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首季投資氣氛顯著回暖 工商舖買賣成交宗數創一年半高位 中美關稅戰升溫窒礙工商舖升勢 料第二季工商舖快築底
即時新聞稿
|22/04/2025
2025年第一季香港工商舖市場呈現穩中回暖態勢，買賣成交量顯著回升，但成交金額受價格調整影響有所回落。根據中原(工商舖)最新數據，首季工商舖整體買賣成交錄得約962宗，較2024年第四季的779宗上升約23.5%，按年比較增長約57.4%。然而，總成交金額僅錄約120.98億元，較2024年第四季的163.4億元下跌約26%，按年亦較2024年第一季的187.83億元下降約36%。中原分析，隨著減息效應逐漸顯現、施政報告利好政策持續發酵，首季市場氣氛顯著改善，惟中美關稅戰升溫，窒礙投資氣氛，中原(工商舖)資料顯示，4月截止15日，工商舖市場共錄得161宗買賣成交，涉及金額約16.23億元，較3月份同期的194宗及17.31億元，分別下跌約17%及6%，反映市場投資者避險情緒已升溫，減慢入市速度，預測第二季買賣交投將轉而受壓，更會加快築底，價格有10%的下跌空間。 商舖市場： 高回報舖位成入市首選 核心商圈空置率改善顯著 中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，商舖市場在第一季買賣成交錄得約193宗，按年較2024年第一季的131宗增長約47.3%。成交金額約37.13億元，按季下跌約32.4%，按年亦較2024年第一季的71.9億元下跌約48.4%。季内買賣市場以高回報舖位最受青睞，西環卑路乍街聯基新樓地下T U號舖及一樓A舖，面積約7,242平方呎（未核實），由嘉濤控股行政總裁兼執行董事魏仕成或有關人士以約4,998萬元購入，舖位目前由護老院承租，租金回報高達約8.6厘。 租賃市場方面，第一季商舖租賃成交約801宗，較上季的808宗微跌0.9%，租賃金額約7,495萬元，按季下跌約6.6%。整體空置率按年大致改善，五大核心商區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角區空置率均錄得約0.21至2.72個百分點的跌幅，惟近口岸地區如元朗及荃灣等空置率則錄得約0.31至1.3個百分點的升幅。黃氏指出，政府積極推動旅遊及消費，市民及旅客消費意欲有明顯提升，過往知名品牌有重回核心商圈的跡象，季內大額租務成交如尖沙咀亞士厘道7號裕華國際大廈1至3樓，新近由日本美粧旗艦店@cosme承租，成交月租約80萬元。 此外，季內內地兩大電商爭奪線下市場，阿里巴巴旗下繼淘寶香港夥拍本地一站式家居維修平台合作推出本港首間傢具及生活家品實體店，命名為「PapaHome淘寶家具實體店」，並選址在尖沙咀中港城2樓後，於2月份開幕。另一所電商京東亦蕃勢待發，即將於本港開設實體店。本地家品零售市場淘多多亦加入戰團，於首季拓展港島區市場，分別於北角及灣仔開設據點，其中灣仔分店更屬港島區旗艦店，面積廣達1.4萬呎，並加設傢具特賣場。 黃氏分析，市場資金仍然充裕，而由於近期貿易戰加劇導致股市波動大，不少投資者因磚頭回報較穩定轉而吸納，且因叫價調低而令回報提升，故近期舖位睇樓量及查詢亦較之前多，預測第二季舖位買賣有約250宗水平，買賣價繼續尋底約10%。租賃方面，在貿易戰陰霾下，本港稅率較低成為一大優勢，刺激更多旅遊消費，對零售業會有一定程度幫助，預測核心區舖位租金可保持平穩或升約5%，並以金融証券行業，餐飲、平價家品行業等為主流租務，而民生區租金則繼續尋底，預料下調幅度會有10%。 商廈市場：貿易戰加快價格尋底 大型機構支撐租務市場 中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，商廈市場在第一季同樣錄得成交量增長，買賣成交約229宗，較2024年第四季的156宗上升約46.8%，按年較2024年第一季的122宗增長約87.7%。惟成交金額僅約36.41億元，按季大跌約49.6%，按年更較2024年第一季的85.71億元下跌約57.5%。首季成交超過一半來自一手項目市場，而二手市場價格亦繼續受壓。今年第一季首5位大額成交中，首位為灣仔謝斐道52至58號金鐘大廈一籃子物業，涉及面積約50,169平方呎，;由永倫集團持貨多年，於3月份獲力圖控股以3.88億元承接，折合呎價僅約7,733元。 在今年首季十大成交中，先後錄得多宗呎價創新低個案，當中兩宗成交業主皆為紀惠集團，分別為一直作集團總部的灣仔新銀集團中心26樓全層亦告易手，成交價約7,757萬元，按面積約7,388平方呎計算，折合呎價約10,500元，呎價創14年來新低；另一宗成交為金鐘夏愨道16號遠東金融中心39樓全層，面積約10,800平方呎（未核實），成交價約1.94億元，呎價跌至1.8萬元水平，其後至上月中，金鐘遠東金融中心中高層相連單位再以新低呎價1.61萬元易手，涉資約6,748萬元。 商廈租賃市場方面表現則平穩，第一季商廈租賃成交約1,436宗，較上季的1,363宗微升約5.4%，按年上升約20.9%，租賃金額約1.57億元，按季升約4.7%，按年增長約33.1%。惟整體空置率仍然高企，港島區最新空置率錄得約13.86%，按年增加1.05個百分點；九龍區整體錄得約15.66%，按年亦增加1.7個百分點。雖甲級寫字樓連續六個季度錄得正吸納量，但新供應造成壓力仍然嚴峻。