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上半年工商舖量升价跌 买卖成交创3年新高录1,913宗 下半年走势个别发展工商喜见支持位 舖位续需时寻底

2025上半年市场面对多项挑战，期内中美关税战令环球经济紧张，加上息口走势波动，为投资市场前景增添不明朗，整体买卖市场出现好淡争持局面，而随着工商舖价格大幅调整，吸引潜在用家及财团相继入市，带动今年上半年整体工商舖买卖交投止跌回升。根据中原(工商舖)资料显示，2025上半年工商舖整体买卖成交录得约1,913宗，较2024年下半年增长近三成，更创自2022以来半年计新高，惟总成交金额仅录得约277.24亿元，较2024下半年的300.99亿元减少约7.9%。中原分析，下半年工商舖表现呈个别发展，工商物业喜见支持位，惟舖位市场仍受压下调整，价格更需继续寻底，展望下半年工商舖整体物业买卖宗数预计可维持约1,750宗水平，整体工商舖买卖价及租金表现会窄幅上落，预料会平稳至下调5%内，当中工厦及核心区舖位租金跌幅在一成内。 商舖市场： 蚀让减价成交频仍 餐饮戏院结业潮拖累租金下调 中原(工商舖)商舖部董事黄伟基表示，商舖市场於2025上半年录得约376宗买卖成交，与2024下半年的约375宗相若，为连续四个半年度成交宗数低於380宗水平；而受舖价下跌所影响，上半年买卖成交金额仅录得约66.9亿元，较2024下半年下跌约23.9%。上半年银行借贷取态影响，上半年内不少知名投资者及财团纷纷积极减持沽货套现，商舖买卖市场被不安情绪笼罩，挫价情况不绝，当中更不乏蚀让成交个案。期内最大宗蚀让个案为「舖王」邓成波家族持有的湾仔摩理臣山道5至9A号天乐广场地下及一楼至二楼以约1.5亿元易手，涉及面积约10,330平方尺(未核实)，平均尺价约14,520元，相较於2017年的买入价2.2亿元，蚀幅约32%。 黄氏续称，2025上半年录得约1,799宗租务成交，涉及租赁金额约1.77亿元，分别较2024下半年上升约9.9%及7.9%。整体舖位空置率则各自发展，五大核心区中，中环、湾仔及尖沙咀均录得约0.23至1.64个百分点的跌幅，而铜锣湾及旺角分别录得0.18及0.44个百分点的增长，邻近口岸的荃湾及元朗等地区空置率亦录得约0.2至1.07个百分点的升幅。港人北上消费热潮未见减退，再加上接连有老牌连锁饮食集团及戏院结业，内地品牌来港开业及持续扩充业务成舖位生力军，内地企业攻港势头持续，预料仍将为下半年舖位租务提供支持。 黄氏预测，第三季舖位买卖可达约200宗水平，成交金额约30亿元；而2025下半年预料有约400宗成交，涉及金额约68亿元，买卖价格持续回落约10%。租赁方面，本地商户仍面对较大经营压力，预料下半年有机会陆续出现「大舖搬细舖」的情况，预测核心区舖位租金将下调约5%，而民生区租金下调幅度则约10%。 商厦市场：企业用家入市利好尺价企稳 金融中心地位巩固有利租务发展 中原(工商舖)写字楼部董事陈雁楼表示，今年上半年商厦买卖市场接连出现好消息，市场寻底成功，频获用家接货，当中更不乏具中资背景的买家。资料显示，今年上半年录得403宗，较去年上半年及下半年分别急升约55%及45%。至於今年上半年成交金额则约126.23亿元，与去年同期大致相若，而较去年下半年则轻微回落约9%。至於按季表现方面，2025年第二季录得174宗买卖成交，较第一季下调约24%，而成交金额则受惠於港交所购入中环交易广场14.7万平方尺涉及9层楼面作永久总部而大幅攀升至89.82亿元，较第一季高出1.47倍。在今年上半年度瞩目买卖成交中，金钟远东金融中心39楼全层，业主纪惠集团以1.94亿元售予内地财团中诚信集团相关人士，尺价约18,000元；而观塘海滨道181号One Harbour Square28楼全层连天台，以1.63亿元沽出，折合尺价约9,503元。买卖双方备内地背景集团，新买家为蓝思科技或有关人士。 陈氏续称，商厦租赁市场方面，表现尚算平稳。上半年度录得约2,996宗租务成交，为自2022年以来半年计新高，较去年同期及下半年分别上升12%及6%，涉及的租用楼面则为约884.77万平方尺。季内港九指标商厦租务宗数亦见不俗，港岛区指标商厦租务成交平稳，第二季录得82宗水平，与今年首季相若，而九龙区指标商厦走势更见凌厉，第二季录得60宗水平，较第一季的49宗高出约22.4%，而今年上半年度大额租务成交方面，除中环新海滨3号一期办公室及附属楼面共6层获简街资本破天荒以月租3,061万元承租，租期5年，荣登首位外，其余个别大额成交亦於第二季出现，租客多为金融机构入市，反映本港核心区优质甲厦不乏捧场客，并预料外资机构将成为甲厦租赁的主要租户。 