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【潘總在線】兩投地王恒基打造商業王國 | The Henderson 成中環新地標
系列特輯
|10/04/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【中環早年屬置地天下】 【華資發展商開始進軍中環】 【美利道商業地王誕生】 【地王出現帶動甲廈價格】 【The Henderson成新地標】 【新海濱3號項目生協同效應】 恒基創辦人李兆基先生早前離世，他生前憑著獨到的眼光和商業觸覺，從早期收購市區舊樓、發展住宅物業，到後來躋身中環核心商業區，成為中環大地主之一，今天中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家談談恒基在中環建立的商業王國。 中環早年屬置地天下 說到香港的商業地產發展史，中環區是極重要的一環，作為香港傳統的核心商業區，早年以置地為首的英資財團，長期主導著中環甲級寫字樓市場，置地旗下物業包括怡和大廈（前稱康樂大廈）、交易廣場、遮打大廈、太子大廈及置地廣場等，當中進駐了不少大型的金融機構或跨國企業，所以早年的中環，可說是置地的天下。 華資發展商開始進軍中環 至於華資發展商方面，早期多以發展住宅項目為主，至上世紀70年代起，隨著實力增強，加上政府在中環填海，陸續推出多幅商業地皮，而恒基、長江、華懋等華資發展商亦開始涉足商業地產，在中環逐漸建立起各自的商業王國，與英資置地分庭抗禮。 美利道商業地王誕生 恒地於1996年與其他財團合作發展香港站上蓋大型商業項目，興建國際金融中心一、二期，項目包括寫字樓、酒店及商場部分，整個項目營運得相當出色，而國際金融中心亦成為中環矚目的地標建築，這個項目的成功令恒地對中環發展更有信心，2017年，恒地獨資以232.8億元投得中環美利道停車場商業用地，呎價超過5萬元，呎價及地價均創出當時新高。 地王出現帶動甲廈價格 隨著美利道商業地王出現，整個甲廈市場頓時變得十分熾熱，中環甲廈呎價亦創出新高，皇后大道中九號頂層34樓，便以呎價6.18萬元成交，創出全港商廈呎價最高紀錄，而遠東金融中心及美國銀行中心，成交呎價亦高達5至6萬元，其他地區的甲廈價格同樣被帶動，天價成交的美利道地王無疑是這一波甲廈價格升浪的推手。 The Henderson成新地標 美利道商業地皮現已發展為The Henderson，這幢商廈由名家設計，外型似花蕾的層層結構，別具特色，據悉大廈已達近8成出租率，至於商戶方面，佳士拍賣行便租用了約5萬平方呎的樓面，作為亞太區總部，另有一些國際級的基金公司及投資公司，都相繼進駐The Henderson。 新海濱3號項目生協同效應 2021年，恒地再下一城，以約508億元天價，投得中環新海濱3號商業地，成為現時香港最貴的地王，這幅地皮更靠近中環海傍，而且面積相當大，根據發展商的資料，地皮未來將興建大型商業綜合體，包括寫字樓及商場，項目亦會提供公共設施供市民享用，料能與國際金融中心一期、二期產生協同效應，讓恒地中環的商業王國更上層樓。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關資訊 【潘總在線】對沖基金大手租The Henderson四層樓面|股市旺有利減低甲廈空置率 【工商舖專家】力寶中心罕有迷你空間580萬成交 | 原本竟然係電梯槽位?! 【潘總在線】保險、銀行大手租甲廈 | 意味對香港經濟前景充滿信心？ #中環 #恒基 #寫字樓 #甲廈 #置地 #國際金融中心 #The Henderson #美利道 #商業地 #新海濱3號 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】對沖基金大手租The Henderson四層樓面|股市旺有利減低甲廈空置率
系列特輯
