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拆息見底帶旺物業銷情 工商舖買賣交投回暖 6月份工商舖買賣成交回升13.8%至約329宗
即時新聞稿
|06/07/2025
6月份香港銀行同業拆息(Hibor)數度創下新低，月內維持1厘以下水平，吸引潛在買家出動尋寶，趁低吸納。工商舖買賣市場受惠於整體樓市回暖，6月份工商舖買賣宗數終止連續兩月跌勢，不單回升逾一成，更較去年同期大幅增加約35.95%，惟升幅未能連帶提升成交金額。根據中原(工商舖)數據顯示，2025年6月份工商舖買賣市場共錄得約329宗成交，按月回升約13.84%，成交金額則錄得約28.16億元，按月微跌約1.79%。當中工廈買賣交投在6月份顯著升幅，共錄得約219宗成交，涉及成交金額約13.23億元，按月分別大幅上升約34.36%及約46.58%。中原(工商舖)預期，本港息口短時間內仍能維持低水平，吸引潛在買家持續在市場尋寶，加上亞洲地區政治局勢較穩定，預料7月份工商舖買賣成交宗數可獲輕微升幅。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，6月份工商舖買賣成交錄得約329宗，按月回升約13.84%，按年增加約35.95%；成交金額錄得約28.16億元，按月微跌約1.79%，按年則回落約5.49%。在工商舖三大範疇中，工廈6月份錄得約219宗買賣成交，按月及按年皆錄升幅，分別大增約34.36%及約37.74%。而成交金額亦錄得約13.23億元，按月上升約46.58%，按年則微跌約5.82%。當中最矚目成交為嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗或相關人士以約5,600萬元收購黃竹坑道42號利美中心14樓全層，建築面積約10,543平方呎，折合呎價約5,312元。據悉，新買家於2019年曾斥資近5億元購入該廈一籃子物業，涉及總樓面面積約53,800平方呎，呎價約9,293元；以成交呎價計算，最新呎價較6年前回落約42.8%。 此外，商舖市場同樣錄得增長，5月份買賣成交宗數約64宗，按月及按年分別上升約14.29%及約20.75%；而6月份錄得的商舖成交金額約9.840億元，較上月稍微回落約0.03%，較去年同期則增加約19.95%。寫字樓整體表現較上月有所回落，5月份買賣成交宗數約46宗，按月減少約34.29%，而按年仍有約五成升幅；買賣金額則錄得約5.09億元，按月及按年分別大幅回落約48.1%及約32.54%。 潘氏分析，工商舖市場近來利好消息不斷，早前政府宣布為增加學生宿舍供應，將放寬酒店及商廈有條件改裝成為學生宿舍，預計政策通過後可為工商物業增值。此外，息口回落亦能吸引大批潛在買家入市，加上最新「粵車南下」政策落實，將於11月實施，將對本港零售及餐飲有正面幫助，預料7月份工商舖買賣成交量可望維持逾300宗水平，而成交金額則可靠穩。 6月份工商舖買賣成交宗數： 工廈(約宗) 寫字樓(約宗) 商舖(約宗) 工商舖總數(約宗) 2025/6 219 46 64 329 2025/5 163 70 56 289 與上月對比(約) +34.36% -34.29% +14.29% +13.84% 2024/6 159 30 53 242 與去年同期對比(約) +37.74% +53.33% +20.75% +35.95% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 6月份工商舖買賣成交金額： 工廈(約億元) 寫字樓(約億元) 商舖(約億元) 工商舖總數(約億元) 2025/6 13.23 5.09 9.840 28.16 2025/5 9.02 9.80 9.843 28.67 與上月對比(約) +46.58% -48.10% -0.03% -1.79% 2024/6 14.05 7.54 8.20 29.80 與去年同期對比(約) -5.82% -32.54% +19.95% -5.49% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
拆息屢創新低加上名人效應奏效 推動用家入市意欲漲 灣仔豫港大廈低層全層獨家代理租售 意向價約4,738萬元
即時新聞稿
|24/06/2025