陈氏预期，随着大额商厦买卖成交陆续出现，买家亦以实力财团及用家，意味着甲厦买卖市场已经找到支持位预测第三季买卖成交宗数会约200宗，涉及成交金额约25亿元，而租务成交则会持平至约1,500宗水平，买卖尺价及租金亦料趋稳定，下调幅度仅在5%内，而下半年买卖及租务表现则会在400宗及3,000宗水平，买卖成交金额料会达50亿元。 工厦市场：减价促销工商成常态 二手租卖价续受压 中原(工商舖)工商部董事刘重兴指出，发展商在第二季加快推售工商一手项目及余货，并以减价促销形式作招徕，成绩不俗，带动工商买卖成交宗数有所增长，惟对二手市场成冲击，令多区工厦物业录得创新低成交，更拖低第二季工厦买卖尺价表现。资料显示，2025年第二季工厦市场买卖成交录得约594宗，较首季540宗，上升约10%，更自2023年第二季後新高，而第二季买卖成交金额则录得约36.66亿元，较首季约47.44亿元大幅下调22%。累计上半年，工商物业整体表现价量齐升，共录得1,134宗买卖成交，较2024年下半年823宗大幅上升约38%，更继2022年上半年後首度超越1000宗水平，今年上半年成交金额亦上升至84.1亿元，较去年下半年上升约13.6%。 刘氏续称，工商物业於2025上半年录得多宗大手买卖成交，当中最瞩目为G2000集团主席田北辰出售位於粉岭的纵横二千货仓大厦全幢，於第二季获外资基金以约4亿元洽购作长期收租投资。至於租务市场表现亦见一般，按月走势疲弱，今年上半年工厦累计录得2,470宗租务成交，较去年下半年2,950宗下跌约16%，若与去年同期相比，跌幅更达45.5%。今年上半年工厦租务成交中，较为瞩目的有荃湾工业中心3楼及4楼全层，月租共约167万元。 刘氏预料，下半年发展商推盘策略仍会以减价形式进行，拖累下半年买卖尺价会有5至10%跌幅，而第三季及下半年买卖成交宗数则会有450宗及950水平，下半年买卖成交金额料会达100亿元。至於租务市场方面则较看好，预料下半年租务表现会平稳，租金会平稳至下跌5%，而成交量则会维持在1,300宗及2,600宗左右。刘氏补充，近期政府发展局准许酒店及商厦放宽改装作学生宿舍，反映政府正视市场需要，并逐步检视工商舖物业发展潜力。长远而言，相信将会扩展至其他范畴上，预料工商物业将会续受惠。 整体工商舖市场：上半年买卖表现「量升价跌」租务交投窄幅上落 中原(工商舖)董事总经理潘志明表示，面对外围环境严峻，2025上半年整体工商舖买卖市场表现仍见亮丽，累计共录得约1,913宗买卖成交，与2024下半年相比有约三成升幅，亦较去年同期增长28%，然而，涉及买卖成交金额则仅录得约277.24亿元，对比2024同期及下半年下跌，与去年同期相比，减幅更达18%，呈现「量升价跌」的现象。 潘氏指出，买卖成交宗数增多，惟2025上半年大额买卖成交则见回落，上半年共录得约23宗逾亿元成交，涉及总金额约130.74亿元，较2024下半年的约30宗减少约23.3%，而成交金额则微升约5.6%。而上半年最受瞩目及最大宗成交为港交所斥资约63亿元购入中环交易广场作为永久总部，涉及42至50楼全层共九层楼面，以及平台1及2楼部份舖位，折合平均尺价约4.28万元，对後市极具启示性。 潘氏续称，上半年多个老牌财团及财团积极沽售物业，当中永伦集团接连卖出多项大额工商舖物业，在2025上半年的十大逾亿元成交中，3宗交易由永伦集团售出，涉及金额约13亿元，当中包括广为人谈论的中环皇后大道中九号34楼全层，作价约2.25亿元。同时，随着学生宿舍盛行，在十大逾亿元成交中，占两项为酒店项目，分别为成交价约7.65亿元的青衣永伦800酒店及作价18.7亿元的观塘悦品海景酒店。至於整体租赁表现相对平稳，2025上半年共录得约7,265宗租务成交，涉及总租赁金额约5.97亿元，相较2024下半年的约7,412宗及5.61亿元仅窄幅上落。 潘氏分析，2025上半年接连传出利好消息，多家内地龙头企业来港上市，港股上半年度IPO集资额已超过1,070亿元，暂列全球第一，市场更预期港股全年集资额可达逾2,000亿元水平。同时，政府推出学生宿舍先导计划，在各方面「拆墙松绑」，放宽容许酒店及部分商厦改装为学生宿舍，反映政府有意加强工商舖发展的弹性。随着更多资金流入本港市场，期待在股市先行情况下，将可进一步惠及工商舖投资市场，当中工商表现料可率先受惠。