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工商舖FAQ【写字楼、工厦及舖位保险攻略2026】一文看清工商舖业主、租客投保技巧及注意事项！

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10/02/2026

工商舖FAQ【写字楼、工厦及舖位保险攻略2026】一文看清工商舖业主、租客投保技巧及注意事项！在香港经营生意或投资物业，除了要看租金回报，更要懂得「保障自己」。面对极端天气引发的水浸、突发火灾或工伤意外，一份合适的商业保险是企业的安全网。许多人以为保险只是「支出」，其实它是租务谈判中的重要筹码。中原工商舖为你整理 2026 年最新保险攻略，不只告诉你该如何投保，更教你如何透过「选舖」与「租约条款」来管理风险。内容目录Q1：甚麽保险是「必需」购买？Q2：甚麽是自愿性综合保险？Q3：如何选择工商舖物业从而减低风险？Q4：开舖租约保险攻略：业主与租客如何划分责任？Q5：2026 营运新趋势与需留意的风险 Q1：甚麽保险是「必需」购买？根据香港法例，以下两类保险属强制性保险（Mandatory Insurance），是合法营运的「必需品」，一旦遗漏，随时面临刑事检控： 1. 雇员补偿保险（劳保 / EC）对象：只要聘用 1 名或以上员工（全职、兼职、临时工或暑期工皆包括）。最低保额：员工 200 人以下：每宗事故最低保额 1 亿港元。员工 200 人以上：每宗事故最低保额 2 亿港元。违规後果：最高罚款 10 万港元及监禁两年，兼须支付附加费。 2. 第三者风险保险对象：业主立案法团。法规要求：业主立案法团必须为工厦、写字楼或商场的公用部分（Common Area）投保。投保不少於 1,000 万港元的保额。中原小贴士：作为业主，购买连租约单位时，应查核大厦法团是否已购买足额保险，以免日後承担责任。 Q2：甚麽是自愿性综合保险？除了法例要求，精明的生意人会透过「商业综合保险」（Business Package）来转移风险。以下三点是重中之重：财产「全险」（Property All Risks）保障范围涵盖办公室设备、百万装修及贵重存货。注意：舖位租户需特别留意「橱窗玻璃」保险，因更换落地玻璃费用不菲。营业中断保险（Business Interruption）若发生火灾或水浸导致停业，保险公司会赔偿这段期间损失的**毛利（Gross Profit）**及额外开支（如临时租舖费用），是生意的现金流保障。公众责任保险（Public Liability）最常见的索偿来源。若顾客在店内滑倒，或招牌跌下伤人，此保险负责承担法律赔偿及律师费。延伸阅读工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？比较预算、地契、隐藏条款分别大拆解！工商舖FAQ【香港工商舖面积计算完全指南】四大标准与常见问题工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南 Q3：如何选择工商舖物业从而减低风险？不同类型的物业，保险重点大不同。我们结合地产代理的经验，为你分析各类物业的风险盲点：物业类型核心风险必买保险建议选盘攻略 (减低风险) 地舖 / 商舖 (Retail) 顾客跌倒、招牌坠下、爆窃公众责任险 (含招牌)、现金保险、橱窗玻璃保险选择有物管公司定期检查招牌、或非低洼地区的舖位，有助减低保费及水浸垫底费。工厦 / 货仓 (Industrial) 火警风险高、机器损毁、水浸财产全险 (留意水损垫底费)、机器损毁险旧式工厦保费通常较高。选择配备完善消防洒水系统的新型工厦，可减省一定的保费。写字楼 (Office) 数据遗失、员监守自盗电脑系统纪录保险、雇员忠诚保证保险选择保安严密、访客登记完善的甲级写字楼，可降低财物失窃风险。按此搜寻工厦盘源按此搜寻优质地舖 Q4：开舖租约保险攻略：业主与租客如何划分责任？签租约别只看租金，厘清保险条款能避免意外发生时互相推卸责任，是生意长治久安的关键：确认「公众责任险」保额重点：租约通常强制租客购买此保险。建议：一般零售保额约 1,000 万，餐饮或高人流行业建议提高至 2,000 万。租客签约前应先向保险公司问价，将保费计入营运成本内。火险与装修险：哪一方负责？业主负责：投保「火险」，保障大厦原装墙身及楼宇结构。租客负责：投保「财产全险」，保障店内装修、存货及生财工具。攻略：租约应列明赔偿金须优先用於「还原物业」，确保生意尽快复业。加入「共同受保人」条款操作：租客买保险时，将业主列为「共同受保人」（Co-insured）。好处：万一发生意外（如招牌掉落）导致索偿，保险公司会同时处理业主与租客的法律责任，避免双方对簿公堂。 (注：以上为一般租务建议，具体法律条款请谘询律师意见。) Q5：2026 营运新趋势与需留意的风险极端天气成常态：保险公司对位於低洼地区（如柴湾、杏花邨部分地舖）的水浸保险审查极严，垫底费（Excess）可能大幅调高。创业选址时，务必向地产代理查询该区过往的水浸纪录。劳工法例更新：自 2025 年 4 月，工伤赔偿金额已调高。企业需定期覆核现有劳保额度，确保符合最新法例。初创首选 Package Plan：中小企及初创，建议选择保险公司的「预设套餐」，保费按风险池分担，通常比独立投保更便宜且审批更快。总结商业保险不仅是合规经营要求，更是保护资产价值的防护网。对於投资者而言，选择管理良好、消防合规的物业，不仅能减低保费支出，更能长远保障租金回报。想寻找配套完善、风险较低的优质工商舖物业？立即联络中原工商舖的专业团队，为您提供最新的市场分析与盘源推介。联络我们搜寻全港写字楼租盘搜寻全港工厦笋盘 (免责声明：本文章内容仅供参考，不构成任何保险建议或法律意见。具体保费计算与承保条款以保险公司签发的正式保单为准。)

