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共有 105 个知识贴士

[专家话您知]经营迷你仓要有稳妥的消防设备

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05/08/2022

[专家话您知]经营迷你仓要有稳妥的消防设备 我们之前讨论过经营迷你仓前需要考虑法定图则注明用途及地契条款要求,与及建筑设计安全等等事宜,今次会分享经营迷你仓消防设备上要注意的地方。 现时,就针对在迷你仓内发现有消防设备上违规情况,消防处会根据第95F章《消防(消除火警危险)规例》,采取相关的执法行动。 消防处长如信纳迷你仓内存在火警危险,消防处长可向因本身其作为或失责以致有火警危险的人(可包括迷你仓拥有者、营运者甚至或使用者)送达消除火警危险通知书,收到该通知书的人,必须在通知书指明的限期内消除有潜在火警危险的地方或还原应有的消防设备。 一般而言,以下常见的5项常犯错误及5项改善方法,导致迷你仓内潜在的火警危险: 错误1:迷你仓贮存间隔的排列布局不当存在安全隐患 改善方法:重新编排贮存间隔的布局,每行迷你仓任何一边长度不超 过 20 米;每行迷你仓之间有少於2.4米的分隔距离;迷你仓间隔及贮存物品的高度不超过 2.35 米。 错误2:原则窗口位置被封或阻塞,导致窗口数量不足 改善方法:重新还原原窗口位置,不被阻挡的可打碎窗口(包括「救援窗口」)总面积应不少於迷你仓总楼面面积的十六分之一(即6.25%)。 错误3:消防喉辘系统覆盖不足 改善方法:重新编排为消防喉辘,进行所需的安装工程,以确保覆盖范围足够(30米范围内),并维持有效操作。消防喉辘改装工程须由注册消防装置承办商负责进行,并在完工後将有关证明书送交消防处。 错误4:出口和方向指示牌数量不足 改善方法:安装充足出口指示牌和方向指示牌数量充足,,并维持有效操作。此等安装指示牌工程须由注册消防装置承办商负责进行,并在完工後将有关证明书送交消防处。 错误5:单位逃生门上锁或装有不合规格的门锁 改善方法:拆除逃生门的锁紧装置,使逃生门在无需使用钥匙的情况下可随时和方便地从该处所内开啓逃生。 须注意若收到消除火警危险通知书的人士,如没有在通知书指明的限期内遵从通知书的规定,即属触犯《消防(消除火警危险)规例》第9条所订罪行,一经定罪,可处第6级罚款,并可就该罪行持续的每日另处罚款10,000元。 同时,裁判官可应消防处长的申请就该人作出一项火警危险令,根据《消防(消除火警危险)规例》第12条,任何人在无合理辩解的情况下明知而违反火警危险令,即属犯罪,一经定罪,可处罚款200,000元,并可就该罪行持续的每日另处罚款20,000元。 此外,政府亦於2020年6月19日实施《消防安全(工业建筑物)条例》,规定1987年前落成工厦的业主及占用人,必须按照消防处处长和屋宇署署长指示,提升消防装置与设备,以及消防安全建造。在旧式工业大厦内所有处所包括迷你仓,其消防安全标准均受规管,业主及占用人须按照指示进行消防安全改善工程。 以上资料只作简单介绍,不可以与其他复杂个案一盖而论,如有任何疑问,建议徵询专业人士的意见,或致电35149357联络我们专业顾问部或电邮至 jeffcheng@centamail.com查询。 资料来源: 消防处 - 迷你仓内潜在的火警危险及相应改善措施(修订) https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/mini_storage/MiniStorage_Fire_Hazard_identified_chi.pdf #中原工商舖 #专业顾问部 #专业知识 #迷你仓 #消防处 #《消防(消除火警危险)规例》 #窗口数量 #消防喉辘 #出口和方向指示牌 #逃生门 #《消防安全(工业建筑物)条例》

[专家话您知]差饷 -「物业单位」的定义 (III)

