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【工商舖專家】羅素街租金跌六成！內地餐飲品牌集體進駐，銅鑼灣舖市迎新局面？
工商舖專家
|07/09/2026
銅鑼灣商舖迎來新一輪搶租熱潮！內地知名餐飲品牌趁租金由高峰期大幅回落四至六成，紛紛搶攻羅素街、駱克道及希慎廣場等優質旺舖。今集為你全面剖析這波內地餐飲搶租趨勢，對銅鑼灣舖市及未來市況帶來甚麼正面影響！想了解更多，可以點擊網頁連結，亦可以留言區點擊WhatsApp連結！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 精彩內容 近期銅鑼灣商舖市場掀起內地餐飲品牌搶租熱潮。駱克道前「富臨阿一鮑魚」及「翠華茶餐廳」舊址，獲知名品牌「賴胖子肉蟹煲」以月租約29萬元租用地舖至三樓共約6,000多呎樓面，租金較高峰期回落四至五成；羅素街8號地下及一樓則獲「湊湊火鍋」以約50萬元月租進駐，租金大幅下挫逾六成。此外，希慎廣場14樓亦迎來「巴奴毛肚火鍋」落戶。核心區租金調整吸引眾多內地知名食肆搶攻優質舖位，此趨勢若持續，將為銅鑼灣舖市注入正面動力。
【潘總在線】工廈貴過甲廈？！黃竹坑商廈竟平過柴灣工廈呎價！奇景背後真相拆解
系列特輯
|26/08/2026
講者：中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持：Yan 【港島工廈呎價逆襲甲廈】 【拆解樓面效應與個別成交】 【東九龍甲廈價格深度調整】 【用家及投資者入市時機】 【市場前景與投資建議】 2026年本港工商舖市場錄得「工廈貴過商廈」的罕見奇景。近期港島區成交中，優質工廈成交呎價竟超越大面積甲級寫字樓；同時，東九龍等核心商業區甲廈經歷深度調整後，吸引力顯著提升。中原工商舖董事總經理潘志明先生為大家拆解現象背後的原因，並分析當前寫字樓物業的最新投資價值。 港島工廈呎價逆襲甲廈 港島區近期出現工廈與商廈呎價倒掛的罕見現象。柴灣優質工廈「柴灣工業城二期」一個約1,700多平方呎的小單位，以每平方呎約3,727元成交；相反，黃竹坑「南匯廣場」一個涉及3萬多平方呎的大樓面商廈成交，平均呎價僅約2,600元，引發市場熱烈討論。 樓面效應與細價效應 潘志明先生指出，價格倒掛主要源於「樓面面積效應」及物業個體差異。柴灣工業城配套完善，加上是次成交屬細分段小單位，總金額較低，呎價得以維持於3,000元至4,000元的普遍水平。反觀南匯廣場成交涉及A座及B座全層及半層，買家一次過購入逾3萬平方呎樓面，在大樓面折讓效應下拖低平均呎價，屬個別市場例子。 觀塘甲廈深度調整 東九龍甲級寫字樓市場亦出現顯著價格調整。觀塘海濱道標誌性甲廈「One Harbour Square」新近錄得一宗過億元成交，涉及全層樓面及12個車位，扣除車位後純寫字樓呎價約5,000元水平。原業主於12年前高峰期購入，轉手賬面貶值高達近60%，跌幅與中環、金鐘等核心甲廈由高位回落五至六成相若。區內如「四洲集團中心」等全新大廈近期推出減價促銷，呎價回落至4,000元至5,000元，迅速帶動多層成交。 用家投資者入市時機 工廈物業土地用途限制較多，主要以工業及貨倉為主；寫字樓物業使用用途則更為廣泛，物業質素及配套亦更優越。隨著東九龍及港島區優質甲廈價格累積顯著跌幅，呈現「平、靚、正」的投資價值，現階段性價比極高，只要價格下調幅度足夠，強勁承接力將帶動成交量持續回升。 市場前景與投資建議 「工廈貴過商廈」反映當前工商舖市場在不同面積及物業類型上的價格分化。隨著甲級寫字樓完成深度調整，長線吸引力與承接力已逐漸浮現。無論是尋求擴充業務的企業用家，還是鎖定長線回報的投資者，把握當前優質甲廈價格回落的黃金期，將能在工商舖市場轉型期中搶佔先機。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容【潘總在線】上半年成交暴升18%仍未見底？下半年「量升價跌」點揀筍盤？【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏？傳統酒樓點解喊慘？ 【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌！這區、這類舖位將成大贏家? #工廈 #商廈 #甲級寫字樓 #觀塘甲廈 #黃竹坑商廈 #柴灣工業城 #One Harbour Square #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】上半年成交暴升18%仍未見底？下半年「量升價跌」點揀筍盤？
