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优化强制验楼计划及修订《建筑物条例》

近日发生三级火的佐敦华丰大厦，楼龄60年，当中劏房及宾馆林立，亦有僭建物问题。屋宇署证实该厦早於6年前已收到强制验楼令，16年前已收到消防安全指示，但涉及验楼令与消防安全改善工程至今仍未进行。截至去年底，屋宇署表示全港未遵从消防安全指示的楼宇数目多达9,578 幢，以油尖旺区最多，有 1,843 幢，占总体数字近二成。发展局表示现仍有约2,700幢尚未遵办强制验楼通知的楼宇。 发展局预计将在本年第二季推出优化强制验楼计划的新评分标准，更着重楼宇外部构件，「三无大厦」会获分配更高分数，而总分较高的楼宇会获发验楼通知。修订评分将更着重楼宇外部构件，因其构成更大公众安全风险，若涉及轻微楼宇破损或失修楼宇的举报或紧急举报，如外部构件，将获分配更多分数。评分愈高，其构成的风险愈高。本港现有约1.2万栋楼宇，符合强制验楼计划的条件，但未被选为目标楼宇。其中近三成楼龄达50年或以上。 局方表示可以更精准识别每年600幢须发出验楼通知的目标楼宇。 发展局亦建议推行特别无人机勘察行动恒常化，将针对潜在风险较高楼宇，每年巡查360幢楼宇，并由政府承建商进行紧急修葺工程。 市区重建局於本月正式推出全新「预防性维修资助计划」，目的推动业主为大厦制定周期性的保养计划并为楼宇进行周期性维修保养同时，更引入预防性措施以减慢楼宇老化速度。计划分两个阶段为业主提供两项资助，第一阶段就业主制作「楼宇保养手册」提供支援，而第二阶段则鼓励业主设立特别基金（基金）。 屋宇署现在正检讨《建筑物条例》下违反验楼通知的罚则，本年度将会向立法会提交提高罚则及简化检控程序的《建筑物条例》修订法例建议。根据现在《消防安全（建筑物）条例》（下称条例）的规定，任何人无合理辩解而没有遵从法定指示，即属犯法，可处第四级罚款即 25,000 元，并可就该指示持续未获遵从的每日另处罚款 2,500 元。 资料来源 １. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html ２. 香港法例第123章 - 建筑物条例 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部查询。

迷你仓定义及监管知多D

香港寸金尺土，不少人都会租用迷你仓去摆放私人物品或者杂物。这是一个常见解决家居不够地方用的处理方法。 根据屋宇署的定义，迷你仓是指提供独立自存仓的处所，供个人贮存家居物品，或供小商户贮存存货或档案记录。 以下是屋宇署对营运迷你仓最新的规管准则: 迷你仓的最长行走距离为何？ 适用於迷你仓的一般规定为： a. 由处所最尽头处至一点（从该点可选择其他出口）的尽头路行走距离最长为18米。 b. 由任何一点至最近的防护出口的最长行走距离（包括尽头路行走距离）为36米。 c. 由任何一道逃生楼梯通往另外任何一道逃生楼梯的出口路线最长为48米。 贮存仓之间通道的最小净阔度为何？ 贮存仓之间的通道是出口路线的一部分，其净阔度不应少於《消防安全守则》表B2的规定，即最小达1 050毫米（不包括任何门的摆幅）。因应迷你仓的运作模式和火警风险，以下安排可获接受： a. 就实用楼面面积不大於5平方米及装上自动关闭仓门的贮存仓，其仓门摆幅与墙壁或通道另一边的门的摆幅之间的最小净阔度为750毫米。 b. 就实用楼面面积不大於1.5平方米及装上自动关闭仓门的贮存仓，而其仓门可开启至紧贴毗邻墙壁／贮存仓及不会阻碍通道另一边的门的摆幅，则量度通道的净阔度时无须考虑该门的摆幅。 屋宇署会对迷你仓内的违规情况采取什麽执法行动？ a. 如发现目标迷你仓内的消防安全建造（例如逃生途径、耐火结构及消防和救援进出途径方面）违规，屋宇署会根据《建筑物条例》（第123章）向目标迷你仓单位业主发出法定命令，要求进行纠正工程，并将命令於土地注册处注册，即俗称「钉契」，以让公众透过查册知悉有关违规事项。 b. 屋宇署亦制备了「没有明显违规的目标迷你仓名单」，有关名单会在每个月的第一个星期三更新，以增加执法行动的透明度。 城市规划委员会和地政总署亦对迷你仓有进一步的演绎。 据城市规划委员会的《词汇释义》，迷你仓属於「非污染工业用途」，在「工业」地带或「其他指定用途」注明「商贸」（「商贸」）地带内，规划上均属经常准许的用途。换言之，位於「工业」或「商贸」地带内的工厦，只要符合地契条款或已取得豁免书（包括整幢改装工厦的特别豁免书），均可用作「迷你仓」。然而，个别工厦业主是否将工厦用作经营「迷你仓」属市场主导的商业决定。 因地契有很多种，在判断工业大厦经营迷你仓是否违反地契，地政总署会作实地视察，因应迷你仓的实际运作情况及所涉地段地契的条款才能作判断，不能一概而论。举个例子，以位处工业大厦的「迷你仓」，若有关地契订明该地段只可作「工业」用途，经营货仓（包括「迷你仓」）一般是违反地契。如果地契列明可作「工业及/或仓库」用途，经营迷你仓则不违反地契。 倘若出现违反地契的情况，地政总署会以地主身分，采取行动，执行契约条款，当中不涉及检控。署方会向业权人发出警告信，要求纠正违契事项。如业权人於限期内未有作出纠正，署方会将警告信於土地注册处注册，即俗称「钉契」。在这情况下，公众可以透过查阅土地注册处的资料，知悉有关物业的违契事项。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

