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【潘總在線】淘多多逆市灣仔開萬呎旗艦店 | 點解3年開10多間分店咁成功？
系列特輯
|23/05/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【低價戰略極成功】【天時地利頻開店】【選舖面積越來越大】【催化DIY經濟】【帶動人流有助舖位市場】 在香港零售業普遍面臨挑戰的當下，以平價見稱的淘多多近年卻以驚人速度擴張，該店最近在灣仔莊士敦道開設1.4萬平方呎旗艦店，更首次引入傢俬銷售，這個深水埗起家的平價店，如何看準時機，在逆市中不斷擴充，中原工商舖董事總經理潘志明會為大家詳盡分析。 低價戰略極成功 淘多多之所以如此成功，首推其「絕對不貴過淘寶」的定價策略，創辦人憑藉多年零售經驗，精準捕捉香港消費者「既要便宜又要即時滿足」的心理，店內商品價格甚至低於內地網購平台，卻能提供網購無法比擬的實物購買體驗，這種銷售模式解決了網購看不到實物質量、等待物流派送需時等痛點，尤其適合家居日常物品即買即用的特性，故能成功搶佔了這個市場。 天時地利頻開店 淘多多近年迅速擴張，3年間開了13間分店，正正捕捉了香港舖位租金大幅調整的趨勢，原本這類平價店，顧客人均消費不高，其付租能力自然不是太強，換作是以往舖位市道暢旺的時候，根本無可能跟其他行業競爭，搶租進駐旺區的主要街道，但隨著市況及經濟環境的改變，很多舖位業主都願意主動減租吸引租客，像淘多多灣仔旗艦店，現在呎租只是20餘元，較高峰時期下跌超過一半，造就淘多多這種平價店在鬧市旺區開設旗艦店的機會。 選舖面積越來越大 值得注意的是，隨着生意的擴展，淘多多揀選舖位的面積也越來越大，從初期一般約2,000平方呎，到後來擴大至約4,000平方呎，而灣仔的旗艦店因引入傢俬銷售，故舖位面積更達1.4萬平方呎，至於開店選區方面，創辦人表示會考慮在元朗、屯門及大埔等民生區再開設分店，因這些地區除了有原區居民光顧外，更有外區客前來消費，故客源會更廣，帶來更多的生意。 催化DIY經濟 淘多多這類平價店，除了日常用品種類齊全之外，亦有許多五金、木工小工具和配件出售，間接催化出另一類消費文化 「DIY經濟」，隨著對個人化的追求，不少港人越來越享受自製小家具或自組傢俬的樂趣，淘多多亦適時捕捉了這個商機，不斷增加相關貨品種類，以滿足顧客的需要。 帶動人流有助舖位市場 淘多多走價廉物美路線，大受普羅市民歡迎，不難看到各區淘多多分店，經常都人頭湧湧，其門如市，近年頻開分店，除了能消化市場上的空置舖位外，淘多多的進駐，亦能引進人流，一併帶旺附近一帶的地舖和街道，為舖位市場帶來正面的影響，隨著「降級消費」的流行，相信像淘多多這類平價店會越來越多，成為舖位租務市場一股新勢力。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】教育機構成大手租務新勢力|辦學選址要求大曝光 【潘總在線】C朗足球旗艦店登陸時代廣場|為何選擇香港開全球首店？ 【潘總在線】淘寶中港城開4萬呎體驗館 |網購為何轉開實體店？ #淘多多 #平價店 #灣仔 #莊士敦道 #旗艦店 #地舖 #舖租 #DIY #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
甘比1.28億沽灣仔地舖 菲律賓富豪接貨
市場快訊
|16/04/2025
華人置業大股東劉鑾雄的妻子、華置行政總裁陳凱韻（甘比），上月以約1.28億元出售2個位於灣仔York Place的餐廳地舖，近日承接買家終於揭盅。據悉，新買家為宮崎發展有限公司，其公司董事包括菲律賓第35大富豪施恭旗，據傳其身家高達3.75億美元，旗下晨光集團為菲律賓食品公司，以零食業務為主。 該次交易涉及灣仔莊士敦道22號地下1, 2號舖，面積分別為3,337平方呎及4,773平方呎，總面積約8,110平方呎，分別以約5,300萬元及約7,500萬元沽出，平均呎價約15,783元。
3月份錄得376宗工商舖買賣成交 創兩年内新高 關稅戰升溫窒礙投資氣氛 4月工商舖買賣表現料受壓
即時新聞稿
|14/04/2025