系列特輯
|14/08/2026
講者：中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持：Yan 重點內容 【工商舖持續尋底】 【按揭收緊與銀主盤夾擊】 【下半年量升價跌】 【學生宿舍熱潮持續】 【結論】 2026年香港工商舖市場仍處於整固與尋底階段，不少用家與投資者皆在觀望價格是否已經見底。中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家深入剖析下半年工商舖走勢，解構按揭政策、銀主盤釋放對市況的影響，並探討酒店改裝學生宿舍這股持續熾熱的投資趨勢。 工商舖持續尋底 工商舖持續尋底 回顧上半年，整體香港工商舖市場依然處於調整週期，市場不時出現銀主盤、財困物業以超低價售出，部分大廈呎價更屢創新低。雖然部分舖位成交展現高回報率，但也伴隨較大蝕讓幅度，不少用家投資者期待著價格是否見底。值得留意的是，中環及金鐘一帶適合金融、證券及基金業的甲級寫字樓呎價已率先喘定，甚至出現輕微上升，顯示似乎在上半年已找到支持位。 按揭收緊與銀主盤夾擊 按揭收緊與銀主盤夾擊 預測下半年，工商舖市場的調整勢頭仍將延續，主要受三大因素影響： 銀行按揭態度保守：銀行對新申請工商舖按揭審批並不積極，若買家入市普遍需要支付全額現金，直接壓抑了整體市場成交量。 銀主盤加快釋放：部分銀行加速追討債務或處理到期按揭，導致大量高銀碼銀主貨（包括地盤、全幢商業大廈、分層寫字樓及散業權地舖）重價沽出，期望有買家承接。 利率走勢隱憂：市場對年內減息的預期落空，甚至存在加息疑慮，資金成本偏高令投資者入市態度更趨審慎。 下半年量升價跌 料下半年量升價跌 隨著第三季價格調整加快，當市場上的平貨及銀主盤被逐步消化，預估第四季將吸引持有資金龐大的機構或資深投資者趁低吸納。現時部分物業價格已下調40%至70%，若下半年價格再下調約5%至10%，跌勢有望接近尾聲。在低價誘因下，市場交投量可望增加，呈「量升價跌」的局面。 學生宿舍熱潮持續 學生宿舍熱潮持續 相較傳統商業物業，學生宿舍產業的表現相當強勁。受惠於非本地生限額提升，加上私立中學及持續進修機構需求殷切，學生宿舍已成為資金追捧焦點： 首選酒店項目：酒店改裝學生宿舍速度快、成本低，尤以鄰近港鐵站或交通樞紐的項目最受青睞。 轉向大型規模：投資者由以往偏好100房以下的小型酒店，逐漸轉向關注數百房的大規模酒店，以發揮規模效益。 結論 香港工商舖市場在下半年雖然仍面臨按揭收緊與價格探底的考驗，但調整同時亦為實力投資者創造了「趁低吸納」時機。在傳統商用物業尋底之際，酒店改裝學生宿舍等新式資產已展現強大的避險與回報潛力。無論是用家還是投資者，緊貼市場築底節奏並及早部署高潛力板塊，方能在市況反轉前搶佔先機。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】非金融區業主劈價vs中環租務量價齊升，寫字樓兩極化點揀筍盤？【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏？傳統酒樓點解喊慘？【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌！這區、這類舖位將成大贏家?【工商舖專家】 逆市神話！7個月淨賺千七萬？核心甲廈咁樣買 #工商舖按揭 #銀主盤 #學生宿舍 #酒店改裝 #寫字樓市況 #甲級寫字樓 #舖位租值 #工商舖投資 #潘總在線
工商舖FAQ【2026香港醫療中心選址指南】診所擴充選址：物業要求、人流分析與合規要點
工商舖FAQ
|07/08/2026
