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【潘总在线】拆解宗教团体VS投资者买舖关键差异

系列特辑

19/06/2025

讲者: 中原工商舖董事总经理潘志明先生主持: Yan 重点内容【淡市时买舖】【巨舖竞争对手少】【倾向长期持有】【实用性重於商业价值】【起正面作用】近期看到不少宗教团体大手入市购买舖位，当中较瞩目的成交有香港佛教联合会以约2.45亿元购入北角宝马花园约3.8万平方尺巨舖，而由纪惠集团持有的湾仔凯利商业大厦约2.1万平方尺舖位，新近亦由宗教团体以约1.1亿元购入，到底这现象背後有何启示？宗教团体与一般投资者在购买舖位时，取态上会有何分别？今天中原工商舖董事总经理潘志明先生将为大家详细分析。淡市时买舖市道畅旺时，舖位价格高企，而且有不少投资者或买家竞争，宗教团体因为没有急切需要，一般都不会在市场上以高价争购舖位，而近年舖位价格持续回落，这为宗教团体提供了入市的好机会，此时市场上不但竞争对手较少，业主也更愿意降价出售，如上述的湾仔凯利商业大厦巨舖，最初放盘价为1.6亿元，最终降价3成以约1.1亿元成交。巨舖竞争对手少此外，宗教团体一般需要较大面积的舖位，以满足宗教聚会或活动的需要，纵观近半年宗教团体购入的舖位，面积都在6000平方尺以上，而香港佛教联合会购入的巨舖，更达3.8万平方尺，需知道淡市时，投资者为减低风险，对大面积舖位的兴趣一般都会降低，这进一步减少了市场上的竞争，使得宗教团体能够以合理价格购得心仪物业。倾向长期持有一般投资者购买舖位时，最关注的是投资回报和转手的难易程度，反观宗教团体多为非牟利机构，其资金来源主要依靠信众捐赠或自身积累，它们购买舖位的首要目的，主要是满足自用需求，而非追求投资回报，所以宗教团体购入物业後通常会长期持有，甚至作为永久会址，极少转手出售。实用性重於商业价值投资者看重利益及回报，购入舖位时，多偏好核心旅游区或一线街舖，因除可收取较高的租金外，亦希望博取物业迅速升值，或较容易转手卖出，相反宗教团体则更注重舖位地点的便利性和实用性，它们倾向选择邻近港铁站或交通枢纽的物业，以方便教友出入，此外，宗教团体也会选择购买楼上舖或非一线位置的舖位，只要具备独立入口、升降机或楼底较高等特点，总之以实用性为大前提。起正面作用宗教团体近期大手购入舖位的现象，既是市况的一个反映，亦可对照出宗教团体及投资者购买舖位取态上的分别，而宗教团体大手购入巨舖，无疑带动了市场上的买卖气氛，对商舖市场起到一定的正面作用。免责条款：本影片及文章内容只反映讲者个人意见，不代表中原地产有限公司之立场，故并不担保有关内容的完整性及准确性，中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。中原地产代理有限公司牌照号码 C-000227 相关内容【潘总在线】尖沙咀地标海运戏院结业！下一手租客会系？【潘总在线】格力1.5万尺旗舰店杀到香港！淘宝/富途牛牛抢租巨舖秘密【潘总在线】淘多多逆市湾仔开万尺旗舰店 | 点解3年开10多间分店咁成功？ #宗教团体 #教会 #巨舖 #舖位 #北角 #宝马花园 #湾仔 #凯利商业大厦 #投资 #一线街 #核心区 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】尖沙咀地标海运戏院结业！下一手租客会系?