本港投資氛圍穩步向好，工商舖市場買賣交投轉熾熱，3月份買賣宗數顯著增長。根據中原(工商舖)數據顯示，2025年3月份工商舖買賣市場共錄得約376宗成交，按月增近三成，按年表現亦上升約85.2%，更創兩年期間内新高。中原(工商舖)分析，政府減免物業印花稅及停推商業地等政策逐步見效，對本港經濟及地產市場帶來正面支持，惟近期關稅戰升溫加上股市急跌，窒礙投資氣氛，市場觀望氣氛濃厚，預料4月份工商舖買賣表現將會受壓，宗數及金額將會大幅回落。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，根據中原(工商舖)統計，3月份工商舖市場錄得約376宗成交，按月上升約29.7%，按年則增約85.2%，成交金額錄得約47.84億元，按月增加約51.1%，按年則回落約32.4%，相信是由於去年同期新世界以約40.2億元沽出荃灣愉景新城大型商場D‧PARK，令成交金額基數差距擴大所致。 在工商舖三大範疇中，寫字樓買賣表現最為理想，升幅最大，3月份錄得約86宗買賣成交，按月增加約50.9%，按年則大幅上升近1.7倍；成交金額錄得約16.58億元，按月上升約108.8%，按年則增長約54.4%。月内矚目成交包括紀惠集團沽出金鐘夏愨道16號遠東金融中心39樓全層，面積約10,800平方呎，成交價約1.94億元，成交呎價約1.8萬元。 工廈市場方面，價量表現皆佳，月内錄得約228宗買賣成交，按月及按年分別增加約21.3%及約75.4%，成交金額錄得16.56億元，按年大增約1.1倍；商舖市場方面，3月份錄得約62宗買賣成交，按月及按年分別上升約37.8%及約51.2%，月内華置行政總裁陳凱韻（甘比）沽出灣仔莊士敦道20至26號地下1號舖，面積共約8,110平方呎，成交價約1.28億元，成交呎價約1.57萬元。 潘氏分析，最新預算案中減免印花稅政策大幅降低入市成本，有效吸引更多用家入市，而未來一年政府亦表示不會推售商業用地，讓市場有更多時間消化現有供應，提供更多用途上的彈性，對商廈買賣市場屬正面消息，繼而吸引更多企業購買商廈物業作自用，帶動寫字樓市場入市氣氛。惟近期美國貿易戰加劇，影響港股表現，相信短時間内投資氣氛會被削弱，預料4月份工商舖買賣交投將會持續受壓，在低位徘徊。 3月份工商舖買賣成交宗數： 工廈(約宗) 寫字樓(約宗) 商舖(約宗) 工商舖總數(約宗) 2025/3 228 86 62 376 2025/2 188 57 45 290 與上月對比(約) +21.3% +50.9% +37.8% +29.7% 2024/3 130 32 41 203 與去年同期對比(約) +75.4% +168.8% +51.2% +85.2% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 3月份工商舖買賣成交金額： 工廈(約億元) 寫字樓(約億元) 商舖(約億元) 工商舖總數(約億元) 2025/3 16.56 16.58 14.71 47.84 2025/2 14.79 7.94 8.94 31.66 與上月對比(約) +12% +108.8% +64.5% +51.1% 2024/3 7.78 10.74 52.24 70.76 與去年同期對比(約) +112.9% +54.4% -71.8% -32.4% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
淘多多灣仔開逾萬呎旗艦店
市場快訊
|05/04/2025
灣仔莊士敦道141號至147號多層舖位租出，涉及物業地下至3樓，合共4層面積約1.4萬平方呎，以近30萬元租出。該舖早年曾由三聯書店租用，及後換上傢俬店租用。 新租客為平價雜貨店淘多多，於2022年開首店後反應理想，連同是次租用舖位，已達13間分店，分布於深水埗、北角等地區。
甘比1億元沽售灣仔兩餐廳舖位
市場快訊
|26/03/2025
市場消息指，華人置業大股東劉鑾雄的妻子、華置行政總裁陳凱韻（甘比），以約1億元出售位於灣仔York Place地下的兩間餐廳舖位。物業位於灣仔莊士敦道22號地下的商舖，面積分別為3,337平方呎及4,773平方呎，總面積約8,110平方呎。目前，舖位分別由一間越式餐廳及一間本地茶餐廳承租，月租分別約19.5萬元及約27萬元，合計約46.5萬元。該地段位處灣仔傳統飲食熱點，樓底高且全屬地舖，屬市場上難得的優質物業，成交呎價約1.2萬元，新買家可享約5.6厘的回報率。
【工商舖專家】灣仔合和商場試業|有5萬呎日本家品店，可帶旺周圍一帶?
