供過於求拖低工商舖買賣不足3,000宗 續創記錄新低 叫價全面下調幅度大 料2025年工商舖量升價穩

第四季踏入減息周期，對工商舖市場有輕微提振作用，但全年累計買賣交投仍見疲弱，整體錄得不足3,000宗買賣成交，打破25年來有紀錄新低。據中原(工商舖)統計，2024全年度錄得約2,968宗工商舖買賣成交，總金額錄得約640.37億元，分別較2023年下跌約11%及約6%。展望2025年，新任美國總統特朗普上任後對華取態及美息難降等成熱話，市場觀望氣氛仍見濃厚。全年買賣成交量料會輕微上升，錄得約3,080宗，涉及成交金額約600億元。租賣價短期波動大，第一季下跌幅度最多約15%，全年計則平穩至下跌約10%。

減息吸引新晉投資者趁低買舖 内地品牌攻港續改善空置情況

2024年第四季適逢減息周期啟動加上内地深圳城市恢復一簽多行措施，舖位承接力有所增加。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，中原(工商舖)資料顯示，2024年第四季買賣錄得約200宗，較第三季約175宗有所回升。惟未能扭轉全年買賣劣勢，2024年累計共錄得約770宗買賣成交，涉及金額約202億元，較2023年826宗及256億元分別下調約6.7%及21%，更為過去10年內新低及連續兩年錄得成交宗數低於1,000宗水平。

至於商舖租賃市道方面，黃氏指出，商舖第四季僅錄得約808宗租務，為2024年按季表現最差，全年度商舖租賃成交錄得約3,544宗，較2023年約4,194宗下跌約15.4%。而涉及租務成交金額則約3.51億元，比前年約4.87億元減少約27.9%，反映整體舖租已大幅回落。第四季尖沙咀及中環區空置率按月持續下滑，最新空置率分別為6.93%及6.16%。租戶方面，内地茶飲、輕食等行業擴展速度加快，內地餐飲品牌仍為消化核心區吉舖的主要動力。

黃氏分析，内地恢復深圳居民一簽多行政策，有助帶動零售及餐飲舖位市道。預測2025年第一季舖位買賣會有約180宗，全年預測則約800宗水平：而價格走勢則看淡，料核心區舖價會有約10%跌幅。至於租賃市場走勢正面，較看好餐飲及輕食行業，以尖沙咀、旺角、銅鑼灣區為最熱門區域，預測今年第一季租務交投量會貼近約800宗水平，惟料核心區租金仍會有約5%至10%跌幅，而民生區則租金料會有約15%下調水平。

減息增強入市商廈信心      政策見效初創數字創新高

寫字樓市場經過長時間憧憬利率回落後，2024年終迎來兩次減息，買家入市意欲回升，交投有所增長。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，2024年第四季錄得約156宗商廈買賣成交，按季及按年分別增加28.9%及21.9%，為2024年季度最佳表現。全年累計則錄得約537宗買賣成交個案，比2023年減少約11.5%。至於買賣金額方面，第四季錄得約72.18億元成交額，按季增加約7.9%，推高2024年度總買賣金額錄得約 263.56億元，對比2023年上升約25.6%。

陳氏續指，第四季港九指標商廈成交表現相當突出，其中港島區指標商廈市場錄得約16宗買賣成交，按季增加一倍，全年港島區錄得約31宗指標商廈成交，較2023年20宗上升55%。九龍區指標商廈第四季交投亦見增長，錄得約8宗買賣成交。整體指標商廈成交增多，相信是買家看準減息周期始動，加上商廈價格已調整至吸引水平，遂加快入市作自用或投資。

陳氏稱，商廈租賃市場交投維持穩定，第四季錄得約1,363宗租務成交，總計2024年有約5,502宗寫字樓租務成交，較2023年約5,458宗輕微上升，而涉及總獲承租面積約1,481.43萬平方呎，較2023年微跌，反映企業趨向縮減辦公樓面。同時，過去數年寫字樓新供應龐大，截至2024年底，本港寫字樓整體空置率接近14%，涉及樓面空置1,300萬平方呎，雙雙再創新高。今年預計再會增加約400至500萬呎新供應，預計今年各區空置量仍會進一步上升，為寫字樓租金帶來壓力，預料租金會再下調5至10%。

陳氏續稱，近年寫字樓市道低迷主因息口高企，加上本港銀行對寫字樓的估價及按揭仍未全面放寛，寫字樓銀主盤陸續按年增加，短期內對市場買賣成交價帶來壓力；以往寫字樓買賣市場以國內資金為主，內地推出多項救市措施，但成效未見，仍有待觀察，相信上半年寫字樓買賣市場難有起色，期望於下半年內地政策見效，經濟重點升軌，買賣市場見轉機，預測全年寫字樓買賣價會有5至10%跌幅。但核心區如中環、金鐘及尖沙咀的甲級商廈抗跌力較強，加上有傳統用家支持，預計跌幅在5%內。