季度內亦錄得多宗矚目租務成交，最大宗成交為金鐘太古廣場三期高層一籃子樓面，面積約67,970平方呎，以呎租90元租出，涉及月租約611萬元，租客為太盟投資集團。同時，今年度有多幢新落成的商廈正招租中，當中包括招租反應不俗的中環THE HENDERSON，於今年首季亦租出多層樓面，其中中高層多層樓面獲一所資產管理公司承租，合共總樓面面積約48,000平方呎，月租約576萬元，折合呎租約120元。 陳氏預測，商廈市場較為政治、金融敏感，貿易戰加劇會對投資市場氛圍造成影響，銀行估價及按揭亦仍未放寛，只有少數現金充裕的用家及買家支撐市場，預測第二季買賣成交宗數會跌約180宗，呎價亦會加快尋底，有下調10%空間。租務方面，今年繼續有400萬呎新供應，租金壓力仍然龐大，但政府公營機構、家族辦公室、教育機構等擴充辦公樓面步伐積極，預測租賃宗數會持平至約1,500宗，但租金仍有下調5%的空間。 工廈市場：發展商劈價沽貨成交顯著 貿易戰或可帶動租務上升 中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2025年第一季工廈市場買賣成交表現亮眼，錄得約540宗，較2024年第四季的423宗上升約27.7%，按年較2024年第一季的358宗增長約50.8%。成交金額約47.44億元，按季上升約30.8%，按年亦增約57%。季内數個大型發展商帶頭減價，當中包括麒豐資本旗下的新蒲崗東傲項目，在財政預算案放寬物業印花稅門檻後，迅即減價並提供入市優惠，帶動入市氣氛，銷情報捷。同時，隨著多個項目沽貨成效顯著，加上最新財政預算案放寬物業印花稅門檻，令500萬元以下細價工廈買賣大幅增加，佔整體成交高達七成。 同時，今年首季較矚目的成交為由凱龍瑞集團發展的長沙灣青山道550號蘢薈，最新成交為1樓A及B室及21樓1至4室及一籃子車位，涉及面積約15,607平方呎，成交價約1.18億元，折合呎價約7,576元。據了解，買家為鴻安國際貨運及船務有限公司或相關人士。而另一宗大額成交則為蘢薈3樓及18樓全層，面積合共32,314方呎，連4個車位及部分廣告牌，於2月初以1.76億元獲買家連命名權形式購入，呎價約5,447元。據悉，買家為著名健康鞋專門店DR KONG。 租賃方面，第一季工廈租賃成交約1,232宗，較上季的1,270宗微跌約3%，按年則下跌約52.1%，租賃金額約3,612萬元，按季下跌約3.8%，按年下跌約24.4%。劉氏指出，由於商廈市場租金持續下調，令不少企業轉租甲廈，變相拖累工廈租務市場，相信工廈租金會進一步受壓。電動車行業仍為工廈租務市場主流。同時，內地電商京東物流亦積極在本港大展拳腳，繼觀塘、葵涌、沙田及元朗後，於今年3月在港島區開設運營中心，位於柴灣康民工業中心地下，面積約13,562平方呎，呎租約20元，涉及月租約27萬元，中心內更配備自動化分揀設備，提升效能，進一步擴展其業務。 劉氏分析，發展商積極減價加上預算案等措施有效刺激投資者及用家趁低入市，令首季買賣成成交顯著上升，但近期貿易戰升溫，相信次季市場觀望氣氛會轉濃厚，入市意欲疲弱，個別原本有意入市工廈的企業及廠家都會轉買為租，待市況轉趨穩定再入市，因而有機會帶動租務交投。預料第二季買賣會跌至約500宗水平，售價將會下調10%，距離觸底不遠。而租務則可望上升至約1,500宗水平，但租金亦有約10%的下調空間。 大額市場：首季表現平穩 酒店全幢最受追捧 中原（工商舖）資本市場部高級資深分區營業董事梁美儀表示，今年第一季大額買賣成交平穩，由於季内減息消息出台，不少拉鋸一時的交易得以於首季落實，帶動該季共錄得約14宗逾億元成交，涉及總金額約48.27億元，按季上升約3宗。 季內較受追捧的為酒店項目。最大宗的成交為觀塘偉業街163號悅品海景酒店‧觀塘，原由資深投資者鄧成波家族持有，以約18.7億元由南洋商業銀行承接，平均房價約312萬元。至於其餘兩宗酒店項目則分別為由永倫集團持有的青衣青衣路一號永倫800酒店全幢，面積約210,000平方呎，以成交價7.65億元獲機管局承接，平均房價約為95.6萬元，以及苗姓廠家持有的旺角長沙街11號酒店全幢，以成交價約1.88億元易手，平均房價約186萬元。而受到中美關稅及貿易戰影響，在觀望氣氛下，第二季大額買賣將會放緩。 整體工商舖市場：市場避險情緒升溫 潛在實力買家伺機而動 中原(工商舖)董事總經理潘志明總結，首季工商舖市場錄得約962宗成交，較2024年第四季的779宗上升約23.5%，按年比較增長約57.4%。然而，總成交金額僅錄約120.98億元，較2024年第四季的163.4億元下跌約26%，按年亦較2024年第一季的187.83億元下降約36%。反映買賣成交量雖顯著回升，但整體物業價格仍維持下行趨勢，形成量升價跌趨勢；而租賃市場則保持相對穩定，錄得約3,469宗成交，較上季微升0.8%，總租賃金額約2.67億元，與上季的2.68億元相若。 潘氏分析，2025年第一季工商舖市場在港股表現強勁及減息環境改善支持下，交投量顯著回暖，加上本港現金存款比率相當高，資料顯示，本港銀行存款數字持續上升，最新2025年已錄得逾萬億元水平，按年增加約940億港元，反映市場資金亦見充裕，不少準買家靜待入市時間；惟新一波地緣政治問題來襲，美國加徵關稅引發貿易戰等引發全球政治及經濟問題，對本港投資市場帶來莫大衝擊。潘氏預測，中美關稅戰會令市場投資者避險情緒持續，相信觀望氣氛會更趨濃厚，大大窒礙入市步伐。