工商舖專家
|11/11/2024
灣仔終於有新商場喇！新落成嘅合和商場已經喺11月1日正式試業，38萬呎地方任你逛，而且仲係主打家庭客，呢個商場到底點樣帶旺灣仔區，一齊睇下潘總嘅分析啦！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 精彩內容 全新落成的合和商場，已於11月1日正式試業，屬灣仔區近10年來新落成的大型商場，商場面積約38萬平方呎，有別於金鐘的太古廣場及銅鑼灣的時代廣場，合和廣場定位為家庭式商場，商戶包括店舖面積達5萬平方呎的日本家品店，也有遊戲體驗館，相信能吸引區內及區外的消費力，帶旺灣仔皇后大道東、莊士敦道及軒尼詩道一帶。
灣仔商廈先後錄大額買賣成交 帶動商廈走勢回暖 凱利商業大廈全馬場高層特式戶割價推售 意向價約2,400萬元
即時新聞稿
|04/06/2024
近期整體商廈買賣氣氛有所改善，市場上全層寫字樓單位易手個案亦有增多跡象。作為核心商業區之一的灣仔區，區內商廈林立，擁有完善的基礎設施和豐富的商業資源，近月亦屢傳多宗大額交易。有業主見市況回暖，用家開始物色優質商廈入市，趁勢放售位於灣仔核心商業區的凱利商業大廈稀有高層全層馬場景單位，意向價約2,400萬元。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，是次推出市場的摩理臣山道70至74號凱利商業大廈19樓全層，建築面積約3,014平方呎（未核實），另連約300平方呎的空中花園。原呎價約12,616元，現以呎價約7,962元放售，意向價約2,400萬元，下調幅度約63折。該單位間隔方正實用，景觀開揚，具180度矜罕馬場美景，為區內商廈罕有的景觀配套，大大為單位增值。 謝氏表示，該廈位處黃金地段，周邊交通網絡發達，配套設施完善，商務活動頻繁。從大廈步行數分鐘，即可抵達銅鑼灣港鐵站，區內不乏酒店、網紅食肆、學校、體育館及住宅，蘊藏無限商機。大廈亦鄰近各大型商場如時代廣場、祟光百貨SOGO及利舞臺廣場等，加上前往羅素街等核心消費地段亦相當便利，是投資及自用的首選。 謝氏指出，單位內部裝修雅緻、佈局恰宜，空間感高，設有大面積辦公區域及獨立的會議室，全新內置多套洗手間連淋浴間，為用家提供極佳的便利，並配置獨立冷氣系統，可24小時運作，滿足各類企業的經營需求。此外，單位特設的空中花園提供了額外的休憩空間，為區內罕有特式單位。現時交吉出售，買家或租戶可即時投入使用，節省裝修時間及開支。同時，整幢商廈剛告完成升降機及大堂翻新工程，環境美觀舒適，以人為本，讓用家於繁華都會中盡情享受放鬆的時刻。 謝氏續指，本物業提供極佳的工作與休憩環境，適合企業辦公等各類用途，加上其擁有空中花園及開揚馬場美景的寫字樓單位，實屬難得，為市場矜罕的放售單位。同時，業主可為準買家提供更多財務選擇與靈活性，且單位現已較市價大幅折扣價推售，吸引力十足。 謝氏認為，近期灣仔區先後錄得多宗商廈買賣成交，包括新銀集團中心中低層全層以約1.05億元沽出，及本地大型發展商恒地旗下莊士敦道全幢商廈，市傳獲財團以約11億元承接，顯示市場正處於回暖跡象。本次放售的凱利商業大廈19樓全層，備有雅緻裝修及特色空中花園，以及開揚馬場景觀，相信將會受到有意擴展業務的企業及投資者的青睞。
