系列特輯最新資訊|中原工商舖

潘志明先生

中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理

香港餐飲聯業協會會董.香港商場管理學會會員

澳門房地產聯合商會名譽會長.澳門地產業總商會榮譽會長

潘志明先生從事地產代理行業逾30年,積累多年豐富經驗,緊貼社會經濟脈搏,對代理業務瞭如指掌,尤擅長工商舖市場。對工廈、商廈寫字樓、商舖各版塊的行情及市況皆充份掌握,堪稱「最熟悉香港工商舖的人」,多年來屢獲各大媒體邀請作嘉賓及接受專訪,分享對工商舖市場專業而獨到的評論及看法,為工商舖之專家翹楚,其真知灼見,深得業內及市場人士高度評價。
潘先生人脈廣泛,其工商舖專業知識及意見,為客戶及投資者們不斷增值資產財富,在業內有口皆碑。憑著其高瞻遠矚及過人魄力,在工商舖代理業務上運籌帷幄 ; 除帶領香港工商舖代理團隊創出驕人佳績外,更掌管澳門、珠海及橫琴板塊業務,讓專業代理團隊做大做強,成績斐然。
近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技,推動網上交流,建立全面數據平台,令客户更快掌握投資機遇。

潘志明先生從事地產代理行業逾30年,積累多年豐富經驗,緊貼社會經濟脈搏,對代理業務瞭如指掌,尤擅長工商舖市場。對工廈、商廈寫字樓、商舖各版塊的行情及市況皆充份掌握,堪稱「最熟悉香港工商舖的人」,多年來屢獲各大媒體邀請作嘉賓及接受專訪,分享對工商舖市場專業而獨到的評論及看法,為工商舖之專家翹楚,其真知灼見,深得業內及市場人士高度評價。
潘先生人脈廣泛,其工商舖專業知識及意見,為客戶及投資者們不斷增值資產財富,在業內有口皆碑。憑著其高瞻遠矚及過人魄力,在工商舖代理業務上運籌帷幄 ; 除帶領香港工商舖代理團隊創出驕人佳績外,更掌管澳門、珠海及橫琴板塊業務,讓專業代理團隊做大做強,成績斐然。
近年更致力提倡在地產代理行業上發展資訊科技,推動網上交流,建立全面數據平台,令客户更快掌握投資機遇。

潘志明先生

中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理

香港餐飲聯業協會會董

香港商場管理學會會員

澳門房地產聯合商會名譽會長

澳門地產業總商會榮譽會長

潘志明先生從事地產代理行業逾30年,積累多年豐富經驗,緊貼社會經濟脈搏,對代理業務瞭如指掌,尤擅長工商舖市場。對工廈、商廈寫字樓、商舖各版塊的行情及市況皆充份掌握,堪稱「最熟悉香港工商舖的人」,多年來屢獲各大媒體邀請作嘉賓及接受專訪,分享對工商舖市場專業而獨到的評論及看法,為工商舖之專家翹楚,其真知灼見,深得業內及市場人士高度評價。
潘先生人脈廣泛,其工商舖專業知識及意見,為客戶及投資者們不斷增值資產財富,在業內有口皆碑。憑著其高瞻遠矚及過人魄力,在工商舖代理業務上運籌帷幄 ; 除帶領香港工商舖代理團隊創出驕人佳績外,更掌管澳門、珠海及橫琴板塊業務,讓專業代理團隊做大做強,成績斐然。
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【潘總在線】銅鑼灣核心街舖蝕讓真相!內地新買家搶收4.3厘回報!

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22/09/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 【老手蝕讓離場】 【租金收益對衝】 【四厘高回報吸納】 【核心區優質舖】 【結論】 近期香港核心區舖位市場出現特別現象,有持貨多年的資深業主大幅蝕讓離場,同時亦有內地買家趁低吸納核心區舖位。究竟現時街舖價格調整,是否代表高回報投資空間已經浮現?中原工商舖董事總經理潘志明先生,於《潘總在線》節目中為大家剖析最新舖位成交趨勢及投資心法。 老手蝕讓離場 銅鑼灣怡和街核心地段一個一線舖位,早前以約8,750萬元易手。原業主持貨17年,帳面較購入價約1.45億元大幅蝕讓,但潘志明先生指出,單看帳面虧損未必能反映真實收益。該舖位於過去17年間經歷了零售業黃金期,高峰期月租曾高達過百萬元,多年累積的租金收益極之可觀,平衡了不少資產價格回落的差價。 租金收益對衝 從買賣雙方角度來看,這次成交反映市場已找到價格平衡點。賣方成功出售,買方則能以理想價格鎖定核心優質物業。以往市況旺盛時,銅鑼灣一線舖位回報率普遍僅有一厘多至二厘;如今買家以8,000多萬元接貨,附帶優質連鎖品牌租約,租金回報率拉高至約4.3厘,既能取得穩定現金流,又能鎖定理想回報,可謂各取所長。 四厘高回報吸納 除了銅鑼灣之外,近期尖沙咀及旺角等核心區一線街舖亦相繼錄得成交,部分新進品牌更藉租金回落進駐作宣傳。隨著本港旅客量持續回升,核心市區物業再次受到投資者青睞。現時市場分區連租約買賣中,租金回報率普遍達4厘至6厘,選擇多元。 核心區優質舖 潘志明先生歸納現時投資者選舖的三大心法:第一,首選銅鑼灣、尖沙咀、旺角等兼具本地消費與遊客帶動的核心市區;第二,著重租客背景,優先選擇付租能力強的優質連鎖品牌連租約舖位;第三,注重租金水平與回報率,審視租客是否已多次續租,確保租約穩定。依循這三大準則,更容易選中高質素心水好舖。 結論 總括而言,投資者透過審視租金回報與租客質素,再以罕見的高回報率鎖定核心優質資產。跟隨優質租客與核心地段,是現時捕捉市況底部的關鍵策略。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】⁠7成新基金搶入香港!中環甲廈空置率新低,低吸筍盤趁現在? 【潘總在線】工廈貴過甲廈?!黃竹坑商廈竟平過柴灣工廈呎價!奇景背後真相拆解 【工商舖專家】羅素街租金跌六成!內地餐飲品牌集體進駐,銅鑼灣舖市迎新局面? #銅鑼灣 #尖沙咀 #旺角 #舖位 #租賃 #買舖 #租金 #核心區 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】⁠7成新基金搶入香港!中環甲廈空置率新低,低吸筍盤趁現在?