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22/07/2022

广告招牌的应课差饷 在 1973 年以前,条例并没有清楚订明可否就广告招牌徵收差饷。1973 年的《差饷条例》新增了第 9 条条文,订明可就土地展示广告用途的权利及广告构筑物的价值而徵收差饷。第 9 条的内容,基本上以现已废除的英国 1967 年《一般差饷法令》第 28 条条文为蓝本。 条例第 9 条的重点,是将土地用作展示广告用途的使用权视作独立物业单位而须评估差饷,并在评估土地的应课差饷租值时,一并评估广告位的价值。在第 9 条第(7)款中,「土地」的定义包括构筑物、围板、框架、柱杆或墙壁。 如土地作展示广告用途的使用权,已租给、保留或以其他形式授予土地占用人以外的人,又或土地是空置但已租给、保留或以其他形式授予土地拥有人以外的人,则该项权利须当作由当时有权享有该项权利的人所占用的独立物业单位。因此,假如一个空置的广告位,其使用权已租给、保留或以其他形式授予他人,则仍然可被徵收差饷。 在评估广告位的应课差饷租值时,不管构筑物或标牌是谁架设,仍可将其价值包括在内。为免重复计算,假如广告位是分閞评估差饷的,则在评估土地时不能计算用作展示广告的额外价值。 展示广告的物业单位,在首先出现以下其中一种情况,即视为开始存在: (a) 在行使广告权利下架设构筑物或标牌;或 (b) 依据上述权利而展示广告。 就《差饷条例》第 24 条而言,架设、拆除或更改任何构筑物或标牌,将视为物业单位有结构性更改。不过,以海报代替广告灯箱或广告框架,或在墙侧髹上广告并不构成结构性更改。 凡空置土地用作展示广告(即展示广告用途的权利没有租给或保留予别人),均须评估差饷。准许将土地作此用途的人(如未能确定此人是谁,则为土地的拥有人),须负责缴纳差饷。 凡物业单位用作展示广告用途,但没有出租或保留给别人(即由占用人架设),在评估物业单位的应课差饷租值时,仍须包括该展示广告用途的额外价值。典型的例子是工厂大厦的外墙或天台架设用以宣传该厂产品的标牌。 凡有任何在土地上展示的广告,不属上述任何一类,将根据第 9(6) 条条文视之为独立物业单位,并根据第(1)款所指的独立物业单位评估。在崇光(香港)百货有限公司 诉 差饷物业估价署署长 [2019] HKLdT 68 一案中,审裁处确认:「我们认为制定第 9 条总体上是为了加强署长就向任何土地所展示的广告徵收差饷的权力我们得出的结论是,即使第 9(1) 条基於任何原因而不适用,第 9(6) 条依然适用,且上述标牌仍可徵收差饷。」 总括来说,所有广告牌,无論是作为独立物业单位或附设於主物业单位内,均须缴纳差饷。这些广告牌的大小、形狀、设计、结构及附设形式各异。大部分所見的广告牌都属小型,架设在广告标牌所示的物业上,宣传品牌、经营的业务性质及所售卖的产品等。时至今日,在大型购物商场和商业楼宇外墙装设广告屏幕已十分常見。在中环、湾仔、铜锣湾及尖沙咀一带临海建筑物的屋顶亦有很多受人注目的高价值广告牌。这些广告牌所宣传的都是一些国际知名的品牌或大机构,衬托着美丽的维港景色,可说是牡丹绿叶,相得益彰。

[政府卖地分析] - 葵涌市地段第 531 号物流及货运用地

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15/07/2022

公开招标出售之地皮位於新界葵青区的葵涌市地段第 531 号。截标日期为2022年7月15日。 地段用作物流及货运用途。 地皮最高可建楼面约1,485,418平方尺。 葵青地区普遍都是以工业及货运物流用途为主。最近一宗买卖参考为2018年5月2日的政府招标卖地成交。成交金额约为27.5亿元的屯门货运物流地皮。 该地皮位於屯门小冷水路屯门第49区的屯门市地段第544号的货运物流用地,其地盘面积约为340,860平方尺,指定作货运物流及最高可建建筑面积为852,151平方尺,每平方尺楼面地价约3,228元,以现时本港市场状况及投资气氛,是次招标的葵涌市地段第 531 号的用地估值约48.3亿,每平方尺楼面地价约3,252元。 如对上述资料有任何查询,欢迎致电 (852) 3514 9357 联络中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士 或浏览 以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

