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【潘總在線】HIBOR急跌利好消息不斷 | 入市工商舖好時機？
系列特輯
|30/05/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【中美關稅戰緩解】【拆息下調業主壓力減】【旅客持續增長利舖位】【舖位空置率下降】【用家積極入市】【給投資者的建議】 近期，香港工商舖市場顯著回暖，多項利好因素接連出現，現在是否投資者和用家入市的好機會？中原工商舖董事總經理潘志明先生將多角度分析當前市場上的利好因素，並為有意入市的人士提供實用建議。 中美關稅戰緩解 4月份，整個工商舖市場仍籠罩在關稅戰的不確定性中，大部分投資者及用家，都抱持觀望態度，但到了5月份，隨着中美在日內瓦談判取得進展，大幅緩解了市場的緊張情緒，也為工商舖投資者重新注入了信心。 拆息下調業主壓力減 過去一段時間，銀行同業拆息一度高企，四月份仍高見4厘，令不少持貨量大的業主面對沉重的利息支出壓力，但自5月開始，拆息開始下調，近日更急跌至低於0.6厘，令許多業主大大地鬆了一口氣，亦增強繼續持有物業的信心；此外，定期存款利率亦同時下調，普遍已低於2厘，反觀不少工商舖物業的租金回報已達4至5厘，遠高於存款利率，對投資者的吸引力亦顯著提升。 旅客持續增長利舖位 旅遊業復甦無疑為工商舖市場重新注入動力，旅發局數據顯示，今年首4個月訪港旅客超過1,600萬人次，按年增長10%，其中，單是4月份旅客量便已達到384萬人次，同比上升13%，而今年五一黃金周期間，訪港旅客更突破110萬人次，按年增長22%，旅客增加直接刺激零售和餐飲業的生意，商戶對市場前景的信心正在恢復，亦令舖位投資者更有把握入市。 舖位空置率下降 隨着旅客人流回升，核心區舖位的空置率亦顯著改善，根據中原工商舖數據，中環舖位空置率最新降至6.66%，按年減少1.7個百分點，銅鑼灣及灣仔舖位的空置率也錄得下降，對於投資者而言，現在確是相對穩健的入市時機，可考慮選擇租金回報穩定、價格具吸引力的舖位物業進行投資。 用家積極入市 在利好消息的推動下，不少用家及投資者已開始積極入市，對於用家而言，因現時工商舖價格回落幅度頗大，售價極為吸引，加上息口下調，購入成本相對較低，事實上，看到近日一些宗教團體、大企業甚至品牌商，都陸續購入物業作自為用，在市場上起正面作用。 給投資者的建議 對於投資者，現時可關注連租約的物業，租金回報在4至5厘以上的物業尤其值得考慮，現時銀行陸續放寬工商舖物業的按揭審批，相信對投資者更為有利，隨着市場利好因素逐漸浮現，預料5月下旬至下半年，工商舖市場的成交量將持續提升，價格也有望趨向平穩。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】港元拆息逾兩年新低 投資者重投工商舖市場？ 【潘總在線】教育機構成大手租務新勢力|辦學選址要求大曝光 【工商舖專家】財政預算案催谷！工商舖3月成交飆升｜關稅戰對工商舖有咩影響？ #拆息 #HIBOR #按揭 #關稅 #訪港旅客 #舖位 #空置率 #租金 #自用物業 #投資 #工商舖 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
關稅戰降溫 港交所大手購入交易廣場多層樓面帶動中區商廈 中環威享大廈低層全層獨家放售 意向價約1.09億元
即時新聞稿
|26/05/2025
自4月份美國宣布對中國徵收對等關稅起，受到市場不安情緒影響，本港商廈買賣及租賃增長一度放緩。然而，近日中美雙方於日內瓦經貿會談後，宣佈互相調低高額關稅，為困擾市場多時的關稅戰降溫，正面消息帶動商廈市場回暖。新近港交所更斥資63億元購入中環交易廣場9層樓面及平台部份樓面作永久總部，消息對中區商廈帶來支持。有業主趁勢以交吉形式放售中環核心區乙級寫字樓低層全層，意向價共約1.09億元，並委託中原(工商舖)作獨家代理銷售事宜。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，是次放售物業位於中環皇后大道中138號威享大廈2樓全層，總面積約8,520平方呎（未核實），亦可分拆為2個單位出售，面積由約3,524平方呎起。業主意向呎價約12,800元，意向價由約4,510萬元起，全層共涉及約1.09億元。 