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15/09/2026

講者:中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持:Yan 【新基金落戶港】 【甲廈空置率創新低】 【核心區價格站穩】 【低吸議價切忌過深】 【結論】 根據最新市場數據顯示,今年7月份本港寫字樓淨吸納量突破31萬平方呎,加上今年新成立的基金中有高達七成選擇落戶香港,帶動整體甲級寫字樓空置率創下近兩年半新低。這股龐大的資金潮是否預示著本港寫字樓市場已走出陰霾、迎來回暖?中原工商舖董事總經理潘志明先生(潘總),將為大家深入剖析最新寫字樓買賣及出租走勢,並提供現階段低吸優質寫字樓物業的關鍵投資策略。 新基金七成落戶香港 帶動金融板塊租務需求 過往不少國際資產管理機構及基金在選擇據點時,往往會考慮新加坡或東京等,但近年的市場趨勢出現顯著轉變。數據顯示,今年有高達七成的新基金選擇落戶香港,這對整體香港寫字樓市場帶來了極為顯著的正面推動力。除了新進資金之外,本港傳統金融板塊如證券、股票、銀行及保險等機構,在近一年的發展亦相當迅速。不少大型金融機構及商業租客紛紛擴充營業,在核心區租用數萬呎甚至數十萬呎的大樓面。過去網上有一些負面言論,但事實證明,本港金融產業底蘊依然強勁,金融業的擴充發展直接成為帶動甲級寫字樓需求的核心引擎,令整體寫字樓供求狀況持續改善。 核心區甲廈空置率創新低 優質樓面租金微升 在強勁的金融資金潮驅動下,港島核心區的中環寫字樓及金鐘寫字樓首當其衝最為受惠。隨著大樓面租務成交增加,核心區寫字樓空置率一路顯著回落。當市場上的優質寫字樓樓面被迅速消化後,租客若想在核心地段尋找同類型高質素的單位,難度已大為提高。目前個別熱門甲級寫字樓大廈,在優質單位供不應求的情況下,租金更已開始出現微幅上升的趨勢,這反映出核心區甲廈租務市場已顯著改善。 指標甲廈成交湧現 寫字樓價格穩步築底 在寫字樓買賣市場方面,過往兩三年交投曾陷入低迷萎縮,主要原因是缺乏帶動市場反彈的實質契機,買家普遍抱持觀望態度。然而,隨著金融行業復甦,甲級寫字樓買賣價格已展現出強勁的承托力。近期指標性甲廈如美國銀行中心、力寶中心、遠東金融中心以及 中環中心等,均相繼錄得買賣成交個案。寫字樓價格已告別過往幾年持續尋底的不確定狀態,並在現水平成功站穩支持位,呈現穩步微升之勢,顯示寫字樓買賣市場底部已經確立,投資者及自用買家的入市信心顯著增強。 低吸優質寫字樓貼士 議價還價切忌過深 在價格築底及空置率下調的背景下,現時無疑是買家與租客低吸優質寫字樓的黃金時機。不過,潘總特別提醒,現時市場上的買家與租客對優質物業的挑選標準非常一致,普遍偏好具備正海景、正對升降機大堂及附連精美裝修的單位。這類優質放盤往往同時吸引多組潛在買家或租客競爭。如果買家或租客在議價時還價幅度過深,或者提出過於苛刻的條款,業主極可能轉為接受其他條件更優越的對手。一旦心儀物業被他人搶去,短期內將難以在市場上尋獲同等質素的替代品。因此,現階段在進行寫字樓租務或買賣談判時,策略應更為精準,切忌一味大幅壓價而錯失筍盤。 結論 綜合而言,在新基金落戶潮及金融板塊擴充的雙重帶動下,香港甲級寫字樓市場已進入回暖軌道,核心區寫字樓空置率創新低,買賣價格亦已築底支持。對於有意入市的投資者或自用買家,目前正是低吸優質寫字樓物業的理想窗口期。在物業搜尋及價格談判過程中,應密切留意最新寫字樓成交及租務數據,掌握準確的市場估值,果斷出擊,方能在本輪寫字樓市場復甦大潮中成功搶佔先機。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】工廈貴過甲廈?!黃竹坑商廈竟平過柴灣工廈呎價!奇景背後真相拆解 【潘總在線】非金融區業主劈價vs中環租務量價齊升,寫字樓兩極化點揀筍盤? 【工商舖專家】羅素街租金跌六成!內地餐飲品牌集體進駐,銅鑼灣舖市迎新局面? #寫字樓市況 #甲級寫字樓 #中環寫字樓 #商廈成交 #寫字樓租務 #金融業 #空置率回落 #美國銀行中心 #力寶中心 #遠東金融中心 #中環中心 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】工廈貴過甲廈?!黃竹坑商廈竟平過柴灣工廈呎價!奇景背後真相拆解