[专家话您知]香港主水平基准面的由来

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07/07/2022

香港主水平基准面的由来 远在1866年,当时英国皇家海军测量船「利福民号」在香港岛北部海岸进行测量工作,并在香港海军船坞(即现今湾仔金钟地铁站附近)的花冈岩地基石之上嵌入一口螺钉(其後被称为「利福民螺钉」)作为测量高度的基准。螺钉的位置相对於当时所测量的基准面高17尺10寸(5.435米)。这个基准面 -「香港主水平基准面」(Principal Datum) - 其後被采用作为香港陆地上量度高度的基准。所有高於「香港主水平基准面」的高度,可根据相对於「利福民螺钉」的高度,再加上5.435米计算得出。此後,以「利福民螺钉」为基准,在香港境内先後设立了超过1,700个经过精确测量的「水准点」(至2016年1月),作为高度测量之用。 左边是「利福民的螺钉」,右边是当时的测量纪念碑。(图片来源:香港天文台) (图片来源:香港天文台) 如对上述资料有任何查询,欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部产业测量师陆丽青女士或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

[专家话您知]每月专栏_消防法例要分清

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23/06/2022

消防安全点解咁重要? 香港人烟稠密,高楼大厦密集如石屎森林,偶然我们都会见到有新闻提及大厦火灾,消防设计残旧未能正常运作,导致人命财物损失等事故,根据消防处服务统计资料(2016-2020)显示,单单是以2020一年来计,已有33,632宗火警数目,扣除27,860宗警钟误鸣及虚报火警,一年仍有5,772宗真正火警发生,即平均一日大约有15.8宗火警在本地发生,故此,消防安全一直是建筑物整体上一个重要管理指标。 消防安全不只是消防处负责? 香港的消防安全大致分为两个范畴,一是建筑物本身走火防火要求;另外是消防设施安装。前者由屋宇署根据相关建筑物条例及作业守则管辖,後者就是由消防处按不同处所类型的相关消防条例管理。笔者预到有些人会混淆不同的消防条例。确实,随着社会不断发展,消防条例亦不断更新。笔者在此简略介绍一下。 《消防安全(商业处所)条例》(第502章)简介 首先最初的是於1997年推行的《消防安全(商业处所)条例》(第502章)。这条例针对的是商业建筑物和商业处所,所谓商业处所,指的是用作或拟用作商业活动如银行业务(商人银行除外)、场外投注、设有保安区的珠宝或金饰业务、超级市场、特大超级市场或百货公司及商场;以及该建筑物或该建筑物的部分的总楼面面积超逾230平方米。而商业建筑物,指的是为作办公室、业务、贸易或娱乐用途而建成的或正用作上述用途,以及於1987年3月1日或之前已建成或该建筑物的建筑工程图则是在1987年3月1日或之前首次呈交建筑事务监督批核的。 为何特别要提1987年,主因是在那一年消防处大幅修订《最低限度之消防装置及设备守则》。自当时起计的新楼要按照这份一九八七年守则所订标准,提供现代化的消防装置。而在此之前的楼宇,就需要依靠《消防安全(商业处所)条例》,经过消防处的执法去保障物业的安全了。 《消防安全(建筑物)条例》(第572章) 简介 之後在2002年,再有另一条《消防安全(建筑物)条例》(第572章),这条例同样是针对1987年3月1日或之前已建成的建筑物,或该建筑物的建筑工程图则是在1987年3月1日或之前首次呈交建筑事务监督批核。适用的建筑物范围就由商业处所,改为住用建筑物,或含有住用用途的综合建筑物。由此可见,消防条例背後的目标是覆盖不同类型的楼宇,确保它们的消防设备与消防建筑是附合现代的标准。各位心水清的读者,可能会察觉还有一种建筑物未被消防条例覆盖,那就是工业楼宇。关於这类大厦,请容许笔者卖点关子,下一次再跟读者分享多一点,以及谈谈有关消防装置及设备提升。 以上是笔者就有关建筑物消防安全上的一些分享和参考,只作简单介绍之用,不可与其他复杂个案一盖而论。香港法规成熟而讲求程序,若读者遇上相关复杂个案时,宜寻求相关专业人士意见,亦可致电35149357联络我们专业顾问部或电邮至jeffcheng@centamail.com作查询。 资料来源及延伸阅读: 消防处服务统计资料(2016-2020) https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/statistics_2021chi_20220330_145624.pdf 《2011 年建筑物消防安全守则》 (2015年10月版本) (暂只提供英文版本) https://www.bd.gov.hk/tc/resources/codes-and-references/codes-and-design-manuals/fs2011.html 《消防安全(商业处所)条例》(第502章) 简介小册子 https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/fso502_c.pdf 《消防安全(建筑物)条例》(第572章) ) 简介小册子 https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/fso572_c.pdf #中原工商舖专业顾问部 #每月专栏 #消防安全 #屋宇署 #消防处 #火警 #消防安全(商业处所)条例 #消防安全(建筑物)条例 #建筑专业人士

