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減息後工商買賣氣氛回暖發展商減價奏效吸用家入市大角咀The Cloud雲之端連沽兩伙呎價低見5,834元

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26/11/2024

聯儲局累減息口半厘，帶動工商市場買賣氣氛有所回暖，10月份錄得約162宗工商買賣成交，按月及按年分別大增約三成及約26%，個別發展商趁勢推售旗下新盤餘貨。由星星地產發展的大角咀工廈工作室項目The Cloud雲之端近期委託中原工商舖作特約代理推售該項目，並同時推出八折優惠促銷，項目迅即沽出兩伙，最新一伙為中層單位，呎價低見5,834元，並由中原（工商舖）促成。項目現時僅餘下4個精選單位，其中連租約推售之單位回報高達4.5厘。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，The Cloud雲之端位於大角咀通洲街111號，最新錄得兩宗買賣成交，其中10樓02室由中原促成，單位面積約422平方呎，折後成交價約246.2萬元，成交呎價僅約5,834元。而另一成交單位為27樓12室，面積約137平方呎，扣除優惠後，成交價僅約109.9萬元。劉氏指，項目現時餘下最後4個精選單位，當中1個單位連租約推售，該單位為11樓02室，面積約422平方呎，折後價約248.5萬元，每月租金收入約9,500元，即新買家可享回報高達4.5厘，適合購入作長線收租用途；而其餘3個交吉單位，面積由422至455平方呎，呎價水平由約5,787元至6,426元不等。劉氏又指，The Cloud雲之端所有標準樓層均提供男女各一的冷熱水設備淋浴間，三樓雲端花園更為用戶帶來共享設備及休閒共享空間，配套及智能設施一應俱全，而單位亦有特高4米樓底並已鋪設來去水設施，適用行業相當靈活及廣泛。加上鄰近港鐵南昌、奧運、太子及旺角站，坐擁四鐵滙聚優勢，可謂真正九龍市中心的樓盤。劉氏認為，工廈項目入場門檻相對較低，小型單位至全層項目均有不同面積的選擇，買家可按自身需要而靈活入市，而且工作室項目大多設計時尚，用途亦在政府活化工廈政策支持下漸見廣泛，因而備受投資者及用家追捧，成為近期入市新寵兒，預料該項目在減價促銷的推動下，餘貨會在短期内沽清。

港式燒味甚受内地客捧場連鎖品牌集團逆市續擴充油麻地相連舖獲燒味店近15萬元進駐月租逆市升一成

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25/06/2024

通關後旅客消費模式明顯轉變，地道特色美食成為追捧對象，其中燒味店更是門庭若市，分店數目愈開愈多，個別更不惜提價租舖，油麻地砵蘭街一個約2,500平方呎的相連舖最新獲連鎖燒味集團承租，租金較舊租升約一成。中原工商舖分析，港式燒味作為本地傳統飲食文化，近年大受內地旅客歡迎，預料未來核心區仍會以地道餐飲行業支撐主要租務，個別餐飲熱點地舖租金可望會錄得溫和升幅。中原(工商舖)商舖部資深分區營業董事鄧振豪表示，油麻地砵蘭街50至52號相連舖，面積共約2,500平方呎（未核實），新近獲連鎖燒味集團榕哥陳皮燒鵝承租，成交租金約14.8萬元，平均呎租約59元，該舖位前租客為火鍋店，當時月租約13.5萬元，兩者相比，新租金錄得約一成升幅。鄧氏補充，該舖位享有雙港鐵站出口優勢，更為傳統的飲食旺段，加上鄰近馬會及兩間中價酒店，故亦可同時吸引本土消費及自由行旅客，人流相當不俗。鄧氏續指，内地旅客消費方向已轉為「特色化」，傾向體驗當地飲食文化，港式燒味極具吸引力，因而甚受内地旅客歡迎，是次承租的本地新興連鎖燒味品牌，在疫情至今快速擴充，最新承租舖位已為該品牌第四分店，足見其承租力之強。此外，由於飲食業所花的裝修及設備成本（包括生財工具等）相對較高，故舖位連同裝修及設備等配套設施一併招租的話，洽租情況會較理想，而核心區舖位地理優勢較強，人流有保証，預料燒味品牌會繼續承租，可望會帶動舖位租金溫和上升。