|27/03/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【股市動起來】 【股票市場VS商廈市場】 【金融機構大手租甲廈】 【空置率有望改善】 近月香港股市異常暢旺，至於寫字樓市場方面，最近亦多了金融機構大手租用甲級寫字樓，到底兩者有沒有關連？甲廈的空置率會否得到改善？未來租金走勢又會如何？今天有請中原工商舖董事總經理潘志明先生跟我們談談這個話題。 股市動起來 去年9月，英國Z/Yen集團與中國（深圳）綜合開發研究院發布《全球金融中心指數》報告，香港重返金融中心三甲之位，「紐倫港」再次重現，隨著疫情過去、經濟復甦，再加上各大利好政策支持，沉寂多年的港股市場漸收復失地，恆生指數由去年四月約16300點低位，至近日升穿約24000點，單日成交額更創出6204億元歷史新高，香港股票市場可說是再次動起來。 股票市場VS商廈市場 股票市場和商廈市場有一共通之處，就是同樣深受著經濟環境的影響，所以兩者向來都有一定的關連性，香港是國際金融中心，各類金融相關經濟活動十分頻繁，加上香港與國內經貿關係日趨密切，不少大型外資及國內金融機構，都積極進駐本港核心商業區的甲廈，令甲廈的租金和價格在過往持續攀升；但回看過去幾年，香港股票市場不算太活躍，許多金融機構別說沒有擴充規模，甚至因為疫情及在家工作的關係而縮減租用樓面，致使寫字樓空置率持續上升，而甲廈的價格及租金亦下調了不少，如去年美國銀行中心23樓全層沽出，呎價僅約18000元，中環中心一個散業權的單位，成交呎價更低至約13200元，這正正反映股票市場和商廈市場兩者之間的相互關係。 金融機構大手租甲廈 近日港股暢旺，甲廈市場亦被帶動，最近便錄得一些大手租務成交，包括美國知名對沖基金公司Point72，租用中環全新超甲廈 The Henderson 27至30樓，面積合共約5.5萬平方呎，呎租約120元，此外，滙豐銀行亦租用九龍站環球貿易廣場近約2.8萬平方呎單位，呎租約80元，從這兩宗大手租務，可見股市興旺，金融機構對後市抱樂觀態度，願意投放資源大手租用甲廈。 空置率有望改善 中環是傳統核心商業區，過往在經濟蓬勃之時，甲廈空置率只低於2%，但隨著環球政經環境變化，現在中環甲廈空置率已超過10%，這次港股造好，激活了金融行業，若股票旺勢持續，相信能帶動更多行業落户中環甲廈，對於改善商廈空置率肯定有所幫助，至於租金走勢方面，租金水平向來都是由行業類別決定，而金融機構往往是付租能力最強的租戶，現在市場上出現金融機構大手租用甲廈，料能產生漣漪效應，相信未來連乙廈的租金亦能帶動上升。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關資訊 【潘總在線】小紅書入駐銅鑼灣時代廣場寫字樓|呎租僅約40多元 【工商舖專家】香港重奪金融中心三甲 |股市大升對房地產有冇幫助？ 【潘總在線】保險、銀行大手租甲廈 | 意味對香港經濟前景充滿信心？ #寫字樓 #甲廈 #中環 #股市 #恆指 #金融機構 #空置率 #The Henderson #美國銀行中心 #中環中心 #租金 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
港島甲廈呎價相宜吸引用家注目 入市睇樓量增 中環美國銀行中心極高層單位特約租售 意向價約5,274萬元
即時新聞稿
|19/02/2025
近月多個港島區商廈相繼錄得買賣成交，部份為用家入市，反映商廈價格已回落到相當吸引水平，用家企業入市增多，帶動睇樓量更見上升。有業主趁勢委託中原(工商舖)作特約代理，負責中環區知名甲級商廈美國銀行中心極高層單位租售事宜，意向價約5,274萬元，意向月租約11萬元。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，是次放售單位位於金鐘夏慤道12號的美國銀行中心34樓05室，建築面積達約2,637平方呎(未核實)，以呎價約2萬元放售，涉資約5,274萬元，同時單位亦以呎租約42元招租，意向月租約11萬元。物業坐擁維多利亞港醉人海景景色，室內亮麗開揚，大門正對升降機口，可提供優質工作環境。單位亦配備完整寫字樓裝修，物業將以交吉形式出售，買家可預約參觀。謝氏補充，該單位原業主於2010年以約5,221.3萬元購入，若今番成功沽出，料平手離場。 謝氏稱，近期多個港島區商廈錄得成交，其中北角英皇道510號港運大廈12樓及13樓兩層，面積合共約40,380平方呎（未核實），由英基學校協會以約3億元購入；同時，是次放售物業的同廈單位近期錄得成交，美國銀行中心28樓10至11室，面積合共約2,613平方呎（未核實），上月以約20,991元呎價沽出，成交價約5,485萬元。 謝氏認為，美國銀行中心為區內指標甲廈，樓高37層，地下至2樓為商舖，3樓及4樓為停車場，5樓以上為寫字樓，用戶包括集團總部、銀行、金融、醫生及會計等專業行業。由於該廈大部份單位屬分散業權，故買賣及租務交投在區內指標商廈表現中較為突出，因而成為市場焦點，而今番高層放售盤源屬區内罕有，相信可吸引有意擴展業務的企業及投資者注目。
港島商廈呎價見底獲用家 業主變陣拆細吸引中小企入市 中環中心中高層部份樓面分拆出售 市值約11.96億元
即時新聞稿
|11/02/2025