本港工商物業呎價未見反彈，加上香港銀行同業拆息（HIBOR）近月仍維持低位水平，新近一個月拆息更曾低見0.53厘，低息環境吸引實力買家入市，當中不乏部分知名人士，當中黃竹坑宏基匯早前就獲得香港中華總商會會長蔡冠深或相關人士購入全層物業。在名人效應加持下，寫字樓物業亦漸受關注，有業主趁勢推出旗下灣仔豫港大廈低層全層，並委託中原(工商舖)獨家代理租售事宜，項目以交吉形式推出市場，意向價約4,738萬元，並同時以每月約109,700元招租。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事陳權威表示，是次放售物業位於灣仔謝斐道90號豫港大廈3樓全層，面積約4,988平方呎（未核實），業主叫價每平方呎約9,500元，涉資約4,738萬元。同時，單位亦以平均呎租約22元招租，意向月租約109,700元。業主自購入單位後一直作為醫務化驗所自用，及後因業務擴張搬遷至北角區，單位現以交吉形式推出市場。 陳氏補充，大廈位處灣仔核心商業地段，距離灣仔港鐵站僅約3分鐘步程。是次租售物業擁有單邊景觀，配備玻璃幕牆及基本裝修，加上單位屬全層，私隱度甚高，空間使用上亦更具彈性，整體採光度及實用率相當理想，適合各行各業作辦公室使用。此外，大廈特別設有獨立升降機及樓梯連接地下入口直達至2至4樓，尤其適合提供專業服務的行業，例如金融證券、醫務中心等，亦適合各協會或教會等機構開設辦事處。 陳氏指出，原業主於2006年2月以約1,368萬元購入單位，持貨約20年，一直留作自用，直至近年才因業務擴充搬遷而將物業推出市場。翻查資料，該廈過往5年平均成交呎價約為10,543元，平均呎租則約24元。業主考慮到本港工商物業價格現時仍處於回調階段，參考過往成交呎價及呎租，決定以低於市價水平推出市場，期望可吸引合適用家承接。陳氏認為，以該區商廈而言，是次租售物業叫價相對吸引，甚具競爭性，再加上現時利率水平處於低位，相信對投資者及用家有一定吸引力，預料物業在短時間內睇樓及垂詢個案會增多。
低息環境 刺激剛需入市
灣區市況
|16/06/2025
在銀行拆息維持低水平及美聯儲減息預期的雙重刺激下，供樓成本下降，促使觀望多時的用家客加速入市。近期澳門各區睇樓量顯著上升，其中價格調整幅度較大的三房以上大單位，受換樓家庭追捧成為成交主導。 澳門東方明珠區屋苑在疫情數年間展現較強抗跌力，但大單位價格仍普遍回落約30%，吸引換樓家庭伺機升級換大屋。受部分一手新盤減價促銷影響，二手業主議價空間擴大，目前市場以「筍盤」成交為主，致樓價持續低位徘徊。以區內「寰宇天下」面積約1,700呎的三房單位為例，過往平均要價約1,200至1,400萬水平，近期成交價已跌破1,000萬，門檻大幅降低。 新盤方面，近期路氹大型屋苑「金峰名鑄」以優惠價推售貨尾單位，主打帶露台的小戶型豪宅單位，加配私家車車位，入場總價僅四百餘萬起，成功吸引年輕一族把握上車機會，反映市場剛需仍在，當樓價回到合理水平即能激活潛在購買力。 下半年隨發展商加快推盤步伐，減息周期料啟動等利好因素，市場氣氛向好。預計住宅月均成交量有望回升至三百多宗水平，樓價將逐步回穩。然而，當一手餘貨漸漸減壓，同時減價盤被消化後，優質筍盤將逐漸稀缺，建議準買家把握低價入市良機。 澳門中原 明珠灣區資深分區營業董事 姜海燕小姐
工商舖沽壓勢頭持續 寫字樓買賣交投逆市向上 5月份工商舖買賣成交錄得約289宗 連續兩月回落逾一成
即時新聞稿
|08/06/2025
5月份恒生指數連續兩年打破「五窮月」魔咒，站穩二萬三千點水平，加上內地科技龍頭企業寧德時代來港上市，集資約410億港元，成為今年度全球最大型的新股集資個案，帶動股票投資市場投資氣氛炙熱。在股市先行情況下，工商舖交投有待提振，5月份工商舖買賣成交宗數連續兩個月錄得逾一成跌幅；當中寫字樓表現逆市向好，成交宗數上升約兩成，但整體價格仍持續受壓。根據中原(工商舖)數據顯示，2025年5月份工商舖買賣市場共錄得約289宗成交，按月回落約13.21%，當中寫字樓成交宗數錄得約70宗，按月增加約20.69%，按年大增約66.67%；寫字樓成交金額則錄得約9.8億元，按年下跌約30.15%。中原(工商舖)預期，隨著外圍政治局勢不明朗，強化香港避險角色，加上下半年有機會踏入減息週期，低息環境為投資者入市提供較大誘因，預料6月份工商舖買賣成交宗數將重回升幅。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，工商舖5月份工商舖市場錄得約289宗成交，按月回落約13.21%，按年微跌約1.05%；成交金額錄得約28.67億元，按月減少約71.16%，按年則下調約29.04%。在工商舖三大範疇中，寫字樓買賣宗數逆市回升，5月份錄得約70宗買賣成交，按月上升約20.69%，按年增幅約66.67%。而成交金額則見回吐，由於4月份港交所以63億元購入中環交易廣場多層樓面，令4月份寫字樓成交金額錄得約74.92億元，反觀5月份未有超大額買賣成交帶動下，5月份寫字樓僅錄得約9.8億元，按月下跌約86.92%，按年減少約30.15%。