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工商舖波澜起伏回暖速度快 全年度买卖交投超越两成至近3,600宗 调整尾声量升价稳定 2026年首季料录940宗买卖成交

2025年工商舖市场交投经历波澜起伏，年初遭遇关税战导致市场交投一度放缓，而下半年在美国减息、施政报告等利好消息支持下，本港楼市全面回暖，工商舖买卖成交增幅显着。纵观全年整体工商舖市场呈现「量升价稳」态势。据中原(工商舖)统计，2025全年截止12月15日共录得约3,588宗工商舖买卖成交，已较去年全年上升约20.9 %，而总成交金额则录得约643.32亿元，较2024年的约640亿元仅窄幅上落。展望2026年，中原(工商舖)预料，2026年首季工商舖买卖成交量可维持升势，将录得约940宗成交；而在各利好消息支持下，工商舖物业价格相信已趋见筑底，估计成交金额可达约126亿元，而租务表现则告平稳，明年首季会录得3,600宗租务成交。 商厦市场：甲厦尺价相继见底 实力用家入市主导市场 2025年商厦买卖市场变化较大，随着第四季本港楼市正式踏入减息周期，银行最优惠利率亦下调至加息前水平，买家入市意欲加剧，当中企业用家入市步伐更见加快。中原(工商舖)写字楼部董事陈雁楼表示，2025年第四季录得约154宗商厦买卖成交，按季及按年分别回落约18.9%及1.3%，而全年累计买卖成交则录得约747宗，较2024年增加近四成，为2021年以来首度再录得全年升幅。而成交金额方面，年底大手买卖交投增加，带动第四季成交额录得约175.65亿元，按季大增约1.8倍，为4年间单季最高金额；并同时推高2025年度总买卖金额至约364.88亿元，按年录得升幅约38.4%。 陈氏补充，过去一段时间因息口高企拖累商厦市场低迷，踏入第四季，个别港岛区指标甲厦如上环中远大厦、中环美国银行中心、金钟力宝中心等纷录得创新低尺价成交个案，部份更打破逾15年新低，如美国银行中心35楼07室以1,850万元易手，折合尺价约16,818元，创15年来新低外，相比起该厦2019年新高尺价差幅近七成，反映现时价格已处於寻底阶段；而在商厦价格回调之际，部分实力企业趁势购入商厦物业自用，单单在第四季便录得多宗相关大手成交，当中阿里巴巴与蚂蚁集团斥资约72亿元向文华东方酒店集团购入铜锣湾新甲厦港岛壹号中心共13层写字楼作为企业香港总部，为2025年最大宗工商舖买卖成交。而季内亦录得华侨银行(香港)以约11.6亿元向英皇集团购入中国华融大厦全幢，预计日後将作自用。 陈氏指出，商厦租赁市场方面，第四季录得约1,146宗租务成交，按季窄幅上落，而全年累计租务成交录得约5,576宗，涉及租用面积约1,633万平方尺，较2024年分别上升约1.3%及约10.3%。陈氏指出，本港经济复苏情况理想，2025年第三季GDP录得按年增长3.8%，全年增长预测亦获上调至3.2%，企业营商压力因市道好转而减轻，促使重整业务及升级搬迁个案增加。今年内录得最高租务成交个案为简街资本预承中环新海滨旗舰项目第一期6层楼面，涉及面积合共逾223,000平方尺，尺价约137元，相当於月租约3,061万元，并於2027年起交付；而第四季录得的大额租务成交则为上海商业银行租用启德AIRSIDE约7万平方尺办公楼楼面，用作整合其九龙区内的业务，涉及月租约210万元。陈氏分析，现时商厦市场仍由买家主导，买卖价格相对较为受压，预计2026年商厦尺价持平，个别地区仍有约5%下跌空间，相信随着更多实力买家会因价格理想而积极入市寻宝，预料2026年第一季可录得约240宗买卖成交，涉及买卖金额约60亿元；租务方面则见平稳，预料第一季可录得约1,500宗水平，整体租金走势与买卖价同步，维持在5%跌幅之内。 工厦市场：发展商降价促销一手项目 二手市场受压投资者入市寻宝 2025下半年正式踏入减息周期，本港楼市全面复苏。同步带动工厦买卖市场交投气氛转好，财团、投资者及用家入市态度积极。中原(工商舖)工商部董事刘重兴表示，发展商采取降价促销策略奏效，工厦一手销情理想，推高工厦买卖市场表现，2025年第四季录得约454宗成交，而全年累计录得约2,140宗，较2024年上升约27.3%。然而，工厦物业价格仍然持续受压，第四季录得成交金额约28亿元，按季回落约20.2%；全年总成交金额则录得约147.4亿元，相较去年回落约17%。 