去年底市場錄得多宗用家「轉租為買」入市港島甲級商廈自用個案，反映到部份商廈呎價已達吸引水平，帶動港島指標甲廈成為市場關注對象。踏入蛇年，工商舖投資氣氛略見回暖，業主出貨意欲更趨積極。有業主把持有的中環中心45樓全層及27樓部份樓面分拆出售，並委託中原(工商舖)作獨家代理負責銷售事宜，叫價為每平方呎21,800元起，兩層樓面市值共約11.96億元。 中原(工商舖)寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦表示，是次推售物業位於中環皇后大道中99號中環中心45樓及27樓部份樓面，涉及單位合共約13個，單位建築面積由1,842至9,565平方呎，業主會先推出8個單位，平均呎價由21,800元起，其餘會預留作日後部署。 麥氏續稱，是次分拆出售安排45樓全層，為現時中環中心最高可供分拆出售的樓層，最為市場注目，業主向來只接受全層形式洽商，今次屬首度分拆出售，意味著此樓層單位保值及投資價值更高。該層分間為6個單位，建築面積由1,842平方呎至9,565平方呎不等，當中兩組單位分別為4501至02室及13室及4510室將會預留外，其餘4個單位會推售，其中面積最大的為9,565平方呎，叫價約2.32億元，呎價為24,300元。至於27樓部份樓面，是次只推售4個單位，面積由2,067至7,168平方呎，而呎價分別為21,800及22,000元。 麥氏指出，中環中心屬全港最高可供出售的CBD核心甲級商廈之一，加上大廈的高度346米，在香港排行第五，是全球核心商廈之一，極具知名度，是次分拆單位出售，極適合中小企把單位作總部據點之用。同時，該物業地理位置優越，周邊交通便利，毗鄰多條行人天橋系統連接中區各主要商廈，步行至中環、香港及上環港鐵站均只需約6分鐘，且毗鄰西區海底隧道、港澳碼頭及中環碼頭，方便來往九龍及港島各區，及接駁高鐵輕鬆享受北上旅程。 麥氏續指，中環中心內有不少世界級頂尖用戶，主要涵蓋金融、法律及電訊等行業，除國際性大企業進駐如星展銀行、穆迪分析、晨星、惠理基金及羅拔臣律師事務所等，亦甚受內地企業追捧，如華泰國際、佳兆業、禹洲地產、中國聯通及波司登等。中環中心配套設施齊備，擁有無柱式設計及高樓底，樓層劃分合理，創造出寬敞優越的空間。寬闊豪華的電梯大堂設有多部高速升降機，能夠滿足大量人流的需求；另設空中大堂，同樣鋪設質感上乘的大理石牆面及地磚；提供400個平面有蓋車位，為中區甲級商廈中罕有。大廈設有多達4個出入口，特設豪華全天候上落客區，行政人員及貴賓可直接乘搭專用升降機直達所屬樓層。超過6萬平方呎的開放花園及綠化環境，提供用家極致便利和豪華體驗。 麥氏指出，踏入2025年港島指標商廈先後錄得多宗矚目成交，中環美國銀行中心中層10至11室，面積約2,613平方呎，成交價約5,485.2萬元，折合呎價約20,992元。另一宗則為上環信德中心招商局大廈中低層06至08室，面積約4,620平方呎，成交價約8,316萬元，折合呎價約18,000元。面對港島區商廈的成交個案，是次業主叫價相當克制，符合市場水平，預期是次分拆出售的兩個全層單位，極具彈性，加上單位面積選擇多，合不同行業的企業需求，預料將吸引用家及投資者的青睞。
中環美銀3,128萬易手 呎價1.88萬 較高峰期跌6成
市場快訊
|19/12/2024
市場消息透露，中環美國銀行中心2605室，建築面積約1,664平方呎（未核實），近日以3,128萬易手，平均每呎1.88萬。該物業由業主自用多年，兩年前交吉，起初叫價4,160萬，平均每呎2.5萬，歷經多番減價。據悉，是次成交呎價屬市價水平，亦與2011年時期水平相若，新買家為同層單位用家。 據了解，2019年商廈高峰期，該廈普遍成交呎價逾5萬；2019年，美國銀行中心高層07及08室，建築面積約2659平方呎，以約1.43億易手，呎價高達5.38萬，最新呎價較高位普遍跌逾6成。
港島優質甲廈全層矜罕度與日俱增 受用家及投資者垂青 金鐘力寶中心極高層全層獨家放售 意向價約2.77億元
即時新聞稿
|20/11/2024
