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共有 131 个知识贴士
[专家话您知] 强制验楼法例知多啲
物业小知识
|21/07/2023
强制验楼是源自2012年政府推出的《建筑物(检验及修葺)规例》, 指明如果物业楼龄超过30年(通常以入伙纸计起),屋宇署有权就该大厦或物业发出强制检验通知书, 指出建筑事监督会行使相关法例的权力，要求业主就物业某个范围进行订明的检验以及（如需要）进行订明的修葺。署方会指明业主要 １）在某限期内聘请注册检验人员进行订明检验； ２）在某限期内完成订明的检验； ３）如需要进行订明的修葺，要在某限期前完成修葺 法例指明，如果业主刻意不遵循有关命令，屋宇署是可以跟据法例向业主提出检控，一经定罪，业主是可以被处罚款巨额甚至监禁。这就是＂强制＂的意思。很多时侯，业主在第一次收到信时都不会理会，到第二次屋宇署发出提示信时，信纸有机会是另一种颜色，而屋宇署在信中的措词可能亦会严厉些。如果这时侯业主才临急寻找注册检验人员安排工作，风险和成本亦有机会增加。所以笔者劝免收到验楼通知书的业主尽快聘任合适的注册检验人员安排检验工作。 另外，坊间有所谓＂验楼师＂，标榜协助新楼业主就发展商交付的单位代业主进行验收。笔者在此指出，纵使＂验楼师＂能满足业主於新楼验收时的一些期望，对方持有的并不是一个注册专业资格，不同於屋宇署注册名单下的注册检验人员(Registered Inspector, RI)，前者不能代替後者去进行强制验楼规例下的工作，包括订明检验及监管订明维修。该规例下的订明检验及订明维修，有其列名的范围，专业要求和监工指引，这方面大家要留意。 最後，强制验楼规例适用於住宅物业和各类非住宅物业，订明检验的范围可以是整座建筑物的公用部份，或建筑物的外墙，或建筑物的伸出物（包括个别物业的露台／花槽），以及建筑物的招牌等主要范围。业主收到屋宇署的检验通知信，要看清楚署方要求验的是哪部份，不明白就要尽早找注册检验人员谘询。 如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，或致电35149357联络我们专业顾问部查询。 资料来源 1. 香港法例第123章 - 建筑物条例 2. 香港法例第123章附属法例P - 《建筑物(检验及修葺)规例》
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产业测量知多D(2)
物业小知识
|14/07/2023
上次和大家介绍过产业测量师一些基本常见的工作层面或范畴或者他们要兼顾的范围。今次和大家介绍一下产业测量师另一面比较少为人知，又需要利用产业测量师的专业去处理的业务。而这些业务就是资产管理及项目管理。 项目管理: 产业测量师会担任顾问团队策划人，他们会组合外判承办商提供房地产以及企业房地产业务。 资产管理，产业测量师和其专业团队会处理以下事情: 代表客户商讨租金修订、租约续期及物业转租服务 就物业翻新及重建等事宜提供意见 代表客户就土地及楼宇买卖和租务事宜进行商讨 在物业拍卖或私人招标事务上担任拍卖师及业主代理 管理公司的资产以取得价值增长 当公司的原本资产营运一段长时间後，而这资产开始变旧或者折旧，产业测量师就会盘算这个资産的现有价值到底可以用什麽方法或怎样去处理，并配合当时实际环境及将来的政策，从而去判断用什麽策略去把原有公司的物业或资产增值。通常的策略就是以企业内部原本有的资源去配合外部任何可行的机会，而所产生出一些不同的可行方案。企业就会在这些不同的可行方案之中去选择一个最合适或配合到企业有更好发展的方案去执行。
[专家话您知] 僭建物的影响及其严重性
物业小知识
|23/06/2023