系列特辑

02/06/2025

讲者: 中原工商舖董事总经理潘志明先生主持: Yan 重点内容【名符其实大戏院】【首映礼热点】【由大戏院到迷你戏院】【位置优越】【合多类行业商户】位於尖沙咀的海运戏院，自1969年开幕以来，已成为香港电影娱乐重要的一部分，亦是尖沙咀有名的地标，这历史悠久的戏院於2025年6月2日正式结业，让无数港人感到惋惜不已，中原工商舖董事总经理潘志明先生会和大家谈谈海运戏院当年的黄金岁月与及原址日後的用途。名符其实大戏院海运戏院开业於1969年，开业初期拥有超过1700个座位，戏院以超大银幕而闻名，其银幕尺寸已比传统戏院大近一倍，为观众带来强烈震撼的视觉体验，2014年翻新後，戏院更配备19.5米超巨型银幕及4K投影，为观众提供顶级的视听享受。首映礼热点海运戏院亦曾是明星云集的首映礼热点，1971年，武打巨星李小龙亲临戏院，为《唐山大兄》举办义映晚会，这部电影随後更创下香港票房纪录，成为影坛佳话；2010年，海运戏院更创新地以3D技术直播南非世界盃，成为亚洲首例，展现了其在放映技术上的领先地位。由大戏院到迷你戏院海运戏院亦见证从「大戏院」到「迷你戏院」的时代变迁，早年香港戏院多是单一放映厅，座位往往逾千个，大批观众一起观赏电影，精彩处齐声欢呼拍掌，这种热闹兴奋的体验，是不少香港人难忘的集体回忆，但随着市区发展及观看电影模式的改变，戏院现多设在商场之内，面积亦大为缩减，当年座位逾千的大戏院不复存在，反而只有100多个座位的迷你戏院逐渐成为主流。位置优越不容置疑，海运戏院位置极其优越，戏院位於海运大厦的地下，而海运大厦座落於广东道名店街上，邻近海洋中心，港威大厦及中港城，戏院所在之处可说是尖沙咀核心之中的核心，人流极畅旺，海运戏院结业後，业主未公布物业是否有新租户进驻，其未来用途备受市场关注。合多类行业商户事实上，戏院物业具备高楼底、宽敞空间和完备消防设施的特性，除了经营戏院，亦适合多种类型商户进驻，例如适合宗教团体举行大型聚会或宗教活动，早前的北角新光戏院，便由教会团体购入作为自用；此外，大面积楼面亦适合经营餐厅食肆，尖沙咀交通方便，人流量大，餐饮行业落户尖沙咀，料能吸引大量游客和食客光顾；而近日淘宝在尖沙咀开设了大型家具实体店，反应极佳，若一些新品牌想打入香港市场，需要大面积的地方陈列它们的产品，或设立体验馆，海运戏院这个巨型舖位也是不错的选择。免责条款：本影片及文章内容只反映讲者个人意见，不代表中原地产有限公司之立场，故并不担保有关内容的完整性及准确性，中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。中原地产代理有限公司牌照号码 C-000227 相关内容【潘总在线】淘多多逆市湾仔开万尺旗舰店 | 点解3年开10多间分店咁成功？【潘总在线】C朗足球旗舰店登陆时代广场|为何选择香港开全球首店？【潘总在线】淘宝中港城开4万尺体验馆 |网购为何转开实体店？ #海运戏院 #尖沙咀 #广东道 #迷你戏院 #结业 #巨舖 #名店街 #新光戏院 #宗教团体 #餐饮 #体验馆 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】淘多多逆市湾仔开万尺旗舰店 | 点解3年开10多间分店咁成功？