工商舖FAQ【2026香港醫療中心選址指南】診所擴充選址：物業要求、人流分析與合規要點 1. 2026年私營醫療市場概況︰選址的重要性 踏入 2026 年，香港私營醫療市場正經歷結構性轉型，醫療服務已從傳統的「個體經營」模式，全面加速轉向專業化、高端設備化及規模化的「集團化營運」。隨着精密醫療儀器的引入與服務鏈的整合，選址早已超越單純的租務範疇，變成醫療機構重要的經營風險管理。 在高端醫療領域，營運的基礎往往建立在物業的硬件上，很多醫療營運機構初期往往只關注租金與物業的實用率，卻忽略了硬件的（如結構承重、電力配額）的限制，一旦選址出錯，不僅會面臨裝修工程受阻，更可能在發牌階段遭遇致命延誤，因此，與其「租得快」，倒不如「租得對」。精確而合適的選址能有效避開後續因不合規而產生的額外支出，確保業務能暢順經營。 2. 營運醫療的物業要求 物業的「硬件」是醫療設備能否順利進駐的基本條件。 香港醫療中心對樓面承重的要求是多少？ 醫療影像設備（如 CT、MRI、PET-CT）及牙科醫療設備的重量遠超一般寫字樓標準。 標準與差距： 標準甲級商廈的樓面外加荷載通常僅為 2.5 至 3 kPa。若要在其上部署重型醫療設備，往往會超出設計上限。 結構加固的隱形成本： 若物業承重不足，補救程序極之繁複且昂貴： 聘請註冊結構工程師進行負荷評估。 向大廈管理處提交詳細工程建議書並尋求批准。 視乎情況需向屋宇署提交結構更改圖則。 風險提示： 上述程序不單涉及龐大的工程開支，更關鍵的是時間成本，相關審批程序通常耗時 6 至 12 個月，若大廈結構根本不具備加固條件，整項計劃將面臨徹底泡湯的風險。 電力供應 電力供應對於醫療中心至關重要，儀器對電力穩定性與安全性要求極高，一般需要： 核心配置： 專用供電迴路、UPS 不間斷電源系統，以及與大廈後備發電系統對接的接口。 電力配額： 醫療營運商經常遭遇大廈總電力配額用盡的困局，即使租戶願意支付加大電力的申請費用，若物業總電力配額已滿，升級將變得極其困難甚至不可能；因此，實地查核電箱配置並向管理處核實剩餘可用電量，絕對是簽署租約前的首要動作。 3. 發牌要求 在確保物業硬件達標後，需注意法律上的合規性，根據《私營醫療機構條例》與衞生署實務守則，物業規格必須滿足嚴格的法定要求。 *衞生署《私營醫療機構條例》（第 633 章）及《日間醫療中心實務守則》。 合規要求 物業必須具備： 無障礙出入口： 確保輪椅使用者有獨立進出的路徑。 輪椅可行通道： 內部走廊闊度必須符合發牌標準，容許輪椅及醫護擔架順暢轉彎與通過。 殘疾人士洗手間： 尺寸規格、扶手位置及警報系統必須嚴格遵守法規。 防火標準： 選址需考慮消防逃生路線與裝修物料的耐燃性。 雙重損失風險 最嚴峻的風險源於發牌審批的時間，衛生署通常在裝修工程完成後才會進行實地驗收，這意味著若因選址初期的失誤導致驗收失敗，醫療營運機構將陷入「不能開業但照樣交租」的困局，這種「雙重損失」（租金損耗 + 重新裝修費用）將嚴重打擊現金流的穩定性。 4. 選址策略 選址的位置直接決定了醫療業務模式的回報。 核心商業區 核心延伸地段 地區商業中心 地段 中環、金鐘、尖沙咀 旺角、佐敦、銅鑼灣 荃灣、觀塘、石門 品牌形象 極高，權威醫療顧問形象 高，兼顧交通與集團門面 現代化、務實且穩定 目標客群 高端專科、企業醫療、第二醫療意見 集團旗艦、品牌展示、綜合專科 設備密集型、上班族體檢、地區醫務 技術彈性 較低（多屬舊樓，電力加大受限） 中至高（新型甲廈如彌敦道 352 號） 極高（新落成物業，利於申請日間醫療中心牌照） 營運成本 昂貴，邊際利潤較低 平衡形象與實用率 性價比高，空間可擴展性大 核心商業區： 適合輕設備、高單價的諮詢類服務，因物業樓齡普遍較高，擴充大型設備時需額外關注承重與電力問題。 核心延伸地段： 如佐敦彌敦道 352 號等這類全新甲級商廈，是建立醫療集團旗艦點的首選。這類物業在維持高度專業形象的同時，能提供更具彈性的機電配套，平衡了形象與重型設備（如牙科、醫療影像中心）的需求。 地區商業中心： 這是設立日間醫療中心的合適選擇，這類地段的物業多為新型建築，電力供應充裕，且業主對特殊醫療牌照的配合度較高。 延伸閱讀 工商舖FAQ【香港租寫字樓全攻略】商廈 vs 工廈點揀？比較預算、地契、隱藏條款分別大拆解！ 工商舖FAQ【香港工商舖物業】最詳細按揭與投資指南 工商舖FAQ【香港工商舖面積計算完全指南】四大標準與常見問題 5. 醫療營運商與業主雙贏策略 醫療營運商策略：將選址視為營運風險管理 成功的醫療集團會將物業選址納入風險控管清單，在簽署意向書前，必須完成以下查核： 電力總配額： 確認大廈剩餘電力容量，切忌只看單位內部的電箱。 樓面荷載： 核實外加荷載承重能力，並預先盤算結構工程師評估與屋宇署審批所需的時間成本。 法規尺寸預留： 實地測量無障礙通道與殘廁佈局是否符合衞生署發牌要求。 牌照要求： 確認物業是否具備申請日間醫療中心牌照的硬件要求（例如走火通道及逃生樓梯闊度）。 *屋宇署（BD）及消防處（FSD）的相關驗收程序。 