在寫字樓買賣市場中最為矚目的為永倫集團持有的中環甲廈皇后大道中九號34樓全層成交，涉及金額約2.3億元，該全層面積約8,570平方呎，折合呎價約2.68萬元，較買入呎價約6.1萬元下跌約57%。 工廈市場未見轉好，買賣成交表現回落幅度為三個範疇之冠，5月份錄得約163宗買賣成交，按月減少約23.11%，按年則微跌約0.61%，而工廈物業價格持續受壓，5月份成交金額約9.02億元，按月及按年分別減少約37.32%及約36.1%。商舖市場方面，買賣成交宗數同樣有所回落，5月份錄得買賣成交約56宗，按月及按年分別回落約11.11%及30.0%；而整體成交金額錄得約9.84億元，按月微跌約2.46%，按年減少約19.64%，其中紀惠集團月內積極去貨，共沽出4項舖位物業，成功套現逾2.5億元。 潘氏分析，香港銀行同業拆息(Hibor)持續回調，美國聯儲局亦有傳將於下半年再度減息，再加上恒生指數有機會重上二萬四千點水平，低息環境及投資市道回暖有望提升企業信心，期待股市先行情況下，將會惠及工商舖投資市場，進一步帶動工商舖買賣交投表現，預料6月份工商舖市場將呈現「量升價穩」局面。 5月份工商舖買賣成交宗數： 工廈(約宗) 寫字樓(約宗) 商舖(約宗) 工商舖總數(約宗) 2025/5 163 70 56 289 2025/4 212 58 63 333 與上月對比(約) -23.11% +20.69% -11.11% -13.21% 2024/5 164 42 80 286 與去年同期對比(約) -0.61% +66.67% -30.00% -1.05% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 5月份工商舖買賣成交金額： 工廈(約億元) 寫字樓(約億元) 商舖(約億元) 工商舖總數(約億元) 2025/5 9.02 9.80 9.84 28.67 2025/4 14.4 74.92 10.09 99.42 與上月對比(約) -37.32% -86.92% -2.46% -71.16% 2024/5 14.12 14.03 12.24 40.41 與去年同期對比(約) -36.10% -30.15% -19.64% -29.04% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
H按持續低位加快實力用家入市 荃灣區指標物業投資潛力大 荃灣有線電視大樓高層海景戶獨家放售 意向價約1,280萬元
即時新聞稿
|05/06/2025
市場期待關稅戰現曙光，加上近期香港銀行同業拆息(Hibor)走勢持續回落，一個月的利率屢創新低，更持續於低位徘徊，吸引不少企業用家及投資者趁低入市。有業主趁勢放售荃灣知名指標物業有線電視大樓矜罕高層全海景寫字樓單位，意向價約1,280萬元，並委託中原(工商舖)作獨家代理，負責銷售事宜。 中原(工商舖)工商部高級分區營業董事張志傑表示，是次獨家代理放售的物業位於荃灣海盛路9號有線電視大樓34樓12室，面積約2,681平方呎（未核實），業主叫價約1,280萬元，折合呎價約4,774元。現以連約形式出售，每月租金收入約4.2萬元，新買家預計可享回報約3.9厘。 張氏補充，單位景觀開揚，坐享全海景景觀優勢，配備完善寫字樓裝修，間隔方正，實用度高，大堂裝修明亮、具現代感。大廈基礎設施完善，配有8部載客升降機及16部載貨升降機，停車場則提供8個貨櫃車車位及77個貨車車位，可容納40呎貨櫃車。同時，在活化工廈政策推動下，荃灣區部分物業獲批改建為數據中心，增加區內工商物業發展科技產業的潛力。張氏續稱，是次放售的有線電視大廈為多用途功能，擁工業，貨倉及寫字樓用途，當中28樓以上至40樓為寫字樓用途，而是次獨家代理的單位適合亦不同類型企業進駐，尤其是從事科技、物流相關行業的中小企更見優勢。 張氏指出，荃灣有線電視大樓今年度共錄得兩宗寫字樓樓面成交，其中一宗為高層12室，面積與是次放售單位相若，於今年2月份錄得，成交價約1,210萬元，呎價約4,513元，而與去年同面積單位相比，呎價亦見有升幅。資料顯示，樓層較高的11室於2024年底錄得買賣成交，成交呎價約3,850元，對比之下，足見有線電視大樓寫字樓樓面成交呎價逆市見增長，升幅約17%，走勢更見跑贏大市。是次放售物業同為高層12號單位，業主叫價亦貼近今年2月錄得的成交水平，反映業主叫價相對克制。 張氏補充，荃灣區更多工商物業及甲級商廈陸續落成，令區內商貿活動變得更為頻繁，帶動該區整體工商物業的升值潛力。張氏認為，是次放售單位適合有意購入作長線收租的投資者或用家企業入市，加上本港H按現時仍處低位，有機會加快潛在買家入市決定，預料是次單位睇樓及查詢客量將會增多。
【潘總在線】HIBOR急跌利好消息不斷 | 入市工商舖好時機？
系列特輯