何谓是僭建? 僭建是指违例建筑工程（Unauthorized Building Works），当中包括： 没有经由建筑事务监督批准及同意下进行楼宇内部加建或改建工程，以及楼宇外部建筑工程；或 没有根据《建筑物条例》（第123章）所订的「小型工程监管制度」规定而进行指定为小型工程的小规模建筑工程；或 在楼宇内部进行不牵涉建筑结构，但未能符合《建筑物条例》及相关规例所订标准的加建及改建工程。（上述资料参考自屋宇署网站） 僭建对业主实质影响? 质量与安全： 因一般僭建物本身没有得到建筑事务监督批准，这极有可能在没有符合相关规例及作业守则下建成，导致工程质量成疑，甚或有潜在安全问题。若不幸该僭建物对公众构成滋扰或伤害，更有机会招致被第三者索偿。 买卖影响： 即使买卖双方签妥临时买卖合约，一旦发现有僭建物，买方有权中止合约并拿回订金。另外，任何屋宇署发出违例建筑的命令时也会在土地注册处记录在案（俗称钉契），这令日後其他准买家在查册时，得知该物业有违例建筑。不过物业被钉契，买方仍可坚持继续买卖，但是需自行承担法律、清拆及安全风险，同时一般银行也倾向不易批出该类物业按揭贷款。当然如买卖双方同意，双方也可以安排律师代管买价的一部份（即stake-hold），并在扣除买家进行还原工程的所需费用後，方将该部分买价转予卖方。 罸则 按《建筑物条例》第40条1BA项，任何人无合理辩解而没有遵从根据第 24(1) 条送达予他的命令，即属犯罪，一经定罪 (a) 可处罚款 $200,000 及监禁 1 年；及 (b) 可就经证明并令法庭信纳该罪行持续的每一天，另处罚款 $20,000。 如违反屋宇署命令、没有在期限内完成清拆违例建筑物，便会产生刑事责任，违者可被传票检控。屋宇署可在得悉违规情况後12月内提出票控。第40条1AA项亦可直接票控明知违例而照批准违规的建筑物的人。 那如何辨识僭建物？ 应先比较处所实质环境和相关楼宇记录，这记录包括曾经建筑事务监督批准的图则及小型工程记录，如相关楼宇记录与处所不一致，差异之处可能是潜在僭建物。不同个案不能一盖而论，如有其他疑问建议徵询建筑专业人士的意见。 资料来源 1. 香港法例第123章 - 建筑物条例 注 如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，或致电35149357联络我们专业顾问部查询。
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产业测量知多D
物业小知识
|16/06/2023
产业测量知多D 建造业为香港提供大量的工作机会，香港政府的数据显示，建筑、测量和工程策略的就业人数有逾超过27,000人， 单在香港测量师学会已经有超过60,000名会员，是否测量行业就只是用三脚架在地盘或街道上工作这样简单？ 香港测量师学会分为六个专业组别，建筑测量、工料测量、产业测量、土地测量、规划及发展和物业设施管理。 今日就同大家分享产业测量组别会负责怎样的工作。 随着社会进步及经济发展，今时今日测量行业的工作范畴已经扩大好多，测量行业与整个建筑流程，由土地开发一直至兴建完成，到最後的物业管理及将来建筑物老化後，要如何重建，活化，复修等等，而土地管理、批地、估值 、租地、徵地、收地、差饷估值、税务、公共房屋及居屋计划等，也属於产业测量的工作范畴。 再者整个项目的发展周期和牵涉到土地或物业买卖，为土地及物业以及一些无形或有形资产做估值。到底估值是如何计算出来的？这便需要产业测量师的参与。他们懂得及了解如何把手上所有原始数据，变成一个以专业评核为基准而推断出来的估价。例如评估一个项目时，首先他们评估这个地点(例如中环)，在今年，明年及後年 (1)对其租务(租金) 的升幅或下降会是怎样趋势的路向; (2)对整个香港经济的影响， (3)对外来投资的影响， 在同一时间有不同的数据集中在一起时，产业测量师便要对这个项目的评估作出一些专业判断，这样就会得出那个项目或物业的市场价值或租金价值。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部产业测量师陆丽青女士或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
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如何申请批准建造小型屋宇 (II)
个案小分析
|12/05/2023
