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【潘總在線】尖東甲廈港晶呎價跌至$3600 |寫字樓價格見底未
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|02/07/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【港晶中心震撼呎價】 【環球、皇九同錄低價成交】 【價格指標】 【入市要注意甚麼？】 近期香港甲級寫字樓市場頻現超低價成交，呎價跌至金融海嘯時期的水平，引發市場廣泛熱議，許多投資者和用家都關心寫字樓的價格已大幅下調，現時是否已經見底？現在又是否入市的良機？今天中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家談談這個話題。 港晶中心震撼呎價 近期市場上較矚目的甲級寫字樓低價成交，一定要數尖沙咀的港晶中心，早前該廈13樓頂樓全層，以7075萬元易手，全層面積約19652平方呎，折合呎價僅3600元，重返2009年金融海嘯時的水平，這宗超低價成交，可說是較特別的個案，縱觀港晶中心近年的成交呎價，一直穩企在7000至7500元的水平，是次成交為頂樓物業，因升降機不能直達，故在價值上難免有所折讓，加上業主屬外資公司，物業持貨40年作為自用，很有可能業主打算結束在港業務，故即使買家提出低價，業主亦決心把物業賣出，故出現3600元的震撼呎價。 環球、皇九同錄低價成交 另一宗甲級寫字樓低價成交，為由馬亞木家族持有的中環環球大廈2303至04室，面積約2,316平方呎，近日以4,228萬元沽出，呎價約1.82萬元，創15年新低，翻看紀錄，環球大廈於2018年價格高峰期時，11樓全層曾以約7.35億元沽出，呎價高達約4.4萬元，創出該廈呎價新高，故近期的成交，大廈呎價已較高峰期跌近6成；另外，皇后大道中九號34樓頂樓全層，曾創出6.18萬元全港甲廈呎價最高紀錄，近日該頂樓全層亦以呎價2.68萬元沽出，跌幅達57%。 價格指標 說到港島區甲級寫字樓，由去年開始，如美國銀行中心、遠東金融中心等分別都有成交，成交呎價約1.8萬元，至於更優質的單位，如皇后大道中九號頂樓，最新成交呎價則為2.68萬元，這些成交呎價，都為市場提供了極具參考性的指標，亦可說在甲廈價格大幅回調後，找到了一個相對牢固的支持位，業主及買家大可根據這些指標叫價及出價，避免偏離太遠，提升成功買賣的機會。 入市要注意甚麼？ 甲級寫字樓價格已大幅下調，不少人都有想過現在購買甲廈，建議有意入市的人士一定要做足功課，清楚了解當前市場價格的變化，特別是最近的成交紀錄，這有助於確定合理的出價範圍，此外，投資寫字樓，不單只關注當前價格，還要考慮未來的經濟走向和市場需求，無論自用或投資，只要做足事前研究，密切留意市場走向，定能以合理的價錢購得心頭好。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】兩投地王恒基打造商業王國 | The Henderson 成中環新地標 【潘總在線】HIBOR急跌利好消息不斷 | 入市工商舖好時機？ 【潘總在線】對沖基金大手租The Henderson四層樓面|股市旺有利減低甲廈空置率 #寫字樓 #甲廈 #尖沙咀 #港晶中心 #中環 #環球大廈 #皇后大道中九號 #成交 #入市 #價格見底 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】拆解宗教團體VS投資者買舖關鍵差異
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|19/06/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【淡市時買舖】 【巨舖競爭對手少】 【傾向長期持有】 【實用性重於商業價值】 【起正面作用】 近期看到不少宗教團體大手入市購買舖位，當中較矚目的成交有香港佛教聯合會以約2.45億元購入北角寶馬花園約3.8萬平方呎巨舖，而由紀惠集團持有的灣仔凱利商業大廈約2.1萬平方呎舖位，新近亦由宗教團體以約1.1億元購入，到底這現象背後有何啟示？宗教團體與一般投資者在購買舖位時，取態上會有何分別？今天中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家詳細分析。 