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【潘總在線】寫字樓跑出！甲廈走出谷底？2026年第一季工商舖真實市況大公開
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|02/04/2026
講者: 中原工商舖董事總經理潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【寫字樓表現突出】 【趁低入市買舖】 【工廈用家回歸寫字樓】 【第二季商廈仍屬首選】 【舖位、工廈入市貼士】 轉眼間2026年第一季已經結束，總結第一季，工商舖市場表現到底如何？哪個板塊表現較為突出？第二季投資工商舖又該如何部署？最熟悉工商舖市場的專家、中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家詳細分析。 寫字樓表現突出 若說2026年第一季，工商舖整體表現和去年第四季相若，而表現最突出的，應是寫字樓板塊，其成交金額較去年同期升幅較大，雖然成交宗數不算特別多，但出現多宗大額成交，主要因為近期金融機構擴張步伐明顯加快，證券公司、股票行紛紛承租大面積甲級寫字樓，而大新銀行早前更以約8.38億元購入黃竹坑偉華匯多層物業作為自用，涉及10層寫字樓及地下商舖連命名權，總面積約117,672平方呎；此外，近期也看到不少大型機構購入大樓面的甲廈或者整幢寫字樓，用來作集團總部或作為投資，亦有教育機構購入寫字樓作為自用。 趁低入市買舖 相較寫字樓的強勢表現，舖位市場則呈現「價跌量升」的局面，事實上，香港舖位價格累積下調幅度頗為驚人，跌幅由30%至70%不等，舖價大幅回落後，確實吸引部分投資者出動，在市場上物色心儀舖位，以較低價錢買入作收租用途。 工廈用家回歸寫字樓 工廈同樣出現「價跌量升」的局面，工商物業主要以用家為主，當寫字樓價格下調後，工廈用家或將部份業務搬回寫字樓大廈，導致工廈租金及售價持續受壓，不過，財政預算案中針對航運及貿易業的稅務措施，有望推動貨倉成交，吸引投資者買入大面積甚至全幢工廈改裝成現代化物流中心。 第二季商廈仍屬首選 今年第一季，基於節日長假及美伊戰事關係，不少工商舖投資者都抱持觀望態度，所以整體成交量及成交金額，不算有很大的突破，展望第二季，寫字樓板塊始終較為有利，因金融業仍具良好的發展勢頭，尤其是位置優越、擁有海景的甲廈，相信會極受歡迎，值得留意的是，甲級寫字樓租金已開始呈現回升勢頭，租金有承托力，買賣價格自然找到支持位，皇后大道中九號、美國銀行中心、力寶中心等傳統名廈屢有成交，價格應不再會有大幅度下調。 舖位、工廈入市貼士 受制於港人北上消費、網上購物習慣改變，以及旅客消費模式轉變等結構性因素，投資者對購買舖位的熱衷程度仍不算太高，如能物色到一些位置優越的舖位，加上價格下調幅度夠大，且擁有承租力強的優質租客及租金回報理想，亦不妨可考慮入市，至於工廈方面，可留意發展商推出的一手項目，因促銷關係，價錢都非常吸引，大家可多加留意。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】教育需求橫掃工商舖 港大40億掃港島甲廈 【潘總在線】香港寫字樓空置率終於跌！幕後功臣竟是「家族辦公室」？ 【工商舖專家】2026工商舖咩格局? 資金正悄悄流入? #寫字樓 #工商 #工廈 #商廈 #舖位 #投資 #第一季 #投資 #教育機構 #金融機構 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
H&M銅鑼灣Fashion Walk巨舖結業分拆出租 獲内地女裝品牌200萬元承租
MarketTalk
|02/04/2026
市場消息指，連鎖快時尚品牌HM近年調整亞太區業務，銅鑼灣百德新街Fashion Walk四層高巨型旗艦店，已於今年2月21日正式結業。該舖位位於銅鑼灣百德新街2至20號恒隆中心Fashion Walk地庫、地下及一樓、二、三樓，每層樓面約12,000平方呎，合共總樓面約46,000平方呎。HM在2013年零售業高峰期時，曾以月租約1,000萬元承租上址。 據悉，現時業主恒隆地產將巨舖分拆出租。其中，來自寧波的內地平價潮流女裝品牌W.Management首度進駐香港市場，斥資約200萬元承租1樓及2樓近約3萬平方呎樓面，折合呎租約67元。地舖傳由本地藥妝零售龍豐集團以月租逾約120萬元承租約1萬平方呎，平均呎租約120元；餘下樓面則由餐廳商戶進駐。