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23/05/2025

讲者: 中原工商舖董事总经理潘志明先生主持: Yan 重点内容【低价战略极成功】【天时地利频开店】【选舖面积越来越大】【催化DIY经济】【带动人流有助舖位市场】在香港零售业普遍面临挑战的当下，以平价见称的淘多多近年却以惊人速度扩张，该店最近在湾仔庄士敦道开设1.4万平方尺旗舰店，更首次引入家俬销售，这个深水埗起家的平价店，如何看准时机，在逆市中不断扩充，中原工商舖董事总经理潘志明会为大家详尽分析。低价战略极成功淘多多之所以如此成功，首推其「绝对不贵过淘宝」的定价策略，创办人凭藉多年零售经验，精准捕捉香港消费者「既要便宜又要即时满足」的心理，店内商品价格甚至低於内地网购平台，却能提供网购无法比拟的实物购买体验，这种销售模式解决了网购看不到实物质量、等待物流派送需时等痛点，尤其适合家居日常物品即买即用的特性，故能成功抢占了这个市场。天时地利频开店淘多多近年迅速扩张，3年间开了13间分店，正正捕捉了香港舖位租金大幅调整的趋势，原本这类平价店，顾客人均消费不高，其付租能力自然不是太强，换作是以往舖位市道畅旺的时候，根本无可能跟其他行业竞争，抢租进驻旺区的主要街道，但随着市况及经济环境的改变，很多舖位业主都愿意主动减租吸引租客，像淘多多湾仔旗舰店，现在尺租只是20余元，较高峰时期下跌超过一半，造就淘多多这种平价店在闹市旺区开设旗舰店的机会。选舖面积越来越大值得注意的是，随着生意的扩展，淘多多拣选舖位的面积也越来越大，从初期一般约2,000平方尺，到後来扩大至约4,000平方尺，而湾仔的旗舰店因引入家俬销售，故舖位面积更达1.4万平方尺，至於开店选区方面，创办人表示会考虑在元朗、屯门及大埔等民生区再开设分店，因这些地区除了有原区居民光顾外，更有外区客前来消费，故客源会更广，带来更多的生意。催化DIY经济淘多多这类平价店，除了日常用品种类齐全之外，亦有许多五金、木工小工具和配件出售，间接催化出另一类消费文化「DIY经济」，随着对个人化的追求，不少港人越来越享受自制小家具或自组家俬的乐趣，淘多多亦适时捕捉了这个商机，不断增加相关货品种类，以满足顾客的需要。带动人流有助舖位市场淘多多走价廉物美路线，大受普罗市民欢迎，不难看到各区淘多多分店，经常都人头涌涌，其门如市，近年频开分店，除了能消化市场上的空置舖位外，淘多多的进驻，亦能引进人流，一并带旺附近一带的地舖和街道，为舖位市场带来正面的影响，随着「降级消费」的流行，相信像淘多多这类平价店会越来越多，成为舖位租务市场一股新势力。免责条款：本影片及文章内容只反映讲者个人意见，不代表中原地产有限公司之立场，故并不担保有关内容的完整性及准确性，中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。中原地产代理有限公司牌照号码 C-000227 相关内容【潘总在线】教育机构成大手租务新势力|办学选址要求大曝光【潘总在线】C朗足球旗舰店登陆时代广场|为何选择香港开全球首店？【潘总在线】淘宝中港城开4万尺体验馆 |网购为何转开实体店？ #淘多多 #平价店 #湾仔 #庄士敦道 #旗舰店 #地舖 #舖租 #DIY #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

