潘志明先生

中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理

香港餐饮联业协会会董.香港商场管理学会会员

澳门房地产联合商会名誉会长.澳门地产业总商会荣誉会长

潘志明先生从事地产代理行业逾30年,积累多年丰富经验,紧贴社会经济脉搏,对代理业务了如指掌,尤擅长工商铺市场。对工厦、商厦写字楼、商铺各版块的行情及市况皆充份掌握,堪称「最熟悉香港工商铺的人」,多年来屡获各大媒体邀请作嘉宾及接受专访,分享对工商铺市场专业而独到的评论及看法,为工商铺之专家翘楚,其真知灼见,深得业内及市场人士高度评价。
潘先生人脉广泛,其工商铺专业知识及意见,为客户及投资者们不断增值资产财富,在业内有口皆碑。凭着其高瞻远瞩及过人魄力,在工商铺代理业务上运筹帷幄 ; 除带领香港工商铺代理团队创出骄人佳绩外,更掌管澳门、珠海及横琴板块业务,让专业代理团队做大做强,成绩斐然。
近年更致力提倡在地产代理行业上发展资讯科技,推动网上交流,建立全面数据平台,令客户更快掌握投资机遇。

潘志明先生从事地产代理行业逾30年,积累多年丰富经验,紧贴社会经济脉搏,对代理业务了如指掌,尤擅长工商铺市场。对工厦、商厦写字楼、商铺各版块的行情及市况皆充份掌握,堪称「最熟悉香港工商铺的人」,多年来屡获各大媒体邀请作嘉宾及接受专访,分享对工商铺市场专业而独到的评论及看法,为工商铺之专家翘楚,其真知灼见,深得业内及市场人士高度评价。
潘先生人脉广泛,其工商铺专业知识及意见,为客户及投资者们不断增值资产财富,在业内有口皆碑。凭着其高瞻远瞩及过人魄力,在工商铺代理业务上运筹帷幄 ; 除带领香港工商铺代理团队创出骄人佳绩外,更掌管澳门、珠海及横琴板块业务,让专业代理团队做大做强,成绩斐然。
近年更致力提倡在地产代理行业上发展资讯科技,推动网上交流,建立全面数据平台,令客户更快掌握投资机遇。

潘志明先生

中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理

香港餐饮联业协会会董

香港商场管理学会会员

澳门房地产联合商会名誉会长

澳门地产业总商会荣誉会长

潘志明先生从事地产代理行业逾30年,积累多年丰富经验,紧贴社会经济脉搏,对代理业务了如指掌,尤擅长工商铺市场。对工厦、商厦写字楼、商铺各版块的行情及市况皆充份掌握,堪称「最熟悉香港工商铺的人」,多年来屡获各大媒体邀请作嘉宾及接受专访,分享对工商铺市场专业而独到的评论及看法,为工商铺之专家翘楚,其真知灼见,深得业内及市场人士高度评价。
潘先生人脉广泛,其工商铺专业知识及意见,为客户及投资者们不断增值资产财富,在业内有口皆碑。凭着其高瞻远瞩及过人魄力,在工商铺代理业务上运筹帷幄 ; 除带领香港工商铺代理团队创出骄人佳绩外,更掌管澳门、珠海及横琴板块业务,让专业代理团队做大做强,成绩斐然。
近年更致力提倡在地产代理行业上发展资讯科技,推动网上交流,建立全面数据平台,令客户更快掌握投资机遇。