工商舖FAQ【香港写字楼及工厦消防装置及防火要求懒人包】业主租户必读

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26/01/2026

工商舖FAQ【香港写字楼及工厦消防装置及防火要求懒人包】业主租户必读中原工商舖为您整合2026最新消防条例资讯！一文看清写字楼与工厦消防要求的差异、1987年分水岭定义、FS251 年检新制及防火门装修规范，为避免误堕法网，业主租户必看！内容目录Q1：我的工商舖物业是否受强制消防条例规管？为什麽「1987年」是关键？Q2：写字楼与工厦的消防装置要求有何不同？Q3：装修时，更换防火门或电子锁有什麽限制？Q4：什麽是 FS251？2025 年检新制对我有什麽影响？Q5：不遵从消防安全指示会有什麽刑罚？ Q1：我的工商舖物业是否受强制消防条例规管？为什麽「1987年」是关键？是的，特别是 1987 年 3 月 1 日或之前落成的物业。香港政府为弥补旧式建筑的防火标准不足，设立了「1987 年 3 月 1 日」为重要分水岭。若您的工商舖物业在此日期或之前落成，必须遵从以下条例进行消防提升：写字楼/商舖业主：须留意《消防安全（商业处所）条例》（第 502 章），适用於银行、商场及旧式办公室。工厦业主：须遵从《消防安全（工业建筑物）条例》（第 636 章），专门规管旧式工厂、仓库。商住两用物业业主：须符合《消防安全（建筑物）条例》（第 572 章）。中原小贴士：即使物业在 1987 年後落成，仍需遵守一般的《消防条例》进行日常保养，上述三条法例是针对旧楼的「强制提升」要求。 Q2：写字楼与工厦的消防装置要求有何不同？两者在「自动喷洒系统」及「逃生通道」的要求上有显着差异。由於工厦涉及货物储存及较高火警风险，其消防装置要求比写字楼更为严格。根据《最低限度之消防装置及设备守则》，主要对比如下：物业类型写字楼（商业处所）工业大厦（工业建筑物）自动喷洒系统总楼面面积 230 m² 以上须强制安装几乎所有 1987 年前落成的工厦单位均须安装逃生通道阔度内部走廊最少 1.05 米因应货物堆积风险，最少 1.2 米通风系统断电仅「公用区域」需具备自动断电及停止功能「所有区域」均需具备需具备自动断电及停止功能火警警报系统需装设啓动按钮及声响装置需具备可同时啓动消防泵及声响装置的联动系统 Q3：装修时，更换防火门或电子锁有什麽限制？必须符合「被动式防火（PFP）」标准，严禁使用需要钥匙从内开启的门锁。许多租户在装修写字楼或工厦工作室时，常因忽略以下三点而违规：大门门锁要求：禁止：严禁安装需要钥匙才能从「内部」开启的锁（如传统扭锁）。允许：若安装电子密码锁或拍卡锁，必须具备 Fail-safe（故障安全）功能，即发生电力故障或断电时，门锁会自动解锁，确保人员可随时逃生。防火门规格：必须由实心木材或认可耐火物料制造，并安装自动关闭器（门弓）。宽度标准：容纳 30 人以下的房间，防火门门阔度最少 750 毫米；31-200 人则需 850 毫米。走廊严禁阻塞：切勿在防护走廊或後楼梯安装冷气机、抽气扇，或加装铁闸及卷闸，这属於严重违规。延伸阅读工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？比较预算、地契、隐藏条款分别大拆解！工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南工商舖FAQ【工商舖买卖流程全拆解】新手投资者入门指南 Q4：什麽是 FS251？2025 年检新制对我有什麽影响？ FS251 是消防装置的「身体检查报告」，新制下对承办商的要求更加透明严格。什麽是 FS251？这是由注册消防装置承办商签发的「消防装置及设备证书」。法例规定，业主/法团必须每 12 个月聘请承办商检查一次，并在完成後 14 天内签发此证书。 2025/2026 新制重点（业主必读）：表格更新 (2025 年 1 月起)：申请安装及测试改用新的 BI/RC 表格（Rev. 2024），加强认证标准。透明度提升 (2026 年起)：若消防喉辘或警钟损坏，承办商必须在现场张贴标明「损坏」的显眼通知。消防系统主电源开关必须加上封条，防止人为误关导致系统失效。 Q5：不遵从消防安全指示会有什麽刑罚？除每日罚款外，严重者可被禁止使用该物业，甚至监禁。忽视消防处发出的「消防安全指示」或「改善令」，後果非常严重：未遵从消防安全指示：一经定罪，最高罚款 $25,000，另加每日罚款 $2,500。未遵从符合消防安全令：最高罚款 $50,000，另加每日罚款 $5,000。最高刑罚（禁止令）：若法庭认为该大厦火灾风险极高，可颁布「禁止令」封锁大厦或限制商业活动。违反者最高罚款 $250,000 及监禁 3 年。想了解更多香港工商舖消防条例？欢迎联络中原工商舖！免责声明：本页内容仅供参考，实际消防要求可能因个别大厦图则及审批情况而异。如有关具体物业的法律疑问，建议谘询专业测量师或注册消防承办商。

