講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan
重點內容
【工商舖信貸收緊】 【住宅按揭 態度友善】 【工商舖信貸環境嚴苛】 【惡性循環】 【交易鏈近乎停頓】 【政策空轉】 【協力走出工商舖寒冬】
2026年香港樓市呈現明顯分化格局，住宅市場交投持續暢旺，價格穩步回暖，但工商舖物業卻深陷成交低迷、價格承壓的困境，兩大市場冰火兩重天的背後，銀行按揭信貸尺度的差異化對待是核心癥結，最熟悉工商舖市場、中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家深入探討這話題。
工商舖信貸收緊
儘管香港金管局在2024年10月便出台新規，將工商舖按揭成數上限放寬至七成，試圖為商業地產紓困，但銀行普遍仍持保守態度，信貸閘門並未真正打開。信貸收緊不僅重創工商舖交投，還催生高息借貸、債務追討、資產貶值等連鎖危機，讓工商舖市場陷入惡性循環。
住宅按揭 態度友善
現時香港銀行對住宅物業與工商舖物業的借貸態度，是鮮明的兩極分化，這亦是兩大市場走勢迥異的原因，在住宅市場，銀行態度十分友善，不論是普通自住住宅還是投資類住宅，按揭審批流程順暢、門檻不高，市場參與者申請貸款大多不會受阻，利率方面同樣具備優勢，住宅按揭利率普遍維持在2厘多至3厘以下，低廉的融資成本進一步激活市場購買力，支撐住宅成交持續走高。
工商舖信貸環境嚴苛
這邊廂，目前本港多數銀行對工商舖物業按揭申請態度冷淡、積極性極低，部分銀行甚至暫停工商舖按揭業務，與住宅市場的寬鬆按揭環境形成強烈反差；只有資金實力雄厚、公司流水賬目優良的大型企業，才有機會成功獲批貸款，中小投資者與一般買家基本上被拒諸門外，而利率層面的差距更為懸殊，即使僥倖獲批工商舖按揭，利率亦普遍達到3厘多至4厘多，遠高於住宅物業按揭，由於難以取得銀行貸款，絕大部分買家只能選擇以大成數現金交易，入市門檻大大提高，直接導致工商舖每月成交宗數持續萎縮。
惡性循環
銀行對工商舖按揭的過度保守，不只影響短期成交，更引發一連串連鎖反應，令業主與投資者墮入難以掙脫的困局，首先銀行重新評估資產、追討貸款，加重業主資金壓力，面對持續下行的工商舖價格，銀行為防範風險，頻繁為工商舖抵押物重新估值，物業估值下調後，銀行會調低原有貸款比例，要求業主補足貸款差額，在現時市場成交低迷的環境下，業主難以透過出售物業套現，臨時調動大筆資金填補差額更是難上加難。
交易鏈近乎停頓
銀行一方面施壓業主變賣物業償債，另一方面又不願意為新買家提供按揭支援，即使有買家願意接貨，也因為無法取得貸款而放棄交易，疊加工商舖物業價格持續探底，市場觀望氣氛濃厚，買賣雙方皆處於被動，整個交易鏈近乎停頓。此外，當銀行渠道借貸無門，又面臨銀行催繳貸款時，不少資金受壓的業主及投資者被迫轉向財務公司等非正規機構借貸，這類機構的貸款利率遠超銀行，大幅高於工商舖銀行按揭利率，高昂的利息開支不斷蠶食利潤，令借款人的債務負擔雪上加霜。
政策空轉
2024年10月，香港金管局修訂物業按揭逆周期監管措施，明確訂明住宅與非住宅物業（工商舖）按揭成數上限一併上調至七成，供款與入息比率上限亦同步調高至五成，同時取消多項按揭限制條款，施政報告亦再次確認有關政策，原意是降低工商舖入市門檻、紓緩市場資金壓力，協助商業地產復甦。然而政策願景與現實執行出現巨大落差，問題在於政策僅劃定按揭上限，並無強制要求銀行必須按照此標準放貸，七成只屬理論上的最高額度，銀行手握全權審批權，面對低迷的工商舖行情以及持續下跌的物業估值，銀行出於風險考量，主動收緊審批尺度，事實上大部分工商舖買家連四至五成按揭都難以獲批，更遑論觸及七成上限。
協力走出工商舖寒冬
香港工商舖市場的困境，必須依靠政府、銀行、業界三方同心協力，打通信貸堵點，修復市場生態，對於銀行而言，需要平衡風險管控與市場活力，摒棄過度避險的心態，可按不同情況制訂審批標準，對經營穩健的中小投資者適度放寬按揭審批，金管局亦須強化政策落地，一方面加強與銀行業界溝通，引導銀行落實按揭放寬政策，至於工商舖業界與投資者，則需客觀評估物業價值與自身資金實力，審慎挑選融資渠道，相信在各方的協力下，香港工商舖有望擺脫惡性循環，逐步重回健康發展軌道。
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