简述政府修订强拍门槛的条例草案

发展局於2023年12月公布《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》（《条例草案》），以更新及精简《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）下的强制售卖（强拍）制度，目的为加快私人业权统一作为促进老旧楼宇重建，亦加强支援和保障小业主利益。相关的条例草案已於1月10日提交立法会进行首读和二读。 政府建议－法例修订 １. 降低强拍申请门槛（针对有较迫切重建需要的旧区） 把楼龄达50年或以上私人楼宇的门槛，由现时的80%降低至70%或65%，根据楼龄组别 (即50至59年；60至69年; 以及70年或以上，而楼龄越高，门槛就会越低) 以及楼宇地点 (就同一楼龄组别的楼宇而言，位於指定地区的楼宇的门槛会较低)而定。 而选定指定地区时，亦将考虑： (i) 有关地区内楼龄达50年或以上的楼宇数目；及 (ii) 有关地区内接获强制验楼通知的楼宇数目。 政府建议在《条例草案》中设定首批「指定地区」*，包括有： (1) 长沙湾 (所属大纲图亦覆盖深水埗)； (2) 马头角 (包括九龙城和土瓜湾）； (3) 旺角； (4) 西营盘及上环； (5) 荃湾； (6) 湾仔；及 (7) 油麻地 *按分区计划大纲图覆盖的地区较多符合上述(i)及(ii)，并定期检讨指定地区，及後由发展局局长订立附属法例，订明指定地区的修订。 另外，为加快非工业地带转型，《条例草案》亦建议位於非工业地带而楼龄达30年或以上的工业大厦，其强拍申请门槛由现时80%降至70%。 政府建议的强拍申请门槛表： 私人楼宇的楼(年) 现行的门槛 二零二二年十一月原建议的门槛 《条例草案》建议的门槛 「指定地区」 「非指定地区」 90% (不论地点) 90% (不论地点) 90%(不论地点，与现行安排相同) 50至59 80％(不论地点) 70%(不论地点 ) 70% 80% (与现行安排相同) 60至69 65% 70% 70 60%(不论地点 ) 65% (不论地点) ２. 提供更多弹性给予涉及多个毗邻地段的申请，以促进较大规模的重建 i． 容许两个或以上邻接的地段，即使没有共用楼梯亦可应用平均份数安排*； ii． 容许把其已拥有全部业权的地段纳入涉及多个毗邻地段的申请；及 iii． 规定同一申请中的多个毗邻地段须一并重新发展。 *在应用「平均份数安排」及计算适用的申请门槛时，政府建议采用计算地段面积在内的加权平均法。 ３. 精简强拍制度的法律程序 i. 对於楼龄50年或以上的楼宇，在所有相关少数份数拥有人不反对的情况下，免除证明根据法例所载理由； ii. 审裁处在考虑是否作出售卖令时仍会沿用一贯的办法，参考过去的案例，来决定建筑物的「龄期」及或「维修状况」；及 iii. 审裁处增拨司法人手资源，包括开设两个常额司法职位。发展局专责办事处亦会协助申请人与少数份数拥有人进行调解。 ４. 加强对受影响少数份数拥有人的支援 i. 容许作为自住业主的少数份数拥有人在强拍後，可继续居於其物业内不多於六个月，与租客在地段售出後可居住的时间一样； ii. 发展局准备於2024年内设立专责办事处，为受影响的少数份数拥有人提供一站式的加强支援服务，包括法律权益及一般查询，独立估值服务以及法律和其他专业服务转介，目的是爲促成更多成功的调解个案以减少诉讼；及 iii. 推出政府作担保的贷款专项计划，为合资格的少数份数拥有人提供过渡贷款，针对在处理强拍诉讼时所产生的合理专业费用。 《条例草案》能有效地提高本港土地资源运用，以促进老旧失修楼宇的重建，特别是更多大型的相连接地段重建项目，而一些少数份数业主亦能因而受惠。未来在放宽强拍门槛後，申请数量将会有所增加，政府应持续增拨预算及司法人手资源以应付及加快申请程序。政府亦应对一些受影响少数份数拥有人提供合适的保障及支援。期望未来条例能加快推行及进一步延伸到其他区域。 资料来源： １.《2023年土地(为重新发展而强制售卖)(修订)条例草案》 ２. 发展局https://www.devb.gov.hk/tc/home/index.html 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电 (852) 3514 9357联络中原(工商舖)专业顾问部查询或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