[专家话您知]经营迷你仓要注意建筑设计安全

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02/06/2022

在《专业知识工厦内未必一定可以做迷你仓》一文中提及,在经营迷你仓需要考虑法定图则注明用途及地契条款要求等,但即使能满足以上两样条件,也要注意在我们入则改做迷你仓时,屋宇署在建筑设计上的安全要求 迷你仓设计上常见的错误 在日常经营迷你仓时,经营者有机会不小心违反《2011年建筑物消防安全守则》要求,以下综合了常见的错误,当中包括 在分间迷你仓时,没考虑在紧急情况下如何逃生,如安排出口路线的行走距离过长,及走火路径不足够; 为争取存放空间,迷你仓门向外发出,当门发出时,导致经迷你仓之间通道的出口路线不够阔; 逃生出口门安装门锁,没考虑紧急情况下会阻碍逃生; 逃生门换上耐火效能(Fire Resistance Rating)不足的门。 逃生路线距离过长,走火路径不足够及出口路线不够阔,逃生门耐火效能不足,其实根据什麽标准而定? 这些标准都是根据屋宇署修订的《2011年建筑物消防安全守则》*中而定; 如迷你仓的逃生路线距离,参考该守则B11.2(c) 条,Deadend Travel Distance,即由最尽头迷你仓的角落 (Deadend),行至一点可选择两个出口行走最长距离为18米以内;及参考该守则B11.3条,Maximum Travel Distance,即由任何一点至最近的防护出口的最长距离(包括在最尽头行走距离)为36米以内;另外由任何一道逃生楼梯通往另外任何一道逃生楼梯的出口路线最长为48米; 迷你仓走火路径数目及出口路线的最小净阔度,是参照《2011年建筑物消防安全守则》,B2表规定 (Minimum number and width of exit doors and exit routes from a room, fire compartment or storey),以那一层迷你仓走火人数为500人以内为例,走火路径数目最少有2条;迷你仓的通道(也是出口路线的一部分)其净阔度不应少於1050毫米,这不包括任何门的摆幅,意思是若迷你仓其中有一扇门可发出走廊,假设门阔750毫米,若走火通道是1050毫米阔,因不包括任何门的摆幅关系,1050毫米减750毫米,走火通道净阔度就只有300毫米,这已不符合阔度不少於1050毫米要求; 逃生门耐火效能足不足够,是参照《2011年建筑物消防安全守则》,C1表规定 (Fire Resistance Rating and Fire Compartment Limitations),一般迷你仓多数安置在工厦之内,即该表Use Classification 6a之用途,所以逃生门及其间隔耐火效能最少需要120分钟。 耐火效能的时间(Fire Resistance Rating)其实是代表什麽,是指隔热时间吗? 耐火效能不单指隔热时间,耐火效能时间是经由香港实验所认可计划 (HOKLAS) 互认的实验所进行相关防火测试 (如ISO 834,BS 476: Parts 20-24及BS EN 1363-1366等等^) 而定,耐火效能一般划定有3项要素,分别是X/Y/Z,X代表稳固性 (Stability);Y代表完整性 ( Integrity) 及最後Z代表隔热性 (Insulation)。 逃生门除了考虑耐火效能外,还要注意... 逃生门与逃生楼梯相连,它的主要作用是在火警发生时,疏散中的人群可以在无烟无火的状况下,顺利经逃生楼梯去到一个安全地方集合或等待救援,所以逃生门的门鼓及门校要确保运作正常,可以自动关上 (Self-closing) 及保持常关;亦要留意逃生门四边及门框,有没有安装防烟条 (Smoke Seal,安装防烟条是根据《2011年建筑物消防安全守则》,C16.5(b)条而定);另外,所有可走向防火门廊及走火楼梯的逃生门须装上透明防火玻璃,这是为了人群在紧急情况下可以透过逃生门看到前面逃生路径情况 (根据B13.5条规定);若果发现上述设施有损坏,建议尽快通知管理处安排维修。 因篇幅所限,下次我们会分享经营迷你仓消防设备上要注意的地方。敬请留意。 以上资料只作简单介绍,不可以与其他复杂个案一盖而论,如有任何疑问,建议徵询专业人士的意见,或致电35149357联络我们专业顾问部或电邮至jeffcheng@centamail.com查询。 资料来源: * 屋宇署修订的《2011年建筑物消防安全守则》暂只供英文版本 (https://www.bd.gov.hk/en/resources/codes-and-references/codes-and-design-manuals/fs2011.html) ^ Fire Resistance Standards for Testing of Construction Systems (https://www.promat.com/en-my/construction/projects/expert-area/35245/fire-resistance-standards-construction-systems/) #中原工商舖 #专业顾问部 #专业知识 #迷你仓 #屋宇署 #逃生路线 #逃生门#2011年建筑物消防安全守则 #耐火效能 #香港实验所认可计划 #防烟条

