好選擇人流旺及方便易達的店舖，若是選址在商場開設藥房，店舖最好鄰近商場的出入口，街坊客一般講求貨品種類要較親民，流量亦沒那麼大，所以不需要太多存貨，店舖面積不用太大，300-500平方呎左右已經足夠。 藥房與藥行、藥妝、藥店的分別 市面上經常看到「藥房」、「藥行」、「藥妝」、「藥店」等商店名稱，其實當中是有分別的，有「Rx」註冊藥房的標誌，店內有駐店的當值藥劑師，才可稱為「藥房」， 「藥房」和其他「藥行」、「藥妝」、「藥店」的最大分別，「藥房」在有註冊藥劑師當值監督下，可以配發醫生處方藥物及一些藥劑師專售的藥物，而「藥行」等就只能售賣普通傷風感冒藥。 適合開藥房的舖位 由於「藥房」可以提供更多服務，所以店舖的佈局要求會嚴格一些，包括店舖要有一個配藥室，讓藥劑師進行配藥工作與及儲存藥劑製品，配藥室要有固定供水設施、雪櫃及受管制藥物儲存櫃，所以租舖的時候，最好預留位置以便分間一部份做配藥室，當然亦要留意有沒有來去水位，因為安裝了洗手盤，才能申請到藥房牌照。 #商舖 #開舖 #開藥房 #買舖 #租舖 #做生意 #投資 #藥劑師 #搵舖 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關投資面面睇 【生意小貼士】3招教你開台式飲料店 【生意小貼士】工廈開工作室點揀好？ 來去水的重要性 如何影響舖位租值及價值？
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