|30/05/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【中美關稅戰緩解】【拆息下調業主壓力減】【旅客持續增長利舖位】【舖位空置率下降】【用家積極入市】【給投資者的建議】 近期，香港工商舖市場顯著回暖，多項利好因素接連出現，現在是否投資者和用家入市的好機會？中原工商舖董事總經理潘志明先生將多角度分析當前市場上的利好因素，並為有意入市的人士提供實用建議。 中美關稅戰緩解 4月份，整個工商舖市場仍籠罩在關稅戰的不確定性中，大部分投資者及用家，都抱持觀望態度，但到了5月份，隨着中美在日內瓦談判取得進展，大幅緩解了市場的緊張情緒，也為工商舖投資者重新注入了信心。 拆息下調業主壓力減 過去一段時間，銀行同業拆息一度高企，四月份仍高見4厘，令不少持貨量大的業主面對沉重的利息支出壓力，但自5月開始，拆息開始下調，近日更急跌至低於0.6厘，令許多業主大大地鬆了一口氣，亦增強繼續持有物業的信心；此外，定期存款利率亦同時下調，普遍已低於2厘，反觀不少工商舖物業的租金回報已達4至5厘，遠高於存款利率，對投資者的吸引力亦顯著提升。 旅客持續增長利舖位 旅遊業復甦無疑為工商舖市場重新注入動力，旅發局數據顯示，今年首4個月訪港旅客超過1,600萬人次，按年增長10%，其中，單是4月份旅客量便已達到384萬人次，同比上升13%，而今年五一黃金周期間，訪港旅客更突破110萬人次，按年增長22%，旅客增加直接刺激零售和餐飲業的生意，商戶對市場前景的信心正在恢復，亦令舖位投資者更有把握入市。 舖位空置率下降 隨着旅客人流回升，核心區舖位的空置率亦顯著改善，根據中原工商舖數據，中環舖位空置率最新降至6.66%，按年減少1.7個百分點，銅鑼灣及灣仔舖位的空置率也錄得下降，對於投資者而言，現在確是相對穩健的入市時機，可考慮選擇租金回報穩定、價格具吸引力的舖位物業進行投資。 用家積極入市 在利好消息的推動下，不少用家及投資者已開始積極入市，對於用家而言，因現時工商舖價格回落幅度頗大，售價極為吸引，加上息口下調，購入成本相對較低，事實上，看到近日一些宗教團體、大企業甚至品牌商，都陸續購入物業作自為用，在市場上起正面作用。 給投資者的建議 對於投資者，現時可關注連租約的物業，租金回報在4至5厘以上的物業尤其值得考慮，現時銀行陸續放寬工商舖物業的按揭審批，相信對投資者更為有利，隨着市場利好因素逐漸浮現，預料5月下旬至下半年，工商舖市場的成交量將持續提升，價格也有望趨向平穩。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】港元拆息逾兩年新低 投資者重投工商舖市場？ 【潘總在線】教育機構成大手租務新勢力|辦學選址要求大曝光 【工商舖專家】財政預算案催谷！工商舖3月成交飆升｜關稅戰對工商舖有咩影響？ #拆息 #HIBOR #按揭 #關稅 #訪港旅客 #舖位 #空置率 #租金 #自用物業 #投資 #工商舖 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
關稅戰降溫 港交所大手購入交易廣場多層樓面帶動中區商廈 中環威享大廈低層全層獨家放售 意向價約1.09億元
即時新聞稿
|26/05/2025
自4月份美國宣布對中國徵收對等關稅起，受到市場不安情緒影響，本港商廈買賣及租賃增長一度放緩。然而，近日中美雙方於日內瓦經貿會談後，宣佈互相調低高額關稅，為困擾市場多時的關稅戰降溫，正面消息帶動商廈市場回暖。新近港交所更斥資63億元購入中環交易廣場9層樓面及平台部份樓面作永久總部，消息對中區商廈帶來支持。有業主趁勢以交吉形式放售中環核心區乙級寫字樓低層全層，意向價共約1.09億元，並委託中原(工商舖)作獨家代理銷售事宜。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，是次放售物業位於中環皇后大道中138號威享大廈2樓全層，總面積約8,520平方呎（未核實），亦可分拆為2個單位出售，面積由約3,524平方呎起。業主意向呎價約12,800元，意向價由約4,510萬元起，全層共涉及約1.09億元。 謝氏指出，威享大廈樓高24層，地庫、地下及高層地下為商舖，1樓至21樓為寫字樓用途，共有3部載客升降機，租客以本地企業為主，多為地產、金融及醫療行業相關。謝氏補充，該物業位處中環區核心旺段，入口正對地標商廈中環中心，並鄰近中環街市，附近人流暢旺，距離港鐵上環站僅約5分鐘步程。再者，物業擁有該地段矜罕大樓面，間隔靈活有彈性，加上實用度高，有大電力供應，適合教育、美容、金融等行業使用。此外，全層物業私隱度高，亦適合作會所相關用途。 謝氏續稱，翻查過往資料，威享大廈甚少買賣成交記錄，最近一宗要追溯至2016年初，其4樓全層以約6,150萬元易手，按建築面積約3485平方呎計算，成交呎價約17,647元；相比之下，是次業主叫價相當克制。