謝氏指出，威享大廈樓高24層，地庫、地下及高層地下為商舖，1樓至21樓為寫字樓用途，共有3部載客升降機，租客以本地企業為主，多為地產、金融及醫療行業相關。謝氏補充，該物業位處中環區核心旺段，入口正對地標商廈中環中心，並鄰近中環街市，附近人流暢旺，距離港鐵上環站僅約5分鐘步程。再者，物業擁有該地段矜罕大樓面，間隔靈活有彈性，加上實用度高，有大電力供應，適合教育、美容、金融等行業使用。此外，全層物業私隱度高，亦適合作會所相關用途。 謝氏續稱，翻查過往資料，威享大廈甚少買賣成交記錄，最近一宗要追溯至2016年初，其4樓全層以約6,150萬元易手，按建築面積約3485平方呎計算，成交呎價約17,647元；相比之下，是次業主叫價相當克制。同時，該廈用家大多為自用買家及長情租客，累計過去5年間，全層租務成交單位的平均呎租約為37元。 謝氏表示，近期市場多個利好消息，同業拆息利率(Hibor)屢創新低，降低銀行資金成本，對用家入市置業亦有顯著幫助，加上近期來港上市集資的企業品牌反映不俗，而香港上市集資金額亦重返全球領導地位，反映企業對本港經濟及股市前景充滿信心。企業上市集資增多對商廈長遠發展有正面幫助，特別對中區商廈需求最為有利。而港交所早前以63億元向置地購入中環交易廣場一期42至50樓全層及平台多個舖位，涉及實用面積約14.7萬平方呎，用作港交所總部之用，消息亦帶動中環區商廈買賣氣氛。是次獨家代理的威享大廈，地理位置優越，享有交通便利優勢，加上該廈向來放售盤源不多，矜罕程度大，而原業主於2018年以1.61億元購入後一直作長線收租，是次因應重整投資組合而割愛放售。謝氏相信，是次放售物業對自用買家及長線投資者都有較大吸引力，預料會獲得不少買家垂青。
關稅戰陰霾籠罩 租用樓面面積按月銳減逾四成 整體商廈租賃交投連升3月後回吐 4月份僅錄466宗
即時新聞稿
|25/05/2025
4月份整體商廈市場受到關稅戰陰霾籠罩，租賃成交宗數連升3個月後出現回吐，交投量重回接近2月份宗數水平，市場重拾觀望態度。中原(工商舖)統計顯示，4月份商廈錄得466宗租賃成交，涉及樓面面積約110.9萬平方呎，較3月的558宗及約188.6萬平方呎分別回落約16.49%及41.22%，按年則微跌約6.24%及13.57%。香港及九龍核心區空置率持續獲改善，更多交吉樓面獲市場消化。中原(工商舖)預期，隨著中美達成90天關稅互降協議，市場氣氛有望逐漸回暖，進一步惠及整體商廈租賃市場，相信5月份寫字樓租賃交投將重回升勢。 中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，中原(工商舖)資料顯示，4月份商廈市場錄得約466宗租賃成交，按月回落約16.49%，按年微跌約6.24%；涉及租用面積約110.9萬平方呎，較上月減少約41.22%，較2024年4月則回落約13.57%。月內矚目商廈租賃成交為香港賽馬會租用希慎旗下銅鑼灣利園共3層樓面，包括希慎道33號利園一期25及26樓全層，以及恩平道2至38號利園二期31樓全層，租用面積共約47,824平方呎，消息指馬會以呎租約58元承租，推算每月租金合計約277萬元，租期為兩年。據悉，馬會有意為跑馬地馬會行政大樓進行內部裝修，故需承租銅鑼灣利園商業樓面在不影響日常運作的情況下作營運。 至於甲廈空置率方面，4月份九龍區整體空置率按月錄得顯著改善，4月份整體空置率錄得15.17%，按月下降0.49個百分點，雖仍較去年同期增加1.33個百分點，但增幅已進一步收窄。尖沙咀最新錄得空置率7.86%，按月下降0.18個百分點，按年大幅下降1.35個百分點。此外，觀塘區空置率按月有明顯改善，錄得15.34%，按月減少0.84個百分點，惟按年仍有0.99個百分點增幅，而港島區整體空置率錄得13.65%，按月下降0.21個百分點。核心區商廈空置率則個別發展，中環錄得14.25%，按月下調0.36個百分點，其中金鐘區空置率錄得8.81%，按月微升0.27個百分點，按年減少0.38個百分點；而銅鑼灣區錄得7.56%，按月上升0.73個百分點，按年則大幅減少1.81個百分點。 陳氏表示，受到外圍經濟氣氛影響，4月份商廈租賃市場出現回吐，成交宗數回落至接近2月份水平。不過，隨著中美雙方就關稅問題達成短期協議，市場觀望情緒漸減淡。