刘氏分析，2025年香港商品出口增长理想，据政府统计处数据指出，今年首三季商品出口合计录得按年上升11.3%，反映本港作为转口港的重要角色，预料市场对货物仓储的需求持续上升。事实上，市场於今年内亦录得相关成交，涉及青衣清甜街4至6号全幢，由超市营运商建华集团与北美基金博枫资产管理合作，以约6.63亿元收购并改装用作发展冷链仓储业务，预计将於2026年第三季启用，相信货仓、全层及全幢工厦等涉及较大楼面的工厦物业成交将成为2026年工厦市场焦点。 刘氏续称，由於过去数年高息环境导致工厦价格持续寻底，变相提高物业回报率，吸引投资市场将目光重新转投至工厦市场，部分业主亦趁势放售旗下物业套现。年内录得观塘鸿图道嘉鸿中心全幢工厦以约2.58亿元易手，原业主持货约15年帐面亏蚀约2,800万元，贬值约10%。此外，而工厦租赁市场方面，受商厦租金回调拖累，年内录得不少企业转租甲厦个案，租务市场趋淡静。2025年第四季录得约889宗租务成交，按季回落约36.5%；而全年累计租务成交约4,760宗，较2024年减少约35%，并创下逾10年新低。 展望2026年，预料第一季可录得买卖个案约500宗，成交金额约36亿元，物业价格大致维持平稳，个别地区如黄竹坑、柴湾、观塘则有约5%回落空间。此外，刘氏指出，由於工厦物业空置率持续高企，市场期待政府有机会重新检讨及增加工厦物业用途，并加快改装工厦物业的审批过程，提振工厦物业买卖成交；而第二季的租务表现将进一步回升，而工厦租金走势预计可维持平稳至下跌5%水平，第一季租务成交可录得约1,200宗。 商舖市场：投资者积极放售高回报物业 尺价寻得支持位 本港旅游及零售行业复苏势头强劲，零售业总销货价值连续半年录得正增长，访港旅客人次亦持续录得升幅，惟未能反映在商舖买卖市场上。中原(工商舖)董事总经理潘志明表示，中原(工商舖)资料显示，2025年第四季录得约145宗买卖成交，涉及金额约23.2亿元，按季大幅回调约19.4%及约43.2%；而全年累计总成交宗数则录得约701宗，成交金额约131亿元，较2024年约750宗及约199.1亿元分别减少约6.5%及34.2%。 潘氏指出，现时商舖市场气氛仍然偏软，市场整体投资取态偏向审慎，回报率达5厘或以上的商舖才足以吸引到投资者注目。同时，资深投资者沽货步伐未见减慢外，以往较为惜售的财团及业主亦加入沽货行列，其中美国麦当劳集团最受市场瞩目。该集团於今年7月公布将分阶段标售旗下部分舖位，其首阶段推出的8个舖位中已有数个舖位迅速获市场承接，以连麦当劳餐厅租约形式一并出售，涉及租金回报约4.8至7.3厘不等。 至於商舖租赁市场方面，潘氏指出，商舖第四季仅约645宗租务，涉及成交金额约6,465万元，按季回落约28.7%及约28.6%，连续3季录得跌幅；而全年累计录得约3,370宗成交，总金额约3.32亿元，与2024年约3,544宗及约3.51亿元比较仅窄幅上落。整体商舖市场跌势持续，惟核心消费区於第四季则录得个别大宗租务成交，如汇丰银行以每月约400万元承租铜锣湾京华中心地下至4楼共5层楼面，而铜锣湾罗素街58号地舖亦以每月120万元获长桥证券承租，涉及面积约7,300平方尺，折合尺租约164元。 潘氏分析，由於舖位市场放售盘源多，加上租金仍见低企，拖累准买家入市意欲，市道仍见疲弱，预测2026年第一季舖位买卖成交可达约200宗，总金额约30亿元；而买卖价估计仍有5%至10%下调空间。至於租赁方面，第一季预料将录得约900宗成交；惟整体租金表现仍然受压，核心区租金料有约10%跌幅，而非核心区租金跌幅则贴近10%至15%水平。 整体工商舖市场：下半年大手成交托起大市 学生宿舍概念掀全幢物业续受追捧 受惠於众多利好因素，2025年整体工商舖市场呈现「量升价稳」态势。潘志明续指，2025第四季工商舖市场录得约753宗买卖成交，总成交宗数则录得约3,588宗，较2024年约2,968宗上升约20.9%，重回逾3,000宗水平，反映市场表现见稳。而第四季成交金额则攀升至226.9亿元，为2022年至今单季最高；总成交金额则录得约643.32亿元，较去年微升约0.46%。 潘氏指出，工商舖买卖成交的升幅主要来自於下半年全幢商住物业及酒店成交的一波爆发。政府近年积极打造「留学香港」品牌，成功吸引大量非本地学生来港升学，随之而产生的学生宿位需求亦成为新的投资商机，酒店及宾馆物业大行其道，而随着政府於7月中旬推出「城中学舍计划」，将全幢商住大厦及旧式商厦申请改装为学生宿舍成为新一波投资热潮。