淡市時買舖 市道暢旺時，舖位價格高企，而且有不少投資者或買家競爭，宗教團體因為沒有急切需要，一般都不會在市場上以高價爭購舖位，而近年舖位價格持續回落，這為宗教團體提供了入市的好機會，此時市場上不但競爭對手較少，業主也更願意降價出售，如上述的灣仔凱利商業大廈巨舖，最初放盤價為1.6億元，最終降價3成以約1.1億元成交。 巨舖競爭對手少 此外，宗教團體一般需要較大面積的舖位，以滿足宗教聚會或活動的需要，縱觀近半年宗教團體購入的舖位，面積都在6000平方呎以上，而香港佛教聯合會購入的巨舖，更達3.8萬平方呎，需知道淡市時，投資者為減低風險，對大面積舖位的興趣一般都會降低，這進一步減少了市場上的競爭，使得宗教團體能夠以合理價格購得心儀物業。 傾向長期持有 一般投資者購買舖位時，最關注的是投資回報和轉手的難易程度，反觀宗教團體多為非牟利機構，其資金來源主要依靠信眾捐贈或自身積累，它們購買舖位的首要目的，主要是滿足自用需求，而非追求投資回報，所以宗教團體購入物業後通常會長期持有，甚至作為永久會址，極少轉手出售。 實用性重於商業價值 投資者看重利益及回報，購入舖位時，多偏好核心旅遊區或一線街舖，因除可收取較高的租金外，亦希望博取物業迅速升值，或較容易轉手賣出，相反宗教團體則更注重舖位地點的便利性和實用性，它們傾向選擇鄰近港鐵站或交通樞紐的物業，以方便教友出入，此外，宗教團體也會選擇購買樓上舖或非一線位置的舖位，只要具備獨立入口、升降機或樓底較高等特點，總之以實用性為大前提。 起正面作用 宗教團體近期大手購入舖位的現象，既是市況的一個反映，亦可對照出宗教團體及投資者購買舖位取態上的分別，而宗教團體大手購入巨舖，無疑帶動了市場上的買賣氣氛，對商舖市場起到一定的正面作用。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】尖沙咀地標海運戲院結業！ 下一手租客會係？ 【潘總在線】格力1.5萬呎旗艦店殺到香港！淘寶/富途牛牛搶租巨舖秘密 【潘總在線】淘多多逆市灣仔開萬呎旗艦店 | 點解3年開10多間分店咁成功？ #宗教團體 #教會 #巨舖 #舖位 #北角 #寶馬花園 #灣仔 #凱利商業大廈 #投資 #一線街 #核心區 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】蓮香樓殺入尖沙咀酒吧街開24小時 網紅瘋狂打卡
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|12/06/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【傳統茶樓魅力】 【選址策略】 【24小時營業模式】 【引入創新元素】 【老店可借鏡】 近日百年老字號蓮香樓進軍尖沙咀區，以24小時營業的新模式開設分店，吸引大批茶客光顧及打卡，這不僅為傳統餐飲業注入新活力，也為逆市中艱苦經營的老店食肆提供了可供借鑑的地方，中原工商舖董事總經理潘志明先生將從選址策略、經營模式、創新元素等深入分析蓮香樓的成功之道。 傳統茶樓魅力 蓮香樓為廣州百年老字號茶樓，1926年來到香港開店，1996年搬到中環威靈頓街現址，一直以來，傳統點心車及以茶盅品茗，是蓮香樓的最大特色，疫情期間，蓮香樓宣布結業，2024年4月由新經營者於原址重開，因茶樓保留廣東飲茶文化精髓，故常年成為網紅茶樓，深受遊客歡迎，近日蓮香樓更過江進駐尖沙咀開設分店，一度成為城中熱話。 選址策略 蓮香樓尖沙咀分店選址於金巴利道，鄰近美麗華廣場及諾士佛臺酒吧街，選擇這一區的舖位，主要因為尖沙咀交通方便，人流極多，作為旅遊和消費旺區，不僅方便本地茶客捧場，還能吸引大量遊客慕名朝聖，加上尖沙咀區餐飲業集中，而且夜生活豐富，是人們消費覓食的熱點，故蓮香樓在尖沙咀開設分店，可說是贏在起跑線。 24小時營業模式 蓮香樓尖沙咀分店一大亮點，是其24小時營業的模式，這不僅迎合了夜生活豐富的尖沙咀地區，也滿足了食客夜間飲茶的需求，其實隨著生活方式的變化，人們越來越晚睡，不少人都希望能在晚上享用美食，而蓮香樓正好抓住這一市場機遇，24小時營業的模式正好填補了深夜飲食市場的空白，重新興起「飲夜茶」的文化。 