同時，該廈用家大多為自用買家及長情租客，累計過去5年間，全層租務成交單位的平均呎租約為37元。 謝氏表示，近期市場多個利好消息，同業拆息利率(Hibor)屢創新低，降低銀行資金成本，對用家入市置業亦有顯著幫助，加上近期來港上市集資的企業品牌反映不俗，而香港上市集資金額亦重返全球領導地位，反映企業對本港經濟及股市前景充滿信心。企業上市集資增多對商廈長遠發展有正面幫助，特別對中區商廈需求最為有利。而港交所早前以63億元向置地購入中環交易廣場一期42至50樓全層及平台多個舖位，涉及實用面積約14.7萬平方呎，用作港交所總部之用，消息亦帶動中環區商廈買賣氣氛。是次獨家代理的威享大廈，地理位置優越，享有交通便利優勢，加上該廈向來放售盤源不多，矜罕程度大，而原業主於2018年以1.61億元購入後一直作長線收租，是次因應重整投資組合而割愛放售。謝氏相信，是次放售物業對自用買家及長線投資者都有較大吸引力，預料會獲得不少買家垂青。
【潘總在線】港元拆息逾兩年新低 投資者重投工商舖市場？
系列特輯
|14/05/2025
港元拆息再下調，HIBOR跌至1.57%，屬逾兩年低位，投資者會唔會重投工商舖物業市場？一齊聽下潘總嘅分析啦！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生
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息高本重沽壓嚴重 筍盤頻現價跌量升 第四季工商舖表現且看施政報告政策推動
即時新聞稿
|11/10/2023
疫情後市道恢復速度未如預期，拖累投資者對入市工商舖物業信心，最新工商舖買賣成交量再見低位。據中原(工商舖)資料顯示，2023第三季市場僅錄得約801宗工商舖買賣成交，再次跌穿1,000宗水平，為今年單季新低；總成交金額則錄得約131.20億元，更是自2020年第一季後最低記錄，反映工商舖交投市場氣氛淡靜。中原(工商舖)分析，現時工商舖投資市場受外圍因素如息口、股市、環球經濟等影響而見疲弱，而且三個類別均有其要面對的挑戰，預測第四季工商舖市場會持續看淡，而政府施政報告即將出台，預料會推出救市撤辣措施，相信有助推動物業交投，帶動投資氣氛，期望相關政策更有效推動香港經濟，工商舖物業會見受惠。 商舖租賣走勢平穩 外地、本地商戶搶佔優質舖 政府積極推動消費，振興經濟，惟市民及訪港旅客消費模式都較疫情前有所改變，即使商戶開業情況有轉活趨勢，但整體而言商舖租賣走勢未見大幅反彈。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據中原(工商舖)統計，2023第三季共錄得約210宗商舖買賣成交，與今年首兩季數字相若，為連續第三個季度錄得約200宗左右買賣成交，數字仍處於低水平，較2022年同期仍有約兩成差幅。而季內總金額則錄得約56.44億元，對比上一季輕微增多約3%，但按年同期對比，差幅約17%。 黃氏稱，今年第三季市況未如理想，未能重回疫情前水平，但舖位市場逾億元大手買賣交投見活躍，投資者出手頻仍，為市場帶來好氣氛。季內最矚目買賣個案要數中環德輔道中84至86號章記大廈地下及地庫，獲銀行家利國偉家族斥資約3.7億元購入。另一宗為由中原(工商舖)促成的銅鑼灣霎東街15號OLIV基座地舖至3樓及大型戶外廣告位，新買家為悅興地產董事羅守耀及鄧嘉玲夫婦承接，成交價約3億元。 黃氏續稱，至於商舖租賃市道較買賣交投平穩，個別內地及本地品牌落戶，帶動舖租市場前景看好。資料顯示，第三季共錄得約1,008宗商舖租務個案，與首兩季記錄相若，為連續第三個季度錄得超過1,000宗成交；而該季總成交金額則約1.21億元。同時，多區商舖空置率亦見改善，例如中環區由今年1月約12.93%回落至最新約7.72%；灣仔更由年初約12.79%大減至最新約5.32%，反映商戶進駐情況有增多跡象，消化核心區交吉舖位。 黃氏分析，香港今年通關後，訪港旅客人次見上升趨勢，加上政府又派發消費券及策劃不同類型活動如「香港夜繽紛」等推動經濟，但最新黃金周旅客數字未如理想，加上內地旅客來港旅遊模式改變，將會影響到第四季舖位租務及買賣表現，預測第四季租賃市場呈個別發展，大額租務仍屬主流，聖誕新年假期帶動有限，預測核心區表現平穩，相信會繼續以餐飲業最為活躍，而民生區則受北上消費拖累，市道較為疲弱，租金將有機會再下調約一至兩成。至於買賣市場仍需要時間復甦，預測第四季商舖買賣會與第三季相若，料第4季買賣宗數維持約200宗水平，至於買賣價則料有機會進一步下調約10%至20%。 空置率持續高企 寫字樓租買表現繼續尋底 全面通關效應未有在本港商廈市場充份反映，隨著環球經濟復甦需時，企業對開業擴充仍保持審慎態度，令寫字樓買賣交投走勢未見好轉。