近期中區商廈寫字樓市場重現活力，個別優質指標甲廈更受企業及投資者的追捧，當中中環中心及美國銀行中心極高層全層先後易手，帶動投資市場聚焦港島區甲廈市場。紀惠集團趁勢委託中原(工商舖)獨家代理放售金鐘指標商廈力寶中心2座極高層全層樓層，作價約2.77億元，平均呎價約2.28萬元。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，近期中區優質商廈接連獲企業用家及內地財團承接，帶動中區商廈物業續受注目。是次放售的物業位處金鐘力寶中心2座39樓全層，面積約12,158平方呎(未核實)，間隔四正，景觀壯麗，維多利亞港全海景及山景一覽無餘。該樓層現分間為三個單位，其中兩個單位分別獲貿易公司和律師事務所承租，回報穩健；另有一個單位則已交吉，整個樓層可讓企業用家先把部份樓面自用之餘，又可中長線收租在日後再作部署，為完美的自用及投資組合。 潘氏指出，因二座頂樓相連兩層皆由力寶集團持有作自用，是次放售的39樓為該廈全幢可作出售的最高層樓層單位，同時，該樓層的實用率逾七成，有別於力寶中心2座一般樓層散單位的實用率約六成為多；而參考中區指標甲廈，現時具叫價而可作出售的高層全層樓面更是寥寥可數。翻查資料，紀惠集團於2007年4月以呎價10,800元購入作長線收租，持貨17年，按是次放售價計算，帳面升值約1.11倍。 潘氏認為，力寶中心位於港島中區核心商業地段，大廈採落地玻璃幕牆設計，外型設計更是別樹一格，凹凸相間極具層次，作為獨特造型的雙子式甲廈，自建成以來一直屬區內地標，屹立於港鐵金鐘站上蓋，四線匯聚，毗鄰巴士總站、的士站及電車站，往返各區皆方便快捷。大廈更設有專貴的上落客區，方便用戶出入。物業連接香港首個行人天橋商場金鐘廊，透過完善的天橋系統，與其他地標寫字樓、大型商場、五星級酒店緊密連繫，包括新落成地標The Henderson以及長江中心二期。 潘氏續指，近期中區全層商廈矚目成交，當中全層成交的包括中環皇后大道中99號中環中心66樓及75樓全層，面積分別約26,967及24,121平方呎（未核實），成交價分別為7億及6.46代元，折合呎價為25,958及26,800元，買家皆為星展銀行(銀行)；而早前美國銀行中心30樓及23樓先後錄得成交，成交價分別約2.6億及2.5億元，足見中區甲級商廈受用家及財團歡迎；而是次放售的力寶中心2座高層單位作為港島指標甲廈，地理位置優越，配套設施完善，投資價值可觀，加上業主叫價亦見克制，相信會吸引自用企業及長線投資財團垂青。 今年新近中區指標商廈全層成交個案： 物業名稱 樓層 面積（平方呎） 成交價 呎價 買家 中環中心 66樓 26,967 7億 25,958 星展銀行(香港) 中環中心 75樓 24,121 6.46億 26,800 星展銀行(香港) 美國銀行中心 23樓 13,880 2.5億 18,012 Opal Corporation Limited 美國銀行中心 30樓 13,880 2.6億 18,732 Mexfair Limited 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
施政報告出台投資氣氛轉好 業主減價奏效企業用家睇樓量增 信德中心招商局大廈相連戶減價逾兩成放售 叫價約5,304萬元
即時新聞稿
|22/10/2024
中上環核心區商廈叫價回落至吸引水平，迅即獲投資者吸納，早前美國銀行中心及皇后大道中9號先後錄得多宗全層易手個案後，帶動港島區指標商廈投資氣氛。業主持有的上環地標性甲級商廈信德中心招商局大廈5個單位，先後沽出3個單位，成功套現約5,730萬元，項目尚餘最後一個相連戶，以叫價約5,304萬元放售。業主眼見施政報告後投資氣氛轉佳，趁勢以減價逾兩成作招徠，冀吸引企業用家入市，而近日該單位亦見受惠，睇樓量明顯較施政報告前為多。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，是次放售的單位位於信德中心招商局大廈9樓01室及20室，為該廈矜罕全海景大單邊相連單位，面積約2,947平方呎，意向價約5304.6萬元，呎價僅約1.8萬元，較半年前叫價下調約28%，該單位可享全海景觀，可飽覽維多利亞港的壯麗景致。謝氏續稱，原業主早前成功沽出同層3個單位，涉資共約5,730萬元，當中12至13室相連單位，面積約2,114平方呎(未核實)，成交價約3,900萬元，折合呎價更達18,448元。謝氏指出，施政報告出台，工商舖按揭成數上限放寬至七成，並不限於自用或投資收租，帶動市場氣氛，而是次物業以減價作招徠，近日吸引不少企業用家預約睇樓參觀，而業主亦無意改變策略，期望可吸引用家入市。 謝氏又稱，信德中心招商局大廈發展潛力持續看好，市場承接力不俗，憑藉其優越的地理位置和完善的配套設施，吸引了各類型企業的關注。該大廈直通港鐵上環站，並與港澳碼頭無縫連接。除此之外，該項目位處交通樞紐，周邊亦有多條巴士及電車路線，為商戶及客戶提供便利的出行選擇。 謝氏指，作為甲級地標商廈的招商局大廈，內部設施齊全，適合各行各業的企業進駐，無論是跨國企業還是本地公司，都能夠享受到高效的工作環境與優越的商業氣氛。現時業主更提供七成低息按揭及長成交期的優惠條款，加上價格的調整，令單位投資價值更為顯著，相信隨著香港經濟逐步復甦，加上施政報告最新按揭安排，信德中心招商局大廈放售中單位將會更受市場關注，隨著睇樓量上升，相信該單位將會短期內獲承接。