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26/08/2026

講者:中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持:Yan 【港島工廈呎價逆襲甲廈】 【拆解樓面效應與個別成交】 【東九龍甲廈價格深度調整】 【用家及投資者入市時機】 【市場前景與投資建議】 2026年本港工商舖市場錄得「工廈貴過商廈」的罕見奇景。近期港島區成交中,優質工廈成交呎價竟超越大面積甲級寫字樓;同時,東九龍等核心商業區甲廈經歷深度調整後,吸引力顯著提升。中原工商舖董事總經理潘志明先生為大家拆解現象背後的原因,並分析當前寫字樓物業的最新投資價值。 港島工廈呎價逆襲甲廈 港島區近期出現工廈與商廈呎價倒掛的罕見現象。柴灣優質工廈「柴灣工業城二期」一個約1,700多平方呎的小單位,以每平方呎約3,727元成交;相反,黃竹坑「南匯廣場」一個涉及3萬多平方呎的大樓面商廈成交,平均呎價僅約2,600元,引發市場熱烈討論。 樓面效應與細價效應 潘志明先生指出,價格倒掛主要源於「樓面面積效應」及物業個體差異。柴灣工業城配套完善,加上是次成交屬細分段小單位,總金額較低,呎價得以維持於3,000元至4,000元的普遍水平。反觀南匯廣場成交涉及A座及B座全層及半層,買家一次過購入逾3萬平方呎樓面,在大樓面折讓效應下拖低平均呎價,屬個別市場例子。 觀塘甲廈深度調整 東九龍甲級寫字樓市場亦出現顯著價格調整。觀塘海濱道標誌性甲廈「One Harbour Square」新近錄得一宗過億元成交,涉及全層樓面及12個車位,扣除車位後純寫字樓呎價約5,000元水平。原業主於12年前高峰期購入,轉手賬面貶值高達近60%,跌幅與中環、金鐘等核心甲廈由高位回落五至六成相若。區內如「四洲集團中心」等全新大廈近期推出減價促銷,呎價回落至4,000元至5,000元,迅速帶動多層成交。 用家投資者入市時機 工廈物業土地用途限制較多,主要以工業及貨倉為主;寫字樓物業使用用途則更為廣泛,物業質素及配套亦更優越。隨著東九龍及港島區優質甲廈價格累積顯著跌幅,呈現「平、靚、正」的投資價值,現階段性價比極高,只要價格下調幅度足夠,強勁承接力將帶動成交量持續回升。 市場前景與投資建議 「工廈貴過商廈」反映當前工商舖市場在不同面積及物業類型上的價格分化。隨著甲級寫字樓完成深度調整,長線吸引力與承接力已逐漸浮現。無論是尋求擴充業務的企業用家,還是鎖定長線回報的投資者,把握當前優質甲廈價格回落的黃金期,將能在工商舖市場轉型期中搶佔先機。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容【潘總在線】上半年成交暴升18%仍未見底?下半年「量升價跌」點揀筍盤?【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏?傳統酒樓點解喊慘? 【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌!這區、這類舖位將成大贏家? #工廈 #商廈 #甲級寫字樓 #觀塘甲廈 #黃竹坑商廈 #柴灣工業城 #One Harbour Square #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】上半年成交暴升18%仍未見底?下半年「量升價跌」點揀筍盤?