中原(工商舖)資料顯示，4月截止15日，工商舖市場共錄得161宗買賣成交，涉及金額約16.23億元，較3月份同期的194宗及17.31億元，分別下跌約17%及6%，反映市場投資者避險情緒已升溫，減慢入市速度，第二季整體工商舖買賣會回落至930宗水平，價格繼續尋底下跌約10%。 關稅及貿易戰下本港最新工商舖表現： 買賣宗數(約宗) 買賣金額(約元) 4月首15日 161 16.23億 3月首15日 194 17.31億 比較 -17% -6% 中原(工商舖)統計2023至2025年按季買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2023/Q1 474宗 68.58億元 190宗 50.04億元 225宗 97.22億元 889宗 215.84億元 2023/Q2 605宗 59.10億元 180宗 32.50億元 222宗 55.86億元 1,007宗 147.47億元 2023/Q3 470宗 47.61億元 130宗 27.14億元 210宗 56.44億元 810宗 131.19億元 2023/Q4 386宗 46.76億元 128宗 101.95億元 173宗 54.96億元 687宗 203.67億元 2024/Q1 358宗 30.22億元 122宗 85.71億元 131宗 71.90億元 611宗 187.83億元 2024/Q2 500宗 73.42億元 138宗 38.77億元 244宗 39.37億元 882宗 151.56億元 2024/Q3 400宗 37.73億元 121宗 66.91億元 175宗 32.94億元 696宗 137.59億元 2024/Q4 423宗 36.29億元 156宗 72.18億元 200宗 54.94億元 779宗 163.4億元 2025/Q1 540宗 47.44億元 229宗 36.41億元 193宗 37.13億元 962宗 120.98億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)對2025年第二季前景預測： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2025年第一季 2025年第二季 2025年第一季 2025年第二季 2025年第一季 2025年 第二季 2025年第一季 2025年第二季 買賣成交量(約) 540宗 500宗 229宗 180宗 193宗 250宗 962宗 930宗 買賣成交金額 (約元) 47.44億 45億 36.41億 35億 37.13億 30億 120.98億 110億 買賣價走勢(約) -- 下跌10% -- 下跌10% -- 下跌10% -- 下跌10% 租務成交量(約) 1,232宗 1,500宗 1,436宗 1,500宗 801宗 900宗 3,469宗 3,900宗 租金走勢(約) -- 下跌10% -- 下跌5% -- 核心區平穩至升5% 民生區下跌10% -- 下跌5至10% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
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【潘總在線】兩投地王恒基打造商業王國 | The Henderson 成中環新地標
系列特輯
|10/04/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【中環早年屬置地天下】 【華資發展商開始進軍中環】 【美利道商業地王誕生】 【地王出現帶動甲廈價格】 【The Henderson成新地標】 【新海濱3號項目生協同效應】 恒基創辦人李兆基先生早前離世，他生前憑著獨到的眼光和商業觸覺，從早期收購市區舊樓、發展住宅物業，到後來躋身中環核心商業區，成為中環大地主之一，今天中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家談談恒基在中環建立的商業王國。 中環早年屬置地天下 說到香港的商業地產發展史，中環區是極重要的一環，作為香港傳統的核心商業區，早年以置地為首的英資財團，長期主導著中環甲級寫字樓市場，置地旗下物業包括怡和大廈（前稱康樂大廈）、交易廣場、遮打大廈、太子大廈及置地廣場等，當中進駐了不少大型的金融機構或跨國企業，所以早年的中環，可說是置地的天下。 華資發展商開始進軍中環 至於華資發展商方面，早期多以發展住宅項目為主，至上世紀70年代起，隨著實力增強，加上政府在中環填海，陸續推出多幅商業地皮，而恒基、長江、華懋等華資發展商亦開始涉足商業地產，在中環逐漸建立起各自的商業王國，與英資置地分庭抗禮。 美利道商業地王誕生 恒地於1996年與其他財團合作發展香港站上蓋大型商業項目，興建國際金融中心一、二期，項目包括寫字樓、酒店及商場部分，整個項目營運得相當出色，而國際金融中心亦成為中環矚目的地標建築，這個項目的成功令恒地對中環發展更有信心，2017年，恒地獨資以232.8億元投得中環美利道停車場商業用地，呎價超過5萬元，呎價及地價均創出當時新高。 地王出現帶動甲廈價格 隨著美利道商業地王出現，整個甲廈市場頓時變得十分熾熱，中環甲廈呎價亦創出新高，皇后大道中九號頂層34樓，便以呎價6.18萬元成交，創出全港商廈呎價最高紀錄，而遠東金融中心及美國銀行中心，成交呎價亦高達5至6萬元，其他地區的甲廈價格同樣被帶動，天價成交的美利道地王無疑是這一波甲廈價格升浪的推手。 