業主策略：資產升值之路 對於業主而言，醫療租戶具備租期長、抗跌力強且現金流穩定的優勢，透過主動升級物業的電力系統等，業主能有效提升資產對高質素醫療集團的吸引力，將物業打造成「醫療友好」的專業空間，正是物業資產增值的核心策略。 結論 在私營醫療「集團化」的浪潮下，選址經已不再是單純的租務，透過專業諮詢將地段、硬件規格與合規要求進行精準配對，才是醫療機構建立長遠競爭力的基石。如欲獲取最新全港各區寫字樓出租及工廈呎租資訊，立即聯絡中原工商舖的專業團隊！ 本文由中原工商舖提供，所載所有資料僅供一般參考及資訊用途，並不構成任何形式之法律、財務、投資、稅務或專業意見。讀者在依據本文內容作出任何決定或採取任何行動前，應自行諮詢合資格的律師、專業地產顧問或其他相關專家，並密切留意政府部門最新公布之官方資訊。中原工商舖對因使用或依賴本文內容所引致的任何後果概不負責。
【工商舖專家】 逆市神話！7個月淨賺千七萬？核心甲廈咁樣買
工商舖專家
|03/08/2026
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 精彩內容 2026年上半年整體工商舖市場面臨調整，但中原(工商舖)董事總經理潘志明(Stanley)表示，中環、金鐘核心 CBD 甲廈有逆市表現。近期金鐘指標甲廈遠東金融中心出現一宗罕見短炒獲利個案，買家於去年底以呎價約16,800元購入單位，持貨僅7個月即以每呎約20,000元沽出，帳面獲利逾1,700萬元，升幅高達20%。該廈低層九樓全層成交呎價約15,000元，而高層47樓兩個單位則錄得逾25,000元呎價，貼近頂層48樓水平，反映優質樓層溢價明顯，備受用家及投資者青睞，預期下半年核心CBD的甲級寫字樓租金及售價將有支持。
【潘總在線】非金融區業主劈價vs中環租務量價齊升，寫字樓兩極化點揀筍盤？
系列特輯
|27/07/2026
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【金融業復甦 帶動擴充】 【中區甲廈空置率回落】 【指標商廈價格築底】 【非核心區減價沽貨】 【結論】 香港整體經濟的復甦與金融業務的發展息息相關。近期香港寫字樓市場錄得多宗大宗商廈租務及買賣成交，市場關注這是否由金融業復甦、企業重新擴充業務所帶動。中原工商舖董事總經理潘志明先生在《潘總在線》中指出，金融產業的活躍表現已率先為核心區甲級寫字樓帶來強勁支撐，中環寫字樓空置率更已回落至10%以下。 金融業復甦 帶動甲廈升級搬遷潮 潘志明先生表示，雖然本港零售及餐飲行業表現普遍仍具挑戰，但金融業作為香港GDP收入的核心支柱，其發展對整體寫字樓市況影響舉足輕重。自去年年底及今年年初開始，市場上湧現大量大宗寫字樓租務成交，主要由證券、保險、銀行及資產管理公司等金融機構所帶動。這批金融機構正掀起一股「升級搬遷」的趨勢，不少企業選擇由細面積擴充至大面積，或由次級商廈搬遷至優質的甲級寫字樓，顯示金融企業對未來前景重拾信心。 中區租務價量齊升 租金現一成反彈 在金融機構積極擴充的推動下，核心中區的寫字樓空置率改善速度最為明顯。目前中環區的整體寫字樓空置率已降至10%以下，維持在約9%多點的水平。由於金融產品及相關業務的辦公室選址高度集中於中環及金鐘一帶，核心區甲廈租務呈現價量齊升局面。數據顯示，今年中環甲廈租金部分已錄得接近一成的反彈。以超甲級寫字樓為例，過往高位呎租可達110至130港元，隨後曾回落至80至90元水平，如今反彈一成至每平方呎約100元，此水平普遍已被金融界市場所接受。 指標甲廈價格築底 買賣現支持位 除了寫字樓租務市場表現理想外，商廈買賣市場亦吸引不少實力用家及投資者出手。潘志明指出，中環及金鐘核心區內可供分拆出售、賣散業權的優質甲級寫字樓資源極為寥寥可數，大部分由發展商長期持有作收租之用，稀缺性令指標商廈價格在近期已成功築底並找到強勁支持位。 市場熱門指標商廈成交呎價表現如下： 美國銀行中心：近期全層成交呎價維持在約1.8萬多港元，散單位則高見每平方呎約2.1萬多元，深受用家及投資者歡迎。 環球大廈：近期雖維持少量單位成交，但呎價表現平穩，穩守每平方呎約1.8萬至1.9萬港元水平。 中環中心：作為金融機構進駐的熱點，近期全層分拆單位成功出售，平均呎價介乎約1.8萬至2.1萬港元。 這些數據反映出，核心區優質甲廈的價格再度大幅下跌的空間非常有限。 非核心區減價求售 吸引長線資金尋寶 然而，現時香港寫字樓市況仍呈現一定的分化格局。