息高本重沽壓嚴重筍盤頻現價跌量升第四季工商舖表現且看施政報告政策推動

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11/10/2023

疫情後市道恢復速度未如預期，拖累投資者對入市工商舖物業信心，最新工商舖買賣成交量再見低位。據中原(工商舖)資料顯示，2023第三季市場僅錄得約801宗工商舖買賣成交，再次跌穿1,000宗水平，為今年單季新低；總成交金額則錄得約131.20億元，更是自2020年第一季後最低記錄，反映工商舖交投市場氣氛淡靜。中原(工商舖)分析，現時工商舖投資市場受外圍因素如息口、股市、環球經濟等影響而見疲弱，而且三個類別均有其要面對的挑戰，預測第四季工商舖市場會持續看淡，而政府施政報告即將出台，預料會推出救市撤辣措施，相信有助推動物業交投，帶動投資氣氛，期望相關政策更有效推動香港經濟，工商舖物業會見受惠。商舖租賣走勢平穩外地、本地商戶搶佔優質舖政府積極推動消費，振興經濟，惟市民及訪港旅客消費模式都較疫情前有所改變，即使商戶開業情況有轉活趨勢，但整體而言商舖租賣走勢未見大幅反彈。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據中原(工商舖)統計，2023第三季共錄得約210宗商舖買賣成交，與今年首兩季數字相若，為連續第三個季度錄得約200宗左右買賣成交，數字仍處於低水平，較2022年同期仍有約兩成差幅。而季內總金額則錄得約56.44億元，對比上一季輕微增多約3%，但按年同期對比，差幅約17%。黃氏稱，今年第三季市況未如理想，未能重回疫情前水平，但舖位市場逾億元大手買賣交投見活躍，投資者出手頻仍，為市場帶來好氣氛。季內最矚目買賣個案要數中環德輔道中84至86號章記大廈地下及地庫，獲銀行家利國偉家族斥資約3.7億元購入。另一宗為由中原(工商舖)促成的銅鑼灣霎東街15號OLIV基座地舖至3樓及大型戶外廣告位，新買家為悅興地產董事羅守耀及鄧嘉玲夫婦承接，成交價約3億元。黃氏續稱，至於商舖租賃市道較買賣交投平穩，個別內地及本地品牌落戶，帶動舖租市場前景看好。資料顯示，第三季共錄得約1,008宗商舖租務個案，與首兩季記錄相若，為連續第三個季度錄得超過1,000宗成交；而該季總成交金額則約1.21億元。同時，多區商舖空置率亦見改善，例如中環區由今年1月約12.93%回落至最新約7.72%；灣仔更由年初約12.79%大減至最新約5.32%，反映商戶進駐情況有增多跡象，消化核心區交吉舖位。黃氏分析，香港今年通關後，訪港旅客人次見上升趨勢，加上政府又派發消費券及策劃不同類型活動如「香港夜繽紛」等推動經濟，但最新黃金周旅客數字未如理想，加上內地旅客來港旅遊模式改變，將會影響到第四季舖位租務及買賣表現，預測第四季租賃市場呈個別發展，大額租務仍屬主流，聖誕新年假期帶動有限，預測核心區表現平穩，相信會繼續以餐飲業最為活躍，而民生區則受北上消費拖累，市道較為疲弱，租金將有機會再下調約一至兩成。至於買賣市場仍需要時間復甦，預測第四季商舖買賣會與第三季相若，料第4季買賣宗數維持約200宗水平，至於買賣價則料有機會進一步下調約10%至20%。