加上港股IPO市場近期呈現強勁復甦勢頭，據悉港交所目前為止已收到逾150宗上市申請，加上寧德時代、滬上阿姨等內地龍頭企業成功來港上市，參考以往內地企業來港上市都會選擇開設實體辦公室，以更方便處理上市相關業務。乘著這股勢頭，部分核心區甲廈空置樓面相信可有望獲消化，並進一步帶動整體商廈市場租務增長。在各種利好因素支持下，預料5月份商廈租賃成交將重新恢復升勢。 4月份商廈租賃成交表現： 4/2025 3/2025 按月變化 4/2024 按年變化 成交宗數 466 558 -16.49% 497 -6.24% 租用面積 1,109,003 1,886,794 -41.22% 1,283,131 -13.57% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 港九主要地區最新甲廈空置率： 2025/4 2025/3 變幅 (百分點) 2024/4 變幅 (百分點) 港島整體 13.65% 13.86% -0.21 12.58% +1.07 金鐘 8.81% 8.54% +0.27 9.19% -0.38 銅鑼灣 8.29% 7.56% +0.73 10.10% -1.81 中環 14.25% 14.61% -0.36 12.43% +1.82 九龍整體 15.17% 15.66% -0.49 13.84% +1.33 尖沙咀 7.86% 8.04% -0.18 9.21% -1.35 觀塘 15.34% 16.16% -0.84 14.35% +0.99 九龍灣 22.94% 23.58% -0.64 22.49% +0.45 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
兩餸飯擴據點 12萬租德輔道中地舖
市場快訊
|23/05/2025
市場消息指出，中環德輔道中地舖新近錄得租務成交，涉及德輔道中140至142號富偉大廈地下140-140A號舖，面積約800平方呎，市傳月租約12萬元，折合呎租約150元。據悉，該舖位原為今年1月底全線結業的中環老字號羅富記粥麵專家，現獲兩餸飯店「北冰洋」承租，新租客已在裝修中。 翻查資料，兩餸飯店「北冰洋」於荔枝角工廠區起家，早前已進駐中環核心區，市傳於每月約20萬元租用德輔道中141號中保集團大廈地下B1號舖，面積約900平方呎，平均呎租約222元。據悉，該舖位為單邊舖，於羅富記舊舖僅相隔一條馬路。
📊《2025年4月份商廈市場數據》🏢
系列專題
|23/05/2025
中原(工商舖)統計： 🔎 4月份商廈錄得466宗租賃成交，涉及租用樓面面積約110.9萬平方呎，較上月分別回落約16.49%及41.22%，按年則微跌約6.24%及13.57% 🔎4月份九龍區整體空置率按月錄得顯著改善，整體空置率錄得15.17%，按月下降0.49個百分點，其中尖沙咀最新錄得空置率7.86%，按月下降0.18個百分點，按年大幅下降1.35個百分點。港島區方面，4月份整體空置率錄得13.65%，按月下降0.21個百分點；核心區商廈空置率則個別發展，中環錄得14.25%，按月下調0.36個百分點 🔎4月份矚目商廈租賃成交為香港賽馬會為配合跑馬地馬會行政大樓內部裝修計劃，租用希慎旗下銅鑼灣利園共3層樓面，包括利園一期25及26樓全層，以及利園二期31樓全層，租用面積共約47,824平方呎，消息指馬會以呎租約58元承租，推算每月租金合計約277萬元
必勝客15萬轉租北京道巨鋪 結束同區11年分店
市場快訊
|15/05/2025
核心區舖位租賃持續錄得成交，新近北京道接近彌敦道旺段樓上巨鋪獲承租，涉及尖沙咀北京道71至77號誠信大廈一樓全層，面積約4,300平方呎，市傳由必勝客以每月約15萬元租用，平均呎租約35元，租約期3年。 據悉，必勝客承租北京道巨舖的同時，則結束位於同區堪富利士道分店，涉及堪富利士道12號宏貿發展大廈一樓全層，建築面積約5,250平方呎，必勝客早於2013年進駐，至今逾11年，最後月租為約20萬元，平均呎租約38元。
港島核心區空置率顯著改善 大樓面舖位獲市場吸納 4月份商舖租務輕微回落至332宗 連續3個月達逾300宗水平
即時新聞稿
|11/05/2025