中環核心區商廈呎價吸引 黃金地段現矜罕投資機會 永安集團大廈高層大樓面單位折讓近兩成獨家推售 意向價約1.23億元
即時新聞稿
|27/08/2024
中環核心區商廈叫價回落至吸引水平，因而屢受投資者關注，早前美國銀行中心及皇后大道中9號先後錄得多宗全層易手個案，帶動中區甲廈投資氣氛，有業主趁勢委託中原(工商舖)全權獨家代理負責中環永安集團大廈高層大樓面單位放售事宜，其意向價約1.23億元，平均呎價僅約2.09萬元，將以現狀及交吉形式出售。 中原(工商舖)寫字樓部高級分區營業董事馮潔玲表示，位於中環德輔道中71號永安集團大廈為區內指標甲廈，是次放售物業位於28樓3至7室，面積約5,912平方呎（未核實），為該廈罕有交吉大位，意向價約1.23億元，平均呎價約2.09萬元。業主原以1.47億元在市場放售，平均呎價約2.5萬元，至近日決定再調整叫價冀吸引更多有興趣買家，較之前叫價減約16%。 馮氏指出，永安集團大廈樓高31層，大廈地下及地庫為商舖，1至30樓為寫字樓用途。其地理位置優越，大廈面向干諾道中，為中環主要傳統商業地段。項目地下大堂曾作翻新，氣派不凡。大廈設有11部載客升降機及1部載貨升降機，單位設有中央冷氣，物業間格四正，加上實用率高，向來受用家歡迎，且多以律師行及證券行為主。而是次放售單位擁有極闊正𨋢門面，間隔實用且附即用裝修，享高層海景，更已設置來去水，相當適合醫療等專業服務型行業經營。 馮氏續指，永安集團大廈位處中環心臟，毗鄰甲級商業大廈及銀行總部，乃香港金融中心之所在地，位處優越，區內商業活動頻繁，適合各類型商業用途。此外，大廈比鄰為通往交易廣場及國際金融中心的行人天橋，步行至中環或香港站，只需大約5分鐘，門口亦有巴士及電車站，可謂四通八達。信步約3分鐘即可到達中環街市，而5至10分鐘亦可抵達大館、蘭桂坊及國際金融中心商場等景點。 馮氏續指，受個別指標商廈全層易手成交消息帶動，區內甲廈睇樓量亦見有輕微上升，是次放售物業屬矜罕高層大面積商廈單位，加上業主叫價克制，若遇誠意買家更可又可提供較大議價空間，靈活度高，適合投資及自用，兼具長遠升值潛力，預料會吸引不少有意擴展業務的企業及投資者垂青。
中環美國銀行中心一籃子單位1.21億連租約沽
市場快訊
|20/08/2024
核心區甲級商廈價格走勢續疲弱，中環夏愨道12號美國銀行中心19樓04至07及13室，建築面積共月6,632平方呎（未核實）， 新近以約1.21億元連租約沽出，呎價約18,245元。據知，原業主於2020年以約1.45億元向香港美國商會買入，持貨4年轉手蝕約2,400萬元或約16.5%。上述樓層目前由金融財務公司租用，月租約22萬元。
復甦緩慢投資情緒轉審慎 工商舖出現斷崖式跌價 下半年劈價沽貨持續 資金尋底入市帶動交投
即時新聞稿
|17/07/2024
美國聯儲局首次減息時機未明，拖累環球投資氣氛趨審慎，上半年工商舖市況未見起色，整體買賣成交量僅見持平。中原(工商舖)資料顯示，2024上半年市場共錄得約1,493宗工商舖買賣成交，涉及總成交金額約339.39億元，對比2023下半年表現僅窄幅上落，近期更出現斷崖式跌價情況。中原(工商舖)展望，2024下半年工商舖市場仍面臨挑戰，當中息口高企及銀行取態成為關鍵，令工商舖投資倍添難度，加上現時本港經濟疲弱，投資者取態更趨保守，相信下半年整體工商舖市場觀望氣氛仍見濃厚，業主及發展商積極出貨，尋底味濃，相信買賣價將進一步向下調整，幅度約5至10%，個別新盤重災區跌幅更大，而租金水平則會個別發展，在內地及海外新品牌進場帶動下，核心消費區租金可望靠穩，民生區則有5至10%的跌幅。 北上消費風氣盛 舖位租務價量跌幅顯著 舖位買賣方面，由於今年上半年息口高企，加上租金回調，市場對租務回報要求與日俱增，影響舖位造價屢創新低，加上待消化的銀主盤，令交投市場呈量低價跌局面。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據資料顯示，2024年上半年市場共錄得約375宗商舖買賣成交，接近2023年下半年的約379宗水平；2024年上半年總成交金額則錄得約111.27億元，雖較2023年下半年上升約3.4%，但仍較2021年下半年的高峰跌逾五成。按月觀察的話，過去一年舖位買賣成交，有超過一半月份買賣數字徘徊約60至100宗。