在学生宿舍效应下，带动2025年全年暂录得52宗全幢成交，涉及金额约150亿元，而下半年全幢则录得36宗，当中个别预料会改装为学生宿舍，包括尖沙咀金巴利道80号全幢商住物业连宾馆牌照以约1.1亿元沽出，佐敦新填地街98至104号甘霖大厦全幢则以约1.08亿元易手。潘氏指出，连同全幢成交在内，2025年度逾亿元工商舖成交录得约70宗，涉及总成交金额约409.1亿元，预料2026年在改装学生宿舍热潮持续下，工商舖大手买卖交投亦保持炽热，带动整体买卖表现，2026年第一季整体工商舖可录得约940宗买卖成交，成交金额约126亿元，价量将会较2025年第四季有所上升，而租金水平仍会持续偏软，料会平稳至下跌15%，交投量则会稳中向上。 中原(工商舖)统计2024至2025年按季买卖表现： 工厦 商厦 商舖 工商舖 2024/Q1 358宗 30.22亿元 122宗 85.71亿元 131宗 71.90亿元 611宗 187.83亿元 2024/Q2 500宗 73.42亿元 138宗 38.77亿元 244宗 39.37亿元 882宗 151.56亿元 2024/Q3 400宗 37.73亿元 121宗 66.91亿元 175宗 32.94亿元 696宗 137.59亿元 2024/Q4 423宗 36.29亿元 156宗 72.18亿元 200宗 54.94亿元 779宗 163.4亿元 2025/Q1 540宗 47.44亿元 229宗 36.41亿元 193宗 37.13亿元 962宗 120.98亿元 2025/Q2 594宗 36.66亿元 174宗 89.82亿元 183宗 29.78亿元 951宗 156.26亿元 2025/Q3 552宗 35.22亿元 190宗 63.01亿元 180宗 40.91亿元 922宗 139.14亿元 2025/Q4* 454宗 28.08亿元 154宗 175.65亿元 145宗 23.22亿元 753宗 226.95亿元 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯 中原(工商舖)统计2019至2025年按年买卖表现： 工厦 商厦 商舖 工商舖 2019年 3,024宗 402.95亿元 886宗 434.07亿元 1,018宗 293.84亿元 4,929宗 1,130.86亿元 2020年 2,421宗 218.66亿元 763宗 290.53亿元 1,089宗 263.16亿元 4,273宗 772.40亿元 2021年 4,131宗 593.19亿元 1,137宗 381.51亿元 1,742宗 475.49亿元 7,010宗 1,450.19亿元 2022年 2,429宗 451.84亿元 645宗 181.85亿元 1,071宗 303.82亿元 3,964宗 838.14亿元 2023年 1,934宗 222.24亿元 607宗 209.72亿元 826宗 256.11亿元 3,367宗 688.07亿元 2024年 1,681宗 177.66亿元 537宗 263.56亿元 750宗 199.15亿元 2,968宗 640.37亿元 2025年* 2,140宗 147.40亿元 747宗 364.89亿元 701宗 131.03亿元 3,588宗 643.32亿元 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯 中原(工商舖)对2026年第一季前景预测： 工厦 商厦 商舖 工商舖 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 买卖成交量(约) 454宗 500宗 154宗 240宗 145宗 200宗 753宗 940宗 买卖成交金额 (约元) 28.08亿 36亿 175.65亿 60亿 23.22亿 30亿 226.95亿 126亿 买卖价走势(约) -- 平稳 个别地区下跌5% -- 平稳 -- 下跌5%至10% -- 平稳至下跌10% 租务成交量(约) 889宗 1,200宗 1,146宗 1,500宗 654宗 900宗 2,689宗 3,600宗 租金走势(约) -- 平稳至下跌5% -- 平稳至下跌5% -- 核心区：下跌10% 非核心区：下跌10%至15% -- 平稳至下跌15% 注：2025年第四季数据截至12月15日 资料来源：中原(工商舖)及市场资讯