港島核心區旺舖租盤陸續獲市場吸納，大面積舖位屢獲承租，惟受貿易戰陰霾影響，4月份商舖租務市場表現平穩。據中原(工商舖)統計，4月份商舖市場共錄得約332宗租賃成交，按月輕微回落約3.5%，而成交金額約3,674萬元，按月上升約4.8%，升幅得以維持。中原分析，五一黃金周長假期間五日共錄得110萬訪港人次，提振本港旅遊及零售市場信心，帶動租務市場氣氛，預計5月份商舖租務將可繼續維持逾300宗水平。 中原(工商舖)商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵表示，中原(工商舖)資料顯示，4月份錄得332宗舖位租務成交，按月微跌約3.5%，按年則上升約3.4%；成交金額錄得約3,674萬元，按月升約4.8%，按年增幅約15.7%。月内錄得一宗矚目租務成交，涉及銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下A, B, C號舖及一樓，面積約7,102平方呎，前身為變形金剛主題餐廳，新近獲金融機構富途證券以約140萬元租用，平均呎租約197元。相較於上手租戶，新租金升幅達40%，但仍遠較零售業高峰期，由奢侈品牌租用時約880萬元月租低約84%。 空置率方面，何氏指出，港島核心區空置率錄得顯著改善。中環最新錄得空置率6.66%，按月減少0.30個百分點，按年跌幅達1.70個百分點。此外，灣仔最新空置率為4.57%，而銅鑼灣則錄得5.93%，兩者按月分別減少0.20及0.05個百分點，按年則分別減少0.99及0.32個百分點。九龍核心區尖沙咀及旺角雖然空置率按月微升0.08及0.04個百分點，但按年跌幅仍分別有2.63及0.08個百分點，反映市場仍持續消化整體供應。 何氏分析，港島區空置率顯著下降，以及核心區巨鋪租務成交宗數上升，均反映市場對零售市道信心回穩，看好本港經濟前景。何氏預測，剛過去的內地五一黃金周假期，五日共錄得110萬訪港人次，較去年同期增加22%，而黃金周的旅客數字超出業界預期，相信旅遊及零售市道將逐漸恢復至疫情前水平。在租金水平尚吸引情況下，5月份商舖租務成交宗數及租用面積有望獲得提升。而核心區舖位受市場追捧，可形成協同效應，增強核心邊緣區舖位吸引力，加快獲實力商戶青睞，進一步為本港商舖租務市場提供支持。 4月份商舖租賃成交宗數及金額： 宗數(約宗) 金額(約元) 租用面積 2025/4 332 3,674萬 602,356 2025/3 344 3,505萬 554,847 按月對比 -3.5% +4.8% +8.6% 2024/4 321 3,175萬 501,538 按年對比 +3.4% +15.7% +20.1% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 最新商舖空置率情況： 中環 灣仔 銅鑼灣 尖沙咀 旺角 2025/4 6.66% 4.57% 5.93% 6.23% 8.33% 2025/3 6.96% 4.77% 5.98% 6.15% 8.29% 按月變幅 (百分點) -0.30 -0.20 -0.05 +0.08 +0.04 2024/4 8.36% 5.56% 6.25% 8.86% 8.41% 按年變幅 (百分點) -1.70 -0.99 -0.32 -2.63 -0.08 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
內地奶茶店 6萬租登打士街舖
市場快訊
|08/05/2025
核心區續錄內地品牌租舖，涉及旺角登打士街43P至43S號鴻輝大廈地下11A號舖，面積約400平方呎，閣樓面積約150平方呎，合共約550平方呎（未核實），成交月租約6萬元，折合呎租約110元。該舖早前由小食店租用，約兩個月前遷出。據悉，新租客為奶茶店Uniboba，品牌屬一家牛乳專門店，主打多款奶茶，包括巨無霸黑糖奶茶等，目前於上海、深圳等均設分店，現首度來港開業。
中遠大廈2,150萬易手 連約回報4.7厘
市場快訊
|30/04/2025
市場消息透露，核心區甲廈錄得成交記錄，涉及上環皇后大道中 183號中遠大廈11樓7室，面積約1,956平方呎，市傳以約2,150萬元易手，折合平均呎價約10,991元。據悉，原業主於2010年10月以約2225.9萬元購入物業，持貨15年帳面虧損約75.9萬元，蝕幅約3.4%。 該單位以連租約形式出售，月租約8.4萬元，新買家料可享回報約4.7厘，市傳新買家為全國政協委員施清流。