【潘总在线】写字楼跑出!甲厦走出谷底?2026年第一季工商舖真实市况大公开

系列特辑

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02/04/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【写字楼表现突出】 【趁低入市买舖】 【工厦用家回归写字楼】 【第二季商厦仍属首选】 【舖位、工厦入市贴士】 转眼间2026年第一季已经结束,总结第一季,工商舖市场表现到底如何?哪个板块表现较为突出?第二季投资工商舖又该如何部署?最熟悉工商舖市场的专家、中原工商舖董事总经理潘志明先生将为大家详细分析。 写字楼表现突出 若说2026年第一季,工商舖整体表现和去年第四季相若,而表现最突出的,应是写字楼板块,其成交金额较去年同期升幅较大,虽然成交宗数不算特别多,但出现多宗大额成交,主要因为近期金融机构扩张步伐明显加快,证券公司、股票行纷纷承租大面积甲级写字楼,而大新银行早前更以约8.38亿元购入黄竹坑伟华汇多层物业作为自用,涉及10层写字楼及地下商舖连命名权,总面积约117,672平方尺;此外,近期也看到不少大型机构购入大楼面的甲厦或者整幢写字楼,用来作集团总部或作为投资,亦有教育机构购入写字楼作为自用。 趁低入市买舖 相较写字楼的强势表现,舖位市场则呈现「价跌量升」的局面,事实上,香港舖位价格累积下调幅度颇为惊人,跌幅由30%至70%不等,舖价大幅回落後,确实吸引部分投资者出动,在市场上物色心仪舖位,以较低价钱买入作收租用途。 工厦用家回归写字楼 工厦同样出现「价跌量升」的局面,工商物业主要以用家为主,当写字楼价格下调後,工厦用家或将部份业务搬回写字楼大厦,导致工厦租金及售价持续受压,不过,财政预算案中针对航运及贸易业的税务措施,有望推动货仓成交,吸引投资者买入大面积甚至全幢工厦改装成现代化物流中心。 第二季商厦仍属首选 今年第一季,基於节日长假及美伊战事关系,不少工商舖投资者都抱持观望态度,所以整体成交量及成交金额,不算有很大的突破,展望第二季,写字楼板块始终较为有利,因金融业仍具良好的发展势头,尤其是位置优越、拥有海景的甲厦,相信会极受欢迎,值得留意的是,甲级写字楼租金已开始呈现回升势头,租金有承托力,买卖价格自然找到支持位,皇后大道中九号、美国银行中心、力宝中心等传统名厦屡有成交,价格应不再会有大幅度下调。 舖位、工厦入市贴士 受制於港人北上消费、网上购物习惯改变,以及旅客消费模式转变等结构性因素,投资者对购买舖位的热衷程度仍不算太高,如能物色到一些位置优越的舖位,加上价格下调幅度够大,且拥有承租力强的优质租客及租金回报理想,亦不妨可考虑入市,至於工厦方面,可留意发展商推出的一手项目,因促销关系,价钱都非常吸引,大家可多加留意。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】教育需求横扫工商舖 港大40亿扫港岛甲厦 【潘总在线】香港写字楼空置率终於跌!幕後功臣竟是「家族办公室」? 【工商舖专家】2026工商舖咩格局? 资金正悄悄流入? #写字楼 #工商 #工厦 #商厦 #舖位 #投资 #第一季 #投资 #教育机构 #金融机构 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】教育需求横扫工商舖 港大40亿扫港岛甲厦

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25/03/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【写字楼市场「生力军」】 【自用为主】 【缓解空置率】 【学生宿舍成新焦点】 【改变写字楼生态】 【投资者如何部署】 【结论】 近日市场有消息指,香港大学以约40亿元洽购西环干诺道西一幢全新甲级商厦,而学生宿舍营运商「酷点」刚以月租约50万元租用九龙城太子道西全幢酒店,反映教育产业正逐渐成为香港工商舖市场一股不可忽视的新动力,最熟悉香港工商舖的专家、中原工商舖董事总经理潘志明先生将和大家深入分析这话题。 写字楼市场「生力军」 先说香港大学洽购西环甲厦,物业位於干诺道西,总楼面约38.9万平方尺,邻近港铁西营盘站且享全海景,质素相当优良,若以40亿元成交价计算,平均尺价约1万余元,事实上,过去两年本地大学频频出手购置商厦,如香港都会大学2024年底以约26.5亿元购入红磡祥祺中心全幢,香港城市大学先後斥资近30亿元购入九龙塘又一城及尖东明辉中心基座多层楼面。 自用为主 以上这些成交有一个共通点,就是全部都是用作自用,用於扩充校园及学术设施,这反映香港教育产业的结构性扩张,政府近年积极打造「国际教育枢纽」及「教育之都」,政策鼓励本地院校加强布局,随着非本地学生人数持续增加,教学及後勤空间的需求同步上升,对於大学而言,与其在偏远地区建新校舍,不如在现有校园附近购置已落成的写字楼,既节省时间,又能确保交通便利。 缓解空置率 於写字楼市场而言,这股新需求正是来得及时,过去数年,香港写字楼市场受空置率高企困扰,教育机构的入市无疑为市场注入了一股稳定的购买力,它们不像金融机构般容易受周期波动影响,收入结构相对稳定,更放胆於物业价调整期间入市作长线投资。 学生宿舍成新焦点 另一宗值得关注的成交,是学生宿舍营运商「酷点」以月租约50万元租用九龙城太子道西全幢酒店,涉及44间房,平均每间房月租约11,363元,这类学生宿舍营运商的崛起,与香港学生宿舍供应严重不足有直接关系,本地大学校内宿位长期供不应求,非本地学生来港就读,往往要自行解决住宿问题,这就催生了一个全新的市场 私人营运的学生公寓,这说明一个重要趋势,就是学生公寓已不再是小众市场,而正逐步成为香港国际教育枢纽不可或缺的一部份,对於投资者而言,这类资产具备租期长、现金流稳健的特点,加上政策支持,投资价值正逐步浮现。 改变写字楼生态 教育机构对写字楼的需求,与传统金融业或商业机构有明显分别,它们偏好交通便利、楼面规模大、布局灵活的物业,最好是全层或全幢,以便规划课室、行政办公区及公共空间,事实上,能同时满足这些条件的物业不多,随着教育机构继续扩充,预料这类物业将会相当抢手。 投资者如何部署 投资者可留意甲级写字楼,尤其是核心商业区或邻近大学地段的物业,租金经过这一、两年调整後,已开始找到支持位,其次是政府推出「城中学舍」计划,鼓励市场将现有酒店或商厦改装为学生宿舍,这类物业的回报率相对稳定,而且需求有结构性支持,投资者可以考虑购入合适的酒店或全幢住宅,与专业营运商合作,以获取稳定回报,至於舖位方面,虽然零售行业整体仍受港人北上消费、网购盛行等因素影响,但随着教育相关的需求正升温,学生宿舍周边的民生区域,餐饮、超市、便利店等配套需求将会增加,投资者在物色舖位时,不妨留意靠近大学或学生宿舍的地段,这些区域的租客结构相对稳定,抗跌能力亦较强。 结论 总括而言,2026年的工商舖市场,正处於一个新旧动力交替的阶段,传统的金融、贸易行业需求仍在,但教育产业正迅速崛起,成为一股不可忽视的新动力,随着政府持续推动「留学香港」品牌,相信这股力量将会越来越强大,为工商舖市场带来新的增长点。 相关内容 【潘总在线】香港写字楼空置率终於跌!幕後功臣竟是「家族办公室」? 【潘总在线】连中资都狂抢!学生宿舍即将「有钱都买唔到」? 【潘总在线】恒生大学扫沙田新都广场全层!下一轮教育产业继续扫货? #教育机构 #香港大学 #商厦 #写字楼 #学生宿舍 #酷点 #酒店 #商舖 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】香港写字楼空置率终於跌!幕後功臣竟是「家族办公室」?