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14/08/2026

講者:中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持:Yan 重點內容 【工商舖持續尋底】 【按揭收緊與銀主盤夾擊】 【下半年量升價跌】 【學生宿舍熱潮持續】 【結論】 2026年香港工商舖市場仍處於整固與尋底階段,不少用家與投資者皆在觀望價格是否已經見底。中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家深入剖析下半年工商舖走勢,解構按揭政策、銀主盤釋放對市況的影響,並探討酒店改裝學生宿舍這股持續熾熱的投資趨勢。 工商舖持續尋底 工商舖持續尋底 回顧上半年,整體香港工商舖市場依然處於調整週期,市場不時出現銀主盤、財困物業以超低價售出,部分大廈呎價更屢創新低。雖然部分舖位成交展現高回報率,但也伴隨較大蝕讓幅度,不少用家投資者期待著價格是否見底。值得留意的是,中環及金鐘一帶適合金融、證券及基金業的甲級寫字樓呎價已率先喘定,甚至出現輕微上升,顯示似乎在上半年已找到支持位。 按揭收緊與銀主盤夾擊 按揭收緊與銀主盤夾擊 預測下半年,工商舖市場的調整勢頭仍將延續,主要受三大因素影響: 銀行按揭態度保守:銀行對新申請工商舖按揭審批並不積極,若買家入市普遍需要支付全額現金,直接壓抑了整體市場成交量。 銀主盤加快釋放:部分銀行加速追討債務或處理到期按揭,導致大量高銀碼銀主貨(包括地盤、全幢商業大廈、分層寫字樓及散業權地舖)重價沽出,期望有買家承接。 利率走勢隱憂:市場對年內減息的預期落空,甚至存在加息疑慮,資金成本偏高令投資者入市態度更趨審慎。 下半年量升價跌 料下半年量升價跌 隨著第三季價格調整加快,當市場上的平貨及銀主盤被逐步消化,預估第四季將吸引持有資金龐大的機構或資深投資者趁低吸納。現時部分物業價格已下調40%至70%,若下半年價格再下調約5%至10%,跌勢有望接近尾聲。在低價誘因下,市場交投量可望增加,呈「量升價跌」的局面。 學生宿舍熱潮持續 學生宿舍熱潮持續 相較傳統商業物業,學生宿舍產業的表現相當強勁。受惠於非本地生限額提升,加上私立中學及持續進修機構需求殷切,學生宿舍已成為資金追捧焦點: 首選酒店項目:酒店改裝學生宿舍速度快、成本低,尤以鄰近港鐵站或交通樞紐的項目最受青睞。 轉向大型規模:投資者由以往偏好100房以下的小型酒店,逐漸轉向關注數百房的大規模酒店,以發揮規模效益。 結論 香港工商舖市場在下半年雖然仍面臨按揭收緊與價格探底的考驗,但調整同時亦為實力投資者創造了「趁低吸納」時機。在傳統商用物業尋底之際,酒店改裝學生宿舍等新式資產已展現強大的避險與回報潛力。無論是用家還是投資者,緊貼市場築底節奏並及早部署高潛力板塊,方能在市況反轉前搶佔先機。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】非金融區業主劈價vs中環租務量價齊升,寫字樓兩極化點揀筍盤?【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏?傳統酒樓點解喊慘?【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌!這區、這類舖位將成大贏家?【工商舖專家】 逆市神話!7個月淨賺千七萬?核心甲廈咁樣買 #工商舖按揭 #銀主盤 #學生宿舍 #酒店改裝 #寫字樓市況 #甲級寫字樓 #舖位租值 #工商舖投資 #潘總在線

【潘總在線】非金融區業主劈價vs中環租務量價齊升,寫字樓兩極化點揀筍盤?

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27/07/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【金融業復甦 帶動擴充】 【中區甲廈空置率回落】 【指標商廈價格築底】 【非核心區減價沽貨】 【結論】 香港整體經濟的復甦與金融業務的發展息息相關。近期香港寫字樓市場錄得多宗大宗商廈租務及買賣成交,市場關注這是否由金融業復甦、企業重新擴充業務所帶動。中原工商舖董事總經理潘志明先生在《潘總在線》中指出,金融產業的活躍表現已率先為核心區甲級寫字樓帶來強勁支撐,中環寫字樓空置率更已回落至10%以下。 金融業復甦 帶動甲廈升級搬遷潮 潘志明先生表示,雖然本港零售及餐飲行業表現普遍仍具挑戰,但金融業作為香港GDP收入的核心支柱,其發展對整體寫字樓市況影響舉足輕重。自去年年底及今年年初開始,市場上湧現大量大宗寫字樓租務成交,主要由證券、保險、銀行及資產管理公司等金融機構所帶動。這批金融機構正掀起一股「升級搬遷」的趨勢,不少企業選擇由細面積擴充至大面積,或由次級商廈搬遷至優質的甲級寫字樓,顯示金融企業對未來前景重拾信心。 中區租務價量齊升 租金現一成反彈 在金融機構積極擴充的推動下,核心中區的寫字樓空置率改善速度最為明顯。目前中環區的整體寫字樓空置率已降至10%以下,維持在約9%多點的水平。由於金融產品及相關業務的辦公室選址高度集中於中環及金鐘一帶,核心區甲廈租務呈現價量齊升局面。數據顯示,今年中環甲廈租金部分已錄得接近一成的反彈。以超甲級寫字樓為例,過往高位呎租可達110至130港元,隨後曾回落至80至90元水平,如今反彈一成至每平方呎約100元,此水平普遍已被金融界市場所接受。 指標甲廈價格築底 買賣現支持位 除了寫字樓租務市場表現理想外,商廈買賣市場亦吸引不少實力用家及投資者出手。潘志明指出,中環及金鐘核心區內可供分拆出售、賣散業權的優質甲級寫字樓資源極為寥寥可數,大部分由發展商長期持有作收租之用,稀缺性令指標商廈價格在近期已成功築底並找到強勁支持位。 市場熱門指標商廈成交呎價表現如下: 美國銀行中心:近期全層成交呎價維持在約1.8萬多港元,散單位則高見每平方呎約2.1萬多元,深受用家及投資者歡迎。 環球大廈:近期雖維持少量單位成交,但呎價表現平穩,穩守每平方呎約1.8萬至1.9萬港元水平。 中環中心:作為金融機構進駐的熱點,近期全層分拆單位成功出售,平均呎價介乎約1.8萬至2.1萬港元。 這些數據反映出,核心區優質甲廈的價格再度大幅下跌的空間非常有限。 非核心區減價求售 吸引長線資金尋寶 然而,現時香港寫字樓市況仍呈現一定的分化格局。相較於核心區因金融業復甦而回暖,非核心區域如銅鑼灣、灣仔,以及九龍區的東九龍(觀塘、牛頭角)、西九龍等寫字樓狀況則略為受壓。由於這些區域的租客非以金融業務為主,一般企業在目前的營商環境下仍面臨挑戰,不少發展商及業主選擇採取「減價沽貨」策略以加快套現。不過,隨着這些區域的寫字樓價格大幅回落,物業的投資吸引力及性價比顯著提升,不少投資者紛紛趁機在市場尋找減價筍盤,進一步帶動非核心區的商廈成交量陸續增加。 結論 總括而言,香港寫字樓市場正迎來結構性轉變。率先由金融業復甦帶動的甲廈升級搬遷潮,已令中區核心商廈的租務與買賣市場雙雙找到支持點,租金回升與空置率下降正釋放積極信號。對於有意部署香港商業地產的投資者或用家,中環及金鐘的優質甲廈具備極高的抗跌與保值能力,是首選的防守性資產;而對於追求高回報的長線資金,非核心區如東九龍及西九龍的減價一手商廈,則是低價進場「尋寶」的部署良機。 相關內容 【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏?傳統酒樓點解喊慘【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌!這區、這類舖位將成大贏家?【工商舖專家】 逆市神話!7個月淨賺千七萬?核心甲廈咁樣買免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 #寫字樓市況 #甲級寫字樓 #中環寫字樓 #商廈成交 #寫字樓租務 #金融業 #空置率回落 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏?傳統酒樓點解喊慘?