經濟市況未明轉買為租個案增 金融教育機構成入市重心 3月份商廈錄558宗租賃個案 創兩年內單月新高
即時新聞稿
|27/04/2025
隨著金融及教育行業擴展步伐加快，商廈租賃需求穩步上升。中原(工商舖)統計顯示，3月份商廈錄得558宗租賃成交，涉及樓面面積約177.9萬平方呎，較2月的455宗及115萬平方呎分別上升約22.64%及54.78%，按年則增約40.55%及40.01%。九龍空置率改善顯著，港島整體則持平。中原(工商舖)預期，隨著全球經濟環境未明朗，個別企業採取轉買為租策略，同時由於租金叫價有所下調，吸引更多大型機構重整其租用樓面，相信4月份寫字樓租賃交投將保持平穩向上。 中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，中原(工商舖)資料顯示，3月份商廈市場錄得約558宗租賃成交，按月增加約22.64%，按年更上升約40.55%；涉及租用面積約177.9萬平方呎，較2月份的115萬平方呎增長約54.78%，與2024年3月的127.1萬平方呎相比則上升約四成。月內見大型機構重組租用樓面，當中金融機構中信里昂證券以約133.6萬元租用太古廣場1期低層全層，涉及面積約16,700平方呎，折合平均呎租約80元。據了解，中信里昂證券為太古廣場長期租客，自2000年起進駐，目前已租用太古廣場1座17至19樓全層，以及低層部分單位，是次擴充辦公樓面，反映對香港業務前景看好。 至於甲廈空置率方面，3月份港島區整體空置率錄得13.86%，按月下降0.07個百分點。部分核心區重新釋放供應，空置率稍微回升，其中金鐘區空置率錄得8.54%，按月微升0.21個百分點，按年則減少0.76個百分點；而中環區錄得14.61%，按月上升0.34個百分點，按年上升2.5個百分點。 九龍區整體空置率按月表現大致不俗，3月份整體空置率錄得15.66%，按月下降0.28個百分點，但較去年同期仍增加1.7個百分點。尖沙咀最新錄得8.04%，按月下降0.22個百分點，按年亦大幅下降1.62個百分點。此外，九龍灣亦有顯著跌幅，錄得23.58%，按月減少0.68個百分點，惟按年仍有1.38個百分點增幅。 陳氏表示，3月份商廈租賃市場無論是成交宗數或租用面積都有顯著升幅，特別是銅鑼灣、尖沙咀、九龍灣等商貿核心區租盤漸獲市場吸納。然而，本港經濟面臨關稅戰等環球不明朗因素影響，市場氣氛轉淡，但有特區政府持續推出各項政策措施促進本港經濟增長，增強大型企業對香港業務信心，個別企業因應市況未明而轉買為租，亦有趁租金回調之際進一步重整租用樓面規模，因而可消化部份交吉樓面。此外，由於教育局宣布將逐步放寬自資院校招收內地學生限額，教育機構為擴大招生積極部署，積極物色大樓面單位作辦公或校舍之用，支撐本地商廈租務市場，預料4月份整體市場將保持平穩向好的發展。 3月份商廈租賃成交表現： 3/2025 2/2025 按月變化 3/2024 按年變化 成交宗數 558 455 +22.64% 397 +40.55% 租用面積 1,779,974 1,150,038 +54.78% 1,271,321 +40.01% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 港九主要地區最新甲廈空置率： 2025/3 2025/2 變幅 (百分點) 2024/3 變幅 (百分點) 港島整體 13.86% 13.93% -0.07 12.83% +1.03% 金鐘 8.54% 8.33% +0.21 9.30% -0.76 銅鑼灣 7.56% 7.75% -0.19 10.33% -2.77 中環 14.61% 14.27% +0.34 12.11% +2.50 九龍整體 15.66% 15.94% -0.28 13.96% +1.70 尖沙咀 8.04% 8.26% -0.22 9.66% -1.62 觀塘 16.16% 15.92% +0.24 14.11% +2.05 九龍灣 23.58% 24.26% -0.68 22.20% +1.38 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
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