3申请方法和程序 I. 申请人必须填写一份申请在新界兴建小型屋宇的「综合 申请表」（包括申请表格、证实申请人身份的声明书、 申请人的法定声明书及授权书。）有关表格可向新界各 区地政处免费索取，或於地政总署的网页下载。 II. 填妥的申请表格，连同由原居民代表、乡事委员会主席 或副主席就申请人身份所作的声明，可邮寄或亲身送交 所属分区的地政专员，以供办理 III. 收到建造小型屋宇的申请後，地政专员会确认收到申请 表格，并会通知申请人按接获申请的日期而预计处理其个案的日期。 IV. 为方便处理申请，申请人可向地政专员提交下列资料， 以供考虑： (i) 申请地段的业权资料，即有关地段在土地注册处 注册记录的副本；及 (ii) (ii) 申请建屋地段的 1 比 1000 测量图，标示拟建屋 宇的长阔高度、露台的方向，以及化粪池和渗水系统的位置。 V. 地政专员会在有关乡村及乡事委员会张贴告示，以 14 天 为期，了解当地村民是否反对申请，亦会就申请个案谘 询其他有关政府部门。 VI. 倘申请人符合各项要求，申请获得批准，地政专员便会 向申请人发出建议书，并夹附缴款通知书，要求申请人 缴付所需的行政费及／或地价。 VII. 批约文件通常须由申请人亲自签立，但申请人如欲以授 权书授权他人签立文件，则授权书的使用必须符合地政 专员所施加的要求和条件。完成批约後，申请人须就建 筑工程、地盘平整工程及渠务工程向地政专员申请并取 得豁免证明书，然後才可在有关地点展开建筑工程（见 注释(g)）。有关详情，可参阅地政总署印制的《兴建新 界豁免管制屋宇须知》资料小册子。同时，申请人须向 地政专员申请，要求实地划出小型屋宇的建屋界线。 VIII. 倘地政专员因地盘的地理或土力限制而不能签发地盘平 整工程及渠务工程豁免证明书，申请人必须向建筑事务 监督正式提交地盘平整工程及渠务工程的图则，获得批 准後，方可施工。 4 建筑规约及完工证 I. 新批建的小型屋宇，建筑完工限期为 36 个历月。 II. 建筑工程完成後，申请人所聘用的T2 合资格人士及注 册结构工程师／注册专业工程师，必须向地政专员提交 一份联合签署作实的兴建完成报告。 收到兴建完成报告後，地政专员如已进行所有必要的查 核，并信纳申请人已完全履行小型屋宇批约所订明的一 般及特别条件／牌照规定的所有要求及责任後，便会签发完工证。 原居村民 指年满 18 岁，父系源自 1898 年时为新界认可乡村居民的男子。 认可乡村 指获地政总署署长核准的《认可乡村名册》上载列的乡村。 小型屋宇批约 I. 指当局自 1972 年 12 月实施新界小型屋宇政策以来，以私人协约方式（如属政府土地）、以建屋牌照方式（如属私人土地），或以换地方式批出的小型屋宇契约； II. 亦指下列在实施现行新界小型屋宇政策之前的批约： i. 以限制乡村拍卖方式批出的批约； ii. 以减收或宽免补价方式换地而成的契约；或 iii. 政府发给原居村民建造乡村式屋宇的「免费建屋牌照」。 5 符合批建小型屋宇的资格准则 当局在审批小型屋宇前，会考虑下列主要准则： I. 申请人必须为原居村民，即年满 18 岁，父系源自 1898年时为新界认可乡村居民的男子； II. 申请人以前未有接受过当局以任何形式批建小型屋宇（见注释(a)）； III. 申请建屋的地点须位於乡村式规划发展区及认可乡村范围或扩展区内（见注释(b)及(c)）； IV. 申请建屋的地点不受即将进行的发展所影响，亦不妨碍任何日後的规划或发展计划；及 V. 当地村民对建屋建议并没有提出具充足理据的反对意见。 注释 (a) 「小型屋宇」基本上是按《建筑物条例(新界适用)条例》 （第 121 章）所载的规定建於新界的屋宇，主要特点是 不得超过 3 层及不得高於 8.23 米（27 尺），而上盖面 积不得超过 65.03 平方米（700 平方尺）。根据该条例 的规定，申请人在展开任何建筑工程之前，除非其聘用 认可人士拟备的图则已获建筑事务监督正式批准，否则 必须先取得地政专员发出的建筑工程豁免证明书。同 时，业主并须向地政专员分别申请地盘平整工程及渠务 工程豁免证明书。在取得所需的豁免证明书或确定图则 已获建筑事务监督批准前，业主不得展开任何工程。
[专家话您知] 香港建筑工程的基本公众安全措施
物业小知识
|28/04/2023