[专家话您知]差饷 - 「物业单位」的定义 (II)

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20/05/2022

工业装置和机械的应课差饷 《差饷条例》第 8 条中列明: 「就......确定物业单位应课差饷租值而言 (a) 除 (b) 段另有规定外,作为物业单位附属物而使用的所有机械(包括升降机在内),均视为物业单位的一部分;但计算物业单位的应课差饷租值时,操作该等机械所需的合理开支须予以顾及; (b) 在物业单位之内或之上供生产作业或经营业务之用的机械,其价值不得计算在内。」 香港的差饷法例直至 1863 年才首度处理应否评估机械的价值的问题。当时的结论是,物业单位的应课差饷租值不应将任何在单位内机械的价值包括在内。这结论被纳入 1888 年《估价则例》中的「应课差饷租值」一词的定义中。至 1899 年,差饷修订条例订明附设於物业单位的升降机和机械均可徵收差饷,但操作这些升降机和机械的开支,倘已由业主支付,在评估时便应扣除。这次修订,乃源於一宗差饷上诉案,案中涉及一幢设有升降机的新建大厦的差饷评估。该案的裁决是,根据当时生效的《估价则例》,升降机等同「机械」,因此不能评估差饷。现行的《差饷条例》第 8 条,有关「内有机械的物业单位」的定义,於 1973 年才首次加入条例中。 有关评估工业装置和机械的准则,亦因差饷物业估价署署长 诉 友联机械维修工程有限公司 [1986] HKLR 93 一案的判决而受到质疑。当时的上诉法院定,从香港的差饷法例历史来看,英国法例裁定将与土地一并使用的动产,应与土地一并评估的做法不适用於香港。这项裁定影响深远,远大於对该上诉案的浮坞本身所带来的影响,因为这裁决引起一些对工业装置如电缆及管道、输送管等应否徵收差饷的疑问,而这些工业装置在过往是被视为与土地一并使用的动产。随着科技日新月异,电讯发展更一日千里,若将上述工业装置视作构筑物来评估差饷,亦会引起更多争议。为了令差饷物业估价署能评估这些工业装置,条例於 1991 年加入了第 8A 条条文,将若干机械项目定为可评估差饷项目。 新增的第 8A 条条文,订明凡任何土地或建筑物或构筑物由任何人藉任何工业装置而被占用,则就差饷而言,不论该土地、建筑物或构筑物在其他情况下是否构成物业单位,在占用范围内仍须视为一个独立物业单位。根据第 8A 条条文,「工业装置」包括电缆、渠道、管道、铁路轨道、油箱、工业装置或机械的固定座架及支撑物。 在新增第 8A 条条文时,第 10 条亦相应作出修订,特别是要让估价署署长有较大酌情权,将一些相关的物业单位视作单一物业单位一并估价。这项修订解决了涉及庞大电缆系统的电讯和电力装置的合并估价问题。 英国的情况较为清晰,早在 Yarmouth v France CA [1887] 19 QBD一案的裁决中,已首次就「工业装置」的定义作出明确的界定。其後,条例亦加入条文特别说明就工业装置和机械可否徵收差饷的规定。有关规定早前载於《工业装置和机械(差饷)令》中,其後更载於《评估差饷(工业装置和机械)规例》内。这些条例详细订明何等工业装置和机械类别於法律上视为英国法例中所指的估价单位,称为「估价物业单位」(hereditament),因而可徵收差饷。条例澄清了一切有关可否对工业装置和机械徵收差饷的含糊或不明确之处。 香港并无这些详细的条文,故此便得依循较概括的法规來办理。在这方面,中华电力有限公司 诉 差饷物业估价署署长 [2017] FACV No. 7 of 2016 一案中斟酌如何诠释第 8A 条的条文及其与第 8 条的关系。该案确定若干固定设备,例如锅炉支撑物、冷却水循环系统、喉管和电缆,为应课差饷的项目。终审法院裁定,凡有人藉任何属於工业装置的设备占用任何土地、建筑物或构筑物,「不论该土地、建筑物或构筑物在其他情况下是否属物业单位」,此等设备一概属第 8A 条适用的范围。另外,除非第 8A 条有必要改变第 8 条的效力,否则第 8 条须一直执行并维持生效。第 8A(3) 条就「工业装置」所作的列举式定义可视为仅指辅助设备,而非第 8(a) 条所指的附属机械。

