潘总在线|中原工商铺(香港)
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潘志明先生

中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理

香港餐饮联业协会会董.香港商场管理学会会员

澳门房地产联合商会名誉会长.澳门地产业总商会荣誉会长

潘志明先生从事地产代理行业逾30年,积累多年丰富经验,紧贴社会经济脉搏,对代理业务了如指掌,尤擅长工商铺市场。对工厦、商厦写字楼、商铺各版块的行情及市况皆充份掌握,多年来屡获各大媒体邀请作嘉宾及接受专访,分享对工商铺市场专业而独到的评论及看法,为工商铺之专家翘楚,其真知灼见,深得业内及市场人士高度评价。
潘先生人脉广泛,其工商铺专业知识及意见,为客户及投资者们不断增值资产财富,在业内有口皆碑。凭着其高瞻远瞩及过人魄力,在工商铺代理业务上运筹帷幄;除带领香港工商铺代理团队创出骄人佳绩外,更掌管澳门、珠海及横琴板块业务,让专业代理团队做大做强,成绩斐然。
近年更致力提倡在地产代理行业上发展信息技术,推动网上交流,建立全面数据平台,令户客更快掌握投资机遇。

潘志明先生从事地产代理行业逾30年,积累多年丰富经验,紧贴社会经济脉搏,对代理业务了如指掌,尤擅长工商铺市场。对工厦、商厦写字楼、商铺各版块的行情及市况皆充份掌握,多年来屡获各大媒体邀请作嘉宾及接受专访,分享对工商铺市场专业而独到的评论及看法,为工商铺之专家翘楚,其真知灼见,深得业内及市场人士高度评价。
潘先生人脉广泛,其工商铺专业知识及意见,为客户及投资者们不断增值资产财富,在业内有口皆碑。凭着其高瞻远瞩及过人魄力,在工商铺代理业务上运筹帷幄;除带领香港工商铺代理团队创出骄人佳绩外,更掌管澳门、珠海及横琴板块业务,让专业代理团队做大做强,成绩斐然。
近年更致力提倡在地产代理行业上发展信息技术,推动网上交流,建立全面数据平台,令户客更快掌握投资机遇。

潘志明先生

中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理

香港餐饮联业协会会董

香港商场管理学会会员

澳门房地产联合商会名誉会长

澳门地产业总商会荣誉会长

潘志明先生从事地产代理行业逾30年,积累多年丰富经验,紧贴社会经济脉搏,对代理业务了如指掌,尤擅长工商铺市场。对工厦、商厦写字楼、商铺各版块的行情及市况皆充份掌握,多年来屡获各大媒体邀请作嘉宾及接受专访,分享对工商铺市场专业而独到的评论及看法,为工商铺之专家翘楚,其真知灼见,深得业内及市场人士高度评价。
潘先生人脉广泛,其工商铺专业知识及意见,为客户及投资者们不断增值资产财富,在业内有口皆碑。凭着其高瞻远瞩及过人魄力,在工商铺代理业务上运筹帷幄;除带领香港工商铺代理团队创出骄人佳绩外,更掌管澳门、珠海及横琴板块业务,让专业代理团队做大做强,成绩斐然。
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尖沙咀甲厦空置创历史新高 东九龙则见改善

媒体专栏

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01/08/2022

香港持续封关,与内地及外国经济交流受限,加上本地新冠肺炎疫情反覆,整体经济环境不景气,企业以控制营运成本为首要目标,因而对写字楼需求降低。今年初疫情再度转严峻,虽然第五波疫情已消退,但对经济市道影响短时间内难有改善,拖累近月九龙区指标商厦空置率高企,当中九龙核心商业区尖沙咀甲厦空置率更创历史新高。东九龙表现就相对正面,近月区内甲厦空置率回落至单位数,笔者预测东九龙商厦下半年有机会见改善,支撑九龙整体租务市场。 据中原(工商舖)资料,6月份九龙区整体指标商厦空置率录得约12.67%,比5月份上升0.29个百分点,数字亦为持续约一年半高企於12%水平,对上一次低於12%纪录要追溯至2020年11月,当月空置率为11.84%。按地区观察,九龙核心商业区尖沙咀甲厦空置情况严峻,最新录得约12%,为中原有纪录以来新高,按月递增0.53个百分点,对比去年同期急升约3.69个百分点。其中甲厦林立的尖东区,6月份甲厦空置率达约12.55%,已连续第三个月超出12%水平,按年比较明显上升1.64个百分点。 反观东九龙区表现较好,资料显示,观塘区6月份指标商厦空置率录得约9.88%,按月轻微上升0.07个百分点,但对比今年1月约11.13%,大幅减少1.25个百分点,整体呈回落趋势。笔者相信,由於东九龙甲厦选择多,且楼龄新,租金水平又见吸引,因而获企业青睐租用。近月有交吉多时的商厦细单位获租客进驻,该成交为中海日升中心中层C室,面积约1,187方尺(未核实),由去年10月开始交吉,至7月终以尺租约24元租出,新旧租金相比,轻微下降约5%。 笔者预期,由於经济前景仍见不明朗,下半年写字楼空置情况亦难以乐观,当中东九龙表现会是九龙核心商业区中相对较好的一区,因区内优质甲厦供应充足,加上部分业主或发展商肯面对现实,租金有较大商议空间,期望东九龙可持续6月份稳定向好的表现。 原文刊於2022年8月1日AM730《专家论工商舖》专栏内