工商舖FAQ【香港工商舖面积计算完全指南】四大标准与常见问题

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14/01/2026

工商舖FAQ【香港工商舖面积计算完全指南】四大标准与常见问题在工商舖物业交易中，透明度与清晰度是对买家与租户至为重要。由於工厦、商厦及舖位等非住宅物业具有多样性与独特性，理解不同的面积定义对於评估物业价值至关重要。 Q1：什麽是「建筑面积」（Gross Area）？答：建筑面积是指物业单位的楼面面积。它包括该单位的「实用面积」，加上按比例摊分其在该建筑物内所有公用地方（如电梯大堂、公共走廊、公共设施、楼梯、升降机槽等）的面积总和，并包括建筑物外墙的厚度。 Q2：为什麽建筑面积通常会出现「实用率极低」的情况？答：主要是因为建筑面积目前并无统一标准。部分业主会尽可能将公用地方（如停车场、机电房、电力变压房、垃圾房等设施）的分摊面积计算在内，导致面积大幅「膨胀」，购买物业时需特别留意。 Q3：为什麽非住宅物业仍普遍采用「建筑面积」标示？答：住宅物业自 2013 年起受《一手住宅物业销售条例》规管，强制必须使用「实用面积」作为唯一面积标示。但非住宅物业（如商舖、写字楼及工厦）尚未纳入强制规管范围，由於这类物业用途多元，采用建筑面积能更灵活地反映包含结构元素（如水管、公共设施分摊）後的资讯。 Q4：什麽是「可租用面积」（Lettable Area）？答：这是评估工商舖出租空间时的重要指标。它是指单位可由租户专用并租赁使用的面积范围。若单位占用整个楼层，则包括单位内部分配的空间（如厕所和升降机门廊），但不包含公共楼梯、防烟门廊、升降机槽、机房等公共部分的面积。 Q5：什麽是「实用面积」（Net Area）？答：指从围绕单位的外围墙外侧量度的楼面面积，包含单位内所有间隔墙、柱子等结构面积，以及露台、工作平台及阳台。但不包含窗台、空调机房、平台、阁楼、花园、停车位、天台及其他公共空间。延伸阅读工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？比较预算、地契、隐藏条款分别大拆解！工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南工商舖FAQ【工商舖买卖流程全拆解】新手投资者入门指南 Q6：什麽是「内拢面积 / 地毯面积」（Carpet Area）？答：指单位内真正可以用来铺设地毯的平面空间，即最实际的活动使用空间。它不包括墙身厚度、内部分隔墙及露台等部分。内拢面积通常较实用面积小，最能反映买家或租户对实际可用空间的需求。 Q7：在挑选物业时，应如何避免「尺价陷阱」？答：投资者应留意建筑面积尺价与实用面积尺价的落差。由於建筑面积标准不一，若实用率低，看似便宜的建筑尺价换算後可能偏高。在下决定前，应先厘清面积定义，计算真实尺价，并参考成交记录资料库或现有放盘资料作比对。想了解更多香港工商舖投资秘诀？如果您需要针对特定区域及用途（如观塘工厦或中环写字楼）的盘源分析，或需要平方尺与平方米的换算表，欢迎联络中原工商舖！