物业的租值评估概述

之前和大家分享过产业测量师的工作范畴，其中一项是协助客户在租用或续租物业单位时，如果租客和业主就租金协商上各持不同意见，而需要一位独立第三方去进行一个租值评估，产业测量师就能提供这一方面的服务。 在进行物业租值评估时，产业测量师会考虑以下不同因素: (一)单位的所在位置: 以商舖为例，如果单位位处於繁华地段，例如，中上环、铜锣湾、尖沙咀和旺角，交通比较便利，附近又有比较多的人流量，吸引客户的机会亦相对较高。在评估租值时，物业位置这个因素便起了一个决定性的作用。 (二)单位楼层 以写字楼为例，如果单位位处於较高的楼层，一般而言，单位都可以享有较佳的景观，相对低层单位，其租值也会高一点。 (三)单位是否有升降机到达 以住宅为例，如果物业是一个唐楼单位，而整幢大厦是没有设置升降机，只能依靠楼梯到达，其租值会较一般有提供升降机的逊色一些。 (四)楼层的载荷量 载荷量是物业楼板能够承受多少重量的指标。以工业物业为例，如果一幢工业物业的楼板载荷量越高，其租值会比载荷量低的单位会较高一点。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士或浏览以下网址﹕ http://oir-consultancy.centanet.com/

如何查阅批准图则

上节提到关於僭建物的影响及其严重性，本节则会教大家如何查閲批准图则及介绍一些建筑工程的相关法规 屋宇署的主要批准图则有以下这些： -  建筑图则（Building plans） -  结构图则 (Structural plans) -  排水设施图则 (Drainage plans) -  改动及加建图则 (Alteration addition plans) -  拆卸图则 (Demolition plans)等 获取图则的途径： １. 楼宇咨询中心（亲身查阅） 地址：九龙油麻地海庭道11号西九龙政府合署北座屋宇署总部2楼 提供查阅和复印所有私人楼宇记录、小型工程记录及占用许可证（入伙纸）的服务。 - 可亲身前往中心申请查阅和复印 - 如欲预约申请，须递交已填妥的表格BIC-1，中心会通知你查阅记录的日期（如备有电子影像记录，则於3个工作天内）而未经预约，则会以先到先得方式处理。 - 提供 一站式服务 让申请人在无须预先查阅有关楼宇记录的情况下，申请复印楼宇记录的副本 。须递交已填妥的表格BIC-3 ，并於10天内通知申请结果。 - 上述表格可从屋宇署网页 ( www.bd.gov.hk)下载或透过使用屋宇署的电子提交文件系统於网上递交。 ２. 百楼图网BRAVO（网上查閲） 屋宇署一个采用万维网及地理资讯系统技术的电脑系统，提供下列服务： - 查阅楼宇图则及相关文件及订购副本 - 查阅小型工程纪录及订购副本 - 订购已选取的占用许可证副本 首先须网上登记注册成为用户，提供身份证 / 护照等身份证明文件副本，邮件地址及其他联络资料等。经过批核，才可使用该服务。 搜寻樓宇记錄及复印途径 i) 以街道名称和号码作位置搜寻 ii) 以大厦名称作位置搜寻 iii) 以不同编号地段档案编号作进阶搜寻 iv) 地图搜寻批准图则的基本认识 表列 选择相关图则及档案类别 费用 需付费才能查閲图则，每个电子记录查阅费用为36元，订购核证图则副本每张42元，非核证副本每张24元。 相关法规－建筑物条例 - 除非符合《建筑物条例》第41(3)条有关豁免审批工程的规定，或属於可透过「小型工程监管制度」的简化规定而进行的小型工程，不须通知屋宇署或得到屋宇署的批准。但须符合建筑物条例的规定，包括消防安全，结构安全等方面的标准 - 任何涉及私人楼宇的建筑工程（包括加建，改建，拆除及改动结构），有关人士应根据《建筑物条例》第14条的规定，委任认可人士及注册结构工程师向屋宇署呈交图则，图则获批准及得到同意展开工程後，方可进行有关工程。 处罚 - 未经批准而进行建筑工程属严重罪行，一经定罪，最高刑罚为可处罚款40万元及监禁两年。 - 如有关工程进行的方式导致或相当可能导致任何人受伤或任何财产损毁的危险， 一经定罪，可处罚款100万元及监禁3年。 - 没有遵从清拆令，一经定罪，可处罚款200,000元及监禁1年，并可就罪行持续的每一天另处罚款20,000元。 资料来源 １. 屋宇署https://www.bd.gov.hk/tc/index.html ２. 百楼图网https://bravo.bd.gov.hk/login ３. 百樓图网用户手册 https://bravo.bd.gov.hk/form/zh_HK/internetUserManual.pdf ４. 香港法例第123章 - 建筑物条例 以上资料只作简单介绍，如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部查询或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/