空置率持續高企寫字樓租買表現繼續尋底全面通關效應未有在本港商廈市場充份反映，隨著環球經濟復甦需時，企業對開業擴充仍保持審慎態度，令寫字樓買賣交投走勢未見好轉。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，資料顯示，2023第三季僅錄得約121宗商廈買賣成交，對比上季或2022年同期均有逾三成跌幅；今季總成交金額錄得約27.14億元，為年內第三個季度持續下滑，對比第二季更少約16%。陳氏稱，港九指標商廈表現疲弱，第三季合共僅錄得約6宗買賣成交，比第二季的約15宗大幅減少。同時，港九甲廈空置率持續攀升，整體港島區最新記錄為11.94%，比年初上升0.98個百分點，中環為11.17%，金鐘則錄得約9.63%；九龍區整體甲廈空置率比年初輕微上升，最新錄得約12.75%，其中尖沙咀為9.46%，觀塘更重返雙位數字，最新錄得11.34%。陳氏續表示，季內錄得個別大宗交易以用家入市為主，如招商局能源運輸斥資約7.78億元買入上環信德中心招商局大廈28樓全層，成交呎價約3.06萬元，創該廈6年新高；德林控股以近3億元購買即將竣工的中環威靈頓街92號共5層樓全，並將作自用。租務市場方面，陳氏指，第三季錄得約1,336宗成交個案，按季下跌約11%；季內錄得總成交金額錄得約1.72億元，比上季有約24%升幅，主要因新甲級商廈備受追捧所致，如金鐘長江集團中心二期及中環The Henderson全層等。陳氏認為，商廈市場仍受市場不利因素影響，目前經濟市道仍見疲弱，但近年有多幢即將落成的商廈供應，令市面出現供過於求的局面，加劇寫字樓空置率高企，拖累租賣價難以回升。同時有不少外圍因素令企業放緩入市決策，例如息口不斷上揚令投資者入市成本增加，影響購買意欲；股市走勢不如理想，對資金分配更為審慎，加上政府推出刺激商務活動的措施未見顯著成效，令企業對租買氣氛持續觀望，預測第四季商廈買賣價會平穩至有5%調整空間，而受惠吸引價格水平，預料尾季買賣宗數會略有回升至約150宗。寫字樓租賃方面就預測受空置率持續高企影響，租金難有反彈，料會窄幅上落、下調約5%，總成交量則預測有約1,500宗。數據中心及電動汽車維修中心需求強勁用家主導工廈市場工商物業在過去數年間買賣走勢相對平穩，但受到大市氣氛所影響，加上季內受觀塘駱駝漆大廈用途違規一事所拖累，工廈租買交投及呎價表現亦有所影響。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2023年第三季市場錄得約470宗工廈買賣個案，總成交金額約47.61億元，對比第二季同樣減少約兩成，而對比2022年同期第三季更減少約17%及35%。至於租賃表現都同樣略為遜色，今季共錄得約1,163宗工廈租務成交，涉及總金額約4,031萬元，按季宗數維持相若水平，但金額則下跌約11%；按年同期對比，宗數更下滑約40%，金額亦跌約32%。劉氏稱，雖然工廈買賣數據表現失色，但季內不乏名人入市個案，包括張智霖、袁詠儀夫婦斥資約880萬元買入柴灣工業城2期18樓11室；汪明荃以約700萬元增購九龍灣美羅中心2期中層05室，汪氏累計共持有該廈5個單位，涉資約2,273萬元；星之谷按揭行政總裁莊錦輝買入荃灣榮豐工業大廈25樓08室，成交價約508萬元。劉氏續稱，隨著網絡發展蓬勃，近年數據中心及電動汽車維修中心崛起，由於此類行業要求高樓底、大面積，符合條件又價格相宜的工業大廈為進駐首選，該類行業近年成為工廈租務主流。例如知名數據中心營運商租用大圍生力工業中心全幢，市傳月租約250萬元，按呎租逾20元計算，比之前分租形式的呎租大升近五成。另外嘉民集團旗下的荃灣中央紗廠重建項目，目前已落成的兩幢大廈已全數租出，據指合計整個項目共4幢大樓預租率達87%，租客多為數據中心及創科企業。