The Henderson成新地標 美利道商業地皮現已發展為The Henderson，這幢商廈由名家設計，外型似花蕾的層層結構，別具特色，據悉大廈已達近8成出租率，至於商戶方面，佳士拍賣行便租用了約5萬平方呎的樓面，作為亞太區總部，另有一些國際級的基金公司及投資公司，都相繼進駐The Henderson。 新海濱3號項目生協同效應 2021年，恒地再下一城，以約508億元天價，投得中環新海濱3號商業地，成為現時香港最貴的地王，這幅地皮更靠近中環海傍，而且面積相當大，根據發展商的資料，地皮未來將興建大型商業綜合體，包括寫字樓及商場，項目亦會提供公共設施供市民享用，料能與國際金融中心一期、二期產生協同效應，讓恒地中環的商業王國更上層樓。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關資訊 【潘總在線】對沖基金大手租The Henderson四層樓面|股市旺有利減低甲廈空置率 【工商舖專家】力寶中心罕有迷你空間580萬成交 | 原本竟然係電梯槽位?! 【潘總在線】保險、銀行大手租甲廈 | 意味對香港經濟前景充滿信心？ #中環 #恒基 #寫字樓 #甲廈 #置地 #國際金融中心 #The Henderson #美利道 #商業地 #新海濱3號 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】對沖基金大手租The Henderson四層樓面|股市旺有利減低甲廈空置率
系列特輯
|27/03/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【股市動起來】 【股票市場VS商廈市場】 【金融機構大手租甲廈】 【空置率有望改善】 近月香港股市異常暢旺，至於寫字樓市場方面，最近亦多了金融機構大手租用甲級寫字樓，到底兩者有沒有關連？甲廈的空置率會否得到改善？未來租金走勢又會如何？今天有請中原工商舖董事總經理潘志明先生跟我們談談這個話題。 股市動起來 去年9月，英國Z/Yen集團與中國（深圳）綜合開發研究院發布《全球金融中心指數》報告，香港重返金融中心三甲之位，「紐倫港」再次重現，隨著疫情過去、經濟復甦，再加上各大利好政策支持，沉寂多年的港股市場漸收復失地，恆生指數由去年四月約16300點低位，至近日升穿約24000點，單日成交額更創出6204億元歷史新高，香港股票市場可說是再次動起來。 股票市場VS商廈市場 股票市場和商廈市場有一共通之處，就是同樣深受著經濟環境的影響，所以兩者向來都有一定的關連性，香港是國際金融中心，各類金融相關經濟活動十分頻繁，加上香港與國內經貿關係日趨密切，不少大型外資及國內金融機構，都積極進駐本港核心商業區的甲廈，令甲廈的租金和價格在過往持續攀升；但回看過去幾年，香港股票市場不算太活躍，許多金融機構別說沒有擴充規模，甚至因為疫情及在家工作的關係而縮減租用樓面，致使寫字樓空置率持續上升，而甲廈的價格及租金亦下調了不少，如去年美國銀行中心23樓全層沽出，呎價僅約18000元，中環中心一個散業權的單位，成交呎價更低至約13200元，這正正反映股票市場和商廈市場兩者之間的相互關係。 金融機構大手租甲廈 近日港股暢旺，甲廈市場亦被帶動，最近便錄得一些大手租務成交，包括美國知名對沖基金公司Point72，租用中環全新超甲廈 The Henderson 27至30樓，面積合共約5.5萬平方呎，呎租約120元，此外，滙豐銀行亦租用九龍站環球貿易廣場近約2.8萬平方呎單位，呎租約80元，從這兩宗大手租務，可見股市興旺，金融機構對後市抱樂觀態度，願意投放資源大手租用甲廈。 空置率有望改善 中環是傳統核心商業區，過往在經濟蓬勃之時，甲廈空置率只低於2%，但隨著環球政經環境變化，現在中環甲廈空置率已超過10%，這次港股造好，激活了金融行業，若股票旺勢持續，相信能帶動更多行業落户中環甲廈，對於改善商廈空置率肯定有所幫助，至於租金走勢方面，租金水平向來都是由行業類別決定，而金融機構往往是付租能力最強的租戶，現在市場上出現金融機構大手租用甲廈，料能產生漣漪效應，相信未來連乙廈的租金亦能帶動上升。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關資訊 【潘總在線】小紅書入駐銅鑼灣時代廣場寫字樓|呎租僅約40多元 【工商舖專家】香港重奪金融中心三甲 |股市大升對房地產有冇幫助？ 【潘總在線】保險、銀行大手租甲廈 | 意味對香港經濟前景充滿信心？ #寫字樓 #甲廈 #中環 #股市 #恆指 #金融機構 #空置率 #The Henderson #美國銀行中心 #中環中心 #租金 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
港島優質甲廈全層矜罕度與日俱增 受用家及投資者垂青 金鐘力寶中心極高層全層獨家放售 意向價約2.77億元
即時新聞稿
|20/11/2024