至於商舖大手買賣個案則仍見活躍。上半年度市場最為矚目的大手成交為荃灣愉景新城商場，作價為40.2億元，由華懋集團承接。 黃氏稱，舖位租務走勢都見窄幅上落，資料顯示，2024上半年共錄得約1,907宗商舖租務個案，較2023下半年的約1,958宗下跌約2.6%，創疫情以來新低；同時總成交金額錄得約1.88億元，較2023下半年的約2.23億元回落約16%，創下自2019上半年以來的新低。業主面對現實，核心區舖位租務議價空間強勁，吸引不少內地及海外品牌來港拓展生意，核心區一線地段巨舖續受追捧，令空置率持續錄得改善，為疲弱的舖位租務帶來一絲希望，按年改善幅度最大的為尖沙咀區，最新6月份舖位空置率錄得約7.99%，銅鑼灣及中環亦分別錄得約5.80%及7.26%，旺角則錄得約7.89%。同時，反觀受北上消費影響較大的新界區空置率則見上升。元朗及荃灣區最新空置率分別錄得4.03%及4.51%，較去年同期分別上升0.65及0.16個百分點。 黃氏續指出，餐飲品牌為舖位租務主流，租務成交中佔逾半數，而上半年內地餐飲品牌更出現汰弱留強的情況，個別川菜店及茶飲店選擇止蝕離場，而著名內地餐飲連鎖品牌則乘勝追擊續開分店，如農耕記及木屋燒烤等。同時，個別海外餐飲品牌亦積極搶攻香港市場，如松屋及意大利品牌Alice Pizza分別進駐佐敦及中環。除了餐飲進駐外，奢侈品牌亦重回核心區就位，包括中環皇后大道中18號新世界大廈地下18A號舖及閣樓，獲意大利時裝品牌Falconeri以約40萬元承租，成為今年上半年最矚目大宗成交之一；法國奢侈品龍頭品牌路易威登(LV)亦趁勢租用銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場，面積約1.2萬平方呎，租期長達5年。 黃氏分析，北上消費影響持續，但港府著重推動「盛事經濟」，大力宣傳香港旅遊，加上中央不斷優化旅客來港便利措施，包括先後增設來港自由行城市，促使計劃將涵蓋59個城市，包括了全國所有省會城市，可望令本地零售及餐飲業的需求增加，而第三季商舖租務表現更為關鍵，目前業主心態疲弱，議價空間進一步擴大，將成為品牌入市承租好時機，可望帶動整體租務交投，預料下半年舖位租賃成交量會恢復至約2,200宗水平，租金則持續低位徘徊，民生區下調5%至10%，核心區跌幅會較輕微，而由於買家對租金回報要求更高，預料下半年買賣價將會回落5%至10%，買賣交投則會錄得約500宗水平。 商廈屢錄低價成交 吸引用家入市 至於同樣備受關注的寫字樓市場，中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，資料顯示，2024上半年錄得約260宗寫字樓買賣個案，數字與2023下半年相若，但較按年同期則跌約三成。上半年總成交金額則錄得約124.48億元，主因中環盈置大廈以約64億元易手的大額成交帶動。按月分析，今年上半年單月寫字樓買賣宗數大多徘徊於30至60宗水平，與去年下半年相若。租賃方面，2024上半年共有約2,677宗成交，與2023下半年約2,661宗相若；總金額則錄得約2.50億元。 陳氏稱，由於市場先後錄得多宗矚目低價成交，令市場出現新呎價指標，因而吸引不少用家入市，第二季較為矚目的買賣成交如觀塘俊匯中心28及29樓連天台及5個車位，以約1.33億元由聯合出版集團承接，折合呎價約6,287元，另一宗則位於中環皇后大道中9號29樓全層，面積約1.4萬平方呎，以約3.1億元易主，折合呎價約2.25萬元。累計2024上半年港島指標商廈共錄得約6宗買賣成交，而九龍區成交則轉活躍，上半年共錄得約11宗成交，較2023下半年的約6宗增近一倍。 陳氏表示，新供應增多，令甲廈空置率則持續高企，最新6月份港島整體甲廈空置率錄得約12.77%，較上一個月上升0.13個百分點，一線區如金鐘和銅鑼灣分別錄得約8.46%和9.86%。最新6月份九龍甲廈空置率就為13.84%，較上一個月上升0.02個百分點，其中尖沙咀甲廈空置率僅錄8.33%，為九龍區較低水平。市場現時充斥過剩樓面，但經濟環境欠佳令企業態度審慎，預計商廈空置率要更長一段時間才有機會見改善。雖然空置率暫時未見大改善，但上半年市場錄得個別大面積租賃成交個案，新落成甲廈備受追捧。如友邦香港宣佈承租啟德AIRSIDE共4層樓面，共佔約15萬平方呎空間，成為AIRSIDE最大租戶。 陳氏認為，寫字樓市場前景充滿不明朗因素，包括加息周期持續及中美關係僵持等，加上向來為香港商廈市場主要購買力的國內資金入市步伐放緩，令企業及投資者持觀望態度，導致寫字樓租買交投量難有明顯回升的跡象。