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19/03/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【写字楼需求新动力】 【锺情优质甲厦】 【核心区写字楼属首选】 【首选海景商厦】 【投资需求】 【结论】 近年来香港家族办公室数目急增,根据投资推广署委托德勤的《香港家族办公室市场研究》,截至2025年底,香港的单一家族办公室已超过3,380间,两年内增加约680间,升幅逾25%,这组数据不仅反映本港在全球财富管理版图中的地位,更对本港甲级写字楼市场带来实际的影响,最熟悉香港工商舖的专家、中原工商舖董事总经理潘志明将为大家详尽探讨这话题。 写字楼需求新动力 香港具备成熟的金融生态,再加上完善的法律及税务架构,并拥有国际联系与地理优势,使香港成为亚太区设立家办的重要枢纽,家族办公室的扩张带来的第一个直接影响就是对高质素办公空间的需求增加,虽然单靠家族办公室并不足以完全改变全港写字楼空置率的大幅走势,但它确实是近期核心区(如中环、金钟等)写字楼空置率回落的一个重要因素。 锺情优质甲厦 家族办公室一般需要稳健、保密性高、服务完善的办公环境,不论是单一家族办公室作为家族资产配置与投资管理的基地,或是多个家族办公室透过香港作为区域枢纽进行协作,均倾向选择优质甲级写字楼,这类需求既包括购置(自用或作资产配置),也包括长期租赁,因此,随着家族办公室增多,甲级写字楼的实用需求会持续累积,尤其是位於核心区的优质写字楼单位更受追捧。 核心区写字楼属首选 家族办公室选址一般偏好核心商业区,中环、金钟一带多属首选,主要因为核心区代表了金融及商业中心的地位,能彰显家族办公室的专业形象与国际连结,对不少刚落户香港的内地及海外家族而言,商业核心区的办公地址有助建立信心与可信度,而且核心区的交通网络发达,国际银行、律师楼、资产管理机构聚集,便於高阶人才出入与协作。 首选海景商厦 家族办公室属高端商业机构,能提供优质管理和保安,并备有完善设施的甲级写字楼,对需要高保密性与高服务标准的家族办公室尤其重要,而不少内地富豪与家族办公室更偏好可望到维多利亚港景的高层单位,视作地位与生活品味的象徵,这也解释为何近期一些名厦的高层海景单位会率先成交。 投资需求 除了实际的办公需要,还有投资的需求,近年甲级写字楼价格有较大幅度的回调,对於需要将部分家族资金配置在房地产类别中的家族办公室而言,优质甲厦正是它们分散投资、稳健保值的首选,再加上政府的大力推动,包括最新的财政预算案提出进一步优化税制,将数字资产等纳入税务宽减范围,并扩大「新资本投资者入境计划」的吸引力,这些政策无疑让更多家族办公室决定在香港扎根发展。 结论 家族办公室数目大增,对香港甲级写字楼市场是一项利好因素,它不仅带来直接的租赁与购置需求,也提升了高端写字楼市场的吸引力,香港的甲级写字楼市场有机会在这波家族办公室效应中,迎来更稳健且可持续的回暖。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【工商舖专家】2026工商舖咩格局? 资金正悄悄流入? 【工商舖专家】写字楼首10月成交飙七成 价格下调,用家投资者齐出动! 【工商舖专家】近期小型全幢商厦成交增!投资新热点揭秘 #家族办公室 #家办 #投资 #资产管理 #中环 #投资推广署 #核心区 #写字楼 #甲厦 #海景单位 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】广东道会否变身「金舖一条街」?周大福开万尺旗舰店