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20/07/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【深夜經濟 時差挑戰】 【老字號奇招吸客】 【實體零售與屋苑商場借勢】 【工商舖投資貼士】 【結論】 每逢四年一度的國際體育盛事盛大開幕,全球都會掀起一陣狂熱,對於商業市場而言更是一場不可多得的龐大商機。今屆世界盃主要在美國、加拿大及墨西哥進行賽事,換算成香港時間大多屬於凌晨或清晨時分。面對「時差」的挑戰,香港本地的零售市道、餐飲業生意以及商場人流到底會迎來怎樣的轉變? 本期《潘總在線》特別邀請十分熟悉香港工商舖市場的中原工商舖董事總經理潘志明先生,為大家深度剖析今屆世界盃對本地消費市場的實質影響,並為工商舖投資者提供選舖指南。 深夜經濟 時差挑戰:酒吧餐飲業有着有唔着由於今屆賽事多數在香港時間的深夜或清晨舉行,傳統的晚市及宵夜大排檔在直播吸客方面未必能完全受惠。相反,酒吧作為球迷集中觀賽、開懷暢飲的核心場所,依然是這波「深夜經濟」的最大贏家。 不過,受限於賽事時間段,不少市民因翌日需要上班而減少熬夜外出。根據酒吧業協會的觀察,上一屆世界盃為香港帶來了約7億港元的額外營業額收入;而今屆受時差影響,預計額外收益將減少約三至四成,但預估仍能錄得約4、5億港元的進帳。整體而言,餐飲業呈現「有着有唔着」的局面,雖然總體收益較上屆有所回落,但依然有一定的推動作用。 老字號創新奇招吸客 傳統酒樓面臨轉型面對非黃金檔期的賽事,市場上亦有富有遠見的餐飲營運者主動出擊。例如香港百年老字號茶樓「蓮香樓」,便看準其一貫「24小時營業、凌晨飲茶」的作風,斥資約20萬港元為兩間分店安裝大型LED屏幕並購入賽事轉播權。更以「不設特別加價及套餐門檻,僅收取基本茶錢及點心費」的親民策略吸引大批球迷進場,成功在深夜時段製造熱鬧氣氛與話題性。 然而,並非所有餐飲類別都能輕易複製此模式。許多傳統酒樓在晚上10點至11點便結束營運,若要延長營業時間至凌晨兩三點,在人手調配與營運成本上均面臨極大挑戰。此外,由於部分市民選擇熬夜看球,翌日早起飲早茶的人流反而可能減少。因此,這波體育熱潮對不同餐飲業態的刺激程度存在明顯差異。 實體零售與商場「借勢行銷」 帶動民生家庭額外消費除了餐飲業,實體零售與大型商場亦紛紛「食住條橋」推動消費。運動服裝店及體育用品零售商迎來熱潮,各國國家隊球衣及相關運動周邊商品銷量大幅上升。不少大型商場亦引入以足球或體育為主題的陳列展銷,藉此在日間吸引家庭客群及年輕人流,成功將體育狂熱轉化為商場人流與營業額。 值得留意的是,由於賽事在凌晨舉行,大量市民選擇「留家看球」,這直接催生了龐大的居家消費需求。外賣店、連鎖超級市場的生意隨之轉旺,啤酒、汽水、薯片及花生等觀賽必備零食的銷量顯著上升,甚至連提神用品也成為熱銷產品,為整體香港經濟注入了額外的民生消費動力。 工商舖投資貼士:緊扣消費模式轉變挑選優質舖位從物業投資的角度來看,世界盃所反映的消費模式轉變,正正為工商舖投資者帶來了全新的選舖啟示。具備多元化營運彈性與適應民生消費趨勢的舖位,其長遠的租務回報與物業價值將更具保障。 挑選具備靈活營運配套的舖位: 投資者應優先考慮挑選電力供應充足、具備良好排污及餐飲牌照規格的物業。這類舖位能讓租戶隨時根據市場熱潮(如大型賽事直播、深夜營運)調整營業時間與模式,提升承租能力。 聚焦大型屋苑及民生社區商圈: 隨著居家消費與外賣市場的普及,位於核心民生區的屋苑商場舖及街舖,其客源基數遠比純商業區穩定。無論市場環境如何轉變,這類舖位都能保持穩健的租值上行空間。 結論總結而言,今屆世界盃雖然受到時差限制,但依然成功精準激活了香港的深夜經濟與民生零售市道。對於商戶而言,靈活順應市場趨勢、創造獨特的實體消費體驗,是打破傳統營運框架的關鍵;對於工商舖投資者而言,密切留意香港經濟與市民消費模式的轉型,選擇具備抗跌力與靈活度的民生區舖位,才能在波動的市場格局中把握長遠的資產增值商機。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌!這區、這類舖位將成大贏家?【潘總在線】 十個買家九個借唔到錢?潘總爆工商舖按揭內幕【工商舖專家】 逆市神話!7個月淨賺千七萬?核心甲廈咁樣買 #世界盃 #民生社區商圈 #酒吧生意 #傳統酒樓 #舖位投資 #租務回報 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌!這區、這類舖位將成大贏家?