工商舖FAQ【工商舖买卖流程全拆解】新手投资者入门指南

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25/11/2025

工商舖FAQ【工商舖买卖流程全拆解】新手投资者入门指南工商舖物业因其相对稳定的租金回报和升值潜力，一直是投资市场的焦点。然而，有别於买卖流程较为简单的住宅物业，对於初次涉足工商舖物业的投资者而言，其交易流程的复杂性及潜在风险，往往令人望而却步。本指南旨在化繁为简，将整个买卖流程详尽讲解，助大家迈出工商舖投资的第一步。内容目录 Q1：交易前准备 Q2：落实交易：签订合约与支付订金 Q3：法律程序：委任律师与处理税务 Q4：申请银行按揭 Q5：完成交易：验楼与交收 Q6：总结：新手投资者备忘清单 Q1：交易前准备 1.1. 找寻目标物业与评估回报委托专业代理：委托专业地产代理寻找合适盘源，专业代理能提供相关资讯，助您筛选符合需求的物业，需注意每次睇楼，或需要签署「地产代理协议」（俗称「睇楼纸」），大家务必要留意协议上的有效期及条款，因为在有效期内，即使透过其他途径购入该物业，仍可能需向签署协议的代理支付佣金。评估物业价值：物业的价值由多个因素决定。地点：交通便利度、人流畅旺程度，以及是否邻近住宅区等，是决定租值与物业升值的主要因素。质素：物业本身的条件，如外型、楼底高度、出入口设计、管理费水平、车位及各项配套等，同样是影响其价值的重要因素。计算租金回报率：这是评估投资效益最直接的指标。计算公式： (年租金收入购入价) 100% 实例计算：假设您以 800 万港元购入一个商舖，每月租金为 3 万港元。年租金收入：HK30,000 12 = HK360,000 租金回报率：(HK360,000 HK8,000,000) 100% = 4.5% 重要提醒：计算时切勿忽略管理费、差饷、维修费等隐藏成本，这些开支会直接影响实际净回报。 1.2. 清楚查核在决定购买物业前，需清楚查核物业的相关资料，避免日後的麻烦。查核用途限制在签约前，必须查阅大厦公契（Deed of Mutual Covenant）与地契（Land Grant），确认物业的指定用途是否符合你的要求。舖位：公契可能禁止特定行业，例如饮食业或教育中心。工厦：地契可能严格限制只能作「工业用途」。若要改装为其他用途，需向政府申请并补地价，这是一笔不能忽视的潜在开支。商厦：部分写字楼的公契可能禁止共享办公空间（Co-working Space），这会限制租客的类型。查阅土地登记册（查册）「查册」能了解物业的「身世」，能揭示业权是否存在问题。查册重点内容重要性物业资料地址、地段编号、地契条款确认物业用途是否合法，若实际用途违反地契规定，物业可能被「钉契」，甚至被政府收回。业主资料历任业主、成交价、按揭状况了解物业的转手历史，若按揭状况显示为「all money」（无限额按揭），则表示业主在该银行的所有贷款，当中包括物业贷款、私人贷款及信用卡贷款等，所以有隐含原业主潜在债务的风险。物业轇轕产权负担（如押记）、法庭命令、租约判断业权是否完整、清晰，过多的产权负担或法律纠纷可能构成交易风险，甚至影响未来转售，而土地登记册上的租约，则是买家计算回报率的依据。检查僭建问题违规的僭建物不仅影响物业价值，更可能牵涉法律责任，应向屋宇署申请物业图则，并亲身到现场核对，需特别留意以下常见的僭建类型：檐篷/招牌：未经批准或超出尺寸的檐篷与招牌，可能影响大厦结构安全。阁楼：必须区分合法的「入则阁」（经屋宇署批准）与违规的「自建阁」。若物业用作营运的行业需申领牌照，自建阁必须拆除。天井：图则上标示为「LW (Light Well)」的采光井，不能私自封顶或加建上盖改作他用。非法加建的排水系统：例如在没有预设排污渠的位置加建厕所，将污水排入雨水渠等，均属违法行为。当完成所有前期查核，便进入物业买卖的法律程序，紧记每一个签名都具有法律约束力。 Q2：落实交易：签订合约与支付订金 2.1. 临时买卖合约（临约）当买卖双方就价格和基本条款达成共识後，便会签订临时买卖合约。这份合约通常由地产代理草拟，确立了双方的初步承诺。在此阶段，买方需要支付第一笔订金，即「细订」。 2.2. 支付订金的两个阶段订金类型支付时间一般金额临时订金 (细订) 签署临时买卖合约时物业价值的 2-5% 加付订金 (大订) 签署正式买卖合约时物业价值的 10% (包含细订) 2.3. 正式买卖合约（正约）签署临约後的 14 天内，买卖双方的代表律师会就合约细节进行沟通，并草拟及审核正式买卖合约。签署正约时，买方需支付「大订」的余额部分。 2.4. 违约风险与後果（挞订）「挞订」是新手投资者必须关注的重大财务风险，其後果在不同阶段有所不同：临约阶段：若买方放弃交易，将会损失已支付的「细订」。若卖方悔约，则通常需要退还双倍「细订」金额予买家。正约後：若买方在签署正约後违约，卖方有权没收全部「大订」（物业价值的10%），并可保留追讨因物业价格下跌而造成的任何差价损失的权利。此为重大财务风险，新手投资者必须留意。正式买卖合约签订後，律师将正式接手处理所有法律文件和程序。 Q3：法律程序：委任律师与处理税务 3.1. 买卖双方律师的职能在物业交易中，买卖双方必须各自委任律师，以保障自身权益。他们的职责有所不同，但目标一致：就是确保交易合法、顺利地完成。角色核心职能买方律师审核正式买卖合约、查阅楼契以核实业权、代表买家进行业权质询、处理按揭贷款文件、计算并代缴印花税，以及在交易完成後到土地注册处注册相关文件。卖方律师草拟正式买卖合约、解答买方律师提出的业权问题、批核「业权转让契约」、收取楼价余款，以及安排解除物业原有的按揭。 3.2. 支付印花税（打厘印）根据现行法规，所有非住宅物业买卖均需缴纳「从价印花税」（第2标准税率）。过往的「辣税」（如买家印花税、额外印花税）已全面取消。物业成交价或市值印花税税率/计算方法不超逾 HK$4,000,000 HK$100 >HK$4,323,780 至 HK$4,500,000 1.5% > HK4,935,480 至 HK6,000,000 2.25% > HK6,642,860 至 HK9,000,000 3.00% > HK10,080,000 至 HK20,000,000 3.75% > HK$21,739,120 4.25% 实例计算：假设购买一个价值 HK5,000,000 的商厦单位，其成交价落入「> HK4,935,480 至 HK$6,000,000」的税阶，适用税率为 2.25%。应缴印花税：HK5,000,000 2.25% = **HK112,500** 在处理完法律和税务事宜後，下一步是确保您有足够的资金完成交易，这便涉及到银行按揭的申请。延伸阅读工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？比较预算、地契、隐藏条款分别大拆解！工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南 Q4：申请银行按揭 4.1. 工商舖按揭基本条款申请非住宅物业按揭：最高按揭成数：7成最长还款期：20年银行会根据物业的楼龄和申请人的财务状况，对最终的按揭成数和年期作出调整。 4.2. 影响按揭审批的关键：业权清晰度银行在审批按揭时，极度重视物业的业权是否完整和清晰。独立契：指一个单位拥有一份独立的业权契约。这类物业的业权清晰，银行处理按揭申请的手续相对简便，获批机会也较高。劏盘（分拆单位）：指未经屋宇署正式批准便将一个单位分拆成多个小单位出售。由於这些「劏盘」没有独立业权，银行通常会拒绝其按揭申请。新手投资者必须注意。当资金和法律问题处理後，便进入最後的交收阶段。 Q5：完成交易：验楼与交收 5.1. 验楼在正式交收（成交日）之前，地产代理会安排买方进行最後一次的物业视察，即「验楼」。此举的目的是确保物业的内部状况、附带设施等均与买卖合约中所列明的条款相符。 5.2. 成交日（交楼日）成交日是整个交易流程的终点，主要涉及以下关键步骤： 1.支付尾数：买方律师会将楼价的余款，连同银行批出的按揭贷款，一并转交给卖方律师。 2.签署契约：买方正式签署「业权转让契约」（Assignment）及「按揭契」（Mortgage Deed）。 3.物业交付：卖方在确认收妥全数款项後，便会将物业的钥匙交予买方。至此，整个交易手续正式完成。 Q6：总结：新手投资者备忘清单用途确认：在签约前，务必查核清楚物业的公契和地契，确保其指定用途符合你的要求，避免违规风险。回报计算：计算租金回报，切记要将管理费、差饷及维修等所有隐藏成本都计算在内。业权查册：委托律师仔细查册，确认业权完整无缺，并需留意僭建、业权轇轕等潜在问题。资金预算：除了物业价钱外，还需预留充足资金支付印花税、律师费及地产代理佣金，并确保按揭的首期资金已准备就绪。避开陷阱：小心工厦的「分拆契」风险（即「劏盘」，因无独立业权，银行通常拒绝按揭），以及商舖的「假长约」（租约实际快将到期）与「假高回报」（租金被夸大）骗局，务必核实租约正本及交租纪录。律师选择：如需要申请银行按揭，务必确认所委托的律师楼在银行的「认可名单（on-list）」上。否则，银行可能要求透过「驳脚」律师处理，不但会产生数千元的额外费用，亦可能拖慢交易进度。想查询香港工商舖物业买卖流程？欢迎联系中原工商舖专业团队。