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10/03/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【珠宝市场回暖】 【对市场充满信心】 【突破传统形象】 【重回广东道】 【结论】 随着全球经济的变化,贵金属的价格波动使珠宝与金饰市场备受关注,近期周大福在尖沙咀广东道开设全球首间旗舰店,占地约1万平方尺,此举无疑为珠宝行业注入了一支强心针,最熟悉香港工商舖的专家、中原工商舖董事总经理潘志明先生会为大家深入探讨这话题。 珠宝市场回暖 近年随着金价上升,消费者对珠宝金饰的需求亦同步回升,香港的珠宝零售市场在经历疫情重创後,显示出回暖的迹象,根据统计,珠宝及金饰相关零售销售已连续七个月增长,而周大福开设过万尺旗舰店,正是市场回暖的明显信号。 对市场充满信心 周大福这次选择在广东道开设旗舰店,无疑反映出他们对市场的信心,舖位於广东道名店街核心地段、前身为日本动漫馆巨舖,这一地段可谓是香港的奢侈品购物天堂,吸引大量本地及外地游客,这不仅为周大福带来了更多的曝光率,也能赋予品牌更深的市场影响力。 突破传统形象 据了解,这间旗舰店耗资数千万港元打造,筹备时间超过一年,整个设计布局颠覆了传统珠宝店的形象,楼底高耸,设有品牌历史展示区,这里不再只是一个买卖珠宝黄金的商店,更是一个展示品牌底蕴的博物馆式空间,为顾客打造良好的消费体验。 重回广东道 回看过去两三年,通关後的广东道乃至整个尖沙咀,确实经历了一场租户结构的改变,药房、药妆店曾如雨後春笋般涌现,填补了奢侈品撤离後的空缺,但在传统的零售阶梯上,一线街道的「话事权」始终掌握在钟表珠宝及奢侈品手中,对於周大福这类拥有极强议租能力的龙头品牌而言,现时的租金水平极具吸引力,故它们能以相对合理的成本,抢占以往天价才租到的战略据点。 结论 周大福重返广东道,是香港零售物业市场的一个重要分水岭,它标志着核心区舖位租户结构由「药房主导」回归至「品牌主导」,同时也显示了即使面对网购竞争,实体店的体验价值依然无可取代,作为行业龙头,周大福愿意在广东道开设旗舰店,确实为商舖市场打下一支强心针,接下来需观察其他珠宝品牌会否跟随这股「旗舰店热潮」,在核心区寻找落脚点,预计一线街舖的复苏步伐,将会比预期更快。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【工商舖专家】农历年消费力大爆发!今年香港新年竟然咁旺?商户生意爆升30%-50%? 【潘总在线】 「马拉松经济」有得做? 弥敦道变跑道!沿途商舖受惠未? 【潘总在线】莲香楼月租50万中环巨舖 拆解9年长约租赁内幕 #周大福 #珠宝店 #尖沙咀 #广东道 #名店街 #舖位 #药房 #旗舰店 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】 「马拉松经济」有得做? 弥敦道变跑道!沿途商舖受惠未?