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，資料顯示，2023第三季僅錄得約121宗商廈買賣成交，對比上季或2022年同期均有逾三成跌幅；今季總成交金額錄得約27.14億元，為年內第三個季度持續下滑，對比第二季更少約16%。 陳氏稱，港九指標商廈表現疲弱，第三季合共僅錄得約6宗買賣成交，比第二季的約15宗大幅減少。同時，港九甲廈空置率持續攀升，整體港島區最新記錄為11.94%，比年初上升0.98個百分點，中環為11.17%，金鐘則錄得約9.63%；九龍區整體甲廈空置率比年初輕微上升，最新錄得約12.75%，其中尖沙咀為9.46%，觀塘更重返雙位數字，最新錄得11.34%。陳氏續表示，季內錄得個別大宗交易以用家入市為主，如招商局能源運輸斥資約7.78億元買入上環信德中心招商局大廈28樓全層，成交呎價約3.06萬元，創該廈6年新高；德林控股以近3億元購買即將竣工的中環威靈頓街92號共5層樓全，並將作自用。 租務市場方面，陳氏指，第三季錄得約1,336宗成交個案，按季下跌約11%；季內錄得總成交金額錄得約1.72億元，比上季有約24%升幅，主要因新甲級商廈備受追捧所致，如金鐘長江集團中心二期及中環The Henderson全層等。 陳氏認為，商廈市場仍受市場不利因素影響，目前經濟市道仍見疲弱，但近年有多幢即將落成的商廈供應，令市面出現供過於求的局面，加劇寫字樓空置率高企，拖累租賣價難以回升。同時有不少外圍因素令企業放緩入市決策，例如息口不斷上揚令投資者入市成本增加，影響購買意欲；股市走勢不如理想，對資金分配更為審慎，加上政府推出刺激商務活動的措施未見顯著成效，令企業對租買氣氛持續觀望，預測第四季商廈買賣價會平穩至有5%調整空間，而受惠吸引價格水平，預料尾季買賣宗數會略有回升至約150宗。寫字樓租賃方面就預測受空置率持續高企影響，租金難有反彈，料會窄幅上落、下調約5%，總成交量則預測有約1,500宗。 數據中心及電動汽車維修中心需求強勁 用家主導工廈市場 工商物業在過去數年間買賣走勢相對平穩，但受到大市氣氛所影響，加上季內受觀塘駱駝漆大廈用途違規一事所拖累，工廈租買交投及呎價表現亦有所影響。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2023年第三季市場錄得約470宗工廈買賣個案，總成交金額約47.61億元，對比第二季同樣減少約兩成，而對比2022年同期第三季更減少約17%及35%。至於租賃表現都同樣略為遜色，今季共錄得約1,163宗工廈租務成交，涉及總金額約4,031萬元，按季宗數維持相若水平，但金額則下跌約11%；按年同期對比，宗數更下滑約40%，金額亦跌約32%。 劉氏稱，雖然工廈買賣數據表現失色，但季內不乏名人入市個案，包括張智霖、袁詠儀夫婦斥資約880萬元買入柴灣工業城2期18樓11室；汪明荃以約700萬元增購九龍灣美羅中心2期中層05室，汪氏累計共持有該廈5個單位，涉資約2,273萬元；星之谷按揭行政總裁莊錦輝買入荃灣榮豐工業大廈25樓08室，成交價約508萬元。 劉氏續稱，隨著網絡發展蓬勃，近年數據中心及電動汽車維修中心崛起，由於此類行業要求高樓底、大面積，符合條件又價格相宜的工業大廈為進駐首選，該類行業近年成為工廈租務主流。例如知名數據中心營運商租用大圍生力工業中心全幢，市傳月租約250萬元，按呎租逾20元計算，比之前分租形式的呎租大升近五成。另外嘉民集團旗下的荃灣中央紗廠重建項目，目前已落成的兩幢大廈已全數租出，據指合計整個項目共4幢大樓預租率達87%，租客多為數據中心及創科企業。九龍區亦錄得大宗租務個案，包括長沙灣香港紗廠6期地下、地庫、1及2樓等，建築面積約11萬平方呎（未核實），月租約180萬元，以及九龍灣三湘貨運中心7樓及地庫，獲內地汽車品牌的香港代理商以月租約111萬元承租等。 劉氏認為，由於第四季屬傳統企業洽租旺季，預測第四季工廈租務宗數會上升至約1,300宗，但租金就預計會隨著大市繼續有約5%下調。至於買賣方面，因目前有不少用家及投資者積極在市場尋找叫價較低的筍盤，預料短期內會相繼入市，利好第四季買賣宗數料會有約10%升幅至520宗水平，總成交金額亦會受大額成交帶動，料會有約15%增幅至約55億元，但平均呎價則受市場氣氛影響，相信要有最少約5%至8%下調才會有承接。劉氏指出，第四季看好西九龍一帶工商廈表現，尤其以長沙灣及葵涌料會最受追捧，而受惠於啟德效應帶動，預料新蒲崗工商廈租買需求亦見增加。 