引入創新元素 雖然蓮香樓是傳統茶樓，但卻加入不少新元素，中環的蓮香樓便加入手搖茶飲，以傳統中式茶葉製作潮流茶飲，務求吸納年青顧客群，此外亦設有燒味外賣，開拓更多新客源，至於尖沙咀分店，更設有DJ打碟區，透過懷舊音樂和現場打碟氣氛，打造出一個中西合璧、充滿活力的飲食環境，讓茶客們有不一樣的飲茶新體驗。 老店可借鏡 隨著經濟環境變化，近年許多老牌餐廳食肆因經營困難而選擇結業，令人惋惜不已，蓮香樓的成功無疑給其他老店提供了寶貴的啟示，客人總是不斷追求新意，老店在保持傳統的基礎上，應嘗試加入一些新元素，以活化自身的形象，老牌食肆可探索新菜品和服務方式，一新食客耳目，並且利用社交媒體多作宣傳，這樣才能找到新的市場機會，在劇烈的競爭環境中生存下來。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】尖沙咀地標海運戲院結業！ 下一手租客會係？ 【潘總在線】尖東飲茶好去處！40年老字號 龍鳳大禮堂飲茶推介 德興酒家 【潘總在線】淘寶中港城開4萬呎體驗館 |網購為何轉開實體店？ #蓮香樓 #尖沙咀 #金巴利道 #洛士佛臺 #酒吧街 #中環 #24小時營業 #點心車 #飲夜茶 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】尖沙咀地標海運戲院結業！ 下一手租客會係?
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|02/06/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【名符其實大戲院】 【首映禮熱點】 【由大戲院到迷你戲院】 【位置優越】 【合多類行業商戶】 位於尖沙咀的海運戲院，自1969年開幕以來，已成為香港電影娛樂重要的一部分，亦是尖沙咀有名的地標，這歷史悠久的戲院於2025年6月2日正式結業，讓無數港人感到惋惜不已，中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家談談海運戲院當年的黃金歲月與及原址日後的用途。 名符其實大戲院 海運戲院開業於1969年，開業初期擁有超過1700個座位，戲院以超大銀幕而聞名，其銀幕尺寸已比傳統戲院大近一倍，為觀眾帶來強烈震撼的視覺體驗，2014年翻新後，戲院更配備19.5米超巨型銀幕及4K投影，為觀眾提供頂級的視聽享受。 首映禮熱點 海運戲院亦曾是明星雲集的首映禮熱點，1971年，武打巨星李小龍親臨戲院，為《唐山大兄》舉辦義映晚會，這部電影隨後更創下香港票房紀錄，成為影壇佳話；2010年，海運戲院更創新地以3D技術直播南非世界盃，成為亞洲首例，展現了其在放映技術上的領先地位。 由大戲院到迷你戲院 海運戲院亦見證從「大戲院」到「迷你戲院」的時代變遷，早年香港戲院多是單一放映廳，座位往往逾千個，大批觀眾一起觀賞電影，精彩處齊聲歡呼拍掌，這種熱鬧興奮的體驗，是不少香港人難忘的集體回憶，但隨著市區發展及觀看電影模式的改變，戲院現多設在商場之內，面積亦大為縮減，當年座位逾千的大戲院不復存在，反而只有100多個座位的迷你戲院逐漸成為主流。 位置優越 不容置疑，海運戲院位置極其優越，戲院位於海運大廈的地下，而海運大廈座落於廣東道名店街上，鄰近海洋中心，港威大廈及中港城，戲院所在之處可說是尖沙咀核心之中的核心，人流極暢旺，海運戲院結業後，業主未公布物業是否有新租戶進駐，其未來用途備受市場關注。 合多類行業商戶 事實上，戲院物業具備高樓底、寬敞空間和完備消防設施的特性，除了經營戲院，亦適合多種類型商戶進駐，例如適合宗教團體舉行大型聚會或宗教活動，早前的北角新光戲院，便由教會團體購入作為自用；此外，大面積樓面亦適合經營餐廳食肆，尖沙咀交通方便，人流量大，餐飲行業落戶尖沙咀，料能吸引大量遊客和食客光顧；而近日淘寶在尖沙咀開設了大型家具實體店，反應極佳，若一些新品牌想打入香港市場，需要大面積的地方陳列它們的產品，或設立體驗館，海運戲院這個巨型舖位也是不錯的選擇。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】淘多多逆市灣仔開萬呎旗艦店 | 點解3年開10多間分店咁成功？ 【潘總在線】C朗足球旗艦店登陸時代廣場|為何選擇香港開全球首店？ 【潘總在線】淘寶中港城開4萬呎體驗館 |網購為何轉開實體店？ #海運戲院 #尖沙咀 #廣東道 #迷你戲院 #結業 #巨舖 #名店街 #新光戲院 #宗教團體 #餐飲 #體驗館 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】HIBOR急跌利好消息不斷 | 入市工商舖好時機？