同時，近年市場新商廈樓面推陳而出，令本已消化不及的現有空置情況雪上加霜。展望第三季及下半年市況，寫字樓買賣成交量第3季將會有約120宗，而下半年則會有約240宗水平，總數較上半年跌約8%左右；預計下半年寫字樓大手買賣會增多，推高下半年買賣成交金額至200億元左右，總額較上半年升約六成。而由於市場供應過剩，買賣價料仍有約5%至10%下調空間。至於租務方面，香港對外經濟活動增多會利好租務需求，料第三季及下半年租賃成交宗數分別有約1,200及2,400宗，惟同樣因為新供應及空置率高企，租金有機會繼續下跌約5%。 新盤減價潮持續 電動車及數據中心帶動工廈需求 工商物業買賣走勢相對穩定。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2024年上半年市場錄得約858宗工商物業買賣成交，總金額約103.64億元，對比2023年下半年約856宗及約105.87億元呈窄幅上落。至於工廈租務表現則較亮眼，今年暫錄得約4,378宗租務成交，較2023年下半年大增約45%；今年1月更有995宗租賃個案，為2021年6月份後最高，反映工商活動顯著恢復增多。 劉氏續稱，物流及數據中心需求仍然強勁，全幢物業繼續受財團追捧，今年內最受矚目的成交為沙田石門安平街2號利豐中心全幢，成交價約15億元，原業主於2004年以2.685億買入， 賬面獲利約12億元；另外嘉德利置業新近亦以底價逾6.3億元成功統一葵涌大連排道45至51號金星工業大廈業權，以重建1幢22層高(包括2層地庫)的數據中心，總樓面涉約26.9萬平方呎。同時，今年內個別用家亦趁低入市，如著名國際公司嘉栢斥資1億元向英皇購入柴灣安全貨倉工廈11樓全層，建築面積約36,255平方呎，折合呎價約2,758元，英皇帳面獲利約兩成。而投資者增持工廈的比例亦顯著增多，其中伯恩光學始創人楊建文或相關人士三度增持觀塘工廈物業，包括以1.5億元向鄧成波家族購入駱駝漆大廈1座A1及A2號地廠，面積約3,816平方呎，除此之外亦先後斥資約1.25億元購入開源道63號福昌大廈3層工廈樓面，合共面積達2.57萬平方呎。 此外，隨著電動車需求持續增長，政府於最新財政預算案宣佈延長電動車一換一計劃，而據地政總署資料，2024/25年度沽出的唯一一幅地皮，為九龍灣啟福道第8號地皮，批出價8,198萬元，亦將用作電動車充電站用途使用，帶動相關工廈物業需求。年内國外著名電動車品牌Tesla就以月租60萬元租用屯門新平街7號吉田大廈1期全層地廠。 劉氏認為，近年大量商廈新盤陸續落成，間接導致工廈需求減少，價錢回調力度大，低價成交亦隨之增多，加上由於香港整體經濟未見起色，息口依然高企，發展商及業主繼續劈價求去貨套現，當中長沙灣區一手新盤更加較二手盤便宜，進一步帶動價格向下調整。劉氏預期，受商廈新盤增多影響，下半年工商買賣成交量料會微跌約7%至約800宗，買賣價格亦會微跌約5%。至於租務宗數則會繼續穩步上升，預料下半年有約3,500宗，但租金則有5%下調空間。 上半年工商舖斷崖式減價 料下半年跌勢未止 工商舖市場持續疲弱，今年上半年政府對住宅市場全面撤辣，令工商舖失去稅務低的優勢，不少業主為求套現重整投資組合及發展商求出貨，不惜大幅減價吸引買家。中原(工商舖)董事總經理潘志明指出，2024上半年錄得約1,493宗工商舖買賣個案，涉及總成交金額約339.39億元，對比2023下半年的約1,497宗及約333.06億元僅錄得窄幅上落。 潘氏表示，大額買賣成交方面，今年上半年錄得約28宗逾億元成交，涉及總金額約173.97億元，對比2023上半年約38宗及192.17億元進一步下跌約26%及9.4%，反映在高息環境下，投資者取態保守，而統計2024上半年大額工商舖物業成交，基座商場及酒店共居類別較為財團所追捧。當中將軍澳藍塘傲基座商場及停車場，以約5.3億元由華潤隆地購入。另外受惠訪港旅客人數復蘇及專才計劃帶動，酒店及共居項目物業亦受財團追捧，其中晶苑集團或有關人士向鄧成波家族成功購入長沙灣永康街42A號旭逸雅捷酒店全幢，作價約2.2億元。 此外，潘氏續稱，上半年工商舖市場出現斷崖式跌價情況，刺激部份用家及投資者入市，個別更較業主購入價大幅蝕讓。中環美國銀行中心23樓全層連車位，成交價約2.5億元，折合成交呎價約18,011元，較原業主於2018年購入價7.01億元，呎價約50,561，折讓約64%。同時，對比上一宗於2023年錄得35樓單位成交呎價約31,641元，下調約43%；而若對比2019年初成交的該廈最高呎價，位於28樓相連單位的成交呎價約53,800元，更大跌約66%。