工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南

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17/10/2025

工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南一文看清香港非住宅物业（如工厦、写字楼、舖位及车位）的按揭政策、买卖流程、印花税、按揭利率及还款期等，同时探讨影响物业估价、按揭年期和银行审批的关键因素，并详细讲解查册、僭建检查和业权状况的重要性，以帮助投资者避免误堕陷阱，并作出明智的决策。内容目录 Q1. 2024年《施政报告》对香港非住宅物业按揭政策有何主要调整？ Q2. 非住宅物业的按揭年期通常是多久？与住宅物业有何不同？ Q3. 如何计算非住宅物业的租金回报率？在投资决策中为何如此重要？ Q4. 银行在审批工商舖按揭时，除了申请人的收入外，还会考虑哪些因素？ Q5. 在购买非住宅物业时，投资者应注意哪些常见的买卖陷阱和风险？ Q6. 工商舖按揭中，「拟租金收入」是什麽？它如何影响按揭申请？ Q7. 香港非住宅物业的印花税如何计算？ Q8. 目前香港工商舖市场的整体状况如何？对投资者而言存在哪些机遇和挑战？ Q1. 2024年《施政报告》对香港非住宅物业按揭政策有何主要调整？根据2024年《施政报告》，自2024年10月16日起，香港非住宅物业（包括工厦、写字楼、舖位、车位等）的按揭政策有显着放宽。主要调整包括：按揭成数上限提高至7成：不论物业价值、用途（自用或投资收租）或是否以公司名义购入，最高可申请7成按揭。这相较於过去收租物业最高6成，已有按揭则为5成的政策，大幅提升了贷款额度。暂停按揭压力测试：银行在审批非住宅物业按揭时，不再要求进行压力测试。供款占入息比率上限调整：所有非住宅物业的供款占入息比率上限一律调整为50%。租金收入计算更灵活：对於连租约物业，银行允许将租金收入以最高8折计算入息（需为厘印租约）。对於尚未出租的物业，部分银行甚至接受以「拟租金收入」计算，预估未来租金收入的60%作为入息依据，大大降低了申请门槛。这些政策旨在鼓励投资者在现时工商舖价格大幅回落下，趁低入市吸纳。 Q2. 非住宅物业的按揭年期通常是多久？与住宅物业有何不同？非住宅物业（工商舖）的按揭还款期通常最长为20年。银行会根据物业的楼龄和申请人的年龄来调整实际的还款期。如果物业楼龄过高，即使地段优越，也可能无法获得较长的还款期。这与住宅物业按揭存在明显差异：住宅物业按揭非住宅物业按揭按揭成数成数最高9成最高7成按揭年期最长30年最长20年验楼要求未必需要必须需注意的是，虽然一般情况下，非住宅物业按揭年期为20年，但个别银行或在特殊情况下，如某些个案中曾出现最长25年的还款期，但这并非普遍情况。 Q3. 如何计算非住宅物业的租金回报率？在投资决策中为何如此重要？租金回报率是评估非住宅物业投资价值的重要指标，它反映物业租金收入与物业价值的比率。简单计算公式：租金回报率 = (年租金收入物业买入价) x 100% 进阶计算方式：专业投资者会将其他开支和收入纳入考量，以获得更精确的回报率。包括：开支：印花税、装修费（连租约盘可省略）、经纪佣金、律师费等。收入扣减：租金收入需扣除差饷、管理费等。若租约列明业主需支付水电费，相关开支也需计入。重要性：评估收益潜力：回报率越高，通常意味着潜在的投资收益越高。比较不同物业：有助於投资者比较工厦、写字楼或舖位等不同物业的投资吸引力。决策依据：在工商舖市场价格处於低位时，高回报率的物业能吸引用家和投资者。根据2025年1月的数据，全港私人非住宅物业租金回报率中，分层工厂大厦以平均3.9%领先，其次是乙级写字楼3.7%，甲级写字楼和零售业楼宇均为3.4%。 Q4. 银行在审批工商舖按揭时，除了申请人的收入外，还会考虑哪些因素？银行在审批工商舖按揭时，会采取比住宅物业更为严谨的态度，除了申请人的收入（包括租金收入及拟租金收入计算）外，还会重点考虑以下因素：物业质素和用途：地契证明：地舖需有地契证明其商舖用途。业权状况：商场舖位可能因业权分散而难以承按；「劏盘」（未经屋宇署批准分拆的单位）无独立业权，银行多会拒绝受理其按揭申请，而独立契的单位则手续较简单，获批机会较高。大厦公契限制：部分物业公契可能限制行业用途（如禁止开设食肆、教育中心），影响选择租客或业主的经营计划。地契用途限制：工厦地契若只限「工业用途」，改装为工作室或零售或需补地价。验楼要求：银行通常会要求进行实地验楼。若物业内有分租、劏房或存在僭建（如阁楼、天井改建、非法排水系统），按揭申请可能会受阻。估价：工商舖估价较为复杂，银行会要求提供图则、相片，甚至实地视察。估价会综合考虑租金回报率、地段价值、人流及承租能力等因素。如果物业长期空置或放盘价过高，银行可能估价不足。租金回报率：高租金回报率的物业更容易获得银行批核，反映其投资价值和稳定的现金流。中小企营运能力：如果申请人是公司老板并透过中小企贷款结合楼按，银行会检视公司的稳定营运及盈利状况，并要求每年提交财务报表，以评估其还款能力，避免中小企未来因经营不善而被「Call loan」。 Q5. 在购买非住宅物业时，投资者应注意哪些常见的买卖陷阱和风险？