相較於核心區因金融業復甦而回暖，非核心區域如銅鑼灣、灣仔，以及九龍區的東九龍（觀塘、牛頭角）、西九龍等寫字樓狀況則略為受壓。由於這些區域的租客非以金融業務為主，一般企業在目前的營商環境下仍面臨挑戰，不少發展商及業主選擇採取「減價沽貨」策略以加快套現。不過，隨着這些區域的寫字樓價格大幅回落，物業的投資吸引力及性價比顯著提升，不少投資者紛紛趁機在市場尋找減價筍盤，進一步帶動非核心區的商廈成交量陸續增加。 結論 總括而言，香港寫字樓市場正迎來結構性轉變。率先由金融業復甦帶動的甲廈升級搬遷潮，已令中區核心商廈的租務與買賣市場雙雙找到支持點，租金回升與空置率下降正釋放積極信號。對於有意部署香港商業地產的投資者或用家，中環及金鐘的優質甲廈具備極高的抗跌與保值能力，是首選的防守性資產；而對於追求高回報的長線資金，非核心區如東九龍及西九龍的減價一手商廈，則是低價進場「尋寶」的部署良機。 相關內容 【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏？傳統酒樓點解喊慘【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌！這區、這類舖位將成大贏家?【工商舖專家】 逆市神話！7個月淨賺千七萬？核心甲廈咁樣買免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 #寫字樓市況 #甲級寫字樓 #中環寫字樓 #商廈成交 #寫字樓租務 #金融業 #空置率回落 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏？傳統酒樓點解喊慘？
系列特輯
|20/07/2026
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【深夜經濟 時差挑戰】 【老字號奇招吸客】 【實體零售與屋苑商場借勢】 【工商舖投資貼士】 【結論】 每逢四年一度的國際體育盛事盛大開幕，全球都會掀起一陣狂熱，對於商業市場而言更是一場不可多得的龐大商機。今屆世界盃主要在美國、加拿大及墨西哥進行賽事，換算成香港時間大多屬於凌晨或清晨時分。面對「時差」的挑戰，香港本地的零售市道、餐飲業生意以及商場人流到底會迎來怎樣的轉變？ 本期《潘總在線》特別邀請十分熟悉香港工商舖市場的中原工商舖董事總經理潘志明先生，為大家深度剖析今屆世界盃對本地消費市場的實質影響，並為工商舖投資者提供選舖指南。 深夜經濟 時差挑戰：酒吧餐飲業有着有唔着由於今屆賽事多數在香港時間的深夜或清晨舉行，傳統的晚市及宵夜大排檔在直播吸客方面未必能完全受惠。相反，酒吧作為球迷集中觀賽、開懷暢飲的核心場所，依然是這波「深夜經濟」的最大贏家。 不過，受限於賽事時間段，不少市民因翌日需要上班而減少熬夜外出。根據酒吧業協會的觀察，上一屆世界盃為香港帶來了約7億港元的額外營業額收入；而今屆受時差影響，預計額外收益將減少約三至四成，但預估仍能錄得約4、5億港元的進帳。整體而言，餐飲業呈現「有着有唔着」的局面，雖然總體收益較上屆有所回落，但依然有一定的推動作用。 老字號創新奇招吸客 傳統酒樓面臨轉型面對非黃金檔期的賽事，市場上亦有富有遠見的餐飲營運者主動出擊。例如香港百年老字號茶樓「蓮香樓」，便看準其一貫「24小時營業、凌晨飲茶」的作風，斥資約20萬港元為兩間分店安裝大型LED屏幕並購入賽事轉播權。更以「不設特別加價及套餐門檻，僅收取基本茶錢及點心費」的親民策略吸引大批球迷進場，成功在深夜時段製造熱鬧氣氛與話題性。 然而，並非所有餐飲類別都能輕易複製此模式。許多傳統酒樓在晚上10點至11點便結束營運，若要延長營業時間至凌晨兩三點，在人手調配與營運成本上均面臨極大挑戰。此外，由於部分市民選擇熬夜看球，翌日早起飲早茶的人流反而可能減少。因此，這波體育熱潮對不同餐飲業態的刺激程度存在明顯差異。 實體零售與商場「借勢行銷」 帶動民生家庭額外消費除了餐飲業，實體零售與大型商場亦紛紛「食住條橋」推動消費。運動服裝店及體育用品零售商迎來熱潮，各國國家隊球衣及相關運動周邊商品銷量大幅上升。不少大型商場亦引入以足球或體育為主題的陳列展銷，藉此在日間吸引家庭客群及年輕人流，成功將體育狂熱轉化為商場人流與營業額。 值得留意的是，由於賽事在凌晨舉行，大量市民選擇「留家看球」，這直接催生了龐大的居家消費需求。