講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan
重點內容
【寫字樓市場「生力軍」】 【自用為主】 【緩解空置率】 【學生宿舍成新焦點】 【改變寫字樓生態】 【投資者如何部署】 【結論】
近日市場有消息指，香港大學以約40億元洽購西環干諾道西一幢全新甲級商廈，而學生宿舍營運商「酷點」剛以月租約50萬元租用九龍城太子道西全幢酒店，反映教育產業正逐漸成為香港工商舖市場一股不可忽視的新動力，最熟悉香港工商舖的專家、中原工商舖董事總經理潘志明先生將和大家深入分析這話題。
寫字樓市場「生力軍」
先說香港大學洽購西環甲廈，物業位於干諾道西，總樓面約38.9萬平方呎，鄰近港鐵西營盤站且享全海景，質素相當優良，若以40億元成交價計算，平均呎價約1萬餘元，事實上，過去兩年本地大學頻頻出手購置商廈，如香港都會大學2024年底以約26.5億元購入紅磡祥祺中心全幢，香港城市大學先後斥資近30億元購入九龍塘又一城及尖東明輝中心基座多層樓面。
先說香港大學洽購西環甲廈，物業位於干諾道西，總樓面約38.9萬平方呎，鄰近港鐵西營盤站且享全海景，質素相當優良，若以40億元成交價計算，平均呎價約1萬餘元，事實上，過去兩年本地大學頻頻出手購置商廈，如香港都會大學2024年底以約26.5億元購入紅磡祥祺中心全幢，香港城市大學先後斥資近30億元購入九龍塘又一城及尖東明輝中心基座多層樓面。
自用為主
以上這些成交有一個共通點，就是全部都是用作自用，用於擴充校園及學術設施，這反映香港教育產業的結構性擴張，政府近年積極打造「國際教育樞紐」及「教育之都」，政策鼓勵本地院校加強佈局，隨着非本地學生人數持續增加，教學及後勤空間的需求同步上升，對於大學而言，與其在偏遠地區建新校舍，不如在現有校園附近購置已落成的寫字樓，既節省時間，又能確保交通便利。
以上這些成交有一個共通點，就是全部都是用作自用，用於擴充校園及學術設施，這反映香港教育產業的結構性擴張，政府近年積極打造「國際教育樞紐」及「教育之都」，政策鼓勵本地院校加強佈局，隨着非本地學生人數持續增加，教學及後勤空間的需求同步上升，對於大學而言，與其在偏遠地區建新校舍，不如在現有校園附近購置已落成的寫字樓，既節省時間，又能確保交通便利。
緩解空置率
於寫字樓市場而言，這股新需求正是來得及時，過去數年，香港寫字樓市場受空置率高企困擾，教育機構的入市無疑為市場注入了一股穩定的購買力，它們不像金融機構般容易受周期波動影響，收入結構相對穩定，更放膽於物業價調整期間入市作長線投資。
於寫字樓市場而言，這股新需求正是來得及時，過去數年，香港寫字樓市場受空置率高企困擾，教育機構的入市無疑為市場注入了一股穩定的購買力，它們不像金融機構般容易受周期波動影響，收入結構相對穩定，更放膽於物業價調整期間入市作長線投資。
學生宿舍成新焦點
另一宗值得關注的成交，是學生宿舍營運商「酷點」以月租約50萬元租用九龍城太子道西全幢酒店，涉及44間房，平均每間房月租約11,363元，這類學生宿舍營運商的崛起，與香港學生宿舍供應嚴重不足有直接關係，本地大學校內宿位長期供不應求，非本地學生來港就讀，往往要自行解決住宿問題，這就催生了一個全新的市場 — 私人營運的學生公寓，這說明一個重要趨勢，就是學生公寓已不再是小眾市場，而正逐步成為香港國際教育樞紐不可或缺的一部份，對於投資者而言，這類資產具備租期長、現金流穩健的特點，加上政策支持，投資價值正逐步浮現。
另一宗值得關注的成交，是學生宿舍營運商「酷點」以月租約50萬元租用九龍城太子道西全幢酒店，涉及44間房，平均每間房月租約11,363元，這類學生宿舍營運商的崛起，與香港學生宿舍供應嚴重不足有直接關係，本地大學校內宿位長期供不應求，非本地學生來港就讀，往往要自行解決住宿問題，這就催生了一個全新的市場 — 私人營運的學生公寓，這說明一個重要趨勢，就是學生公寓已不再是小眾市場，而正逐步成為香港國際教育樞紐不可或缺的一部份，對於投資者而言，這類資產具備租期長、現金流穩健的特點，加上政策支持，投資價值正逐步浮現。
改變寫字樓生態
教育機構對寫字樓的需求，與傳統金融業或商業機構有明顯分別，它們偏好交通便利、樓面規模大、布局靈活的物業，最好是全層或全幢，以便規劃課室、行政辦公區及公共空間，事實上，能同時滿足這些條件的物業不多，隨着教育機構繼續擴充，預料這類物業將會相當搶手。
教育機構對寫字樓的需求，與傳統金融業或商業機構有明顯分別，它們偏好交通便利、樓面規模大、布局靈活的物業，最好是全層或全幢，以便規劃課室、行政辦公區及公共空間，事實上，能同時滿足這些條件的物業不多，隨着教育機構繼續擴充，預料這類物業將會相當搶手。
投資者如何部署
投資者可留意甲級寫字樓，尤其是核心商業區或鄰近大學地段的物業，租金經過這一、兩年調整後，已開始找到支持位，其次是政府推出「城中學舍」計劃，鼓勵市場將現有酒店或商廈改裝為學生宿舍，這類物業的回報率相對穩定，而且需求有結構性支持，投資者可以考慮購入合適的酒店或全幢住宅，與專業營運商合作，以獲取穩定回報，至於舖位方面，雖然零售行業整體仍受港人北上消費、網購盛行等因素影響，但隨著教育相關的需求正升溫，學生宿舍周邊的民生區域，餐飲、超市、便利店等配套需求將會增加，投資者在物色舖位時，不妨留意靠近大學或學生宿舍的地段，這些區域的租客結構相對穩定，抗跌能力亦較強。
投資者可留意甲級寫字樓，尤其是核心商業區或鄰近大學地段的物業，租金經過這一、兩年調整後，已開始找到支持位，其次是政府推出「城中學舍」計劃，鼓勵市場將現有酒店或商廈改裝為學生宿舍，這類物業的回報率相對穩定，而且需求有結構性支持，投資者可以考慮購入合適的酒店或全幢住宅，與專業營運商合作，以獲取穩定回報，至於舖位方面，雖然零售行業整體仍受港人北上消費、網購盛行等因素影響，但隨著教育相關的需求正升溫，學生宿舍周邊的民生區域，餐飲、超市、便利店等配套需求將會增加，投資者在物色舖位時，不妨留意靠近大學或學生宿舍的地段，這些區域的租客結構相對穩定，抗跌能力亦較強。
結論
總括而言，2026年的工商舖市場，正處於一個新舊動力交替的階段，傳統的金融、貿易行業需求仍在，但教育產業正迅速崛起，成為一股不可忽視的新動力，隨着政府持續推動「留學香港」品牌，相信這股力量將會越來越強大，為工商舖市場帶來新的增長點。
總括而言，2026年的工商舖市場，正處於一個新舊動力交替的階段，傳統的金融、貿易行業需求仍在，但教育產業正迅速崛起，成為一股不可忽視的新動力，隨着政府持續推動「留學香港」品牌，相信這股力量將會越來越強大，為工商舖市場帶來新的增長點。