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26/02/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【周边商舖「旺丁又旺财」】 【赛事分拆为两日】 【香港城市构成路线魅力】 【体育盛事之都】 刚过去的渣打香港马拉松2026,最为人津津乐道的,除了周润发带领一众逾七旬的「银发明星」完成赛事、激励全城之外,相信就是那「争崩头」的盛况,今年有近12万人报名,但名额仅得7.4万个,反映赛事受欢迎的程度,当中非本地参赛者占比更跃升至25%,分别来自110个国家及地区,足证渣马已经不仅是一项体育活动,而是一股不可忽视的经济动力,中原工商舖董事总经理潘志明先生会和大家详尽探讨这话题。 周边商舖「旺丁又旺财」 今年的渣马最大的亮点,是真正做到了「入城」,路线由尖沙咀弥敦道闹市起步,途经佐敦、油麻地、旺角,再跑入西隧,出中西区後再深入铜锣湾心脏地带才终点冲线,整条赛道串联起香港多个核心商业区和零售旅游区;当天早上,弥敦道两旁的行人路,天还未亮就挤满了观众。这种人流对於沿线的商舖来说,是「可遇不可求」的黄金机遇,不少餐饮小店都捉紧了这个机会,特意提早营业,为跑手和打气的市民提供早餐和能量补给,有食肆负责人表示,当日的客流比平日多出两成,生意额显着上升。 赛事分拆为两日 今年海外跑手的比例提升至25%,创下历届新高,根据资料,海外跑手普遍逗留四至五天,是高消费的过夜旅客,但现时赛事浓缩在一天内举行,对於整个旅游、酒店及零售产业链的拉动作用,其实是未完全释放的,社会有意见提出,提议将渣马由一日赛事分拆为两日举行,好处是容纳更多跑手,回应每年「争崩头」的报名需求,更能将单日的体育盛事,延伸为横跨周末的「运动度假」档期,跑手完赛後不再急於离港,而是切换至度假模式,多留一两天观光消费,产生额外的经济效益。 香港城市构成路线魅力 渣打马拉松的魅力之一,在於赛道穿越香港的多元景观,从尖沙咀的弥敦道出发,以铜锣湾维多利亚公园作终点,这种以城市空间为赛道的设计,已成为香港「城市景观品牌」的一部分,这些特质能提升国际选手与观众对香港的记忆点与口碑效应,若能把赛道设计与城市新兴景观、文创商机结合,香港在世界马拉松大满贯的竞争力与吸引力无疑会增强。 体育盛事之都 香港具备以赛事带动城市活力的潜力,要把这股力量转化为长久的「盛事经济」,关键在於在城市核心区以多元形式展示香港魅力,同时让本地企业深度参与,让旅客在赛事当天与之後都能留在香港,做出实实在在的消费与就业贡献,渣打马拉松既是香港的运动盛事,也是城市品牌与经济韧性的试金石,值得政府、商界与市民共同努力,让「马拉松经济」成为香港经济增长的新引擎。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】香港品牌1亿浏览量杀入内地|潘总揭O2O秘诀 【潘总在线】Coldplay演唱会搞手进驻黄埔号| 每年250场演出引爆商机? 【潘总在线】深度游无钱赚?香港黄金周酒店90%爆满! #渣马 #体育盛事 #周润发 #西隧#马拉松 #游客 #酒店 #旅游 #舖位 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】莲香楼月租50万中环巨舖 拆解9年长约租赁内幕

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13/02/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【信心表现】 【长租约的意义】 【精心选址】 【莲香楼的文化意义】 【酒楼业仍有可为】 【结论】 在近百年的香港历史中,莲香楼一直是传承广东饮食文化的代表,酒楼中环店最近宣布将搬迁至新址,并签订了长达九年的租约,中原工商舖董事总经理潘志明先生会为大家详细解构这份特长租约。 信心表现 莲香楼计划以每月约50万元的租金,租用德辅道中一个1.6万平方尺的舖位,并签订了长达九年的租约,九年租约多数以「3+3+3」形式执行,生约的主动权在租客手中,只要租客履行条款,业主便不能中途踢走租客,这不仅反映出莲香楼对於未来的信心,也是餐饮业信心重回的象徵。 长租约的意义 签订长期租约的决定,显示出租客对市场状况的认识及对自身业务的重视,与一般乾货零售店舖的短期租约相比,大型中式酒楼因装修费用不菲,通常会选择较长的租期以降低搬迁的频率,而酒楼品牌的建立需要长时间的经营及顾客的忠诚度,事实上,长租约的存在也能保障业主和租客的双方利益,促进长期稳定的租赁关系。 精心选址 新址距离旧店步行仅六分钟,并且拥不少优势,该处是中环港铁站出口旁的人流枢纽位置,而地下及一楼属相连的三面采光格局,更重要的是有逾百尺阔的单边广告招牌位,事实上,尖沙咀店选在诺士佛台斜路入口,旺角店则背靠金鱼街与东铁綫,每一间都立於区内地标性的位置,可见莲香楼在选址上的确花了不少心思。 莲香楼的文化意义 莲香楼不仅是一家酒楼,更是一个文化的承载体,它所提供的不仅是美食,更是怀旧的情怀和独特的就餐体验,在这样的餐饮环境中,人们能够感受到旧式的中式午茶文化,这种情感连结对於提升顾客黏性有着不可忽视的作用,事实上,光顾莲香楼,除了食物,更多是「现场气氛」与「情绪价值」,焗盅冲茶、雀笼、铜煲、点心车,全是满满的仪式感;此外,莲香楼的成功也在於其巧妙的市场定位和装修设计,新店的选址与装修融合了传统与现代,突显了品牌的独特性与吸引力,顾客不仅是在享用美食,同时也在享受一种文化氛围,这种体验能够带动品牌的宣传,吸引更多顾客。 酒楼业仍有可为 虽然受疫情影响,许多酒楼因经营困难而倒闭,然而香港的饮食文化始终根深蒂固,无论是本地人还是外地游客,对於中式酒楼的需求依然存在,随着旅游业的逐步复苏,餐饮行业的信心也逐渐回暖,大家对莲香楼这样的经典品牌仍然充满期待。 结论 莲香楼的搬迁,背後蕴含着对香港饮食业未来的信心,随着市场的逐渐复苏,餐饮行业不仅需要追求经济利益,更应该致力於保护和推广独特的饮食文化,这对於整个行业的发展都是一个良好的契机。 ►餐饮旺舖精选推介 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】香港街头突然爆多茶餐厅 如何靠「快靓正」扩张? 【潘总在线】莲香楼杀入尖沙咀酒吧街开24小时 网红疯狂打卡 【潘总在线】尖东饮茶好去处!40年老字号 龙凤大礼堂饮茶推介 德兴酒家 #莲香楼 #中式酒楼 #中环 #旺角 #尖沙咀 #长租约 #德辅道中 #餐饮业 #诺士佛台 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】连中资都狂抢!学生宿舍即将「有钱都买唔到」?