工商物業呎價繼續受壓 買賣交投再創新低

2024年第四季工廈買賣市場稍回暖，全幢工商項目仍然有價有市，但工廈呎價表現仍然受大市影響，呈下滑趨勢。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2024年第四季錄得約423宗工廈買賣成交，總成交金額錄得約36.29億元，宗數對比上一季度及2023年同期皆錄得輕微上升。惟全年累計工商物業僅錄得約1,681宗買賣成交，總金額約177.66億元，按年對比分別減低約13.1%及約20.1%，宗數及金額同創新低。

劉氏續稱，2024年工廈租務氣氛趨淡靜，延續第三季的跌勢，第四季僅錄得約1,270宗工廈租務個案，對比2023年減少約26.8%；至於租賃總成交金額涉及約37.54億元，按年亦下跌約18.7%，兩項數據均創近三年按季新低。而就全年表現方面，2024年工廈市場共錄得約7,328宗租務成交，較2023年的約6,637宗有約10.4%的增長。但由於租務成交多涉及較低租金，因此全年總成交金額僅錄得約1.83億元，為近十年新低，反映近年租戶拓展業務趨審慎，均傾向租用較細面積的工廈單位，令整體成交金額持續下滑。

劉氏分析，工廈買賣市場目前仍然供應過剩，發展商以大幅折讓沽出一手貨為主要目標，令市場傾向入市一手工廈，導致對二手工廈需求減少，叫價亦見受壓，各區陸續出現工廈重回10年前的價格。另一方面，由於工廈與商廈性質相近，在商廈呎價目前持續受挫的影響下，同樣亦會間接對工廈呎價構成下調壓力。估計2025年第一季工廈買賣成交量會有約一成跌幅，接近約380宗，全年則預料會錄得約1,800宗。至於金額方面，由於呎價持續受壓，預料買賣價會有10%至15%下調幅度。而租賃成交則預測第一季有約1,800宗，租金則會因應供應增多料會再進一步下跌約10%。

政局不穩拖累投資氣氛低迷大手交投銳減    好淡爭持叫價大調整成王道    

2024年工商舖買家入市步伐仍然審慎，全年工商舖交投量繼續創新低。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2024全年錄得約2,968宗工商舖買賣成交，總金額錄得約640.37億元，分別較2023年下跌約11%及約6%，延續2023年低水平，更創自2000年有記錄以來新低。按季觀察則略見好轉，第四季共錄得約779宗，對比第一及第三季低於700宗水平為佳，成交金額亦攀升至163.4億元水平。

潘氏續表示，2024年市場錄得約56宗逾億元成交，總金額涉及約293.06億元，較2023年的74宗及328.84億元下調約24%及10%。當中第四季大手表現跌幅最為明顯，由第三季的21宗急挫至11宗，反映買家對大手買賣仍然審慎。

潘氏指出，2024年踏入減息周期，業主及發展商去貨意欲大，加上供過於求情況持續，令物業價格難以調升。面對2025年，美國總統特朗普即將上任，對華政策路向未明，相信今年第一季市場觀望氣氛會持續濃厚。然而政府新近落實優化新資本投資者入境計劃，放寬合資格投資者的門檻，相信可略微帶動投資氣氛。另外，內地自去年起恢復深圳居民「一簽多行」政策，有助提升旅客人數，惟降級消費文化持續，相信中低價檔次的餐飲及零售行業會成主流舖位租務。

潘氏預測，2025年第一季工商舖市場買賣及租務走勢會維持平穩，惟全年市況方面，由於市場供過於求，預料工商舖物業叫價下調幅度會較大，相信會有更多用家及投資者趁低入市，預料全年工商舖買賣表現會略勝2024年，買賣成交宗數會錄得約3,080宗水平，全年價格走勢則會平穩，個別會下調約10%，整體買賣市場會呈量升價穩趨勢。至於租務市場方面，預測全年會錄得約16,500宗水平，工商舖租金表現會略為受壓，維持平穩至下調約15%。

中原(工商舖)統計2023至2024年按季買賣表現：

資料來源：中原(工商舖)及市場資訊

中原(工商舖)統計2019至2024年按年買賣表現：

資料來源：中原(工商舖)及市場資訊

中原(工商舖)對2025年第一季前景預測：

資料來源：中原(工商舖)及市場資訊