[专家话您知]工厦内未必一定可以做迷你仓?

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05/05/2022

根据政府统计处数据,截至2021年底,香港人口约有740万人,以香港总面积约1106平方公里计,人口密度差不多每1平方米空间容纳了6.69人,然而,每个人生活总有一些杂物处理,所以在香港,大众对迷你仓需求殷切,迷你仓普遍都落户在工厦内,但工厦内未必一定可以经营迷你仓,在打算经营迷你仓前首先要考虑四个范畴,分别是城市规划、地契条款、建筑设计及消防设备: 在城市规划上,要对照城市规划委员会的《词汇释义》及法定图则内用途 根据城市规划委员会的《词汇释义》,「迷你仓」属於「非污染工业用途」(Non-polluting Industrial Use)*,在法定图则上「其他指定用途」注明「商贸」 (Other Specified Uses for Business) 地带内,「非污染工业用途」属第一栏经常准许的用途。换言之,位於「商贸」地带内的工厦,只要符合地契条款,可作「迷你仓」用途;另外,在法定图则上「工业」 (Industrial) 地带内,法定图则注释的第一栏及第二栏内没有列明「非污染工业用途」,所以位於「工业」地带内的工厦,未必一定可以经营迷你仓。 经营「迷你仓」前要留意地契条款是否有限制其他用途 个别「迷你仓」是否违反地契条款,要视乎该「迷你仓」的实际运作情况及所涉地段地契的条款,不能片面地一概而论。 以位处工厦内的「迷你仓」为例,若有关地契订明该地段只许作「工业」用途,经营货仓(包括「迷你仓」)一般是违反地契。至於有些工厦的地契订明地段可作「工业及/或仓库」或「仓库」用途,一般为客户贮存个人或家居货物的「迷你仓」,即使并非贮存传统货仓所贮存的商品,亦不会因此被视作违反相关地契订明的「仓库」用途。不过,倘若以经营「迷你仓」为名,但实质却并非用作「仓库」用途,例如是用作写字楼或经营零售,便不符地契订明的「仓库」用途。 一般而言,即使某用途不符地契条款,如业主有意进行该用途,可以按既有程序,向地政总署申请短期豁免书^ (Application for waiver to temporarily relax restrictions contained in lease),并缴付豁免费用,暂时放宽地契的限制,甚或申请更改地契 (Lease Modification) 并缴付补地价 (Premium)。 因篇幅所限,我们今次先讨论城市规划及地契条款头两点,之後的专业知识会再讨论另外两点:经营迷你仓建筑设计及消防设备要注意的地方。 以上资料只作简单介绍,不可以与其他复杂个案一盖而论,如有任何疑问,建议徵询专业人士的意见,或致电35149357联络我们专业顾问部或电邮至 jeffcheng@centamail.com查询。 资料来源: *城市规划委员会的《词汇释义》 (https://www.info.gov.hk/tpb/tc/forms/dot_revised_index_atoe.html) ^地政总署-暂时豁免租契条件简介 (https://www.landsd.gov.hk/tc/resources/publicity-materials/pamphlet.html) #中原工商舖 #专业顾问部 #专业知识 #迷你仓 #城市规划委员会 #非污染工业用途 #地政总署 #地契条款 #短期豁免书 #更改地契 #补地价