【工商舖有妙法】本港积极拓展物流 动工厦前景看高一线

媒体专栏

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29/07/2022

政府近年致力推动现代物流业发展,在早前政府公布的《施政报告》中,当中一项重要目标是要提升香港国际航运中心地位,积极研究配以先进科技,建设「智慧港口」,并物色土地作建设发展等。新近一幅位於葵涌美青路与货柜码头南路交界的物流地皮, 最新公布由外资基金ESR以约52.56亿元投得。市场对物流地皮招标反应理想,反映物流前景亮丽,而可作物流行业发展的工厦前景更看高一线。 香港对物流行业需求殷切,根据《香港港口运输统计摘要》,本港总货运量(进出口),截至2022年3月为约4,627.5万公吨,较2月约2,868.1万公吨,增加约61%,庞大的货运量增长反映本港对物流需求持续上升。 市场对物流需求增长,连带对可作物流发展的工厦及货仓需求亦见上扬,当中不少外资基金或财团亦看准疫情下变化,积极物色投资方向灵活,且回报稳定的工厦全幢作吸纳对象。中原(工商舖)资料显示,以2022年上半年计算,工厦共录得17宗逾亿元大额成交,占整体逾亿元成交接近三成。新近位於元朗宏业东街8号晋美工业大厦,获鲜有投资工厦的传统投资家族(冠华镜厂)以约2.6亿元承接,相信正正是看好工厦为进可攻退可守的投资项目。 香港拥有优越地理位置,加上各项基建如货柜码头、港珠澳大桥、广深港高铁及香港国际机场三跑道系统将加强香港、内地及全球之间的联系,推动物流业行业将进一步发展,相信不少投资者对物流业前景感到乐观,会积极入市,预料下半年工商物业表现继续亮丽。 原文刊於2022年7月29日橙新闻工商舖有妙法>专栏内