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30/06/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【寵物經濟 剛性需求】 【新政門檻清晰】 【屋苑商場舖最受惠】 【投資舖位貼士】 【結論】 政府推出「容許狗隻進入食肆」專屬牌照,首階段發放1000個申請名額,政策落地後掀起餐飲業界申請熱潮,這項新政不單放寬衛生規管,更是激活香港龐大的寵物經濟,幫助挽留本地消費力,最熟悉工商舖市場、中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家詳細分析,新政對餐飲營運及工商舖投資帶來甚麼影響。 寵物經濟 剛性需求 根據政府統計處數據,全港合計逾40萬隻貓狗寵物活躍於社區之中,在少子化的趨勢下,寵物已成為大量市民的精神寄託,飼主普遍將毛孩視為家庭成員,北上吃喝玩樂雖成為港人近年的選擇,但攜帶寵物跨境手續繁瑣、限制多多,而過往香港食肆全面禁止狗隻進入,僅部分餐廳設置門口半露天座位,主人用餐時需獨自安置寵物,既擔心毛孩走失,也大幅降低外出用餐意慾,新政開放合資格食肆攜狗入內,完美解決飼主痛點,直接提升留港消費誘因。 新政門檻清晰 食環署訂立明確申請規則,篩選安全合適的營運場所:店舖面積必須超過20平方米(約215平方呎),火鍋、燒烤、鐵板燒等明火高危餐飲全面禁止申請,獲批食肆需張貼專屬標識,狗隻必須使用1.5米以內牽引帶,不得登上餐桌及進入廚房,一年內累計三次違規將撤銷資格,且一年內不可重新申請牌照,新政門檻清晰,營運者能明確地根據食肆情況提出申請。 屋苑商場舖最受惠 屋苑聚集大量飼主,日常遛狗、假日休閒需求集中,屋苑商場餐廳先天性具備地利優勢,飼主無需長途奔波,散步途中即可攜寵物用餐,形成穩定重複消費群,事實上,不少發展商已開始優化商場配套,增設寵物洗手區、撿便袋供應點,搭配持牌寵物餐廳打造一站式人寵休閒空間,提升商場整體人流與營業額。 投資舖位貼士 對於工商舖投資者,新政帶來全新選舖標準,具備寵物友善營運潛力的舖位,長遠租務競爭力明顯提升,優先挑選面積充足、舖面橫闊足夠的物業。除符合20平方米申請門檻外,橫向闊落的舖位易於分區,適合安置不同體型犬隻,業主出租時可向餐飲租客收取更高租金;其次是聚焦大型屋苑、民生社區商圈,這類區域常住人口密集,寵物飼主基數穩定,餐飲租客取得牌照後營業額可望提升,承租能力同步增強,直接帶動舖位租值上行。 結論 在北上消費持續分流本地客源的大環境下,容許狗隻進入食肆的新政,精準抓住香港獨有的寵物經濟優勢,打造內地難以複製的消費場景,為餐飲行業開闢全新增長路徑,對於餐飲經營者,大型闊面積、民生屋苑商圈舖位是搶佔毛孩商機的首選;對於工商舖投資者,具備寵物友善營運潛力的舖位,將迎來租值與物業價值雙重提升空間,無論餐飲從業者還是物業投資者,順應這股市場趨勢,才能在消費格局轉型之中把握長遠商機。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】內地茶飲店香港瘋狂擴充,核心區vs民生區租金大公開 【工商舖專家】北上消費無阻開店!香港餐飲三大奇葩逆市擴張:兩餸飯、燒味、漢堡包 【潘總在線】香港街頭突然爆多茶餐廳 如何靠「快靚正」擴張? #寵物經濟 #人寵共融 #食肆 #申請牌照 #北上消費 #商場 #舖位 #屋苑 #毛孩 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】 十個買家九個借唔到錢?潘總爆工商舖按揭內幕