近期中區商廈寫字樓市場重現活力，個別優質指標甲廈更受企業及投資者的追捧，當中中環中心及美國銀行中心極高層全層先後易手，帶動投資市場聚焦港島區甲廈市場。紀惠集團趁勢委託中原(工商舖)獨家代理放售金鐘指標商廈力寶中心2座極高層全層樓層，作價約2.77億元，平均呎價約2.28萬元。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，近期中區優質商廈接連獲企業用家及內地財團承接，帶動中區商廈物業續受注目。是次放售的物業位處金鐘力寶中心2座39樓全層，面積約12,158平方呎(未核實)，間隔四正，景觀壯麗，維多利亞港全海景及山景一覽無餘。該樓層現分間為三個單位，其中兩個單位分別獲貿易公司和律師事務所承租，回報穩健；另有一個單位則已交吉，整個樓層可讓企業用家先把部份樓面自用之餘，又可中長線收租在日後再作部署，為完美的自用及投資組合。 潘氏指出，因二座頂樓相連兩層皆由力寶集團持有作自用，是次放售的39樓為該廈全幢可作出售的最高層樓層單位，同時，該樓層的實用率逾七成，有別於力寶中心2座一般樓層散單位的實用率約六成為多；而參考中區指標甲廈，現時具叫價而可作出售的高層全層樓面更是寥寥可數。翻查資料，紀惠集團於2007年4月以呎價10,800元購入作長線收租，持貨17年，按是次放售價計算，帳面升值約1.11倍。 潘氏認為，力寶中心位於港島中區核心商業地段，大廈採落地玻璃幕牆設計，外型設計更是別樹一格，凹凸相間極具層次，作為獨特造型的雙子式甲廈，自建成以來一直屬區內地標，屹立於港鐵金鐘站上蓋，四線匯聚，毗鄰巴士總站、的士站及電車站，往返各區皆方便快捷。大廈更設有專貴的上落客區，方便用戶出入。物業連接香港首個行人天橋商場金鐘廊，透過完善的天橋系統，與其他地標寫字樓、大型商場、五星級酒店緊密連繫，包括新落成地標The Henderson以及長江中心二期。 潘氏續指，近期中區全層商廈矚目成交，當中全層成交的包括中環皇后大道中99號中環中心66樓及75樓全層，面積分別約26,967及24,121平方呎（未核實），成交價分別為7億及6.46代元，折合呎價為25,958及26,800元，買家皆為星展銀行(銀行)；而早前美國銀行中心30樓及23樓先後錄得成交，成交價分別約2.6億及2.5億元，足見中區甲級商廈受用家及財團歡迎；而是次放售的力寶中心2座高層單位作為港島指標甲廈，地理位置優越，配套設施完善，投資價值可觀，加上業主叫價亦見克制，相信會吸引自用企業及長線投資財團垂青。 今年新近中區指標商廈全層成交個案： 物業名稱 樓層 面積（平方呎） 成交價 呎價 買家 中環中心 66樓 26,967 7億 25,958 星展銀行(香港) 中環中心 75樓 24,121 6.46億 26,800 星展銀行(香港) 美國銀行中心 23樓 13,880 2.5億 18,012 Opal Corporation Limited 美國銀行中心 30樓 13,880 2.6億 18,732 Mexfair Limited 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
國際級律師樓228萬租中環約2.3萬呎樓面
市場快訊
|10/09/2024
商廈租賃氣氛略有改善，市場錄1宗升級搬遷個案，一間國際級大型律師樓由金鐘力寶中心遷往中環，向中環大業主置地承租區內歷山大廈22及23樓全層。據了解，兩層樓面面積各約11,400平方呎（未核實），業內人士料月租約228萬，平均呎租約100元。 該間律師樓原本承租力寶中心1座8樓及15樓全層，建築面積分別約14,890平方呎及13,344平方呎（未核實），估計呎租約50元，月租約141萬。知情人士續稱，由於力寶中心實用率介乎75%至78%，力寶該2層樓面實用面積共約2.2萬平方呎，今次新承租樓面面積與舊址相若。 上述歷山大廈22及23樓面，前身租客為佳士得亞太總部，承租該廈合共3層半樓面，總面積約4萬平方呎。佳士得早於2021年預租The Henderson 4層樓面，新總部面積增加至約5萬平方呎。該拍賣行將於本月26及27日舉行拍賣，亦是全新亞太區總部落成後的首屆拍賣。
市場快訊 2024年3月28日
市場快訊
|28/03/2024
市場消息指，中環全新甲廈The Henderson錄得新租務成交，涉及物業中高層，一個面積約6,600平方呎單位，成交呎租約120元。據了解，新租客為華晨汽車集團，該集團辦公室位於中環超甲廈遮打大廈中層，是次搬遷，作出少許樓面上擴充，並稍為升級至全新超甲廈。此外，同區另一幢全新甲廈長江中心2期，亦錄得半層樓面租務，涉及物業中高層，面積約8,500平方呎，以每平方呎約90元租出。消息稱，新租客為一家中資金融機構，原租用灣仔廌君中心全層，面積約1.5萬平方呎，是次該機構屬縮減樓面，但同時可提升級數。
【工商舖專家】中環兩棟全新甲廈預租理想|租務旺季其他甲廈點出招搶租客？
工商舖專家
|20/10/2023
中環兩棟全新甲廈預租理想|租務旺季其他甲廈點出招搶租客？|【工商舖專家】|中原工商舖 | 20231016 #中原工商舖 #中環 #長江中心二期 #TheHenderson #甲廈 #甲級寫字樓 #預租 #搶租客 中環全新甲廈長江中心二期及The Henderson即將落成，預租情況理想，已經吸引唔少大集團同知名品牌進駐，呢兩個月係租務旺季，中環其他甲廈點樣各出奇謀去搶租客？即刻去片睇下潘總嘅分析啦！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生
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息高本重沽壓嚴重 筍盤頻現價跌量升 第四季工商舖表現且看施政報告政策推動
即時新聞稿
|11/10/2023