投资非住宅物业潜藏多种陷阱，投资者应审慎提防：「分拆契」或「劏盘」风险：部分工厦单位被分拆出售成「劏盘」，这些单位通常未经屋宇署批准，没有独立业权，这会影响按揭审批和转售价值。买家应查阅公契和查册，确认土地用途和业权状况，并确保单位符合《建筑物条例》。「假长约」及「假高回报」陷阱：虚假租约期限：业主可能声称租客签署了「长期租约」，但实际是即将到期的短期租约，误导买家高估租金稳定性。虚高租金标示：租约上标示的月租高於实际收取的租金（例如标示8万元但只收5万元），以虚增物业价值和租金回报率。买家应要求查阅正式租约，核实租客身份、背景及租约期限，并查阅交租纪录（如银行资料），留意是否存在过长的免租期。管理费争议：部分商厦管理费高昂，可能侵蚀投资回报。买家应预先了解管理费的金额，并查阅大厦财务报告，预防突然加费。物业用途限制：地契或大厦公契可能对物业用途有严格限制（如禁止开设食肆、教育中心、共享办公室等），若违反规定可能导致「钉契」或物业被收回。买家应在购买前仔细评估用途限制是否符合自身需求。僭建与违规建筑：检查物业是否有未经批准的僭建（如檐篷、招牌、阁楼、天井改建、非法排水系统），这些都可能带来大厦结构及消防安全隐患，并影响出牌和按揭申请。为避免这些陷阱，建议买家寻求专业地产代理和法律意见，并在签约前进行详尽的查册和实地考察。延伸阅读工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？比较预算、地契、隐藏条款分别大拆解！ Q6. 工商舖按揭中，「拟租金收入」是什麽？它如何影响按揭申请？「拟租金收入」是指尚未正式出租的物业，或者已经出租但租约没有打厘印（未经正式注册）的单位，银行会根据市场情况预估该物业未来的租金收入。如何计算：根据2024年金管局放宽的政策，对於尚未出租的物业，部分银行会接受以预估未来租金收入的**60%**作为申请人的入息计算。举例：若预估租金为每月$25,000，银行计算方式为：$25,000 x 60% = $15,000。这$15,000会计入申请人的每月入息，用於评估其供款能力。利好投资者：「拟租金收入」的政策对於计划购入物业後再出租，或者物业已出租但没有正式租约的投资者非常有利，它能够帮助这些投资者提高按揭申请时的入息证明，从而更容易达到银行的要求，降低申请门槛。 Q7. 香港非住宅物业的印花税如何计算？香港非住宅物业的印花税目前沿用「从价印花税」的第二标准税率。不论是个人还是公司购买非住宅物业，都按物业价值徵收递进式税率，税阶共分11层。以下是2025年2月26日起生效的第二标准税率表（部分节录）：物业售价或价值〔以较高者为准〕第2标准税率 4,000,000元或以内 100元 4,000,001元至4,323,780元 100元+超出4,000,000元的款额的20% 4,323,781元至4,500,000 1.5% 4,500,001元至4,935,480元 67,500元+超出4,500,000元的款额的10% 4,935,481元至6,000,000元 2.25% 6,000,001元至6,642,860元 135,000元+超出6,000,000元的款额的10% 6,642,861元至9,000,000元 3.00% 9,000,001元至10,080,000元 270,000元+超出9,000,000元的款额的10% 10,080,001元至20,000,000元 3.75% 20,000,001元至21,739,120元 750,000元+超出20,000,000元的款额的10% 21,739,121元或以上 4.25% 值得注意的是，印花税是购买非住宅物业时需要考虑的重要隐藏成本之一。 Q8. 目前香港工商舖市场的整体状况如何？对投资者而言存在哪些机遇和挑战？目前香港工商舖市场呈现「量升额跌」的格局，即交易宗数增加，但成交金额却有所下降，反映价格已回落至逾十年前的水平。市场现况与挑战：价格低位：工厦、商厦及舖位价格较高峰期显着下跌，为投资者提供了趁低吸纳的机会。需求不足与恶性循环：经济转型、网购盛行及市民北上消费，导致核心商业区商舖空置率高企，工商舖租金和价值受压。银行对工商舖按揭取态审慎，实际息口通常较住宅按揭高，形成恶性循环。银行审批严谨：银行收紧非住宅物业的按揭批核，使买家难以申请按揭，业主为求放货需进一步减价。投资机遇：回报率攀升：价格下跌带动租金回报率上升，目前各类型非住宅物业回报率均为2023年7月以来最高，其中工厦单位回报率领先。利率下行与流动性充裕：预期利率下行和市场流动性充裕有望吸引用家及投资者入市。政策支持：按揭政策放宽：2024年《施政报告》放宽按揭成数至7成并暂停压力测试，降低了投资门槛。商业用地停售：2025年财政预算案停售商业用地，有助於改善写字楼空置率。吸引企业和留学政策：政府简化流程吸引海内外企业来港设立总部，以及推动「留学香港」品牌，有望增加商厦的需求（如改装学生宿舍、教育机构吸纳物业）。优化「新资本投资者入境计划」︰若购买非住宅物业，可算入投资额由1000万元，上调至1500万元。尽管仍存着挑战，但市场在经历调整後，已出现「捞底」讯号，特别是具有长期升值潜力和稳定租客质素的优质物业，将吸引「聪明钱」入市。投资者应多加比较，寻找最优惠的按揭方案，并仔细评估物业的长远投资价值。想查询香港工商舖物业按揭与投资？欢迎联系中原工商舖专业团队。