[专家话您知]重建发展知多D

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29/04/2022

重建发展透过综合规划,改善旧区已建设环境及基建设施的设计,并提供更多绿化环境、公众休憩地方及社区设施用地。残破失修的楼宇则重建成符合现代生活标准、环保又具智能的新式楼宇。 以大型物业重建来说,以下机构通常是收购土地重建的一方: 市区重建局 地产发展商 如市区重建局或地产发展商有意重建一个地区,首先会考虑以私人协议方式向现有的业主收购土地。如未能收购土地的全部权益,市区重建局或地产商可能会通过收地或强制售卖的方式,收购其余土地。 市区重建局会根据《市区重建局条例》(香港法例第563章)和《收回土地条例》(香港法例第124章)收回土地。 地产发展商可根据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(香港法例第545章),申请强制售卖令,以取得土地的所有权益,进行重建。 如对上述资料有任何查询,欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部产业测量师陆丽青女士或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

[专家话您知]每月专栏 大数据时代来临,各位准备好未?

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22/04/2022

近年疫症流行,打乱以往固有营商模式,亦同时发展出新的机遇;如网购、串流影院、外卖服务等,像雨後春笋一样成市场新宠儿。上述行业皆有一共通点,其企业背後都需要数据中心作日常营运之用,当中牵涉大数据分析及演算法(Algorithm),购入过产品,享用过服务都成为数据记录下来进行推算,从而洞悉潜在客户各种喜恶,抢占市场先机。然而,香港有独特政经环境,就数据中心需求而言,当中包含国际银行及金融服务机构,以及物流与运输行业。我们看见这些行业即使在疫症流行期间,发展仍相当蓬勃,而且有趋势不断更倚重资讯通讯科技,可见数据中心服务的需求将会更加殷切。 其实政府早於2012年1月行政会议上已有意推动香港发展数据中心。发展数据中心是一门技术门槛较高的项目,但在处理技术层面之先,要搅清楚当中涉及城规、地政事宜,然後在建筑设计和机电能源系统等作出配合。笔者尝试从这四点分享一下心得: 工厦做数据中心是否要城规申请? 在城市规划角度看,数据中心属「资讯科技及电讯业」。根据城市规划委员会采用的「法定图则注释总表」,「资讯科技及电讯业」列为「分区计划大纲图」「第一欄用途」(即经常准许的用途)的分区规划有以下几个: 「商业」、「工业」、「其他指定用途(商贸)」、「其他指定用途(工业邨)」及「其他指定用途(混合用途)」;因此这些区域内兴建数据中心是不需另作城规申请。 但若在「综合发展区」分区规划内,「资讯科技及电讯业」则列为「分区计划大纲图」「第二欄用途」,这须根据《城市规划条例》第16条向城市规划委员会提出规划许可的申请。 就地政事宜上,地契条款诸多限制怎辨? 一般工厦地契上包含土地使用及其他方面限制。数据中心用途在某些旧工厦建筑上可能是不容许,如业主希望改建该工厦一部分来营运数据中心,须向地政总署申请豁免书(Waiver)。政府为推动数据中心的发展,若该工厦楼龄不少於15年(由最後发出占用许可证日期起计),日後改建工程能在豁免书批出日期起计的三年内完成,地政总署不会就那份豁免书收取费用。 另外,如果是在工业用地发展高端数据中心,方法就是修订地契(Lease Modification),而不是申请豁免书。政府的优惠政策,在计算补地价时充分考虑发展数据中心的配套(数据中心不会只有伺服器机房,当中配套会有附属於数据中心办公室,办公室属商业用途,所以这已经有改变土地用途及补地价),条件是就有关发展项目的数据中心部分设施确实是达到高端*要求,其发展密度不得低於适用的最高发展密度的40%,或者其地积比率不得低於2.5倍(以较高者为准),以及附属於数据中心的办公室的面积不得高於数据中心部分的实用楼面总面积的30%。补地价或豁免书的申请,都需要提交前期设计作考虑。