美国再加息0.75厘 工商舖市场货源增多 业主或需接受现实

系列特辑

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28/07/2022

美国凌晨宣布再加息 0.75厘,为今年第四次加息,本港息口亦跃跃欲升,潘总抢先评论及分析是次美国加息对工商舖市场之影响。

中港倘通关 甲厦空置率可改善

媒体专栏

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08/07/2022

香港作为亚洲金融中心,核心商业区指标商厦向来为本地及中、外资企业争相进驻之地,以往黄金核心地段中环商厦更是长期一盘难求,空置率低。惟过去2年半全球受疫情影响,经济环境淡静,加上入境香港受限,商务人士长时间未能亲身到港物色写字楼,令商厦市场气氛持续寂静,各核心区甲厦空置率上升。要改善甲厦空置率情况,讨论已久的中港通关成为关键,笔者认为,香港金融地位巩固,只要新政府上场後为通关事项落实具体方案,以及为在港隔离措施作出修订,配合疫情持续回稳,将可大大改善写字楼市况,长远而言对写字楼市场抱审慎乐观。 根据中原(工商舖)统计,5月份港岛区整体指标商厦空置率录得约9.76%,按月增多0.19个百分点。5大核心商业区中,中环、上环及铜锣湾空置率均呈升势,其中,中环区由4月约8.19%,上升0.45个百分点至最新约8.64%,反映经济前景未明朗下,企业对租用写字楼态度趋向保守审慎。 本行早前刚促成金钟指标甲厦力宝中心2座高层04室租赁成交,该单位面积约1,341平方尺,以尺租约38元租出,对比旧尺租约48元,租金下调约2成。同时,湾仔指标商厦会展广场办公大楼中高层11至12室亦录得成交,该单位面积约3,692平方尺,由去年中以尺租约50元招租,1年後终获租客青睐承租,成交尺租约43元,对比意向尺租减约14%,同时对比单位旧尺租约75元更大幅减低约43%,据知,该单位亦获多家企业竞投承租,反映单位尺租叫价跌至吸引水平,随即获市场承接。 写字楼市场走向最关键因素为中港能否通关,而谈论已久的通关问题一直受疫情影响而未能落实,由去年底政府高调宣布积极与中央讨论通关,至农历新年过後香港爆发第5波疫情而再度暂缓。特首李家超上场,早前亦表示将努力与内地沟通通关以及研究缩短来港人士隔离时间,意味着新政府亦意识到通关事宜为振兴经济的重点议题。笔者预期,香港金融中心地位仍然存在,过去2年写字楼租金大幅调整,已届落後大市阶段,甲级商厦定必成为企业兵家必争之地,长远而言核心商业区写字楼前景仍见审慎乐观。 原文刊於2022年7月8日经济日报专家论市>专栏内

疫情渐减退 餐饮积极落户核心区

媒体专栏

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27/06/2022

社交距离措施放宽後,市面人流增多,加上第二期消费券落实派发,配合暑假旺季将至,市民外出用膳意欲有增无减,利好餐饮行业前景,不少餐饮商户亦积极增设据点,带动本港舖位租赁市场,预料租赁交投量下半年将会持续递增,当中核心区舖位吸纳情况会见改善。 受第五波新冠肺炎疫情冲击所致,上半年舖位租赁交投量显着受影响。中原(工商舖)资料显示,今年上半年截至6月16日,市场共录得1,727宗舖位租赁成交,涉及总金额约1.89亿元,对比2021下半年宗数及金额分别减少约27%及29%。按月观察的话,租务成交宗数自2月起见谷底逐步攀升,由当月约193宗上升至5月约392宗,踏入6月份租赁交投亦见持续转好,可见部分品牌在疫情期间落户心仪舖位,反映对香港餐饮零售前景具信心。 上半年舖租表现继续以餐饮业最为积极,占整体租客行业约四至五成,当中铜锣湾区涉及多宗瞩目租赁成交,市场较大宗的租赁成交为铜锣湾罗素街38号金朝阳中心地下A、B号及1楼,面积约5,200方尺(未核实),获餐饮集团A La Carte以月租约100万元承租,另一宗则为资深投资者黄海明市传以每月约125万元,租用铜锣湾糖街2至6号乐声大厦1至3楼前CEO Neway旧址,并计划分拆出租作美食广场,同时,日本餐饮过江龙寿司郎亦将落户铜锣湾广场二期,反映不少餐饮行业积极向对核心区餐饮业全面看好。 随着疫情渐趋稳定,加上疫苗接种数字持续上升,以及将於暑期派发的第二期5,000元消费券,将会有更多市民外出用膳,可刺激饮食业生意额回升,有利更多餐饮租户加快开设更多据点,预测下半年舖位租赁宗数有望上升至约2,200宗水平,同时,由於核心区舖位因空置率高,议价空间较大,故将会吸引更多餐饮品牌趁机进驻一线地段,因而令核心区舖位租务情况有所改善。 原文刊於2022年6月27日AM730《专家论工商舖》专栏内

美国加息0.75厘抗通胀 买砖头好时机 回报率高工商舖物业贴士

系列特辑

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22/06/2022

美国联储局香港时间6月16日凌晨公布加息0.75厘,为28年来最大幅度加息,到底是次加息对香港工商舖市场有何影响,中原(工商舖)董事总经理潘志明先生会为大家详细分析,包括加息对香港经济及工商舖市场影响、香港银行反应、买家及业主心态、外资投资本地工商舖影响,以及推介回报高工商舖物业。