息口高企令投資者負擔增加 冀施政報告出台利好工商舖 今年初香港開關後市場復甦步伐未如預期，工商舖面對不同挑戰，令第三季工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱，第三季工商舖買賣成交未能重返1,000宗，為連續第四個季度低於千宗水平，合共僅錄得約801宗買賣成交，按季及按年比較均下跌約20%；總成交金額則錄得約131.20億元，比上季減少約9%，按年同期更下跌約19%。 潘氏續表示，季內大額買賣成交則見起色，有不少拉鋸一時的交易得以於第三季落實，帶動該季共錄得約21宗逾億元成交，涉及總金額約59.41億元，對比第二季均上升逾六成。季內較受追捧的為基座商場及酒店項目，最矚目的要數恒基旗下的啟德The Henley地下連1樓商舖項目，市傳由內地投資者以約5.28億元承接；另西灣河港島．東18基座商舖及同區筲箕灣道180至184號地下及1樓一籃子舖，分別以約1.8億元及7,500萬元售出。酒店成交方面，灣仔君悅居全幢由香港中旅斥資約8.98億元買入，為今年第三季最大宗投資項目；另外旺角旭逸酒店．旺角全幢以約5.6億元成交，新買家為百樂酒店集團相關人士。 潘氏分析，現時息口高企，銀行同業拆息HIBOR息口不斷提升，不少廠商及投資者以HIBOR為基礎向銀行借款入市亦大受影響，投資者入市成本持續增加。同時，銀行定期存款息口提高，對比物業回報更為吸引，因而令有意入市工商舖準買家卻步，觀望氣氛持續濃厚；而季內隨著息口上漲而未能如期還款的物業被銀行接管淪為銀主盤，個別為求及時止損而被迫以低價放售物業，因而拖累工商舖成交出現創新低情況，預測第四季銀主盤量及創新低價情況會見持續。 展望2023第四季，潘氏預期商廈市場仍然會是三個類別中的「重災區」，主因寫字樓空置情況仍見持續，難以消化，價格自然難回升，加上經濟市道偏淡，投資者及企業入市意欲更低。早前政府公佈第四季賣地計劃，直言因應商業樓面空置率高企而放緩推出商業地皮，成為連續第三季沒有商業地推出，連預期會放出市場的金鐘廊地皮亦遭擱置，可見商廈空置問題情況嚴峻，預測短期內寫字樓市場難有反彈。 而相對地商舖市道前景則稍為樂觀，自通關後訪港旅客人次急升，市面上人流明顯增多，政府亦積極刺激消費，與各界商戶、機構等合作推出「香港夜繽紛」，備受全港關注，加上早前中秋及十一黃金周等，可見香港旅遊業吸引力仍存在。同時，內地旅客消費模式改變，不再是到各奢侈品店、高級名牌店購物，而是隨著小紅書旅遊攻略到景點深度遊、「打卡」，預料將帶旺基座商場及中價酒店需求有所遞增，預料第四季大額成交仍以基座商場及中價酒店為主，而現時舖位價格比高峰期相宜亦是吸引投資者注目的關鍵，相信第四季整體交投量會見平穩。 潘氏續指，至於工廈物業就為三個類別中一直較為穩健的範疇，入場門檻低、投資方向多元化、租務穩定等原因都將會繼續支持工商物業。其要面對的挑戰是活化工廈政策已實行多年，合資格又有潛力的大廈基本上已被市場吸納，傳統工廈全幢項目買少見少，令近年全幢工廈交投明顯放緩。預計第四季大型工廈項目仍會是投資者尋寶對象。 潘氏總結，各界期待施政報告，即將於10月25日出台，相信「政府撤辣」機會相當高，將不單對住宅市場帶來正面影響，利好氣氛更會刺激工商舖買賣表現。同時，市傳施政報告將會著墨加快農地改劃，以配合北部都會區的發展，間接利好工商舖發展。政府深明瞭現時最重要振興經濟，相信會宣佈有效措施協助各界重拾步伐，整體預測工商舖市場前景樂觀審慎。 中原(工商舖)統計2021至2023年按季買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2021/Q1 1,033宗 136.72億元 266宗 52.56億元 398宗 81.99億元 1,697宗 271.27億元 2021/Q2 1,181宗 178.23億元 365宗 180.29億元 519宗 153.74億元 2,065宗 512.27億元 2021/Q3 1,00宗 144.80億元 277宗 90.38億元 459宗 129.74億元 1,756宗 364.93億元 2021/Q4 897宗 133.42億元 229宗 58.27億元 366宗 110.00億元 1,492宗 301.70億元 2022/Q1 784宗 97.67億元 154宗 38.36億元 280宗 88.97億元 1,218宗 225.02億元 2022/Q2 739宗 158.35億元 237宗 37.23億元 319宗 94.81億元 1,295宗 290.39億元 2022/Q3 568宗 73.58億元 179宗 21.12億元 270宗 67.40億元 1,017宗 162.10億元 2022/Q4 412宗 52.81億元 127宗 84.37億元 233宗 46.90億元 772宗 184.10億元 2023/Q1 474宗 68.58億元 192宗 51.01億元 225宗 96.86億元 891宗 216.45億元 2023/Q2 