外賣店、連鎖超級市場的生意隨之轉旺，啤酒、汽水、薯片及花生等觀賽必備零食的銷量顯著上升，甚至連提神用品也成為熱銷產品，為整體香港經濟注入了額外的民生消費動力。 工商舖投資貼士：緊扣消費模式轉變挑選優質舖位從物業投資的角度來看，世界盃所反映的消費模式轉變，正正為工商舖投資者帶來了全新的選舖啟示。具備多元化營運彈性與適應民生消費趨勢的舖位，其長遠的租務回報與物業價值將更具保障。 挑選具備靈活營運配套的舖位： 投資者應優先考慮挑選電力供應充足、具備良好排污及餐飲牌照規格的物業。這類舖位能讓租戶隨時根據市場熱潮（如大型賽事直播、深夜營運）調整營業時間與模式，提升承租能力。 聚焦大型屋苑及民生社區商圈： 隨著居家消費與外賣市場的普及，位於核心民生區的屋苑商場舖及街舖，其客源基數遠比純商業區穩定。無論市場環境如何轉變，這類舖位都能保持穩健的租值上行空間。 結論總結而言，今屆世界盃雖然受到時差限制，但依然成功精準激活了香港的深夜經濟與民生零售市道。對於商戶而言，靈活順應市場趨勢、創造獨特的實體消費體驗，是打破傳統營運框架的關鍵；對於工商舖投資者而言，密切留意香港經濟與市民消費模式的轉型，選擇具備抗跌力與靈活度的民生區舖位，才能在波動的市場格局中把握長遠的資產增值商機。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌！這區、這類舖位將成大贏家?【潘總在線】 十個買家九個借唔到錢？潘總爆工商舖按揭內幕【工商舖專家】 逆市神話！7個月淨賺千七萬？核心甲廈咁樣買 #世界盃 #民生社區商圈 #酒吧生意 #傳統酒樓 #舖位投資 #租務回報 #潘總在線 #中原工商舖
工商舖FAQ【2026香港物流倉租賃選址全攻略】各區工廈呎租比較及專家深度剖析
工商舖FAQ
|17/07/2026
工商舖FAQ【2026香港物流倉租賃選址全攻略】各區工廈呎租比較及深度分析 踏入2026年，香港的物流版圖從「硬件擴張」向「效率優化」的戰略轉移，隨著「機場三跑系統」全面營運，香港國際機場已從產能釋放階段，轉向產能收益最大化。同時，政府的「貿易單一窗口」全面成熟，資訊流與貨物流成為企業核心競爭力，在這種宏觀背景下，選址找貨倉或物流倉，不再是單純的地產置業決策，而是成本的精確計算。 本文將為你全面剖析2026年香港物流倉市況，助你精準掌握租賃策略。 1. 2026年香港物流市場背景分析 在2026年的經濟環境下，工廈及物流倉的需求已發生變化，企業租用物流倉時須留意以下三點： 基建效能釋放：機場三跑系統帶來的年貨運處理量增長，配合港珠澳大橋的「雙門戶」效應，使香港穩佔大灣區聯通環球市場的樞紐地位，清關速度大大加快，大幅提升轉運效率。 技術重塑需求：5G與物聯網已是基本標配，低延遲網絡支撐著「貨物智能定位系統」與「智能鏟車」的協同運作，缺乏技術配套的舊式工廈，在2026年已難滿足業界需要。 高增值物流趨勢：跨境電商對高端物流中心的需求，已從單一存倉轉向「集運、包裝、智慧化清關」一體化。具備 IATA CEIV（Fresh 鮮活貨物及 Pharma 醫藥品冷鏈）認證的優質盤源，在市場上極具議價能力。 2. 全港主要物流分區佈局與特點 「分區適配性」是決定物流效率的第一指標，企業需在租金溢價與配送時效之間取得平衡。 新界西（葵涌、青衣、屯門）：物流樞紐大動脈 此區一直是跨國物流巨頭的兵家必爭之地，盤源以高規格甲級物流中心為主。 優勢：擁有亞洲貨櫃物流中心及豐樹青衣物流中心等指標性物業，其車輛直達樓層的規格能增加運輸效率，特別適合重型貨車進出。 租金參考：青衣區優質物流倉呎租約為14-18元，企業願意支付較高的租金，主要是為了換取較低的時間成本。 新界北（上水、粉嶺、元朗）：跨境貿易的前哨 隨著大灣區深度融合，此區的戰略地位現已不可替代，特別受與國內有頻密物流往來之租戶的歡迎。 上水工廈：距離上水站僅5分鐘步程，10分鐘直達邊境，是跨境電商及集運倉的首選。 元朗倉地/鐵皮倉：提供特高樓底及廣闊車場，呎租約10-12元，非常適合存放大量建築物資或大型機電設備。 九龍東與九龍西（九龍灣、觀塘、長沙灣）：市區物流與「尾程派送」 傳統工貿區現已成功轉型為服務市區高密度人口的快件分發中心。 觀塘區工廈：呎租約18元，雖然鄰近港鐵站，但部分盤源屬於傳統工貿性質，租金走勢相對平穩，適合一般網店存倉或半寫字樓用途。 長沙灣/荔枝角工貿大廈：呎租可達24元，主要因極近港鐵站，擁有極佳的城市尾程配送優勢，建築規格亦更符合現代辦公與輕倉儲混合的需求。 