首季投资气氛显着回暖工商舖买卖成交宗数创一年半高位中美关税战升温窒碍工商舖升势料第二季工商舖快筑底

即时新闻稿

22/04/2025

2025年第一季香港工商舖市场呈现稳中回暖态势，买卖成交量显着回升，但成交金额受价格调整影响有所回落。根据中原(工商舖)最新数据，首季工商舖整体买卖成交录得约962宗，较2024年第四季的779宗上升约23.5%，按年比较增长约57.4%。然而，总成交金额仅录约120.98亿元，较2024年第四季的163.4亿元下跌约26%，按年亦较2024年第一季的187.83亿元下降约36%。中原分析，随着减息效应逐渐显现、施政报告利好政策持续发酵，首季市场气氛显着改善，惟中美关税战升温，窒碍投资气氛，中原(工商舖)资料显示，4月截止15日，工商舖市场共录得161宗买卖成交，涉及金额约16.23亿元，较3月份同期的194宗及17.31亿元，分别下跌约17%及6%，反映市场投资者避险情绪已升温，减慢入市速度，预测第二季买卖交投将转而受压，更会加快筑底，价格有10%的下跌空间。商舖市场：高回报舖位成入市首选核心商圈空置率改善显着中原(工商舖)商舖部董事黄伟基表示，商舖市场在第一季买卖成交录得约193宗，按年较2024年第一季的131宗增长约47.3%。成交金额约37.13亿元，按季下跌约32.4%，按年亦较2024年第一季的71.9亿元下跌约48.4%。季内买卖市场以高回报舖位最受青睐，西环卑路乍街联基新楼地下T U号舖及一楼A舖，面积约7,242平方尺（未核实），由嘉涛控股行政总裁兼执行董事魏仕成或有关人士以约4,998万元购入，舖位目前由护老院承租，租金回报高达约8.6厘。租赁市场方面，第一季商舖租赁成交约801宗，较上季的808宗微跌0.9%，租赁金额约7,495万元，按季下跌约6.6%。整体空置率按年大致改善，五大核心商区包括中环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀以及旺角区空置率均录得约0.21至2.72个百分点的跌幅，惟近口岸地区如元朗及荃湾等空置率则录得约0.31至1.3个百分点的升幅。黄氏指出，政府积极推动旅游及消费，市民及旅客消费意欲有明显提升，过往知名品牌有重回核心商圈的迹象，季内大额租务成交如尖沙咀亚士厘道7号裕华国际大厦1至3楼，新近由日本美粧旗舰店@cosme承租，成交月租约80万元。此外，季内内地两大电商争夺线下市场，阿里巴巴旗下继淘宝香港夥拍本地一站式家居维修平台合作推出本港首间家具及生活家品实体店，命名为「PapaHome淘宝家具实体店」，并选址在尖沙咀中港城2楼後，於2月份开幕。另一所电商京东亦蕃势待发，即将於本港开设实体店。本地家品零售市场淘多多亦加入战团，於首季拓展港岛区市场，分别於北角及湾仔开设据点，其中湾仔分店更属港岛区旗舰店，面积广达1.4万尺，并加设家具特卖场。黄氏分析，市场资金仍然充裕，而由於近期贸易战加剧导致股市波动大，不少投资者因砖头回报较稳定转而吸纳，且因叫价调低而令回报提升，故近期舖位睇楼量及查询亦较之前多，预测第二季舖位买卖有约250宗水平，买卖价继续寻底约10%。租赁方面，在贸易战阴霾下，本港税率较低成为一大优势，刺激更多旅游消费，对零售业会有一定程度帮助，预测核心区舖位租金可保持平稳或升约5%，并以金融证券行业，餐饮、平价家品行业等为主流租务，而民生区租金则继续寻底，预料下调幅度会有10%。商厦市场：贸易战加快价格寻底大型机构支撑租务市场中原(工商舖)写字楼部董事陈雁楼表示，商厦市场在第一季同样录得成交量增长，买卖成交约229宗，较2024年第四季的156宗上升约46.8%，按年较2024年第一季的122宗增长约87.7%。惟成交金额仅约36.41亿元，按季大跌约49.6%，按年更较2024年第一季的85.71亿元下跌约57.5%。首季成交超过一半来自一手项目市场，而二手市场价格亦继续受压。今年第一季首5位大额成交中，首位为湾仔谢斐道52至58号金钟大厦一篮子物业，涉及面积约50,169平方尺，;由永伦集团持货多年，於3月份获力图控股以3.88亿元承接，折合尺价仅约7,733元。在今年首季十大成交中，先後录得多宗尺价创新低个案，当中两宗成交业主皆为纪惠集团，分别为一直作集团总部的湾仔新银集团中心26楼全层亦告易手，成交价约7,757万元，按面积约7,388平方尺计算，折合尺价约10,500元，尺价创14年来新低；另一宗成交为金钟夏悫道16号远东金融中心39楼全层，面积约10,800平方尺（未核实），成交价约1.94亿元，尺价跌至1.8万元水平，其後至上月中，金钟远东金融中心中高层相连单位再以新低尺价1.61万元易手，涉资约6,748万元。