舖租下調刺激租務成交量增 帶動港島區舖租持續造好 灣仔莊士敦道地舖連一樓獲手機配件店進駐 月租約12萬元
即時新聞稿
|20/03/2024
新一年首兩個月港島商舖租賃氣氛持續上揚，港島核心區旺舖空置率亦顯著回落。資料顯示，灣仔區舖位租賃最新錄得約18宗租務成交，按月增約20%，而整體成交金額則錄得約1.32百萬元，按月下跌約28%，反映現時該區舖位租金向下調整，因而吸引個別新租戶趁勢進駐開業。其中灣仔莊士敦道150號地下及148至150號一樓新近以每月約12萬元租出，新租客為手機配件店，新租金較舊租金回落約四成。 中原(工商舖)商舖部高級分區營業董事黃新宇表示，最新一宗租務成交位於灣仔莊士敦道150號地下及148至150號一樓，建築面積共約3,000平方呎（未核實），成交月租約12萬元，平均呎租約40元，新租客為手機配件店，租期為2年，而舖位舊租客為茶餐廳，租金約20萬元，最新租金較舊租金低約四成。黃氏又指，該舖位靠近莊士敦道及太和街交通交匯處，毗鄰有大有商場、囍匯街及服務式住宅，修頓球場亦咫尺之遙，人流不俗，而是次承租舖位過往大多租予餐飲行業，今次租務成交亦獲多位準租客競投，最終由手機配件店成功進駐。 黃氏續稱，2月份灣仔區商舖租務市場持續造好，仍為各零售核心區表現最佳之區域。數據顯示，2月份灣仔區最新商舖空置率為5.58%，按月下降約0.12百分點，亦較中環及銅鑼灣分別約8.36%及約5.99%為低，可見該區商舖租務成交走勢穩步向好，預料灣仔區舖位吸納情況會在第一季港島區中率先跑贏大市。
市場快訊 2023年12月22日
市場快訊
|22/12/2023
市場消息指，恒地旗下灣仔莊士敦道208號全幢商廈獲洽購，物業樓高28層，地下至2樓為零售商舖，現由麵包店、餐廳等租用，涉及面積約1萬平方呎，3至28樓為寫字樓，每層面積約2,800平方呎，總樓面面積約72,764平方呎（未核實）。大廈目前出租率約6成，租客包括投資機構、設計公司等，亦有一家餐廳租用極高層全層，大廈現時平均呎租料約40元。 市場消息指，恒地早前曾放售物業，叫價約18億元，近一年因應市況轉弱降低叫價，直至近日獲一財團以約11億元洽購，料快將易手。按洽購價計算，折合平均呎價約1.5萬元。
市場快訊 2023年11月17日
市場快訊
|17/11/2023
灣仔莊士敦道116號地舖，位處民生旺段，該舖位前租客為凱施餅店，面積約1,000平方呎（未核實），最新以每月約22萬元租出，平均呎租約220元，新租客為傳奇烘焙，簽署5年長租約，包括3年梗約及2年生約。據了解，上述舖位空置了一段時間，舊租客為凱施餅店，凱施於2016年至2019年6月期間，月租約21萬元，最新租金較疫情前下跌約5%。
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