当然,如果本身地契就是数据中心用地,就没有修订地契或申请豁免书的需要。 *注: 其实高端是指Tier 4数据中心,早於2005年美国国家标准协会(ANSI)和电信工业协会(TIA)发布了ANSI/TIA-942的准则「数据中心电信基础设施标准」,根据不同级别的可靠性或弹性定义了四种层级的数据中心。第 1 级数据中心只是一个小型伺服器机房,而第 4 级数据中心则提供高可靠度和高安全性(容错级别),至少有两个提供分配系统,两个独立的UPS (Uninterruptible Power Supply)系统加发电机组,两个通信线路等,甚至是伺服器的设备也需要双电源输入。 屋宇署在批则时,在建筑设计上有什麽新措施配合? 数据中心在建筑物条例(第123章)属於非住用类别(Non Domestic),受相关建筑面积(GFA)及上盖覆盖率(Site Coverage)限制。就针对工厦内发展的数据中心,屋宇署已订相关作业备考,指出现有工厦改建为数据中心,现有停车场部份如需改为数据中心的电力变压房,可申请豁免相关部份建筑面积。另外,监於数据中心在运作上有需要采用一些高600毫米以上的架高地台系统作为空气室,以留空间冷却伺服器等特别设备,屋宇署已批准位於数据中心的伺服器室、电脑数据大堂或其他类似地方内的该等架高地台系统不须具备耐火效能,但须有足够理据支持在运作上有需要设置高600毫米以上的空气室,以及按照消防处处长发出的《最低限度之消防装置及设备守则》和相关通函设置消防装置。 此外,架高地台系统的结构图则须提交屋宇署,用以证明该系统能在其使用年期内安全地承受拟作用途或目的所产生的恒载和外加荷载,如设置的电脑设备、机器及伺服器等。屋宇署亦发出可持续建筑设计指引的作业备考,阐述计算建筑物总楼面面积的政策及楼宇能源效益。凡提交拟建/改建为数据中心的建筑图则供屋宇署审批时,要提供充分资料和理据去全面考虑是否符合发展密度。 数据中心保持运作稳定外,电力供应及能源效益也不容忽视 数据中心因保持伺服器稳定性需要电源供应达至4级标准(Tier 4), 事实上本地两家电力公司各自的变电站已可提供数据中心双电源供应已达至第4级标准。而由於数据中心对能源的需求大,能源效益成为其中一个重要考虑,以减低耗电量、营运开支和对环境造成的影响。机电工程署有两项措施,即实施《建筑物能源效益条例》(第610章)及推出「淡水冷却塔计划」,有助提升数据中心的能源效益. 建筑环保评估协会与不同类别的评审人员合作制定的《绿色数据中心实务指引》涵盖数据中心设计、采购、运作及弃置四个范畴,详情请参考采用了《绿色数据中心实务指引》的《节能计划样本》。该实务指引覆盖了冷却系统,电力系统,能源监察及管理系统,资讯科技应用系统,电讯网络,绿色建筑,维修维护及环保废置等多个范畴,对项目深化设计规划阶段来说很值得参考。 以上是笔者就发展数据中心的一些分享和参考,只作简单介绍之用,不可与其他复杂个案一盖而论。香港法规成熟而讲求程序,若读者遇上相关复杂个案时,宜寻求相关专业人士意见,亦可致电35149357联络我们专业顾问部或电邮至jeffcheng@centamail.com作查询。。 资料来源及延伸阅读: 地政总署作业备考3/2012, 3/2012A, 3/2012B (https://www.landsd.gov.hk/tc/resources/practice-notes/lao.html) 屋宇署作业备考PNAP APP 150 (https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/codes-and-references/practice-notes-and-circular-letters/pnap/APP/APP150.pdf) 香港政府资讯科技总监办公室数据中心促进组网站 (https://www.ogcio.gov.hk/tc/) 香港建筑环保评估协会《绿色数据中心实务指引》(暂只提供英文版本) (https://www.beamsociety.org.hk/en_beam_plus_data_centres.php) 机电工程署建筑物能源效益条例网站 (https://www.emsd.gov.hk/beeo/tc/mibec_beeo.html)