605宗 59.10億元 154宗 32.42億元 222宗 53.50億元 981宗 145.02億元 2023/Q3 470宗 47.61億元 121宗 27.14億元 210宗 56.44億元 801宗 131.20億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)2023年第3季表現及第4季前景預測： 工廈 商廈 商舖 工商舖 第三季 第四季 第三季 第四季 第三季 第四季 第三季 第四季 買賣成交量(約) 470宗 520 121宗 150 210宗 200宗 801宗 870宗 買賣成交金額 (約元) 47.61億 55億 27.14億 36億 56.44億 50億元 131.20億 141億 買賣價走勢 -- 下跌約5%至8% -- 平穩至下跌約5% -- 下跌10%至20% -- 平穩至下跌約20% 租務成交量(約) 1,163宗 1,300宗 1,336宗 1,500宗 1,008宗 1,000宗 3,507宗 3,800宗 租金走勢 -- 下跌約5% -- 平穩至下跌約5% -- 核心區平穩 民生區下跌10%至20% -- 平穩至下跌約20% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 圖片：(左1起為中原(工商舖)工商部董事劉重興、中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓、中原工商舖董事總經理潘志明先生、中原(工商舖)商舖部董事黃偉基)
持續加息影響市場氣氛 月內欠缺大額成交支撐 10月份錄得約253宗工商舖買賣個案 今年度單月第二低
即時新聞稿
|06/11/2022
政府公佈二零二二年第三季本地生產總值較上年同期實質下跌4.5%，反映香港經濟復甦步伐緩慢，加上外圍環境轉差，各國央行持續加息，令市場觀望氣氛濃厚。據中原(工商舖)統計，10月份工商舖物業買賣成交錄得253宗，按月微升2.84%，僅次於上月新低。總成交金額則錄得約41.2億元，按月大減約67.36%。中原(工商舖)預測，股票市場頻繁波動以及銀行拆息持續上升，投資者對本港工商舖投資市場持保守觀望態度，預料工商舖市場交投氣氛持續淡靜，料明年首季才見改善。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，中原(工商舖)資料顯示，10月份市場共錄得約253宗工商舖買賣個案，對比9月份稍為上升約2.84%；而成交數字實際仍處於低水平，再次跌破300宗水平，暫為2022年第二低，按年同期比較更遞減約37.37%。至於金額方面，在矚目大額成交宗數欠奉下，10月總成交金額錄得約41.2億元，按月下跌約67.36%，相對與去年同期亦見萎縮，下滑約45.68%。 潘氏指，工商舖三個範疇當中，寫字樓買賣市場先見起色，買賣亦呈量升價跌情況，月內錄得約35宗成交，對比9月份回升近三成半，涉及成交額錄得約7.8億元，對比9月份75.12億元（當中包括高銀金融國際中心成交金額約70億元）大幅下跌近90%。同時，入境限制放寬令市場憧憬商務往來復常，當中有名人亦趁機沽貨獲利。土地註冊處資料顯示，中環威靈頓街99號威基商業中心15樓02室，面積約816平方呎(未核實)，以約850萬元易手，平均呎價約10,417元。 潘氏認為，整體工商舖市場交投氣氛將會持續低迷。主因本港銀行持續跟隨美國聯儲局加息步伐，買家入市意欲必然受到影響，同時投資者入市時會尋求回報更高投資選項，足以令買賣雙方陷入拉鋸局面，短期寫字樓買賣市場將會受影響；幸好本港疫情漸趨穩定，加上金融峰會上特首李家超亦強調，香港匯聚環球和內地帶來的機遇及優勢，預料待市場消化加息因素，明年第一季工商舖前景會見改善。 10月工商舖買賣成交宗數： 工廈(約宗) 寫字樓(約宗) 商舖(約宗) 工商舖總數(約宗) 2022/10 143 35 75 253 2022/9 158 26 62 246 2022/8 199 26 117 342 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 10月商舖買賣成交金額： 工廈(約億元) 寫字樓(約億元) 商舖(約億元) 工商舖總數(約億元) 2022/10 21.37 7.80 12.03 41.20 2022/9 30.70 75.12 20.44 126.26 2022/8 24.47 6.88 27.28 58.63 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
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