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28/01/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【学生宿位需求殷切】 【机构投资者大手吸纳】 【追求稳定回报】 【改装酒店更具成本效益】 【学生宿舍热潮持续】 踏入2026年,香港房地产投资市场持续聚焦於学生宿舍板块,回顾2025年,已有不少财团及投资者积极购入全幢酒店、宾馆以至旧式住宅,计划改装为学生宿舍,中原工商舖董事总经理潘志明先生会为大家详细分析这股热潮。 学生宿位需求殷切 学生宿舍投资热潮,与港府推动教育产业的政策方向密不可分,去年施政报告提出「城中学舍」计划,鼓励市场将现有商业大厦(包括酒店)改作学生宿舍,并简化改装程序,保留过剩地积比,大大降低了入场门槛与发展成本,与此同时,政府逐步提高大学非本地生收生比例上限,由以往约20%至30%,逐步提升至2026/27学年的50%,随着学额增加,住宿需求亦同步上升,形成庞大的市场缺口。 机构投资者大手吸纳 近期更见中资机构进场,如招商局商业房地产投资信托基金以逾2亿元购入尖沙咀柯士甸道全幢酒店,并计划提供约85个学生宿位,华润隆地早前亦购入酒店项目,反映机构投资者对学生宿舍市场前景具信心。 追求稳定回报 机构投资者投入学生宿舍市场,亦反映市场对稳定回报的追求,相比传统舖位、写字楼或工厦物业,学生宿舍的租金收入相对稳定,加上入住率高,尤其在非本地生持续增长的大环境下,需求基础坚实,而中资机构凭藉其内地网络优势,更易吸引内地学生租住,形成稳健客源,这无疑加强了此类项目的投资吸引力。 改装酒店更具成本效益 从投资角度而言,现成酒店项目绝对是改装学生宿舍的首选,酒店本身已具备房间间隔、来去水位、浴室及公共空间等基本设施,改装成本较低,回收期相对较短。以近期成交为例,不少酒店房间平均收购价约300万至700万元,改装後可辟作二至四个宿位,每个宿位月租可达数千至一万多元,租金回报率无疑相当吸引;若选用商业大厦改装,则需额外加建浴室、厨房及公共空间,成本较高。因此,市场上适合改装的酒店及宾馆项目正被快速吸纳,相信未来合适的酒店盘源将越来越少,投资者或需转向乙级写字楼或其他类型物业,届时改装成本将进一步上升。 学生宿舍热潮持续 展望2026年,学生宿舍投资热潮将持续下去,预料学生宿舍的经营模式亦将更趋专业化与细分化,除基本宿位提供外,项目亦需兼顾共享生活空间如休息室、健身区、自修室等配套,以提升竞争力,部分项目或会针对不同学生群体(如内地生、国际生、研究生等)而作出相应的配套,有意投入学生宿舍市场的投资者宜早作筹备部署。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】恒生大学扫沙田新都广场全层!下一轮教育产业继续扫货? 【工商舖专家】近期小型全幢商厦成交增!投资新热点揭秘 【潘总在线】工商舖第三季全栋物业交投旺 中原潘总:第四季讯号预测 #学生宿舍 #留学香港 #城中学舍 #招商局 #酒店 #写字楼 #全幢物业 #投资 #租金回报 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】香港街头突然爆多茶餐厅 如何靠「快靓正」扩张?