香港公證人協會2,638萬元購力寶中心 轉租為買作自用
MarketTalk
|02/04/2026
市場消息透露，金鐘指標甲商廈錄得成交，涉及金鐘道89號力寶中心2座22樓07室，樓面面積約1,759平方呎，新近以約2,638.5萬元易手，折合呎價約15,000元。據登記資料顯示，新買家為香港公證人協會（Hong Kong Society of Notaries），料會購入物業作自用辦公室用途。 翻查資料，原業主於1993年12月以約2,767萬元購入該廈22樓6及7室，當時兩個單位面積合共約3,115平方呎，平均呎價約12,735元；若以是次成交呎價計算，物業約33年間升值約41%。
📢*號外！發展商正式劈價5️⃣成*📉 *
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|01/04/2026
葵涌iCITY減至「超筍價」260萬起開售*‼️「市場唯一」 絕版細價盤👍🏻 最新一集《潘總帶您深度遊》，由中原(工商舖)董事總經理潘志明先生帶大家深度探索葵涌iCITY！🙋🏻♂️ 走進專門為年輕人打造的24小時奮鬥工作室🕐，每個單位均設有獨立洗手間🚿，配上4.2米的高樓底及多用途層架🔧，令租戶可以發揮創意，空間使用更靈活🎨iCITY更設有18,000呎園林平台⛱️，城中難得一遇的貼心配套，城市綠洲，舒適實用兼備，Work Life Balance發揮極致🎤💃🏻 項目第二期現正公開開售。單位月供低至10,xxx元，實現「供平過租」 🎉 預期回報更可達4至5%，絕對是收租王首選👍
大鴻輝申請活化改裝荃灣全幢工廈作寫字樓 涉及約28.5萬平方呎樓面
MarketTalk
|01/04/2026
市場消息透露，大鴻輝集團向城規會提出申請活化旗下工業大廈，位於荃灣沙咀道368至370號形方。據悉，擬將物業全幢改裝作寫字樓用途，涉及總樓面面積約285,008平方呎。據城規會資料顯示，項目地盤面積約19,001平方呎，位於「綜合發展區(3)」地帶，擬將現有樓高24層的工業大廈進行全幢改裝，除保留地下約564平方呎空間作零售用途外，其餘樓層將全部改作寫字樓，相關辦公室樓面佔約284,444平方呎。 翻查資料，物業前身為1975年落成的王子工業大廈，後易名「形方」。該物業於2022年完成翻新工程，目前空置率達約50%，該區工業活動經濟回報偏低，擬議改裝符合周邊物業轉型。
24/7 Fitness轉租為買 3,000萬購長沙灣舖作自用
MarketTalk
|01/04/2026
市場消息透露，錄得大額商舖成交，涉及深水埗青山道468號ONE NEW YORK地下連一樓全層，新近以約3,000萬元沽出。物業面積約11,588平方呎，折合呎價約2,589元。據悉，新買家為連鎖健身集團24/7 Fitness，屬該舖位現有租戶，早前以每月約13.2萬元租用作分店。料轉租為買作長綫自用。 翻查資料，原業主為資深投資者林子峰，於去年將物業推出市場放售，叫價約3,960萬元，惟未獲承接；及後再推售並大幅下調叫價，最終減價約960萬元，以約3,000萬元易手，累積減幅約24%。 24/7 Fitness近年不時購舖自用，包括2025年以約4,800萬元購入大圍積信街祥豐大樓1樓全層，以及2024年以約2,800萬元購入油麻地眾坊街地舖連一樓全層。
受惠「留學香港」及政府政策傾斜效應 學生宿舍成投資新寵 旺角砵蘭街全幢酒店獨家代理放售 意向價約1.7億元
PressRelease
|31/03/2026