疫情後市道恢復速度未如預期，拖累投資者對入市工商舖物業信心，最新工商舖買賣成交量再見低位。據中原(工商舖)資料顯示，2023第三季市場僅錄得約801宗工商舖買賣成交，再次跌穿1,000宗水平，為今年單季新低；總成交金額則錄得約131.20億元，更是自2020年第一季後最低記錄，反映工商舖交投市場氣氛淡靜。中原(工商舖)分析，現時工商舖投資市場受外圍因素如息口、股市、環球經濟等影響而見疲弱，而且三個類別均有其要面對的挑戰，預測第四季工商舖市場會持續看淡，而政府施政報告即將出台，預料會推出救市撤辣措施，相信有助推動物業交投，帶動投資氣氛，期望相關政策更有效推動香港經濟，工商舖物業會見受惠。 商舖租賣走勢平穩 外地、本地商戶搶佔優質舖 政府積極推動消費，振興經濟，惟市民及訪港旅客消費模式都較疫情前有所改變，即使商戶開業情況有轉活趨勢，但整體而言商舖租賣走勢未見大幅反彈。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據中原(工商舖)統計，2023第三季共錄得約210宗商舖買賣成交，與今年首兩季數字相若，為連續第三個季度錄得約200宗左右買賣成交，數字仍處於低水平，較2022年同期仍有約兩成差幅。而季內總金額則錄得約56.44億元，對比上一季輕微增多約3%，但按年同期對比，差幅約17%。 黃氏稱，今年第三季市況未如理想，未能重回疫情前水平，但舖位市場逾億元大手買賣交投見活躍，投資者出手頻仍，為市場帶來好氣氛。季內最矚目買賣個案要數中環德輔道中84至86號章記大廈地下及地庫，獲銀行家利國偉家族斥資約3.7億元購入。另一宗為由中原(工商舖)促成的銅鑼灣霎東街15號OLIV基座地舖至3樓及大型戶外廣告位，新買家為悅興地產董事羅守耀及鄧嘉玲夫婦承接，成交價約3億元。 黃氏續稱，至於商舖租賃市道較買賣交投平穩，個別內地及本地品牌落戶，帶動舖租市場前景看好。資料顯示，第三季共錄得約1,008宗商舖租務個案，與首兩季記錄相若，為連續第三個季度錄得超過1,000宗成交；而該季總成交金額則約1.21億元。同時，多區商舖空置率亦見改善，例如中環區由今年1月約12.93%回落至最新約7.72%；灣仔更由年初約12.79%大減至最新約5.32%，反映商戶進駐情況有增多跡象，消化核心區交吉舖位。 黃氏分析，香港今年通關後，訪港旅客人次見上升趨勢，加上政府又派發消費券及策劃不同類型活動如「香港夜繽紛」等推動經濟，但最新黃金周旅客數字未如理想，加上內地旅客來港旅遊模式改變，將會影響到第四季舖位租務及買賣表現，預測第四季租賃市場呈個別發展，大額租務仍屬主流，聖誕新年假期帶動有限，預測核心區表現平穩，相信會繼續以餐飲業最為活躍，而民生區則受北上消費拖累，市道較為疲弱，租金將有機會再下調約一至兩成。至於買賣市場仍需要時間復甦，預測第四季商舖買賣會與第三季相若，料第4季買賣宗數維持約200宗水平，至於買賣價則料有機會進一步下調約10%至20%。 空置率持續高企 寫字樓租買表現繼續尋底 全面通關效應未有在本港商廈市場充份反映，隨著環球經濟復甦需時，企業對開業擴充仍保持審慎態度，令寫字樓買賣交投走勢未見好轉。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，資料顯示，2023第三季僅錄得約121宗商廈買賣成交，對比上季或2022年同期均有逾三成跌幅；今季總成交金額錄得約27.14億元，為年內第三個季度持續下滑，對比第二季更少約16%。 陳氏稱，港九指標商廈表現疲弱，第三季合共僅錄得約6宗買賣成交，比第二季的約15宗大幅減少。同時，港九甲廈空置率持續攀升，整體港島區最新記錄為11.94%，比年初上升0.98個百分點，中環為11.17%，金鐘則錄得約9.63%；九龍區整體甲廈空置率比年初輕微上升，最新錄得約12.75%，其中尖沙咀為9.46%，觀塘更重返雙位數字，最新錄得11.34%。陳氏續表示，季內錄得個別大宗交易以用家入市為主，如招商局能源運輸斥資約7.78億元買入上環信德中心招商局大廈28樓全層，成交呎價約3.06萬元，創該廈6年新高；德林控股以近3億元購買即將竣工的中環威靈頓街92號共5層樓全，並將作自用。 租務市場方面，陳氏指，第三季錄得約1,336宗成交個案，按季下跌約11%；季內錄得總成交金額錄得約1.72億元，比上季有約24%升幅，主要因新甲級商廈備受追捧所致，如金鐘長江集團中心二期及中環The Henderson全層等。 陳氏認為，商廈市場仍受市場不利因素影響，目前經濟市道仍見疲弱，但近年有多幢即將落成的商廈供應，令市面出現供過於求的局面，加劇寫字樓空置率高企，拖累租賣價難以回升。同時有不少外圍因素令企業放緩入市決策，例如息口不斷上揚令投資者入市成本增加，影響購買意欲；股市走勢不如理想，對資金分配更為審慎，加上政府推出刺激商務活動的措施未見顯著成效，令企業對租買氣氛持續觀望，預測第四季商廈買賣價會平穩至有5%調整空間，而受惠吸引價格水平，預料尾季買賣宗數會略有回升至約150宗。寫字樓租賃方面就預測受空置率持續高企影響，租金難有反彈，料會窄幅上落、下調約5%，總成交量則預測有約1,500宗。 數據中心及電動汽車維修中心需求強勁 用家主導工廈市場 工商物業在過去數年間買賣走勢相對平穩，但受到大市氣氛所影響，加上季內受觀塘駱駝漆大廈用途違規一事所拖累，工廈租買交投及呎價表現亦有所影響。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2023年第三季市場錄得約470宗工廈買賣個案，總成交金額約47.61億元，對比第二季同樣減少約兩成，而對比2022年同期第三季更減少約17%及35%。至於租賃表現都同樣略為遜色，今季共錄得約1,163宗工廈租務成交，涉及總金額約4,031萬元，按季宗數維持相若水平，但金額則下跌約11%；按年同期對比，宗數更下滑約40%，金額亦跌約32%。 