工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？比较预算、地契、隐藏条款分别大拆解！

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13/10/2025

工商舖FAQ【香港租写字楼全攻略】商厦 vs 工厦点拣？预算、地契、隐藏条款分别大拆解！寻找合适的写字楼，是许多企业、特别是初创企业和中小企极重要的一环。香港的写字楼选择多样，从传统的商业大厦（商厦）到工业大厦（工厦），甚至新兴的共享工作空间和商务中心，各有优劣。本指南将为您深入剖析租赁写字楼需要考虑的事情，助您找到最理想的办公地点。内容目录 Q1：香港写字楼有哪几种类型？ Q2：商厦和工厦，该如何选择？ Q3：商厦的业权结构会影响租赁吗？ Q4：租赁写字楼时，面积是如何计算？ Q5：写字楼有甚麽交楼标准？会影响装修成本吗？ Q6：写字楼租期通常多长？「死约」和「生约」有何不同？ Q7：什麽是「免租期」？一般有多长？ Q8：除了租金，租写字楼还有哪些费用？由谁支付？ Q9：租赁写字楼需要律师介入吗？ Q10：写字楼租约中有哪些隐藏条款需要特别留意？ Q11：租赁写字楼是否需要购买保险？ Q1：香港写字楼有哪几种类型？香港的写字楼主要分为三种类型，由差饷物业估价署根据物业建筑质素、设施、管理水平及位置等因素，划分为甲级、乙级和丙级。甲级写字楼：特点：外型新颖，建筑用料上乘，间隔具弹性，楼层面积极大，大堂华丽时尚，走廊通道宽敞，设有完善的中央空气调节系统，载客及载货升降机设施充足，大厦管理专业，并附有停车场设施。优势：设施完善，管理专业，适合大型企业及金融机构，提供更高质素的工作环境和形象，物业升值潜力及抗跌力皆较强。租金：设备和服务完善，租金自然较高，估算每平方尺/月约80-100港元（中环）。地点：多集中於核心商业区，如中环（长江集团中心、环球大厦）、金钟（力宝中心、海富中心）、湾仔/铜锣湾（时代广场）、尖沙咀（新港中心）和观塘（创纪之城）等。乙级写字楼：特点：设计一般但装修质素良好，间隔具弹性，整层楼面面积属中等，大堂面积适中，设有中央或独立空气调节系统，升降机设备足够，管理妥善，但不一定有停车场设施。优势：租金较实惠，设施和管理尚可，适合中小企业，部分位於交通便利的地区。租金：估算每平方尺/月约40-60港元。丙级写字楼：特点：设计简单，装修基本，间隔弹性较小，大堂只有基本设施，一般并无中央空气调节系统，升降机仅够使用或不敷应用，管理服务属最低至一般水平，并无停车场设施。优势：设施简单，租金最低，适合预算有限的租户。租金：估算每平方尺/月约25-40港元。 Q2：商厦和工厦，该如何选择？商厦和工厦各有优劣，选择应根据业务性质、预算和长远发展考量。门面与形象：商厦：外观及内笼通常较簇新，设有大堂接待处及电梯，整体配套予人舒适、专业的感觉。工厦：传统工厦外观通常较残旧，内部未必设有接待处，电梯也较旧式。但近年市面上出现不少新型工厦，装潢配套可媲美商厦，设有接待大堂、智能拍卡系统，甚至提供穿梭巴士服务。租金与使杂费：商厦：租金通常较高昂，特别是核心商业区，管理费较高。工厦：租金及管理费相对较便宜，新型工厦的租金及管理费介乎商厦与旧式工厦之间。例如，葵芳商厦尺租约25-27元，新式工厦天际中心约16-17元，旧式工厦东方工厂大厦约14元。执漏及地契：商厦：落成年期较短，内外部设施通常较新簇，执漏及翻新问题相对容易处理，契约纷争较少。工厦：大部分旧式工厦落成已久，租客需注意执漏费用由谁来支付。地契：租用工厦一定要留意地契上的指明用途，现有工厦地契一般指明单位只作工业或仓库用途，若有意作写字楼等「非工业」用途，必须确保业主已向地政总署申请短期「地契豁免书」并获批准。地契豁免书：自2019年2月1日起，发展局放宽工厦地契豁免书申请安排，延长至2027年。豁免书容许工厦个别单位业主在无需申请及缴费下，将单位用作以下五项特定非工业用途，包括艺术工作室、影音录制室办公室、设计及媒体制作办公室、特定创意产业办公室（设计及媒体制作公司、印刷及出版业、电影公司等），以及研究所、设计及发展中心。重要提示：签租约前务必确认业主是否已取得地契豁免书，单位用途是否符合豁免类别，并要求业主提供豁免文件副本。部分新型工厦发展商或已申请「特别豁免书个案」，准许土地作商店及服务业等非工业用途，租客承租前应查问清楚。地理位置：商厦：通常选址邻近地铁站或巴士站，客户相对容易到达。工厦：通常坐落在工业区，部分距离市中心或交通枢纽有距离，可能需要接驳交通工具。适用对象：商厦：适合业务性质需要经常接待顾客的行业，如金融、科技、工作室类别。工厦：若公司业务主要处理後勤事务或用作仓库，不需耍经常见客，租用工厦性价比较高，对於预算有限、重视弹性的租户也较为合适。 Q3：商厦的业权结构会影响租赁吗？会，香港商厦的业权结构主要分为统一业权与分散业权（散业权）两种，两者对租户各有不同影响。统一业权商厦：定义：整幢商厦的所有单位由单一大业主拥有。优势：集中管理，物业管理及保养质素通常较佳，设施维护完善，租客扩充或搬迁较易协调。劣势：租金通常较高，议价空间狭窄，租约条款较严格，如装修需申请批准，迁出时需还原原状。适合对象：注重物业管理质素及稳定性较高的租户。分散业权商厦：定义：商厦单位由多个小业主分别持有，业权分散。优势：单位之间竞争激烈，个别小业主为抢夺租客而愿意酌量减租，议价空间较大，同时租金相对较低，租约条款较宽松、弹性较大，租户迁出时较少要求，部分甚至不要求还原单位原貌，租户负担较轻。劣势：管理较分散，保养质素可能较差，但因业主间竞争，物业维护仍有一定水平。适合对象：预算有限且重视租赁弹性的租户。 Q4：租赁写字楼时，面积是如何计算？