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21/01/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【旅客转向深度游】 【中西合璧 香港独有】 【刚性需求稳健】 【茶餐厅进驻核心区】 【茶餐厅选址】 【食肆牌照】 近年走在街头,不难发现茶餐厅的数量明显增加,从尖沙咀金巴利道、亚士厘道,到上环苏杭街,甚至长沙湾东京街等民生区,近期均录得多宗茶餐厅的租务成交,成为舖位市场一股不容忽视的动力,中原工商舖董事总经理潘志明先生会为大家详细分析这现象。 旅客转向深度游随着香港旅游模式从过往的购物为主,逐渐转向深度游与体验式消费,旅客的足迹不再局限於传统的奢侈品店与景点,他们更渴望体验道地的香港文化与生活,光顾港式茶餐厅便成为旅客其中一项旅游体验。 中西合璧 香港独有 茶餐厅被誉为香港独有的饮食文化,其中西合璧、包罗万有的特色,从面包蛋挞、丝袜奶茶、乾炒牛河到焗猪扒饭,无一不是香港的饮食符号。这种独特性,使其在社交媒体如小红书上成为热门「打卡」点,不少旅客更是慕名而来,宁愿排队也要一试正宗港味,这股由社交媒体驱动的消费力,直接刺激了茶餐厅舖位的需求。 刚性需求稳健 除了旅客,茶餐厅在本地的需求基础极为牢固,根据观察,餐饮类别长期占据舖位租务成交数量约四至五成,是租务市场的主力,而茶餐厅更可说是「刚需之王」,其优势在於「快、靓、正」及价格亲民,客群覆盖极广,老少咸宜,无论是上班族的快捷午餐、街坊的日常三餐,还是年轻人的聚会,茶餐厅都能一一满足,这种强大的适应性与稳定的客源,使其生意模式相对稳健,抵抗经济波动能力较强,即使在消费市道疲弱时,茶餐厅的依然能保持一定的客流与翻桌率。 茶餐厅进驻核心区 过去几年,核心区的租金经历调整,部分原本由高昂奢侈品店租用的舖位空置出来,这为茶餐厅提供了进驻的机会,事实上,茶餐厅的付租能力相当具弹性,平均尺租介乎50元至超过100元,视乎地段与客流量而定,高客流位置的茶餐厅,凭藉其高翻桌率与食客强劲的消费力,完全有能力承担较高的租金成本,实体餐饮业,特别是具特色的茶餐厅,重新成为舖位市场的重要承租力量。 茶餐厅选址 说到茶餐厅选址,主要分三类,首先民生住宅区,尤其毗邻大型屋邨,以服务街坊熟客为主,这类区域需求稳定,是茶餐厅的传统根据地;其次是商业办公区,主打庞大上班族的午市快餐需求,依靠极高的翻桌率支撑营运,最後是核心旅游区,如尖沙咀及铜锣湾,主要依赖旅客消费,并结合本地客源,这类区域的茶餐厅往往更注重品牌形象与社交媒体曝光。 食肆牌照 在舖位选址上,除了考虑地段和人流,还需顾及申请食肆牌照,以及「风火水电煤」等基本配套是否齐全,可优先考虑已有餐饮经营历史的舖位,此能更快承接原有客流,降低开业初期的风险。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】滙丰月租400万进驻铜锣湾京华巨舖 证券行狂开店吸客 【潘总在线】一个月短租赚尽新年财 潘总教路:拣舖首要「这条件」!新手必学 【潘总在线】舖位市场出现3宗短线获利?| 潘总教你如何低价抢笋盘 #茶餐厅 #打卡 #深度游 #旅客 #舖位 #小红书 #拣舖 #核心区 #民生区 #舖租 #食肆牌照 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

【潘总在线】滙丰月租400万进驻铜锣湾京华巨舖 证券行狂开店吸客

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13/01/2026

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【金融机构品牌策略】 【租金显着回落】 【企业「降本升级」】 【提升企业形象】 【重新评估租客群】 近期香港股票市场表现突出,多家金融机构进一步扩展其业务,其中长桥证券便以月租约120万元进驻铜锣湾罗素街多层舖位,滙丰银行亦预租铜锣湾京华中心五层逾5万平方尺巨舖,商舖市场正出现「金融升级」的现象,中原工商舖董事总经理潘志明先生会为大家详细分析。 金融机构品牌策略 近期金融机构於核心区的扩张成市场焦点,长桥证券、富途证券等证券行,以及滙丰银行等传统银行,纷纷在铜锣湾、尖沙咀等一线街租用大面积地舖或多层楼面,这显然是金融业对後市信心的一种表现,事实上,2025年股票市场表现不俗,投资需求回暖,金融机构需要更实体、更具形象力的据点来接触客户、推广品牌,尤其是面向内地及国际新客户的证券行,在核心区设立旗舰店或财富管理中心,能有效提升品牌能见度与客户的信任感。 租金显着回落 现时核心区舖位租金,相较於零售业巅峰时期,普遍有大幅度的调整,以罗素街长桥证券承租的舖位为例,月租较高峰时低约六成;滙丰银行租用的京华中心巨舖,月租估计仅约400万元,相比十年前时装品牌逾千万元的租金,跌幅更为显着,以往需要与奢侈品牌激烈竞逐的黄金地段,现在金融业租户可以相对吸引的价钱来承租。 企业「降本升级」 另一明显的趋势,是跨国企业或专业服务机构的「策略性搬迁」,佳能(Canon)从红磡中国人寿中心,迁往长沙湾全新地标式商厦「83琼林街」,不但办公环境升级,租金成本亦能更有效控制,事实上,虽然是优质新建商厦,但由於当前写字楼空置率仍处相对高位,市场竞争激烈,发展商为吸引租户,往往提供极具竞争力的租金及优惠条款,对於动辄租用数万平方尺写字楼的企业而言,总体节省金额会非常可观。 提升企业形象 此外,从楼龄较旧的甲厦,迁入设计现代、配套完善的新一代地标建筑,无疑能显着提升企业形象,吸引更多人才加入,同时亦能趁搬迁的机会在空间上整合各分散的部门,有助提升营运效率。 重新评估租客群 面对这股新兴的租务潮流,对於舖位业主而言,应重新评估物业的潜在租客群,在奢侈品零售需求未完全恢复之际,将目标租客扩展至正在积极扩张的金融机构(包括银行、证券、财富管理公司等),这些行业的承租能力强,租约通常较长且稳健,能为物业带来持续的租金流;对於发展商而言,新落成的写字楼项目,现正是抢占优质租户的关键时期,企业租户对楼宇质素、环保标准、智能管理及周边配套的要求日益提高,因此,除了在租金上提供吸引力,更应着力提升物业的软硬件配套,并设计灵活的租赁方案,以满足大企业的需求。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】一个月短租赚尽新年财 潘总教路:拣舖首要「这条件」!新手必学 【工商舖专家】8月旅客升带旺瞩目租务成交|商户赶圣诞档期料第四季租务交投旺 【潘总在线】内地品牌攻港潮2.0,今次有咩唔同?观夏香水杀到香港 #银行 #租务 #证券 #金融业 #舖位 #写字楼 #租金 #租户 #业主 #发展商 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