此外，香港银行同业拆息(HIBOR)大幅回调亦对楼市有正面帮助，工商舖市场投资气氛回暖，预料整体买卖交投量可拾级而上，当中工商物业喜见支持位，然而，舖位市场处於结构性调整，不单受制於北上消费及连锁大型酒楼及戏院结业等因素所影响，预料需要更长时间调整适应，下半年舖位市况续寻底。 潘氏估计2025年第三季将有约850宗买卖成交，而下半年则有约1,750宗成交，随着个别发展商及财团继续采取减价策略抛售物业，导致物业价格仍然疲弱，预计2025年第三季买卖成交金额约95亿元，下半年则为约218亿元水平，整体价格维持平稳至下跌10%。至於租赁市场方面，本港接连有连锁餐饮集团结业，餐饮行业不振，导致零售市道受到冲击，预料整体工商舖物业租金将维持平稳至下跌10%；而整体租务成交於2025年第三季可达约3,800宗水平，下半年则有机会升至约7,500宗。 中原(工商舖)统计2023至2025年按季买卖表现： 工厦 商厦 商舖 工商舖 2023/Q1 474宗 68.58亿元 190宗 50.04亿元 225宗 97.22亿元 889宗 215.84亿元 2023/Q2 605宗 59.10亿元 180宗 32.50亿元 222宗 55.86亿元 1,007宗 147.47亿元 2023/Q3 470宗 47.61亿元 130宗 27.14亿元 210宗 56.44亿元 810宗 131.19亿元 2023/Q4 386宗 46.76亿元 128宗 101.95亿元 173宗 54.96亿元 687宗 203.67亿元 2024/Q1 358宗 30.22亿元 122宗 85.71亿元 131宗 71.90亿元 611宗 187.83亿元 2024/Q2 500宗 73.42亿元 138宗 38.77亿元 244宗 39.37亿元 882宗 151.56亿元 2024/Q3 400宗 37.73亿元 121宗 66.91亿元 175宗 32.94亿元 696宗 137.59亿元 2024/Q4 423宗 36.29亿元 156宗 72.18亿元 200宗 54.94亿元 779宗 163.4亿元 2025/Q1 540宗 47.44亿元 229宗 36.41亿元 193宗 37.13亿元 962宗 120.98亿元 2025/Q2 594宗 36.66亿元 174宗 89.82亿元 183宗 29.78亿元 951宗 156.26亿元 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯 中原(工商舖)统计2023至2024年上半年度买卖表现： 工厦 商厦 商舖 工商舖 2023上半年 1,079宗 127.68亿元 372宗 83.29亿元 447宗 150.36亿元 1,898宗 364.9亿元 2023下半年 856宗 105.87亿元 258宗 130.84亿元 379宗 107.62亿元 1,497 宗 333.06亿元 2024上半年 858宗 103.64亿元 260宗 124.48亿元 375宗 111.27亿元 1,493宗 339.39亿元 2024下半年 823宗 74.02亿元 277宗 139.09亿元 375宗 87.89亿元 1,475宗 300.99亿元 2025上半年 1,134宗 84.10亿元 403宗 126.23亿元 376宗 66.91亿元 1,913宗 277.24亿元 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯 中原(工商舖)对2025年第三季及下半年前景预测： 工厦 商厦 商舖 工商舖 2025年第三季 2025年下半年 2025年第三季 2025年下半年 2025年第三季 2025年下半年 2025年第三季 2025年下半年 买卖成交量(约) 450宗 950宗 200宗 400宗 200宗 400宗 850宗 1,750宗 买卖成交金额 (约元) 40亿 100亿 25亿 50亿 30亿 68亿 95亿 218亿 买卖价走势(约) 下跌5至10% 下跌0至5% 下跌10% 平稳至下跌10% 租务成交量(约) 1,300宗 2,600宗 1,500宗 3,000宗 1,000宗 1,900宗 3,800宗 7,500宗 租金走势(约) 下跌5% 下跌0至5% 核心区下跌5% 民生区下跌10% 平稳至下跌10% 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