商厦租赁市场方面表现则平稳，第一季商厦租赁成交约1,436宗，较上季的1,363宗微升约5.4%，按年上升约20.9%，租赁金额约1.57亿元，按季升约4.7%，按年增长约33.1%。惟整体空置率仍然高企，港岛区最新空置率录得约13.86%，按年增加1.05个百分点；九龙区整体录得约15.66%，按年亦增加1.7个百分点。虽甲级写字楼连续六个季度录得正吸纳量，但新供应造成压力仍然严峻。季度内亦录得多宗瞩目租务成交，最大宗成交为金钟太古广场三期高层一篮子楼面，面积约67,970平方尺，以尺租90元租出，涉及月租约611万元，租客为太盟投资集团。同时，今年度有多幢新落成的商厦正招租中，当中包括招租反应不俗的中环THE HENDERSON，於今年首季亦租出多层楼面，其中中高层多层楼面获一所资产管理公司承租，合共总楼面面积约48,000平方尺，月租约576万元，折合尺租约120元。陈氏预测，商厦市场较为政治、金融敏感，贸易战加剧会对投资市场氛围造成影响，银行估价及按揭亦仍未放寛，只有少数现金充裕的用家及买家支撑市场，预测第二季买卖成交宗数会跌约180宗，尺价亦会加快寻底，有下调10%空间。租务方面，今年继续有400万尺新供应，租金压力仍然庞大，但政府公营机构、家族办公室、教育机构等扩充办公楼面步伐积极，预测租赁宗数会持平至约1,500宗，但租金仍有下调5%的空间。工厦市场：发展商劈价沽货成交显着贸易战或可带动租务上升中原(工商舖)工商部董事刘重兴表示，2025年第一季工厦市场买卖成交表现亮眼，录得约540宗，较2024年第四季的423宗上升约27.7%，按年较2024年第一季的358宗增长约50.8%。成交金额约47.44亿元，按季上升约30.8%，按年亦增约57%。季内数个大型发展商带头减价，当中包括麒丰资本旗下的新蒲岗东傲项目，在财政预算案放宽物业印花税门槛後，迅即减价并提供入市优惠，带动入市气氛，销情报捷。同时，随着多个项目沽货成效显着，加上最新财政预算案放宽物业印花税门槛，令500万元以下细价工厦买卖大幅增加，占整体成交高达七成。同时，今年首季较瞩目的成交为由凯龙瑞集团发展的长沙湾青山道550号茏荟，最新成交为1楼A及B室及21楼1至4室及一篮子车位，涉及面积约15,607平方尺，成交价约1.18亿元，折合尺价约7,576元。据了解，买家为鸿安国际货运及船务有限公司或相关人士。而另一宗大额成交则为茏荟3楼及18楼全层，面积合共32,314方尺，连4个车位及部分广告牌，於2月初以1.76亿元获买家连命名权形式购入，尺价约5,447元。据悉，买家为着名健康鞋专门店DR KONG。租赁方面，第一季工厦租赁成交约1,232宗，较上季的1,270宗微跌约3%，按年则下跌约52.1%，租赁金额约3,612万元，按季下跌约3.8%，按年下跌约24.4%。刘氏指出，由於商厦市场租金持续下调，令不少企业转租甲厦，变相拖累工厦租务市场，相信工厦租金会进一步受压。电动车行业仍为工厦租务市场主流。同时，内地电商京东物流亦积极在本港大展拳脚，继观塘、葵涌、沙田及元朗後，於今年3月在港岛区开设运营中心，位於柴湾康民工业中心地下，面积约13,562平方尺，尺租约20元，涉及月租约27万元，中心内更配备自动化分拣设备，提升效能，进一步扩展其业务。刘氏分析，发展商积极减价加上预算案等措施有效刺激投资者及用家趁低入市，令首季买卖成成交显着上升，但近期贸易战升温，相信次季市场观望气氛会转浓厚，入市意欲疲弱，个别原本有意入市工厦的企业及厂家都会转买为租，待市况转趋稳定再入市，因而有机会带动租务交投。预料第二季买卖会跌至约500宗水平，售价将会下调10%，距离触底不远。而租务则可望上升至约1,500宗水平，但租金亦有约10%的下调空间。大额市场：首季表现平稳酒店全幢最受追捧中原（工商舖）资本市场部高级资深分区营业董事梁美仪表示，今年第一季大额买卖成交平稳，由於季内减息消息出台，不少拉锯一时的交易得以於首季落实，带动该季共录得约14宗逾亿元成交，涉及总金额约48.27亿元，按季上升约3宗。季内较受追捧的为酒店项目。最大宗的成交为观塘伟业街163号悦品海景酒店‧观塘，原由资深投资者邓成波家族持有，以约18.7亿元由南洋商业银行承接，平均房价约312万元。