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23/12/2025

讲者: 中原工商舖董事总经理 潘志明先生 主持: Yan 重点内容 【市道气氛乐观】 【短租商品多元化】 【选舖要注意人流】 【注意租约条款】 【把握黄金档期】 农历新年向来是零售业的黄金档期,短租舖位需求尤其旺盛,随着经济复苏、股市楼市回暖,港人消费情绪明显高涨,短租市场亦开始活跃起来,中原工商舖董事总经理潘志明先生将为大家详尽分析农历新年的短租市道。 市道气氛乐观 今年整体经济表现理想,股市、金价上升,楼市好转,带动市民消费意欲增强,加上农历新年在二月中,消费者有更长时间规划购物,预计这个农历新年零售销售将比往年更为热闹,而不少商家亦看准时机,积极寻求短租舖位,希望在人流密集的旺季中快速套现。 短租商品多元化 传统农历新年短租商品如挥春、利是封及家居用品等依然稳占市场,而近年短租商品的种类显着扩大,如衣履鞋袜与运动服装、带领潮流文化的IP公仔与玩偶,而在「人人皆网红」的时代,拍摄工具需求亦大增,自拍杆、补光灯、蓝牙传输设备等配件,亦成为短租市场的新兴商品种类,这类商品单价低、需求大,极适合短期快闪销售。 选舖要注意人流 短租做生意,最重要是销售速度要够快,舖位选择至关重要,首选是大街大巷、市中心人流密集的地段,如铜锣湾、尖沙咀、旺角等地区,不少吉舖业主也愿意接受短租,以保持舖位人气,此外,舖位须具备电力供应及基本装修,以免额外耗费时间和金钱。 注意租约条款 短租多以协议形式订立,需明确列出租期、通知期、租金支付方式等,商家应分清楚是「短租协议」还是「借用书」,并确保双方权责分明,避免日後争议,虽然业主大多仍倾向等待长租客,但短租的灵活性也吸引他们暂时放租,为舖位带来收入与人流。 把握黄金档期 新春短租既是商机,也是市场趋势的缩影,商家若能选对舖位、抓准商品潮流,并谨慎处理租约细节,应可在新春期间突围而出;对於业主而言,短租亦是盘活空置舖位、维持现金流的可行方案,相信短租市场将继续受惠於节日经济与消费模式转变,随着电商与实体店融合,短租舖位也可作为线上品牌的临时体验点,创造更多营销的可能性。 免责条款:本影片及文章内容只反映讲者个人意见,不代表中原地产有限公司之立场,故并不担保有关内容的完整性及准确性,中原不会承担任何人因依赖有关内容所导致的损失的任何法律责任。 中原地产代理有限公司 牌照号码 C-000227 相关内容 【潘总在线】香港品牌1亿浏览量杀入内地|潘总揭O2O秘诀 【工商舖专家】8月旅客升带旺瞩目租务成交|商户赶圣诞档期料第四季租务交投旺 【潘总在线】梁振英呼吁商舖减租做旺个市 |商舖业主真实情况有咩难处? #农历新年 #短租 #舖位 #利是封 #挥春 #家品 #黄金档期 #租金 #品牌 #潘志明 #潘总在线 #中原工商舖

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