2026年香港各區物流比較 分區 主要用途 核心交通樞紐 呎租參考 (HKD) 核心物業特色 新界西 港口/機場轉運 貨櫃碼頭、機場 $14 - $18 車輛直達樓層、專業管理、高載重 新界北 跨境貿易、大宗貨倉 上水/粉嶺站、邊境 $10 - $14 鄰近口岸、特高樓底、倉地選擇多 九龍東/西 尾程派送、工貿用途 觀塘/荔枝角 $18 - $24 市區核心、交通極便利、多用途 3. 揀倉需注意的五大細節 在智慧物流時代，工廈的規格和配套，直接決定了自動化系統的上限，實地睇樓時必須留意以下五大細節： 樑底淨高：睇樓時絕不能只看標示的樓層高度，部分舊式工廈標示樓底有2.7米，但橫樑底至地面高度可能僅得2.2米，此會導致自動化高架系統無法安裝，現代標準物流倉樓底一般需達6米或以上。 電力供應：自動化設備對電力有剛性需求，傳統工廈的100A電力未必符合實際需要，若要支援智慧物流、冷鏈設施或 5G 基站，必須配備 300A 三相電。 垂直運輸設備：除了標準貨物起卸台，需確認物業是否配備大型貨物升降機或40呎貨櫃升降吊機，這直接影響上落貨的效率。 樓面承重及平整度：要留意地面平整度及承重是否足以支撐自動化導引車或智能鏟車暢順運作，承重最好每平方呎達350磅或以上。 保險與消防設施：企業應優先挑選具備火險公會認可之一級貨倉，這直接關乎營運保費及牌照申請。 4. 針對性行業 不同行業對物流倉的要求各異，以下是針對三大核心行業的選址方案： 冷鏈與食品行業：必須鎖定具備 IATA CEIV Fresh 認證的凍倉，物業必須具備 5G/IoT 基建，以支援實時溫度監測系統。推薦區域：青衣、葵涌。 跨境電商與快遞業：由於智能櫃及智郵站的鋪設密度極高，選址應聚焦於市區周邊，以爭取最快的「尾程派送」速度。推薦區域：九龍灣、荔枝角、石門。 高價值電子產品：保安是首要考量。必須選擇具備高級CCTV監控、嚴密出入管制，且符合火險一級標準的高規格物業，以降低高價貨品的保費成本。推薦區域：荃灣、青衣甲級物流中心。 延伸閱讀 工商舖FAQ【香港租寫字樓全攻略】商廈 vs 工廈點揀？比較預算、地契、隱藏條款分別大拆解！ 工商舖FAQ【香港工商舖物業】最詳細按揭與投資指南 工商舖FAQ【工商舖買賣流程全拆解】新手投資者入門指南 5. 租賃策略 洽談租約不應只是討價還價，更是營運條件的戰略交換。中原工商舖為你提供以下實用談判策略： 打破「高呎租」迷思：不要見到高呎租就卻步，如果你的業務屬快進快出的轉運性質，青衣區車輛直達樓層的貨倉，所節省的搬運人力與時間成本，往往遠超租用舊式平價倉的效益。 爭取電力升級補貼：針對需要安裝冷倉或自動化設備的租戶，可嘗試在租約中與業主商討，共同分擔 300A 三相電的升級及拉線費用。 延長免租期：考慮到大型自動化物流設備的安裝與測試極耗時間，建議向業主爭取更長的免租期，以減低前期資金壓力。 靈活續租權與擴充性：建議優先考慮由大型發展商或基金持有的物業，這類盤源管理完善，且同幢物業通常有較大機會提供未來擴充的彈性。 總結： 2026年香港物流倉租賃已全面進化為「數據驅動選址」，企業在尋找理想盤源時，應從硬件規格（電力、樓底、消防指標等）出發，結合機場三跑與大灣區的宏觀優勢，在優質物業管理與總營運成本之間找到平衡點，如欲獲取最新全港各區物流倉出租及工廈呎租資訊，立即聯絡中原工商舖的專業團隊。 本文由中原工商舖提供，所載所有資料僅供一般參考及資訊用途，並不構成任何形式之法律、財務、投資、稅務或專業意見。讀者在依據本文內容作出任何決定或採取任何行動前，應自行諮詢合資格的律師、專業地產顧問或其他相關專家，並密切留意政府部門最新公布之官方資訊。中原工商舖對因使用或依賴本文內容所引致的任何後果概不負責。
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工商舖專家
|08/07/2026
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工商舖FAQ【香港工廈2026搵盤全攻略】最新工廈買賣租賃、Studio及工作室選址指南
工商舖FAQ
|03/07/2026