該成交更榮登十大工商舖蝕讓幅度最大。而同區皇后大道中九號29樓全層，成交價約3.1億元，折合呎價約22,514元，該廈去年14樓單位以呎價約31,484元易手，一年間減低約28%；若與2018年高峰期34樓全層成交呎價約61,800元相比，最新售價較高峰期跌價約63%。 潘氏指出，舖位同樣見價格插水情況，最為矚目的為由資深黎氏投資者持有的荃灣中心二期11至14座一籃子商舖，以約2.2億元易手，較黎氏於2018年購入價約2.75億元為低，蝕讓幅度約20%，與及尖沙咀美麗都大廈一單邊舖位連1樓部份樓面，分別於2008及2009年期間共以1.108億元先後購入，今年4及5月先後以約3,050及約2,800萬元沽出，累計帳面蝕讓近五成；而另一資深羅氏投資者於2018年以約6,000萬元買入旺角洗衣街193至199號蕙逸居地下及1樓舖位連8個車位，於2023年曾叫價約6,800萬元放售，至新近減低叫價至約 5,980萬元，減幅約12%，亦較買入價低約20萬元。 另外，發展商亦各出奇謀減價促銷，億京集團表現最為積極，位於天水圍的天一商城在上半年錄得13宗買賣成交，當中最新錄得的舖位成交位於1樓，面積約743平方呎，成交價約1,126萬餘元，較之前價單叫價折讓約54%。而同系位於東九龍及西九龍新盤重災區的一手餘貨亦以折扣價作招徠並見成效，當中觀塘電訊一代廣場及新蒲崗萬廸廣場同獲承接，上半年分別錄得15宗及10宗成交，折扣幅度逾五成以上，個別發展商第一集團及凱龍瑞等推出的全新工商物業，亦推出多項入市優惠應市，幅度相當於樓價兩至三成。 潘氏分析，工商舖市場表現未如理想，主要因息口高企及銀行批按揭或貸款取態審慎，加上美國聯儲局減息消息於上半年落空，即使下半年擬落實減息，調整幅度尚為未知之數；而息口高企令投資者及發展商持貨成本增加，令今年內不少業主及發展商不惜大幅減價作促銷，期望可盡快售出物業套現「減磅」，銀行收緊按揭借貸令投資者需更多現金入市，窒礙入市步伐。 潘氏估計，下半年工商舖跌勢未止，整體而言售價會繼續尋底約5%至10%，成交量則料會保持平穩約1,540宗水平，偶有實力買家趁低價購入大型項目。預測下半年會繼續以寫字樓市場最為受壓，尤其東九龍及西九龍區因新供應多，料該區價格跌幅會高達10至20%。至於舖位則因跌價多年，現時已回落至吸引水平，主要視乎租賃需求及零售餐飲市道而定，核心區優質項目會受追捧。工商物業就向來較為穩定，因其價格入場門檻相宜，近期很多發展商都減價吸客，預料工商市場會繼續於淡市中突圍而出。整體租務市場，租金則會繼續向下尋底，尤其續租時業主要偏向減租留客，整體租金走勢調整幅度在正負10%內。 中原(工商舖)統計2022至2024年上半年度買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2022上半年 1,523宗 256.03億元 391宗 75.60億元 599宗 183.78億元 2,513宗 515.42億元 2022下半年 980宗 126.41億元 307宗 107.53億元 503宗 117.25億元 1,790宗 351.21億元 2023上半年 1,079宗 127.68億元 372宗 83.29億元 447宗 150.36億元 1,898宗 364.9億元 2023下半年 856宗 105.87億元 258宗 130.84億元 379宗 107.62億元 1,497 宗 333.06億元 2024上半年 858宗 103.64億元 260宗 124.48億元 375宗 111.27億元 1,493宗 339.39億元 中原(工商舖)對2024年第三季及下半年前景預測： 工廈 商廈 商舖 工商舖 第三季 下半年 第三季 下半年 第三季 下半年 第三季 下半年 買賣成交量(約) 400宗 800宗 120宗 240宗 250宗 500宗 770宗 1,540宗 買賣成交金額(約元) 50億 100億 100億 200億 40億 80億 190億 380億 買賣價走勢 跌約5% 跌5至10% 整體跌約10% 民生區跌幅大於10% 跌約5%至10% 租務成交量(約) 1,800宗 3,500宗 1,200宗 2,400宗 1,000宗 2,200宗 4,000宗 8,100宗 租金走勢 跌約5% 跌約5% 下跌5-10% 核心區表現較好 正負10%內 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
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