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15/06/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【工商舖信貸收緊】 【住宅按揭 態度友善】 【工商舖信貸環境嚴苛】 【惡性循環】 【交易鏈近乎停頓】 【政策空轉】 【協力走出工商舖寒冬】 2026年香港樓市呈現明顯分化格局,住宅市場交投持續暢旺,價格穩步回暖,但工商舖物業卻深陷成交低迷、價格承壓的困境,兩大市場冰火兩重天的背後,銀行按揭信貸尺度的差異化對待是核心癥結,最熟悉工商舖市場、中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家深入探討這話題。 工商舖信貸收緊 儘管香港金管局在2024年10月便出台新規,將工商舖按揭成數上限放寬至七成,試圖為商業地產紓困,但銀行普遍仍持保守態度,信貸閘門並未真正打開。信貸收緊不僅重創工商舖交投,還催生高息借貸、債務追討、資產貶值等連鎖危機,讓工商舖市場陷入惡性循環。 住宅按揭 態度友善 現時香港銀行對住宅物業與工商舖物業的借貸態度,是鮮明的兩極分化,這亦是兩大市場走勢迥異的原因,在住宅市場,銀行態度十分友善,不論是普通自住住宅還是投資類住宅,按揭審批流程順暢、門檻不高,市場參與者申請貸款大多不會受阻,利率方面同樣具備優勢,住宅按揭利率普遍維持在2厘多至3厘以下,低廉的融資成本進一步激活市場購買力,支撐住宅成交持續走高。 工商舖信貸環境嚴苛 這邊廂,目前本港多數銀行對工商舖物業按揭申請態度冷淡、積極性極低,部分銀行甚至暫停工商舖按揭業務,與住宅市場的寬鬆按揭環境形成強烈反差;只有資金實力雄厚、公司流水賬目優良的大型企業,才有機會成功獲批貸款,中小投資者與一般買家基本上被拒諸門外,而利率層面的差距更為懸殊,即使僥倖獲批工商舖按揭,利率亦普遍達到3厘多至4厘多,遠高於住宅物業按揭,由於難以取得銀行貸款,絕大部分買家只能選擇以大成數現金交易,入市門檻大大提高,直接導致工商舖每月成交宗數持續萎縮。 惡性循環 銀行對工商舖按揭的過度保守,不只影響短期成交,更引發一連串連鎖反應,令業主與投資者墮入難以掙脫的困局,首先銀行重新評估資產、追討貸款,加重業主資金壓力,面對持續下行的工商舖價格,銀行為防範風險,頻繁為工商舖抵押物重新估值,物業估值下調後,銀行會調低原有貸款比例,要求業主補足貸款差額,在現時市場成交低迷的環境下,業主難以透過出售物業套現,臨時調動大筆資金填補差額更是難上加難。 交易鏈近乎停頓 銀行一方面施壓業主變賣物業償債,另一方面又不願意為新買家提供按揭支援,即使有買家願意接貨,也因為無法取得貸款而放棄交易,疊加工商舖物業價格持續探底,市場觀望氣氛濃厚,買賣雙方皆處於被動,整個交易鏈近乎停頓。此外,當銀行渠道借貸無門,又面臨銀行催繳貸款時,不少資金受壓的業主及投資者被迫轉向財務公司等非正規機構借貸,這類機構的貸款利率遠超銀行,大幅高於工商舖銀行按揭利率,高昂的利息開支不斷蠶食利潤,令借款人的債務負擔雪上加霜。 政策空轉 2024年10月,香港金管局修訂物業按揭逆周期監管措施,明確訂明住宅與非住宅物業(工商舖)按揭成數上限一併上調至七成,供款與入息比率上限亦同步調高至五成,同時取消多項按揭限制條款,施政報告亦再次確認有關政策,原意是降低工商舖入市門檻、紓緩市場資金壓力,協助商業地產復甦。然而政策願景與現實執行出現巨大落差,問題在於政策僅劃定按揭上限,並無強制要求銀行必須按照此標準放貸,七成只屬理論上的最高額度,銀行手握全權審批權,面對低迷的工商舖行情以及持續下跌的物業估值,銀行出於風險考量,主動收緊審批尺度,事實上大部分工商舖買家連四至五成按揭都難以獲批,更遑論觸及七成上限。 協力走出工商舖寒冬 香港工商舖市場的困境,必須依靠政府、銀行、業界三方同心協力,打通信貸堵點,修復市場生態,對於銀行而言,需要平衡風險管控與市場活力,摒棄過度避險的心態,可按不同情況制訂審批標準,對經營穩健的中小投資者適度放寬按揭審批,金管局亦須強化政策落地,一方面加強與銀行業界溝通,引導銀行落實按揭放寬政策,至於工商舖業界與投資者,則需客觀評估物業價值與自身資金實力,審慎挑選融資渠道,相信在各方的協力下,香港工商舖有望擺脫惡性循環,逐步重回健康發展軌道。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】油麻地寶寧大廈商場約3億易手 潘總細訴20年滄桑變化 【潘總在線】寫字樓跑出!甲廈走出谷底?2026年第一季工商舖真實市況大公開 【工商舖專家】2026工商舖咩格局? 資金正悄悄流入? #銀行 #貸款 #工商舖物業 #按揭 #住宅物業 #業主 #投資 #破產 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】券商攻港實體店!富途、輝立狂租買商舖,背後玄機曝光!