近年政府積極打造「留學香港」品牌，市場上非本地學生對宿舍需求持續上升，同時，「城中學舍計劃」亦令核心區及大專院校附近的全幢商住物業水漲船高。繼早前市場錄得中原投資斥資約15億元購入富豪東方酒店，引起廣泛關注，更刺激全幢物業交投。有業主趁勢推出旗下旺角砵蘭街全幢酒店項目，並委託中原（工商舖）為獨家代理，連酒店牌照一併出售，意向價約1.7億元，預料會吸引學生宿舍營運商及長線投資者注目。 中原（工商舖）商舖部資深分區營業董事鄧振豪表示，是次獨家代理放售物業位於旺角砵蘭街130至132號全幢物業，項目地盤面積約1,153平方呎（未核實），總建築面積約12,668平方呎（未核實），意向價約1.7億元，平均呎價約13,420元。鄧氏補充，物業為一幢16層高酒店，於2019年入伙，共提供約38個房間，將以現狀、部分交吉及連租約形式出售，並連同酒店牌照一併轉讓。鄧氏續稱，是次放售物業的租金收入相對穩定，酒店部份為學生宿舍，並已全數租出，設備完善且裝修新淨，而地下及一樓商舖亦獲新租客承租，全個項目月租收入約37萬元。 鄧氏續稱，物業座落於旺角彌敦道核心地段，人流極為暢旺。鄰近兆萬中心、家樂坊及Chi Residences，步行至港鐵油麻地站僅需約4分鐘。周邊交通網絡四通八達，多條巴士及小巴線貫通全港，鄰近多間大專院校及大型購物商場，生活配套完備，學生居住需求。 鄧氏指出，由2026至2027學年起，八間資助大專院校非本地生人數上限放寬至五成，對學生宿舍需求將會有增無減。同時，自政府去年推出「城中學舍計劃」，鼓勵更多業主或發展商將旗下的商廈及酒店透過計劃改建為學生宿舍後，學生宿舍大行其道，更成為投資市場焦點。翻查資料，2026年間，市場錄得多宗全幢商廈改裝作學生宿舍之成交，單以首10宗計算的話，成交價介乎約4,500萬元至約15億元不等。是次獨家代理的放售全幢物業位處旺角區，臨近多間大專院校，宿位長期供不應求，地利位置置優越且具牌照優勢，加上近期市況回暖，預料短期內將吸引宿舍營運商及大型機構投資者爭相洽購。
已故「賭王」何鴻燊遺產地盤4,700萬易手 每呎樓面地價2,777元
MarketTalk
|31/03/2026
市場消息透露，核心區商用地盤錄得成交，涉及尖沙咀金巴利街20號地盤，新近以約4,700 萬元沽出，地盤面積約1,410 平方呎，最高可建面積約16,920平方呎，每呎樓面地價約2,777 元。 據悉，該物業原由已故「賭王」何鴻燊持有。遺產管理人早於去年推出市場放售，當時叫價約8,800 萬元，惟未獲承接；今年再度推售時，叫價大幅下調至約5,000萬元，最終再減至約4,700 萬元成交，累積減幅約47%。
投資者「台灣張」 6,561 萬接手屯門麥當勞自用舖
MarketTalk
|31/03/2026
市場消息指，民生區舖位再錄大額成交，涉及屯門鄉事會路117至157號康麗花園地下14A號舖，建築面積約6,929平方呎，新近以約6,561.9萬元易手，折合呎價約9,470元。物業一直由麥當勞持有並自用。 據悉，新買家為豪志有限公司（GREATEST VICTOR LIMITED），公司董事為資深投資者「台灣張」張彥緒。是次為張氏半年內第二度購入麥當勞旗下舖位，曾於 2025 年 11 月用約3,800萬元購入慈雲山萬年戲院大廈地舖。張氏5個月内合共投入超過約 1.03 億元承接麥當勞資產。 翻查資料，麥當勞於1990 年 4 月以約 2,750 萬元購入康麗花園地下14A 及14B相連舖，分別由麥當勞自用及租予創興銀行。品牌先於 2020 年以約 4,100 萬元售出14B 舖，連同是次沽出的14A 舖，合共套現逾約1.06 億元。若以約36年前購入價相較，麥當勞帳面大幅獲利約7,911.9萬元或升值約2.9 倍。
旺角地舖月租10萬元 台茶飲五桐號首店落戶旺角
MarketTalk
|30/03/2026
市場消息透露，旺角錄得新租賃成交，涉及旺角西洋菜南街4號昌記大廈地下A2號舖，該舖建築面積約500平方呎，新月租約10萬元，平均呎租約200元。據悉，新租客為台灣手搖品牌五桐號（WOOTEA）。該舖位位於巷仔單邊，一直受茶飲店追捧。 翻查資料，舊租客為內地茶飲品牌林香檸手打檸檬茶，於2023年進駐香港時承租上址作為首間分店，當時月租約13萬元。是次新租金較舊租金回落約23%。
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