九龍區亦錄得大宗租務個案，包括長沙灣香港紗廠6期地下、地庫、1及2樓等，建築面積約11萬平方呎（未核實），月租約180萬元，以及九龍灣三湘貨運中心7樓及地庫，獲內地汽車品牌的香港代理商以月租約111萬元承租等。劉氏認為，由於第四季屬傳統企業洽租旺季，預測第四季工廈租務宗數會上升至約1,300宗，但租金就預計會隨著大市繼續有約5%下調。至於買賣方面，因目前有不少用家及投資者積極在市場尋找叫價較低的筍盤，預料短期內會相繼入市，利好第四季買賣宗數料會有約10%升幅至520宗水平，總成交金額亦會受大額成交帶動，料會有約15%增幅至約55億元，但平均呎價則受市場氣氛影響，相信要有最少約5%至8%下調才會有承接。劉氏指出，第四季看好西九龍一帶工商廈表現，尤其以長沙灣及葵涌料會最受追捧，而受惠於啟德效應帶動，預料新蒲崗工商廈租買需求亦見增加。息口高企令投資者負擔增加冀施政報告出台利好工商舖今年初香港開關後市場復甦步伐未如預期，工商舖面對不同挑戰，令第三季工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱，第三季工商舖買賣成交未能重返1,000宗，為連續第四個季度低於千宗水平，合共僅錄得約801宗買賣成交，按季及按年比較均下跌約20%；總成交金額則錄得約131.20億元，比上季減少約9%，按年同期更下跌約19%。潘氏續表示，季內大額買賣成交則見起色，有不少拉鋸一時的交易得以於第三季落實，帶動該季共錄得約21宗逾億元成交，涉及總金額約59.41億元，對比第二季均上升逾六成。季內較受追捧的為基座商場及酒店項目，最矚目的要數恒基旗下的啟德The Henley地下連1樓商舖項目，市傳由內地投資者以約5.28億元承接；另西灣河港島．東18基座商舖及同區筲箕灣道180至184號地下及1樓一籃子舖，分別以約1.8億元及7,500萬元售出。酒店成交方面，灣仔君悅居全幢由香港中旅斥資約8.98億元買入，為今年第三季最大宗投資項目；另外旺角旭逸酒店．旺角全幢以約5.6億元成交，新買家為百樂酒店集團相關人士。潘氏分析，現時息口高企，銀行同業拆息HIBOR息口不斷提升，不少廠商及投資者以HIBOR為基礎向銀行借款入市亦大受影響，投資者入市成本持續增加。同時，銀行定期存款息口提高，對比物業回報更為吸引，因而令有意入市工商舖準買家卻步，觀望氣氛持續濃厚；而季內隨著息口上漲而未能如期還款的物業被銀行接管淪為銀主盤，個別為求及時止損而被迫以低價放售物業，因而拖累工商舖成交出現創新低情況，預測第四季銀主盤量及創新低價情況會見持續。展望2023第四季，潘氏預期商廈市場仍然會是三個類別中的「重災區」，主因寫字樓空置情況仍見持續，難以消化，價格自然難回升，加上經濟市道偏淡，投資者及企業入市意欲更低。早前政府公佈第四季賣地計劃，直言因應商業樓面空置率高企而放緩推出商業地皮，成為連續第三季沒有商業地推出，連預期會放出市場的金鐘廊地皮亦遭擱置，可見商廈空置問題情況嚴峻，預測短期內寫字樓市場難有反彈。而相對地商舖市道前景則稍為樂觀，自通關後訪港旅客人次急升，市面上人流明顯增多，政府亦積極刺激消費，與各界商戶、機構等合作推出「香港夜繽紛」，備受全港關注，加上早前中秋及十一黃金周等，可見香港旅遊業吸引力仍存在。同時，內地旅客消費模式改變，不再是到各奢侈品店、高級名牌店購物，而是隨著小紅書旅遊攻略到景點深度遊、「打卡」，預料將帶旺基座商場及中價酒店需求有所遞增，預料第四季大額成交仍以基座商場及中價酒店為主，而現時舖位價格比高峰期相宜亦是吸引投資者注目的關鍵，相信第四季整體交投量會見平穩。