【工商舖有妙法】政府200亿购置计划 为工商舖市场注射强心针

媒体专栏

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06/06/2022

政府於2019年度《财政预算案》提出的「购置处所以提供福利设施计划」渐见成效,连同最新公布购入的上环物业,此计划已斥资约1.1亿元,先後成功购入两个市区项目。笔者预料随着疫情缓和,加上计划所订的年期迫近,政府将会加快吸纳工商舖物业作社福机构用途,直接带动本港工商舖买卖交投。 政府最新购入的物业位於上环华秦国际大厦一楼全层,面积约6,500方尺(未核实),成交价约7,500万元,平均尺价约11,538元,产业署表明将用作社福设施,连同去年底长沙湾元州街尚南天一楼一号及二号舖连外墙,面积约3,600方尺(未核实),成交价约3,650万元,政府於短短半年间已斥资约1.1亿元吸纳物业。 按政府於2019年度《财政预算案》中透露,将会拨款200亿元购置私人处所用地作福利用途,拟於3年间购入126项物业,遍布全港18区,共提供约160个社福设施,用作家庭及儿童照顾、安老、康复及青少年服务设施等。按计划如期进行的话,政府需於今年度投放约199亿元入市。 政府积极在市场吸纳优质工商舖物业,另边厢,业主把物业售予政府,获利後短期内将资金重投入工商舖市场,以尚南天及华秦国际大厦个案为例,两项物业售出後,业主分别账面获利约2,000万及5,950万元,同步亦会在市场物色物业入市,此举「货如轮转」做法,会加快市场资金流。 总括而言,200亿元购置社福设施计划对工商舖市场有正面帮助,对买卖交投气氛亦有一定推动作用,加上疫情渐退,经济活动将回复正轨,预料市面将会再次兴旺起来。 原文刊於2022年6月6日橙新闻工商舖有妙法>专栏内

东铁綫过海段通车 金钟湾仔写字楼租赁料升

媒体专栏

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23/05/2022

东铁綫过海段於5月15日正式通车後,终点站由红磡站延伸至金钟站,途中增设会展站,大大缩短新界与港岛距离,交通网络愈趋完善。「东铁过海」效应将利好写字楼租赁市场,当中湾仔北及金钟一带最为受惠,预料港岛核心商业区租赁市场短期吸纳情况会见明显改善。 随着第五波新冠肺炎疫情减退,写字楼租赁市场转趋活跃,中原(工商舖)资料显示,4月份商厦租赁成交宗数录得373宗,按月升约2.19%,涉及总成交金额约3,453万元,较3月份跌约32.37%。同时,企业逐步回复正常上班安排,推动租赁需求上升,加上不少企业趁中环商厦租金回落,积极进驻及重返中环区,令中环商厦空置率自高位回落,4月份空置率为8.19%,较上月下降约0.17%。至於湾仔及金钟区,由於商厦多为分散业权,且个别企业选择回流中环或其他地区,加上部分业主有感东铁过海效应将带动区内商厦入市气氛,心态上转趋进取,个别甚至出现反价情况,令湾仔空置率再度攀升约12.6%,按月升约0.24%,而金钟区同样呈上扬走势,最新录得约8.48%,与3月相比增添约0.11%。 虽然4月份湾仔及金钟空置率上升,但东铁綫过海段通车效应下,令个别企业加快落实承租决定,市场接连录得多宗租赁成交。金钟力宝中心租赁交投尤其活跃,单日录得3宗租务成交,其中高层04室,面积约2,085方尺(未核实),交吉约两年後终以月租约9.5万元租出,成交尺租约46元。 随着疫情渐见缓和,加上经济活动重回正轨,市场憧憬通关安排,令不少租户重新考虑升级搬迁,而湾仔及金钟作为核心商业区,一向为大型公司及中小企进驻首选。配合港铁东铁綫过海段通车及未来湾仔北重建发展,发展前景亮丽,预计对港岛区商厦租赁市场会有正面帮助,短期内港岛区特别是湾仔及金钟区租务成交宗数将持续向上,租金亦会平稳发展。 原文刊於2022年5月23日AM730《专家论工商舖》专栏内