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|30/05/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【中美關稅戰緩解】【拆息下調業主壓力減】【旅客持續增長利舖位】【舖位空置率下降】【用家積極入市】【給投資者的建議】 近期，香港工商舖市場顯著回暖，多項利好因素接連出現，現在是否投資者和用家入市的好機會？中原工商舖董事總經理潘志明先生將多角度分析當前市場上的利好因素，並為有意入市的人士提供實用建議。 中美關稅戰緩解 4月份，整個工商舖市場仍籠罩在關稅戰的不確定性中，大部分投資者及用家，都抱持觀望態度，但到了5月份，隨着中美在日內瓦談判取得進展，大幅緩解了市場的緊張情緒，也為工商舖投資者重新注入了信心。 拆息下調業主壓力減 過去一段時間，銀行同業拆息一度高企，四月份仍高見4厘，令不少持貨量大的業主面對沉重的利息支出壓力，但自5月開始，拆息開始下調，近日更急跌至低於0.6厘，令許多業主大大地鬆了一口氣，亦增強繼續持有物業的信心；此外，定期存款利率亦同時下調，普遍已低於2厘，反觀不少工商舖物業的租金回報已達4至5厘，遠高於存款利率，對投資者的吸引力亦顯著提升。 旅客持續增長利舖位 旅遊業復甦無疑為工商舖市場重新注入動力，旅發局數據顯示，今年首4個月訪港旅客超過1,600萬人次，按年增長10%，其中，單是4月份旅客量便已達到384萬人次，同比上升13%，而今年五一黃金周期間，訪港旅客更突破110萬人次，按年增長22%，旅客增加直接刺激零售和餐飲業的生意，商戶對市場前景的信心正在恢復，亦令舖位投資者更有把握入市。 舖位空置率下降 隨着旅客人流回升，核心區舖位的空置率亦顯著改善，根據中原工商舖數據，中環舖位空置率最新降至6.66%，按年減少1.7個百分點，銅鑼灣及灣仔舖位的空置率也錄得下降，對於投資者而言，現在確是相對穩健的入市時機，可考慮選擇租金回報穩定、價格具吸引力的舖位物業進行投資。 用家積極入市 在利好消息的推動下，不少用家及投資者已開始積極入市，對於用家而言，因現時工商舖價格回落幅度頗大，售價極為吸引，加上息口下調，購入成本相對較低，事實上，看到近日一些宗教團體、大企業甚至品牌商，都陸續購入物業作自為用，在市場上起正面作用。 給投資者的建議 對於投資者，現時可關注連租約的物業，租金回報在4至5厘以上的物業尤其值得考慮，現時銀行陸續放寬工商舖物業的按揭審批，相信對投資者更為有利，隨着市場利好因素逐漸浮現，預料5月下旬至下半年，工商舖市場的成交量將持續提升，價格也有望趨向平穩。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】港元拆息逾兩年新低 投資者重投工商舖市場？ 【潘總在線】教育機構成大手租務新勢力|辦學選址要求大曝光 【工商舖專家】財政預算案催谷！工商舖3月成交飆升｜關稅戰對工商舖有咩影響？ #拆息 #HIBOR #按揭 #關稅 #訪港旅客 #舖位 #空置率 #租金 #自用物業 #投資 #工商舖 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】尖東飲茶好去處！40年老字號 龍鳳大禮堂飲茶推介 德興酒家
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|28/05/2025
今日潘總唔係帶大家去睇樓，而係帶成班同事去飲茶！超懷舊傳統中式茶樓、龍鳳大禮堂，夜晚仲有任食火鍋！而且喺正遊客必到地標百周年紀念花園噴水池旁邊，即刻跟潘總去歎「一盅兩件」！
【潘總在線】格力1.5萬呎旗艦店殺到香港！淘寶/富途牛牛搶租巨舖秘密
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|23/05/2025
格力電器強勢進駐長沙灣The Campton，開設首間有約1.5萬呎大嘅格力明珠生活館，董明珠親臨剪綵！潘總現場帶你睇！另揭秘淘寶傢俬店、富途牛牛證券點解狂租大舖？宗教團體1.1億掃摩理臣山道2萬呎舖！即睇大面積商舖最新玩法！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生