潘氏續指，至於工廈物業就為三個類別中一直較為穩健的範疇，入場門檻低、投資方向多元化、租務穩定等原因都將會繼續支持工商物業。其要面對的挑戰是活化工廈政策已實行多年，合資格又有潛力的大廈基本上已被市場吸納，傳統工廈全幢項目買少見少，令近年全幢工廈交投明顯放緩。預計第四季大型工廈項目仍會是投資者尋寶對象。潘氏總結，各界期待施政報告，即將於10月25日出台，相信「政府撤辣」機會相當高，將不單對住宅市場帶來正面影響，利好氣氛更會刺激工商舖買賣表現。同時，市傳施政報告將會著墨加快農地改劃，以配合北部都會區的發展，間接利好工商舖發展。政府深明瞭現時最重要振興經濟，相信會宣佈有效措施協助各界重拾步伐，整體預測工商舖市場前景樂觀審慎。中原(工商舖)統計2021至2023年按季買賣表現：工廈商廈商舖工商舖 2021/Q1 1,033宗 136.72億元 266宗 52.56億元 398宗 81.99億元 1,697宗 271.27億元 2021/Q2 1,181宗 178.23億元 365宗 180.29億元 519宗 153.74億元 2,065宗 512.27億元 2021/Q3 1,00宗 144.80億元 277宗 90.38億元 459宗 129.74億元 1,756宗 364.93億元 2021/Q4 897宗 133.42億元 229宗 58.27億元 366宗 110.00億元 1,492宗 301.70億元 2022/Q1 784宗 97.67億元 154宗 38.36億元 280宗 88.97億元 1,218宗 225.02億元 2022/Q2 739宗 158.35億元 237宗 37.23億元 319宗 94.81億元 1,295宗 290.39億元 2022/Q3 568宗 73.58億元 179宗 21.12億元 270宗 67.40億元 1,017宗 162.10億元 2022/Q4 412宗 52.81億元 127宗 84.37億元 233宗 46.90億元 772宗 184.10億元 2023/Q1 474宗 68.58億元 192宗 51.01億元 225宗 96.86億元 891宗 216.45億元 2023/Q2 605宗 59.10億元 154宗 32.42億元 222宗 53.50億元 981宗 145.02億元 2023/Q3 470宗 47.61億元 121宗 27.14億元 210宗 56.44億元 801宗 131.20億元資料來源：中原(工商舖)及市場資訊中原(工商舖)2023年第3季表現及第4季前景預測：工廈商廈商舖工商舖第三季第四季第三季第四季第三季第四季第三季第四季買賣成交量(約) 470宗 520 121宗 150 210宗 200宗 801宗 870宗買賣成交金額 (約元) 47.61億 55億 27.14億 36億 56.44億 50億元 131.20億 141億買賣價走勢 -- 下跌約5%至8% -- 平穩至下跌約5% -- 下跌10%至20% -- 平穩至下跌約20% 租務成交量(約) 1,163宗 1,300宗 1,336宗 1,500宗 1,008宗 1,000宗 3,507宗 3,800宗租金走勢 -- 下跌約5% -- 平穩至下跌約5% -- 核心區平穩民生區下跌10%至20% -- 平穩至下跌約20% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊圖片：(左1起為中原(工商舖)工商部董事劉重興、中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓、中原工商舖董事總經理潘志明先生、中原(工商舖)商舖部董事黃偉基)