2023年第四季政府暂缓推出商业用地分析

[专家话您知] 强制验楼法例知多啲

强制验楼是源自2012年政府推出的《建筑物(检验及修葺)规例》, 指明如果物业楼龄超过30年(通常以入伙纸计起),屋宇署有权就该大厦或物业发出强制检验通知书, 指出建筑事监督会行使相关法例的权力，要求业主就物业某个范围进行订明的检验以及（如需要）进行订明的修葺。署方会指明业主要 １）在某限期内聘请注册检验人员进行订明检验； ２）在某限期内完成订明的检验； ３）如需要进行订明的修葺，要在某限期前完成修葺 法例指明，如果业主刻意不遵循有关命令，屋宇署是可以跟据法例向业主提出检控，一经定罪，业主是可以被处罚款巨额甚至监禁。这就是＂强制＂的意思。很多时侯，业主在第一次收到信时都不会理会，到第二次屋宇署发出提示信时，信纸有机会是另一种颜色，而屋宇署在信中的措词可能亦会严厉些。如果这时侯业主才临急寻找注册检验人员安排工作，风险和成本亦有机会增加。所以笔者劝免收到验楼通知书的业主尽快聘任合适的注册检验人员安排检验工作。 另外，坊间有所谓＂验楼师＂，标榜协助新楼业主就发展商交付的单位代业主进行验收。笔者在此指出，纵使＂验楼师＂能满足业主於新楼验收时的一些期望，对方持有的并不是一个注册专业资格，不同於屋宇署注册名单下的注册检验人员(Registered Inspector, RI)，前者不能代替後者去进行强制验楼规例下的工作，包括订明检验及监管订明维修。该规例下的订明检验及订明维修，有其列名的范围，专业要求和监工指引，这方面大家要留意。 最後，强制验楼规例适用於住宅物业和各类非住宅物业，订明检验的范围可以是整座建筑物的公用部份，或建筑物的外墙，或建筑物的伸出物（包括个别物业的露台／花槽），以及建筑物的招牌等主要范围。业主收到屋宇署的检验通知信，要看清楚署方要求验的是哪部份，不明白就要尽早找注册检验人员谘询。 如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，或致电35149357联络我们专业顾问部查询。 资料来源 1. 香港法例第123章 - 建筑物条例 2. 香港法例第123章附属法例P - 《建筑物(检验及修葺)规例》

产业测量知多D(2)

上次和大家介绍过产业测量师一些基本常见的工作层面或范畴或者他们要兼顾的范围。今次和大家介绍一下产业测量师另一面比较少为人知，又需要利用产业测量师的专业去处理的业务。而这些业务就是资产管理及项目管理。 项目管理: 产业测量师会担任顾问团队策划人，他们会组合外判承办商提供房地产以及企业房地产业务。 资产管理，产业测量师和其专业团队会处理以下事情: 代表客户商讨租金修订、租约续期及物业转租服务 就物业翻新及重建等事宜提供意见 代表客户就土地及楼宇买卖和租务事宜进行商讨 在物业拍卖或私人招标事务上担任拍卖师及业主代理 管理公司的资产以取得价值增长 当公司的原本资产营运一段长时间後，而这资产开始变旧或者折旧，产业测量师就会盘算这个资産的现有价值到底可以用什麽方法或怎样去处理，并配合当时实际环境及将来的政策，从而去判断用什麽策略去把原有公司的物业或资产增值。通常的策略就是以企业内部原本有的资源去配合外部任何可行的机会，而所产生出一些不同的可行方案。企业就会在这些不同的可行方案之中去选择一个最合适或配合到企业有更好发展的方案去执行。