住宅物业注重实用面积，而写字楼租金则根据「建筑面积」（Gross area）计算。建筑面积：单位本身面积，以及该单位所分摊的公用面积，例如共用洗手间、走廊、升降机大堂、後楼梯等。实用面积（Saleable area）：建筑面积扣除公用面积，包含墙身、窗台等结构所占之面积，与住宅计算方法一样，但包含墙身厚度、梁柱、窗台等，可能不太「实用」。内栊面积（又作「可铺地毯面积」，Carpeted Area）：单位内可以铺到地毯的实际可用面积。重要提示：建筑面积仅为计算租的基准，不能实际反映所租单位的大小，租写字楼时，应要求对方提供内栊面积数字，以了解办公室的实际空间感。 Q5：写字楼有甚麽交楼标准？会影响装修成本吗？商厦的交楼标准大致分两种：「清水楼」和「连装修」。清水楼：仅有未髹油的天花、墙身，未铺设地板的地台等结构，以及消防系统等最基本设施。影响：大部分写字楼会以清水房交楼，即使有中央空调，租客可能仍须自行负责安装风机和风喉（出风位），以及从电表房拉线到办公室中，需花一定的费用。连装修：连带简单装修，如地毯、间墙、冷气，甚至假天花、灯盘及架高地台等等。影响：想节省装修开支，可选择未交吉的连装修单位，并向业主表示有意保留原有装修，如果所租用的写字楼本身连装修、有间墙，租约内就要列明由业主提供的一切装修，以免退租交吉时被追讨责任。 Q6：写字楼租期通常多长？「死约」和「生约」有何不同？写字楼租赁期普遍为2至3年，比住宅租期（1-2年）为长。死约（Fixed Term）：与住宅租约一样，双方在死约期间不能提前终止租约。生约（Optional Extension / Right of Renewal）：根据市场惯例，生约期间，只有租客有权决定是否续约，业主是不可以择期退租的，续租权赋予租客在原租期结束後，优先续租该物业的权利，是一种法定土地权益。建议：租客可要求租约采用「2+1租期」结构，即2年死约加1年生约，以增加租期灵活性，降低长期被租约绑牢的风险。 Q7：什麽是「免租期」？一般有多长？免租期是业主给予租客进行装修工程的时间，在此期间租客不需要支付租金，由於写字楼装修施工较复杂耗时，普遍业主会提供免租期而非直接降低租金。长度：中大型写字楼租户搬写字楼过程耗时，装修期可达2至3个月，以3年租约为例，租客要求2至3个月免租期属合理，承租的写字楼的面积愈大，免租期通常愈长，有时甚至可达半年以上。潜在成本：即使有免租期，租客仍需承担免租期内的大厦管理费和政府差饷。洽谈技巧：在租约中，尽量争取注明「免租期内免管理费+差饷」。保险责任：免租期当日开始，物业的责任已转移到租客身上，保险日应同步生效。 Q8：除了租金，租写字楼还有哪些费用？由谁支付？与住宅租赁不同，写字楼市场没有约定俗成的惯例，由业主负责差饷地租、管理费和维修费，租户需要逐一与业主洽谈清楚并列明於租约上。差饷地租：与业主协商谁是支付方。管理费：很多时候写字楼租金不包含管理费，需由租户支付。水电费：通常由租户支付。清洁费：有些写字楼会为单位内及公用范围提供清洁服务，费用由谁支付应事先洽商量并列明清楚。维修费：例如办公室的冷气机，一般要租户自己付费修理。延伸阅读工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南工商舖FAQ【工商舖买卖流程全拆解】新手投资者入门指南工商舖FAQ【香港工商舖物业】最详细按揭与投资指南 Q9：租赁写字楼需要律师介入吗？中大型写字楼的租约条款复杂繁多，存在不少商业考虑，建议由发展商的租赁部或律师行代为草拟度身订造的租约及相关条文，相较一般住宅市场由代理草拟标准租约，写字楼的租约草拟需更为审慎。 Q10：写字楼租约中有哪些隐藏条款需要特别留意？租约中常见的隐藏条款包括：续租优先权（续租权/生约）：定义：赋予租客在原租期结束後，优先续租该物业的权利。注意：续租权是一种法定土地权益，需在租约中明确列明，否则可能无效。租客通常需在租期结束前至少6个月以书面形式通知业主行使续租权，否则可能丧失资格。续租条款必须清楚列明行使程序、期限及续租後租金计算方式，以避免争议，有些租约可能有自动续约条款，续约後可能导致租金自动调升。租金调整机制：注意：租约中通常会约定次年租金调整机制，如按市值调整或有固定的加幅上限。洽谈建议：租客在洽谈时应要求租金调整上限不超过5%，以避免租金大幅上升，若双方同意续租，可由双方委任的独立专业估价师厘定市值租金。复原条款（Restoration Clause）：定义：要求租客在退租时将物业恢复至原状，可能包括拆除所有装修和设备。注意：这会增加租客退租时的成本和麻烦，签约前应仔细核对并尝试洽谈减轻此条款的严苛程度。 Q11：租赁写字楼是否需要购买保险？需要，写字楼贵重物品多，租户应考虑购买办公室保险，一份周全的商业保险是公司企业不可或缺的，可保障企业因意外而引致的财物损失和法律责任，免租期当日开始，物业责任已转移到租客身上，保险日应同步生效。中小企商业保险通常提供以下三类主要保障：企业财物保障：保障因火灾、水浸、台风、盗窃等意外导致写字楼财物（如装修、家俬、器材、文件、存货等）遗失或损毁，部分较老旧的写字楼可能没有火险，或火险只包括公用范围，不保障单位内结构，租户应添购更全面的火险或写字楼综合保险。第三者责任保障：保障投保人在进行商业活动时因疏忽导致第三者财物损毁、身体受伤甚至身故的法律责任，例如写字楼招牌跌落致使途人受伤，业主或物业管理公司通常会要求租户购买此项保障。雇员补偿保障：根据香港法例，所有雇主必须投购雇员补偿保险，以承担雇主对雇员因工受伤引致的金钱索偿和法律责任。若雇主没有依法购买劳工保障，一经定罪，最高可被判罚款港币$100,000及监禁2年，而最低投保额则根据雇员人数而定。想找寻合适的写字楼开设你的生意业务？欢迎联系中原工商舖专业团队。