劉氏稱，雖然工廈買賣數據表現失色，但季內不乏名人入市個案，包括張智霖、袁詠儀夫婦斥資約880萬元買入柴灣工業城2期18樓11室；汪明荃以約700萬元增購九龍灣美羅中心2期中層05室，汪氏累計共持有該廈5個單位，涉資約2,273萬元；星之谷按揭行政總裁莊錦輝買入荃灣榮豐工業大廈25樓08室，成交價約508萬元。 劉氏續稱，隨著網絡發展蓬勃，近年數據中心及電動汽車維修中心崛起，由於此類行業要求高樓底、大面積，符合條件又價格相宜的工業大廈為進駐首選，該類行業近年成為工廈租務主流。例如知名數據中心營運商租用大圍生力工業中心全幢，市傳月租約250萬元，按呎租逾20元計算，比之前分租形式的呎租大升近五成。另外嘉民集團旗下的荃灣中央紗廠重建項目，目前已落成的兩幢大廈已全數租出，據指合計整個項目共4幢大樓預租率達87%，租客多為數據中心及創科企業。九龍區亦錄得大宗租務個案，包括長沙灣香港紗廠6期地下、地庫、1及2樓等，建築面積約11萬平方呎（未核實），月租約180萬元，以及九龍灣三湘貨運中心7樓及地庫，獲內地汽車品牌的香港代理商以月租約111萬元承租等。 劉氏認為，由於第四季屬傳統企業洽租旺季，預測第四季工廈租務宗數會上升至約1,300宗，但租金就預計會隨著大市繼續有約5%下調。至於買賣方面，因目前有不少用家及投資者積極在市場尋找叫價較低的筍盤，預料短期內會相繼入市，利好第四季買賣宗數料會有約10%升幅至520宗水平，總成交金額亦會受大額成交帶動，料會有約15%增幅至約55億元，但平均呎價則受市場氣氛影響，相信要有最少約5%至8%下調才會有承接。劉氏指出，第四季看好西九龍一帶工商廈表現，尤其以長沙灣及葵涌料會最受追捧，而受惠於啟德效應帶動，預料新蒲崗工商廈租買需求亦見增加。 息口高企令投資者負擔增加 冀施政報告出台利好工商舖 今年初香港開關後市場復甦步伐未如預期，工商舖面對不同挑戰，令第三季工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱，第三季工商舖買賣成交未能重返1,000宗，為連續第四個季度低於千宗水平，合共僅錄得約801宗買賣成交，按季及按年比較均下跌約20%；總成交金額則錄得約131.20億元，比上季減少約9%，按年同期更下跌約19%。 潘氏續表示，季內大額買賣成交則見起色，有不少拉鋸一時的交易得以於第三季落實，帶動該季共錄得約21宗逾億元成交，涉及總金額約59.41億元，對比第二季均上升逾六成。季內較受追捧的為基座商場及酒店項目，最矚目的要數恒基旗下的啟德The Henley地下連1樓商舖項目，市傳由內地投資者以約5.28億元承接；另西灣河港島．東18基座商舖及同區筲箕灣道180至184號地下及1樓一籃子舖，分別以約1.8億元及7,500萬元售出。酒店成交方面，灣仔君悅居全幢由香港中旅斥資約8.98億元買入，為今年第三季最大宗投資項目；另外旺角旭逸酒店．旺角全幢以約5.6億元成交，新買家為百樂酒店集團相關人士。 潘氏分析，現時息口高企，銀行同業拆息HIBOR息口不斷提升，不少廠商及投資者以HIBOR為基礎向銀行借款入市亦大受影響，投資者入市成本持續增加。同時，銀行定期存款息口提高，對比物業回報更為吸引，因而令有意入市工商舖準買家卻步，觀望氣氛持續濃厚；而季內隨著息口上漲而未能如期還款的物業被銀行接管淪為銀主盤，個別為求及時止損而被迫以低價放售物業，因而拖累工商舖成交出現創新低情況，預測第四季銀主盤量及創新低價情況會見持續。 展望2023第四季，潘氏預期商廈市場仍然會是三個類別中的「重災區」，主因寫字樓空置情況仍見持續，難以消化，價格自然難回升，加上經濟市道偏淡，投資者及企業入市意欲更低。早前政府公佈第四季賣地計劃，直言因應商業樓面空置率高企而放緩推出商業地皮，成為連續第三季沒有商業地推出，連預期會放出市場的金鐘廊地皮亦遭擱置，可見商廈空置問題情況嚴峻，預測短期內寫字樓市場難有反彈。 而相對地商舖市道前景則稍為樂觀，自通關後訪港旅客人次急升，市面上人流明顯增多，政府亦積極刺激消費，與各界商戶、機構等合作推出「香港夜繽紛」，備受全港關注，加上早前中秋及十一黃金周等，可見香港旅遊業吸引力仍存在。同時，內地旅客消費模式改變，不再是到各奢侈品店、高級名牌店購物，而是隨著小紅書旅遊攻略到景點深度遊、「打卡」，預料將帶旺基座商場及中價酒店需求有所遞增，預料第四季大額成交仍以基座商場及中價酒店為主，而現時舖位價格比高峰期相宜亦是吸引投資者注目的關鍵，相信第四季整體交投量會見平穩。 潘氏續指，至於工廈物業就為三個類別中一直較為穩健的範疇，入場門檻低、投資方向多元化、租務穩定等原因都將會繼續支持工商物業。其要面對的挑戰是活化工廈政策已實行多年，合資格又有潛力的大廈基本上已被市場吸納，傳統工廈全幢項目買少見少，令近年全幢工廈交投明顯放緩。預計第四季大型工廈項目仍會是投資者尋寶對象。 潘氏總結，各界期待施政報告，即將於10月25日出台，相信「政府撤辣」機會相當高，將不單對住宅市場帶來正面影響，利好氣氛更會刺激工商舖買賣表現。同時，市傳施政報告將會著墨加快農地改劃，以配合北部都會區的發展，間接利好工商舖發展。政府深明瞭現時最重要振興經濟，相信會宣佈有效措施協助各界重拾步伐，整體預測工商舖市場前景樂觀審慎。 