全幢工厦可攻可守 成今年焦点续现买卖

媒体专栏

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17/05/2022

全幢工厦业权统一,发展方向多元化,不论作收租或活化重建均有投资价值,属进可攻退可守之选,因而成为发展商、财团、基金及单一投资者选择。 中原(工商舖)在短短数月间已先後成功促成两幢工厦易手个案,涉及金额共超过10亿元;而随着市况转好,我相信工厦全幢成交将陆续出现,更会成为大额投资市场风头趸。 投资市场风起云涌,股票市场低处未算低,物业市场亦成为市场避难所。笔者要同大家分享一件开心事,继早前於2月份成功促成观塘骏业街58号全幢活化工厦宏开中心交易事宜,成交价约7.6亿元;新近再下一城,位於粉岭业畅街6号新中国洗衣集团大厦全幢亦成功透过中原(工商舖)售出,成交价就留待正式公布;该物业地盘面积约22,163平方尺(未核实),现有总楼面面积约101,463平方尺(未核实),物业最大卖点是物业本身条件独特,可转作冻仓用途,要知道在香港要符合发展冻仓用途的工厦实在矜罕,买家眼光独到,看准市场强大需要,而日後转作冻仓用途以作长綫收租,租金回报定必相当可观。 上月共13宗逾亿交易 工厦占3宗 在目前市况下,能为买家成功吸纳到优质投资项目,绝对是高兴的事,而工厦市场前景亮丽更是不争事实。据资料显示,单是上个月市场共录得13宗逾亿元大宗交易中,工业物业占3宗,而按成交金额计算的话,工厦成交金额约33.24亿元,占总金额逾3成,反映因工厦物业投资方向灵活,正面推动工业物业交投持续向好。 事实上,单是在工、商、舖3个类别中,工商物业向来抗跌力较强,加上活化工厦政策及「再工业化」等利好因素,全幢或大型工业项目会继续成资金避险首选。而且大楼面或全幢工厦项目发展方向极具弹性,时下另一新兴行业-数据中心便衍生庞大工厦需求。 消息指,葵涌货柜码头路43号集运中心全幢物业亦於早前获美资基金以约28.8亿元购入,暂成今年最大额工商物业买卖成交。物业现为数据中心,总楼面面积约27万平方尺(未核实),平均尺价约1.06万元。另边厢,疫情下迷你仓生意不跌反升,有迷你仓集团近年共斥资约6.9亿元购入工厦物业作拓展业务,如最新以约1.82亿元购入新蒲岗三祝街16至20号百胜工厂大厦一篮子物业,涉及面积约4.47万平方尺(未核实),尺价约4,067元。 随着第5波疫情减退而有所回暖,不少投资者及财团趁势吸纳优质物业作长綫投资,而工业物业前景全面看好,相信会继续受市场追捧,料全幢工厦将成为今年大手市场焦点。 原文刊於2022年5月17日经济日报专家论市>专栏内

【工商舖有妙法】疫情渐减退 酒店全幢料成今年投资焦点

媒体专栏

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11/05/2022

全球疫情肆虐,对旅游及酒店业造成沉重打击。不少酒店为了维持营运各出奇谋,例如推出宅度假(Staycation)主题优惠或转作隔离酒店等,亦因为其发展方向灵活及多元化,从而吸引机构投资者或私募基金趁低吸纳,并趁势将酒店转型作共居空间,以迎合市场需要。 截至今年4月30日,市场共录得约42宗逾亿元大手成交,当中酒店占五宗,涉及约12%。当中由庄士机构持有的红磡逸‧酒店(Hotel Sav)以成交价约16.5亿元售出,成为自疫情以来最大宗的中价酒店成交。逸‧酒店位处芜湖街83号,於2015年由商厦改装成25层高的酒店,按成交价计算,平均房价约425万元。 在疫情下酒店需重新觅其市场定位,更备受青睐。有外资共居品牌趁淡市扩充版图,积极将配套充足的中价酒店转为共居空间项目,升值潜力大大提升。新近该品牌以约13.75亿元收购位於大角咀道86号九龙珀丽酒店。物业楼高27层,共设435间房,以此计算,平均房价约316万元。据悉,该品牌早前已购入土瓜湾谭公道103至107号全幢酒店,并改装成共居项目。 市场消息指出,北角华美达盛景酒店及现时用作隔离用途的西环华丽都会酒店新近同获该共居品牌洽购,涉资约20.5亿元。 酒店在地利位置,以至间隔配套及设施方面均切合共居空间要求;加上共居空间在租金上较酒店相宜,又可有更多公共空间作互动交流,因而较受上班一族、短暂来港人士以至大学生等需求,发展潜力大。再者,若疫情持续消退後,酒店业可望渐复苏,届时酒店将迎接新需求,预料购入酒店物业将属进可攻退可守的投资选择,预料酒店料成今年投资焦点。 原文刊於2022年5月11日橙新闻工商舖有妙法>专栏内