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22/05/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【租金回調吸引券商進駐】 【租舖較能靈活布局】 【買舖解決加租痛點】 【實體店建立信任】 【投資者保持清醒】 【結論】 近日證券行異軍突起,成為商舖市場的生力軍,從富途、盈立到長橋,再到近期豪擲約3.1億元掃入油麻地巨舖的輝立証券,券商似乎正掀起一場實體據點爭奪戰,最熟悉工商舖市場、中原工商舖董事總經理潘志明先生會跟大家談談這個話題。 租金回調吸引券商進駐 過往,一線核心區的舖位是奢侈品和鐘錶珠寶店的天下,證券行的付租能力根本無法與之抗衡,然而經過數年的市場調整,舖位租金已從高位大幅回落,這給券商一個絕佳的黃金機會,讓它們進駐以往可望不可即的優質舖位,目前的租金水平對於券商來說,具有極高的性價比,因為能以相對較低的成本換取戶外廣告效益。 租舖較能靈活布局 對於富途、長橋等券商來說,租舖是目前快速搶佔市場份額的最佳手段,長橋證券在荃灣以約20萬元租用千呎地舖,並結合咖啡店概念,盈立證券則以約18萬元租用旺角單邊樓上舖,租賃模式讓這些券商能夠靈活調整網點,快速適應市場變化,這種輕資產模式在行業高速增長期顯然更具優勢。 買舖解決加租痛點 而輝立証券以約3.1億元購入油麻地巨舖,則代表著另一種長線思維,自置物業具戰略性用途,雖然買入物業需要龐大資金,但卻能徹底解決租約到期業主加租的痛點,加上所購入的巨舖,呎價僅約5000多元,價格已回落至約20年前水平,下跌空間極窄,買家不僅可打造旗艦店,更可視作一種資產配置,正是既可攻、又可守。 實體店建立信任 香港券商的目標客戶群體中,内地客佔極大比重,對於這部分客戶而言,線上買賣股票及投資雖然便捷,但實體店的存在是建立信任的關鍵,一個位於彌敦道當眼位置的巨舖,不僅是一間實體店面,更是一塊巨大的信心招牌,内地客戶看到實體店,會覺得更加安心,對於吸納新會員至關重要,這是線上營銷無法替代的獲客手段。 投資者保持清醒 券商的承租能力雖然强於目前的零售淡市,但並不代表會無限擴張,它們對舖位的要求極為謹慎,需是核心街道、有巨大廣告位,最好是單邊位置,這意味着只有那些具備地標屬性的舖位才能享受到這波紅利,二、三線街道的舖位依然面臨一定的壓力。 結論 總括而言,目前香港券商的線下實體店擴張,是低租金環境與香港獨特金融地位共同催生的機遇,這既是對香港金融中心地位的一種肯定,也為低迷的工商舖市場注入了一股難得的活水,至於這究竟是曇花一現,還是新常態的開端,大家便要拭目以待了。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】油麻地寶寧大廈商場約3億易手 潘總細訴20年滄桑變化 【工商舖專家】北上消費無阻開店!香港餐飲三大奇葩逆市擴張:兩餸飯、燒味、漢堡包 【工商舖專家】金舖強勢回歸!一線街舖租金反彈? #券商 #輝立証券 #油麻地 #寶寧大廈 #舖位 #租賃 #買舖 #租金 #核心區 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖

【潘總在線】怡和擬收購百佳?500間超市恐大洗牌!拆解百佳惠康合併後遺症

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14/05/2026

講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【從「士多辦館」到「超級市場」】 【超市面對的挑戰】 【商場面臨壓力】 【壟斷疑慮】 近月市場傳出怡和擬收購長和旗下百佳,並將其與旗下惠康作進一步合併,這傳統兩大超市巨頭合併,會否引發市場大洗牌?消費者最關注會否變相減少選擇、供應商會否更難議價,對於商舖市場而言,當大型超市的門店數量與版圖被重整,騰出來的空間會怎樣再分配,最熟悉工商舖市場、中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家探討一下這話題。 從「士多辦館」到「超級市場」 回顧香港超市的發展史,七、八十年代,街道巷尾隨處可見到的是的士多與辦館,然而除了規模不大外,貨品種類亦十分有限,其後超級市場崛起,多個品牌的超市曾進駐香港,在汰弱留強下,剩下百佳與惠康兩大超市巨頭分庭抗禮並大舉擴張,而士多與辦館這些傳統雜貨店則幾近絕跡。 超市面對的挑戰 時至今日,隨著網絡科技的發達和消費習慣的改變,超市亦面對一定的挑戰,網購與平台送貨改變實體店必需性,而北上消費亦把本地需求分流,近年甚至有港人組團北上到內地大型超市「分貨」,這不單是消費習慣的改變,更是客源的重整,此亦令超市集團需重新檢討現行的營運模式,以整合資源來節省成本,應對來自跨行業、跨境的衝擊。 商場面臨壓力 不少大型超市開設於商場內,通常需要較佳位置或可承接人流的樓面條件,兩大超市巨頭一旦合併後,或出現重疊門店,可能會因此關閉部分店舖,騰出大面積樓面,假若關掉現時約兩成至三成門店,以每店面積約5,000至6,000平方呎計算,騰出來的面積會相當驚人,對商場的出租率、招商策略與租金都會形成壓力,若超市設於地舖,則會導致街舖空置率上升,進一步打擊商舖估值與周邊租賃的信心。 壟斷疑慮 過去百佳與惠康被視為「雙頭壟斷」,合佔近90%的實體超市份額,對市民而言,若兩大超市巨頭合二為一,定價權的歸一是否會導致變相加價?這將是必須嚴厲把關的民生防線,這場關乎500間超市的合併,不僅是怡和與長和的資本博弈,更是香港傳統超市營運模式的一次重新檢討,若合併成事,帶給香港人的是更高效率的服務,還是缺乏選擇、進一步的寡頭壟斷,大家便要拭目以待。 免責條款:本影片及文章內容只反映講者個人意見,不代表中原地產有限公司之立場,故並不擔保有關內容的完整性及準確性,中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】油麻地寶寧大廈商場約3億易手 潘總細訴20年滄桑變化 【潘總在線】 「馬拉松經濟」有得做? 彌敦道變跑道!沿途商舖受惠未? 【潘總在線】滙豐月租400萬進駐銅鑼灣京華巨舖 證券行狂開店吸客 #百佳 #惠康 #超級市場 #怡和 #長和 #合併 #商場 #舖位 #空置率 #網購 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖

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