工商舖FAQ【香港工廈2026搵盤全攻略】最新工廈買賣租賃、Studio及工作室選址指南 近年，香港商業空間需求越趨多元化。不論是傳統製造業、新興初創企業，還是自由職業群體，都將目光投向了空間實用率高、價格相對親民的工廈市場。不論你是打算購買工廈作長線投資，還是租用工廈作日常營運，深入了解現時工廈買賣及出租情況、租金走勢以及搵盤注意事項，絕對能讓你在決策時事半功倍。 一、 從傳統廠房到新型工作室 隨着本港工業轉型，傳統的工廠大廈已演變成兼具多功能的工商業空間。現時市場上的工廈單位種類繁多，定能滿足不同行業的需求： 新型工廈： 現時許多落成不久的新型工廈，外觀與設計媲美甲級寫字樓，常被企業用作工業辦公室。這類物業通常具備高樓底的優勢，空間感十足。 工廈Studio與創意工作室： 對於設計師、攝影師或藝術家而言，租用工廈studio或工作室是極佳的選擇。此外，不少音樂人亦會物色工廈工作室作為錄音室之用。 特色工廈單位： 市場上亦不乏一些配備特殊戶型的盤源，例如複式工廈、帶有額外戶外空間的工廈連天台或平台，以及附設閣樓或露台的特色單位。這類空間非常適合用作影樓或創意工業。 食物製造業專用空間： 餐飲外賣及中央廚房的興起，令符合消防與衛生標準、能申領食物製造廠牌照的工廈廚房極為搶手。 二、 核心工廈地段與指標工廈 香港的工商大廈盤源分佈廣泛，傳統工業區在配套優化後，吸引了大量租客，以下為現時最受歡迎的核心工廈區域： 1. 新界核心：沙田、葵涌區及荃灣區 沙田及石門一帶，交通配套日益完善，沙田工廈出租率持續高企，而傳統工廈重鎮葵涌及荃灣區，特別是葵涌區工廈，因鄰近港鐵站，是不少中小企進駐的首選，區內代表性新式工廈，如葵涌 iPLACE、iCity、荃灣的W212以及其DAN 6，其租金皆成為區內工廈呎租的指標，其他傳統工商大廈如TML廣場、有線電視大樓、亞洲貿易中心及永得利廣場亦廣受用家熱捧。 2. 九龍核心：長沙灣與觀塘 九龍西方面，長沙灣工廠大廈以其便利的市區地理位置而聞名，區內的香港工業中心、金百盛中心等傳統優質工廈，吸引大量服裝、貿易及電商公司前來進駐，至於東九龍的觀塘工商大廈群，則受惠於起動九龍東政策，正逐步轉型為高質素的商務中心。 三、租用工廈注意事項 在計劃租用工廈前，租客必須留意： 租金預算：不少初創者會尋找平租的工廈，工廈租金會根據樓層、質素及是否有獨立配套而有所不同，工廈細單位往往比大單位要求更高的呎租，但勝在總金額較為相宜，租客可因應預算及實際需要作出選擇。 內部配套（廁所與浴室）： 單位內是否擁有獨立洗手間是決定租金的關鍵因素，市面上帶有獨立廁所的工廈單位最受歡迎，但租金亦相對較高。 大廈基本配套： 要留意大廈是否屬於24小時工廈（方便通宵工作）、大廈底層是否設有地舖利於零售、以及大廈附設的車位是否充足，這些均會直接影響營運的便利性及租金的水平。 延伸閱讀 工商舖FAQ【香港租寫字樓全攻略】商廈 vs 工廈點揀？比較預算、地契、隱藏條款分別大拆解！ 工商舖FAQ【香港工商舖物業】最詳細按揭與投資指南 工商舖FAQ【香港工商舖面積計算完全指南】四大標準與常見問題 四、 工廈可租住嗎？ 經常有人詢問關於租住工廈住的可能性，甚至市面上出現所謂的工廈住宅、酒店式工廈等等。 提醒：根據香港地契及地政總署法例，工廠大廈物業的法定用途絕非作居住用途。任何將工廈單位改建成住宅自住或出租的行為均屬違法。這類單位不僅缺乏合資格的消防安全系統，而且一旦被政府查處，業主及租客均須承擔法律責任，因此，在物色工廈租盤時，切勿誤信坊間誤導宣傳，所有物業應嚴格用於合法的工業與商業後勤用途。 五、 租用及投資工廈注意事項 不論是打算租用或投資工廈，都要留意以下各點： 確認大廈土地用途： 租用工廈時，要確保自身業務符合大廈的地契，業主亦有責任確保租客把工廈單位作合法用途。 分租條款： 若考慮與他人分租工廈，必須事先獲得大業主的同意。 投資回報： 對於買家而言，購入工廈單位作收租用途，須留意回報率，現時優質新型工廈租金收入穩定，長線增值潛力優厚。 總括而言，香港的工商物業市場充滿機遇，透過了解自身的需求，並作合規使用，相信定能於市場中覓得最具成本效益的理想工廈空間。 不論您需要的是傳統工廈，還是新式工廈，中原工商舖都能為您找到心水盤源，歡迎立即聯絡我們的專業代理，獲取最新獨家工廈盤源與市場專業分析！ 本文由中原工商舖提供，所載所有資料僅供一般參考及資訊用途，並不構成任何形式之法律、財務、投資、稅務或專業意見。讀者在依據本文內容作出任何決定或採取任何行動前，應自行諮詢合資格的律師、專業地產顧問或其他相關專家，並密切留意政府部門最新公布之官方資訊。中原工商舖對因使用或依賴本文內容所引致的任何後果概不負責。
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