至於其余两宗酒店项目则分别为由永伦集团持有的青衣青衣路一号永伦800酒店全幢，面积约210,000平方尺，以成交价7.65亿元获机管局承接，平均房价约为95.6万元，以及苗姓厂家持有的旺角长沙街11号酒店全幢，以成交价约1.88亿元易手，平均房价约186万元。而受到中美关税及贸易战影响，在观望气氛下，第二季大额买卖将会放缓。整体工商舖市场：市场避险情绪升温潜在实力买家伺机而动中原(工商舖)董事总经理潘志明总结，首季工商舖市场录得约962宗成交，较2024年第四季的779宗上升约23.5%，按年比较增长约57.4%。然而，总成交金额仅录约120.98亿元，较2024年第四季的163.4亿元下跌约26%，按年亦较2024年第一季的187.83亿元下降约36%。反映买卖成交量虽显着回升，但整体物业价格仍维持下行趋势，形成量升价跌趋势；而租赁市场则保持相对稳定，录得约3,469宗成交，较上季微升0.8%，总租赁金额约2.67亿元，与上季的2.68亿元相若。潘氏分析，2025年第一季工商舖市场在港股表现强劲及减息环境改善支持下，交投量显着回暖，加上本港现金存款比率相当高，资料显示，本港银行存款数字持续上升，最新2025年已录得逾万亿元水平，按年增加约940亿港元，反映市场资金亦见充裕，不少准买家静待入市时间；惟新一波地缘政治问题来袭，美国加徵关税引发贸易战等引发全球政治及经济问题，对本港投资市场带来莫大冲击。潘氏预测，中美关税战会令市场投资者避险情绪持续，相信观望气氛会更趋浓厚，大大窒碍入市步伐。中原(工商舖)资料显示，4月截止15日，工商舖市场共录得161宗买卖成交，涉及金额约16.23亿元，较3月份同期的194宗及17.31亿元，分别下跌约17%及6%，反映市场投资者避险情绪已升温，减慢入市速度，第二季整体工商舖买卖会回落至930宗水平，价格继续寻底下跌约10%。关税及贸易战下本港最新工商舖表现：买卖宗数(约宗) 买卖金额(约元) 4月首15日 161 16.23亿 3月首15日 194 17.31亿比较 -17% -6% 中原(工商舖)统计2023至2025年按季买卖表现：工厦商厦商舖工商舖 2023/Q1 474宗 68.58亿元 190宗 50.04亿元 225宗 97.22亿元 889宗 215.84亿元 2023/Q2 605宗 59.10亿元 180宗 32.50亿元 222宗 55.86亿元 1,007宗 147.47亿元 2023/Q3 470宗 47.61亿元 130宗 27.14亿元 210宗 56.44亿元 810宗 131.19亿元 2023/Q4 386宗 46.76亿元 128宗 101.95亿元 173宗 54.96亿元 687宗 203.67亿元 2024/Q1 358宗 30.22亿元 122宗 85.71亿元 131宗 71.90亿元 611宗 187.83亿元 2024/Q2 500宗 73.42亿元 138宗 38.77亿元 244宗 39.37亿元 882宗 151.56亿元 2024/Q3 400宗 37.73亿元 121宗 66.91亿元 175宗 32.94亿元 696宗 137.59亿元 2024/Q4 423宗 36.29亿元 156宗 72.18亿元 200宗 54.94亿元 779宗 163.4亿元 2025/Q1 540宗 47.44亿元 229宗 36.41亿元 193宗 37.13亿元 962宗 120.98亿元资料来源：中原(工商舖)及市场资讯中原(工商舖)对2025年第二季前景预测：工厦商厦商舖工商舖 2025年第一季 2025年第二季 2025年第一季 2025年第二季 2025年第一季 2025年第二季 2025年第一季 2025年第二季买卖成交量(约) 540宗 500宗 229宗 180宗 193宗 250宗 962宗 930宗买卖成交金额 (约元) 47.44亿 45亿 36.41亿 35亿 37.13亿 30亿 120.98亿 110亿买卖价走势(约) -- 下跌10% -- 下跌10% -- 下跌10% -- 下跌10% 租务成交量(约) 1,232宗 1,500宗 1,436宗 1,500宗 801宗 900宗 3,469宗 3,900宗租金走势(约) -- 下跌10% -- 下跌5% -- 核心区平稳至升5% 民生区下跌10% -- 下跌5至10% 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