【潘總在線】淘多多逆市灣仔開萬呎旗艦店 | 點解3年開10多間分店咁成功？
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|23/05/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【低價戰略極成功】【天時地利頻開店】【選舖面積越來越大】【催化DIY經濟】【帶動人流有助舖位市場】 在香港零售業普遍面臨挑戰的當下，以平價見稱的淘多多近年卻以驚人速度擴張，該店最近在灣仔莊士敦道開設1.4萬平方呎旗艦店，更首次引入傢俬銷售，這個深水埗起家的平價店，如何看準時機，在逆市中不斷擴充，中原工商舖董事總經理潘志明會為大家詳盡分析。 低價戰略極成功 淘多多之所以如此成功，首推其「絕對不貴過淘寶」的定價策略，創辦人憑藉多年零售經驗，精準捕捉香港消費者「既要便宜又要即時滿足」的心理，店內商品價格甚至低於內地網購平台，卻能提供網購無法比擬的實物購買體驗，這種銷售模式解決了網購看不到實物質量、等待物流派送需時等痛點，尤其適合家居日常物品即買即用的特性，故能成功搶佔了這個市場。 天時地利頻開店 淘多多近年迅速擴張，3年間開了13間分店，正正捕捉了香港舖位租金大幅調整的趨勢，原本這類平價店，顧客人均消費不高，其付租能力自然不是太強，換作是以往舖位市道暢旺的時候，根本無可能跟其他行業競爭，搶租進駐旺區的主要街道，但隨著市況及經濟環境的改變，很多舖位業主都願意主動減租吸引租客，像淘多多灣仔旗艦店，現在呎租只是20餘元，較高峰時期下跌超過一半，造就淘多多這種平價店在鬧市旺區開設旗艦店的機會。 選舖面積越來越大 值得注意的是，隨着生意的擴展，淘多多揀選舖位的面積也越來越大，從初期一般約2,000平方呎，到後來擴大至約4,000平方呎，而灣仔的旗艦店因引入傢俬銷售，故舖位面積更達1.4萬平方呎，至於開店選區方面，創辦人表示會考慮在元朗、屯門及大埔等民生區再開設分店，因這些地區除了有原區居民光顧外，更有外區客前來消費，故客源會更廣，帶來更多的生意。 催化DIY經濟 淘多多這類平價店，除了日常用品種類齊全之外，亦有許多五金、木工小工具和配件出售，間接催化出另一類消費文化 「DIY經濟」，隨著對個人化的追求，不少港人越來越享受自製小家具或自組傢俬的樂趣，淘多多亦適時捕捉了這個商機，不斷增加相關貨品種類，以滿足顧客的需要。 帶動人流有助舖位市場 淘多多走價廉物美路線，大受普羅市民歡迎，不難看到各區淘多多分店，經常都人頭湧湧，其門如市，近年頻開分店，除了能消化市場上的空置舖位外，淘多多的進駐，亦能引進人流，一併帶旺附近一帶的地舖和街道，為舖位市場帶來正面的影響，隨著「降級消費」的流行，相信像淘多多這類平價店會越來越多，成為舖位租務市場一股新勢力。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】教育機構成大手租務新勢力|辦學選址要求大曝光 【潘總在線】C朗足球旗艦店登陸時代廣場|為何選擇香港開全球首店？ 【潘總在線】淘寶中港城開4萬呎體驗館 |網購為何轉開實體店？ #淘多多 #平價店 #灣仔 #莊士敦道 #旗艦店 #地舖 #舖租 #DIY #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】香港4月訪港旅客升13% 旅遊業復甦在望？
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|19/05/2025
香港4月訪港旅客達380萬，按年升13%。首4個月總數突破1600萬人次，按年增一成。投資者和商家需要做好準備啦。立即觀看，了解更多詳情！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生
【潘總在線】港元拆息逾兩年新低 投資者重投工商舖市場？
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|14/05/2025
港元拆息再下調，HIBOR跌至1.57%，屬逾兩年低位，投資者會唔會重投工商舖物業市場？一齊聽下潘總嘅分析啦！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生
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