[专家话您知] 僭建物的影响及其严重性

何谓是僭建? 僭建是指违例建筑工程（Unauthorized Building Works），当中包括： 没有经由建筑事务监督批准及同意下进行楼宇内部加建或改建工程，以及楼宇外部建筑工程；或 没有根据《建筑物条例》（第123章）所订的「小型工程监管制度」规定而进行指定为小型工程的小规模建筑工程；或 在楼宇内部进行不牵涉建筑结构，但未能符合《建筑物条例》及相关规例所订标准的加建及改建工程。（上述资料参考自屋宇署网站） 僭建对业主实质影响? 质量与安全： 因一般僭建物本身没有得到建筑事务监督批准，这极有可能在没有符合相关规例及作业守则下建成，导致工程质量成疑，甚或有潜在安全问题。若不幸该僭建物对公众构成滋扰或伤害，更有机会招致被第三者索偿。 买卖影响： 即使买卖双方签妥临时买卖合约，一旦发现有僭建物，买方有权中止合约并拿回订金。另外，任何屋宇署发出违例建筑的命令时也会在土地注册处记录在案（俗称钉契），这令日後其他准买家在查册时，得知该物业有违例建筑。不过物业被钉契，买方仍可坚持继续买卖，但是需自行承担法律、清拆及安全风险，同时一般银行也倾向不易批出该类物业按揭贷款。当然如买卖双方同意，双方也可以安排律师代管买价的一部份（即stake-hold），并在扣除买家进行还原工程的所需费用後，方将该部分买价转予卖方。 罸则 按《建筑物条例》第40条1BA项，任何人无合理辩解而没有遵从根据第 24(1) 条送达予他的命令，即属犯罪，一经定罪 (a) 可处罚款 $200,000 及监禁 1 年；及 (b) 可就经证明并令法庭信纳该罪行持续的每一天，另处罚款 $20,000。 如违反屋宇署命令、没有在期限内完成清拆违例建筑物，便会产生刑事责任，违者可被传票检控。屋宇署可在得悉违规情况後12月内提出票控。第40条1AA项亦可直接票控明知违例而照批准违规的建筑物的人。 那如何辨识僭建物？ 应先比较处所实质环境和相关楼宇记录，这记录包括曾经建筑事务监督批准的图则及小型工程记录，如相关楼宇记录与处所不一致，差异之处可能是潜在僭建物。不同个案不能一盖而论，如有其他疑问建议徵询建筑专业人士的意见。 资料来源 1. 香港法例第123章 - 建筑物条例 注 如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，或致电35149357联络我们专业顾问部查询。

产业测量知多D

产业测量知多D 建造业为香港提供大量的工作机会，香港政府的数据显示，建筑、测量和工程策略的就业人数有逾超过27,000人， 单在香港测量师学会已经有超过60,000名会员，是否测量行业就只是用三脚架在地盘或街道上工作这样简单？ 香港测量师学会分为六个专业组别，建筑测量、工料测量、产业测量、土地测量、规划及发展和物业设施管理。 今日就同大家分享产业测量组别会负责怎样的工作。 随着社会进步及经济发展，今时今日测量行业的工作范畴已经扩大好多，测量行业与整个建筑流程，由土地开发一直至兴建完成，到最後的物业管理及将来建筑物老化後，要如何重建，活化，复修等等，而土地管理、批地、估值 、租地、徵地、收地、差饷估值、税务、公共房屋及居屋计划等，也属於产业测量的工作范畴。 再者整个项目的发展周期和牵涉到土地或物业买卖，为土地及物业以及一些无形或有形资产做估值。到底估值是如何计算出来的？这便需要产业测量师的参与。他们懂得及了解如何把手上所有原始数据，变成一个以专业评核为基准而推断出来的估价。例如评估一个项目时，首先他们评估这个地点(例如中环)，在今年，明年及後年 (1)对其租务(租金) 的升幅或下降会是怎样趋势的路向; (2)对整个香港经济的影响， (3)对外来投资的影响， 在同一时间有不同的数据集中在一起时，产业测量师便要对这个项目的评估作出一些专业判断，这样就会得出那个项目或物业的市场价值或租金价值。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部产业测量师陆丽青女士或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/