中原(工商舖)統計2021至2023年按季買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2021/Q1 1,033宗 136.72億元 266宗 52.56億元 398宗 81.99億元 1,697宗 271.27億元 2021/Q2 1,181宗 178.23億元 365宗 180.29億元 519宗 153.74億元 2,065宗 512.27億元 2021/Q3 1,00宗 144.80億元 277宗 90.38億元 459宗 129.74億元 1,756宗 364.93億元 2021/Q4 897宗 133.42億元 229宗 58.27億元 366宗 110.00億元 1,492宗 301.70億元 2022/Q1 784宗 97.67億元 154宗 38.36億元 280宗 88.97億元 1,218宗 225.02億元 2022/Q2 739宗 158.35億元 237宗 37.23億元 319宗 94.81億元 1,295宗 290.39億元 2022/Q3 568宗 73.58億元 179宗 21.12億元 270宗 67.40億元 1,017宗 162.10億元 2022/Q4 412宗 52.81億元 127宗 84.37億元 233宗 46.90億元 772宗 184.10億元 2023/Q1 474宗 68.58億元 192宗 51.01億元 225宗 96.86億元 891宗 216.45億元 2023/Q2 605宗 59.10億元 154宗 32.42億元 222宗 53.50億元 981宗 145.02億元 2023/Q3 470宗 47.61億元 121宗 27.14億元 210宗 56.44億元 801宗 131.20億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)2023年第3季表現及第4季前景預測： 工廈 商廈 商舖 工商舖 第三季 第四季 第三季 第四季 第三季 第四季 第三季 第四季 買賣成交量(約) 470宗 520 121宗 150 210宗 200宗 801宗 870宗 買賣成交金額 (約元) 47.61億 55億 27.14億 36億 56.44億 50億元 131.20億 141億 買賣價走勢 -- 下跌約5%至8% -- 平穩至下跌約5% -- 下跌10%至20% -- 平穩至下跌約20% 租務成交量(約) 1,163宗 1,300宗 1,336宗 1,500宗 1,008宗 1,000宗 3,507宗 3,800宗 租金走勢 -- 下跌約5% -- 平穩至下跌約5% -- 核心區平穩 民生區下跌10%至20% -- 平穩至下跌約20% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 圖片：(左1起為中原(工商舖)工商部董事劉重興、中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓、中原工商舖董事總經理潘志明先生、中原(工商舖)商舖部董事黃偉基)
市場快訊 2023年9月13日
市場快訊
|13/09/2023
恒基地產(012)旗下中環美利道2號新甲級商廈「The Henderson」預計今年底落成，項目目前出租樓層的出租率已近五成。 恆基最新宣佈，瑞士高級製錶品牌愛彼(Audemars Piguet)承租「The Henderson」全層，是繼佳士得(Christies)和凱雷(Carlyle)後，再多一個國際品牌進駐該商廈。愛彼將會租用全層，合共約1.2萬平方呎（未核實）樓面，作為其AP House及香港辦公室之用。此外，「The Henderson」亦獲一間國際畫廊承租，該畫廊於美國、歐洲及亞洲均設有展覽空間。連同以上兩項最新承租，「The Henderson」可出租樓層的出租率已近五成。
實力企業趁低吸納 「升級擴充」迎新經濟 中環砵甸乍街10號高層全層獨家代理放售 意向價約4480萬元
即時新聞稿
|29/08/2023
本港經濟逐漸啟動，有個別用家業主做好預備，趁低吸納優質地段的商廈物業部署擴充業務。日前德林控股公布斥資約3億元購入中環威靈頓街92號銀座式商廈最高5層樓面，迅即為中環商廈買賣市場打下強心針，可見中環商業核心地段商廈物業仍受實力用家追捧。有業主趁勢放售中環砵甸乍街10號高層全層單位，意向價約4480萬元，並由中原(工商舖)獨家代理負責項目銷售事宜。 中原(工商舖)寫字樓部分區營業董事蕭志浩表示，是次獨家代理之項目位於中環砵甸乍街10號25樓全層，樓面面積約1828呎(未核實)，意向價約4480萬元，折合平均呎價約2.4萬元；物業以連租約形式出售，目前月租約7.5萬元，租客為投資公司，租期至明年5月屆滿。蕭氏指，該廈鄰近中區、西半山行人主幹道，可通往蘭桂坊及蘇豪區，與港鐵中環站及香港站距離亦分別僅3分鐘及2分鐘步程，同時，周遭知名商廈林立，包括泛海大廈、萬宜大廈、永安集團大廈及協成行中心等甲級商廈圈，地理位置優越。 蕭氏續指，砵典乍街10號外形設計時尚，内部辦公室裝修亦見簇新，該廈主要租戶大都為教育及醫療等專業行業，以租用全層單位為主，出租率長期高企逾九成，買家大都為用家及作長線收租的投資者。由於未來區内供應的新甲廈長江中心2期及THE Henderson均屬發展商持有，故來年中環可供購買的商廈單位不多，而是次項目亦為該廈近年罕有放售之唯一盤源，加上核心地段優勢及其矜罕性，相信該樓面可於短期內獲實力買家吸納。
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