在香港我们会在新闻上频繁地听到有很多工程/工业意外，导致很多建筑工人意外受伤，或甚丧命。发生这类意外的地点常为正在重建的工商大厦，或正进行上盖工程的地盘。为保障市民及公众安全，政府推出了一系列的安全预防措施，尤其是针对正进行上盖工程的地盘，以保护市民免受高空堕物受伤。 有关人士应适当兴建及维修围板／有盖人行道，以保护建筑地盘附近的市民。 位於行車道的围板／有盖人行道的最小净阔度为1.1米，而有盖人行道内部的垂直净空应最少为2.3米。如有需要亦应提交适当的臨时行人改道计划及防护措施，以便运输署及警方评估有否需要采取臨时行人管理措施。有关围板、有盖人行道、门架及坠台的一般设计要求或设计负荷，市民可参阅《建筑物拆卸作业守则2004年》第3章及《香港风力效应作业守则2019年》第2.5节的规定。 施工中的建筑物亦应在其外墙设置双层的防护网，以盛载有可能从高空掉下来的碎蚀物（防护网应重叠，并按照有规律的间距固定於棚架上）：内网由直径不少於3.5毫米、最大中心间距50毫米的耐损尼龍线编织，而外网则由幼尼龍线编织。 除上述的基本安全措施之外，政府也针对改动及加建工程、小型工程、混凝土修葺工程等等，发出了不少指引去提供充分的保护及预防措施，例如屋宇署发出的《小型工程监管制度之技术指引》。笔者鼓励市民可以多阅读这些技术指引，除了可保障经过工地时的自身健康和安全，也可由此了解这些法例背後的精神。 资料来源 1. 香港法例第123章 - 建筑物条例 2. 屋宇署之认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师作业备考APP- 102, APP-23 注 如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，或致电35149357联络我们专业顾问部查询。
[专家话您知] 在香港建造玻璃幕墙系统前的须知
物业小知识
|30/03/2023
在香港建造玻璃幕墙系统前，除了考虑各种因素如设计和美观外，还要符合屋宇署之认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师作业备考APP- 37所说明幕墙系统的设计和施工指引。其重点在於提供关於幕墙系统设计、施工和验收的标准和要求，以确保幕墙系统的安全性、可靠性和符合法规要求。业主如果有需要还要另外聘请专业的结构工程师，协助繁复的结构计算和审批程序。 该作业备考的重点包括以下内容： 1. 幕墙审批：提供了关於幕墙设计的标准和要求，包括幕墙的结构、材料等方面。认可人士/ 结构工程师需要额外呈交结构计算、结构图则、剖面图、材料规格等予屋宇署审批。 2. 幕墙施工：规定了幕墙施工的程序和要求，包括安全措施、工艺流程和施工质量控制等方面。 3. 幕墙验收：要求在幕墙施工完成後进行验收，以确保幕墙符合在防火、防水和防风等方面的安全要求和设计要求。 该作业备考亦提供了关於香港幕墙系统中强化玻璃使用的指南。强化玻璃是一种经过热处理增强强度和抗破裂的安全玻璃，广泛应用於幕墙系统中，因其提供了比普通玻璃更好的安全性和保护性。强化玻璃应该在幕墙系统中的容易受到冲击或温度应力影响的区域中使用，例如在强风或高温区域。在这些区域使用强化玻璃可以帮助减少玻璃破裂的风险。 在幕墙系统中使用的强化玻璃经过认可的测试实验室测试和认证 (HOKLAS)，以确保其符合所需的强度、耐久性和安全性标准。结构工程师和注册承建商亦要确保强化玻璃制造厂附合品质保证计划 (Quality Assurance Scheme QAS) 以减低强化玻璃「自发破裂」(Spontaneous Breakage) 的可能性。 资料来源 1. 香港法例第123章 - 建筑物条例 2. 屋宇署之认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师作业备考APP- 37 注 如有任何疑问，建议徵询专业人士的意见，或致电35149357联络我们专业顾问部查询。
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[专家话您知] 如何申请批准建造小型屋宇 (I)
物业小知识
|16/03/2023
1. 定义 原居村民 指年满 18 岁，父系源自 1898 年时为新界认可乡村居民的男子。 认可乡村 指获地政总署署长核准的《认可乡村名册》上载列的乡村。 小型屋宇批约 I. 指当局自 1972 年 12 月实施新界小型屋宇政策以来，以私人协约方式（如属政府土地）、以建屋牌照方式（如属私人土地），或以换地方式批出的小型屋宇契约； II. 亦指下列在实施现行新界小型屋宇政策之前的批约： i. 以限制乡村拍卖方式批出的批约； ii. 以减收或宽免补价方式换地而成的契约；或 iii. 政府发给原居村民建造乡村式屋宇的「免费建屋牌照」。 2. 符合批建小型屋宇的资格准则 当局在审批小型屋宇前，会考虑下列主要准则： I. 申请人必须为原居村民，即年满 18 岁，父系源自 1898年时为新界认可乡村居民的男子； II. 申请人以前未有接受过当局以任何形式批建小型屋宇（见注释(a)）； III. 申请建屋的地点须位於乡村式规划发展区及认可乡村范围或扩展区内（见注释(b)及(c)）； IV. 申请建屋的地点不受即将进行的发展所影响，亦不妨碍任何日後的规划或发展计划；及 V. 当地村民对建屋建议并没有提出具充足理据的反对意见。 注释 (a) 原居村民可利用其一生一次的权利，向另一位原居村民购买全间小型屋宇或其一部分自用，而无须向政府缴付额外补价，惟完成转让登记後，出让人及承让人将被视作已使用其一生一次的建造小型屋宇权利而无权再以任何优惠条件获批建小型屋宇。 (b) 「认可乡村范围」一般指环绕某认可乡村周围 300 尺的地方，申请在这范围内建造小型屋宇将可获得考虑。不过，申请建屋地点如位於「发展审批地区图」或「分区计划大纲图」上划为「乡村式发展」用途区的范围内，而该范围界线围绕着一认可乡村，则申请亦可获得考虑。 (c) 根据《城市规划条例》（第 131 章）的规定，村民倘有意在「发展审批地区图」或「分区计划大纲图」等法定图则上所示的「乡村式发展」用途区以外的地方建造小型屋宇，必须根据该条例第 16 条先向城市规划委员会申请规划许可。
[专家话您知] 何为地盘覆盖率及地积比率
物业小知识
|10/03/2023
地盘覆盖率是指建有建筑物的地盘被该建筑物覆盖的面积。例如，如果地盘上建筑物的面积 为60米 100米，地盘的覆盖面积则为6,000平方米。如果地盘面积为10,000平方米， 覆盖率即60%。地盘覆盖率是发展规范里界定土地可兴建的上盖面积百分率。简略分类，住宅地盘最高之地盘覆盖率为80%，非住宅最高则为100%。然而实际地盘覆盖率亦受建筑物高度及地盘种类而有所不同。有关限制载於《建筑物(规划)规例》附表内。 地积比率是建筑物的总楼面面积与建有该建筑物的地盘面积的比率。如果建筑物共20层，每层的总楼面面积为6,000平方米，建筑物的总楼面面积则为120,000平方米。如果地盘面积为10,000平方米，地积比率则为12。 《规划规例》附表一载有核准覆盖率及地积比率表，包括： ● 非住宅建筑的核准覆盖率及地积比率较住宅建筑为高； ● 丙类地盘的核准覆盖率及地积比率较乙类或甲类地盘为高，而甲类地盘的核准覆 盖率及地积比率最低； ● 建筑物越高（至61米），核准覆盖率就越低，但地积比率越高。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电(852)35149357联络中原(工商舖)专业顾问部产业测量师陆丽青女士或浏览以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
[专家话您知] 政府卖地分析 - 旺角洗衣街与亚皆老街交界
物业小知识
|24/02/2023
公开招标出售之地皮位於九龙内地段第 11273 号。截标日期为2023年2月24日。 地段用作非工业（不包括住宅、仓库及加油站）用途。 地皮最高可建楼面约1,524,168平方尺。该地段普遍都是以商业住宅用途为主，政府最近没有在该地区出售商业地皮，而最近的商业物业成交比较波动，再者该地皮亦有多条附带卖地条件，所以建筑成本也大幅增加。因此，该地皮之估值也相对下调。 按照现时本港市场状况及投资气氛，扣除建筑成本及发展商利润，是次招标的九龙内地段第 11273 号商业用地估值约89亿，每平方尺楼面地价约5,839元。 如对上述资料有任何查询，欢迎致电 (852) 3514 9357 联络中原(工商舖) 专业顾问部 产业测量师 陆丽青女士 或浏览 以下网址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
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