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【潘總在線】HIBOR急跌利好消息不斷 | 入市工商舖好時機？
系列特輯
|30/05/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【中美關稅戰緩解】【拆息下調業主壓力減】【旅客持續增長利舖位】【舖位空置率下降】【用家積極入市】【給投資者的建議】 近期，香港工商舖市場顯著回暖，多項利好因素接連出現，現在是否投資者和用家入市的好機會？中原工商舖董事總經理潘志明先生將多角度分析當前市場上的利好因素，並為有意入市的人士提供實用建議。 中美關稅戰緩解 4月份，整個工商舖市場仍籠罩在關稅戰的不確定性中，大部分投資者及用家，都抱持觀望態度，但到了5月份，隨着中美在日內瓦談判取得進展，大幅緩解了市場的緊張情緒，也為工商舖投資者重新注入了信心。 拆息下調業主壓力減 過去一段時間，銀行同業拆息一度高企，四月份仍高見4厘，令不少持貨量大的業主面對沉重的利息支出壓力，但自5月開始，拆息開始下調，近日更急跌至低於0.6厘，令許多業主大大地鬆了一口氣，亦增強繼續持有物業的信心；此外，定期存款利率亦同時下調，普遍已低於2厘，反觀不少工商舖物業的租金回報已達4至5厘，遠高於存款利率，對投資者的吸引力亦顯著提升。 旅客持續增長利舖位 旅遊業復甦無疑為工商舖市場重新注入動力，旅發局數據顯示，今年首4個月訪港旅客超過1,600萬人次，按年增長10%，其中，單是4月份旅客量便已達到384萬人次，同比上升13%，而今年五一黃金周期間，訪港旅客更突破110萬人次，按年增長22%，旅客增加直接刺激零售和餐飲業的生意，商戶對市場前景的信心正在恢復，亦令舖位投資者更有把握入市。 舖位空置率下降 隨着旅客人流回升，核心區舖位的空置率亦顯著改善，根據中原工商舖數據，中環舖位空置率最新降至6.66%，按年減少1.7個百分點，銅鑼灣及灣仔舖位的空置率也錄得下降，對於投資者而言，現在確是相對穩健的入市時機，可考慮選擇租金回報穩定、價格具吸引力的舖位物業進行投資。 用家積極入市 在利好消息的推動下，不少用家及投資者已開始積極入市，對於用家而言，因現時工商舖價格回落幅度頗大，售價極為吸引，加上息口下調，購入成本相對較低，事實上，看到近日一些宗教團體、大企業甚至品牌商，都陸續購入物業作自為用，在市場上起正面作用。 給投資者的建議 對於投資者，現時可關注連租約的物業，租金回報在4至5厘以上的物業尤其值得考慮，現時銀行陸續放寬工商舖物業的按揭審批，相信對投資者更為有利，隨着市場利好因素逐漸浮現，預料5月下旬至下半年，工商舖市場的成交量將持續提升，價格也有望趨向平穩。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】港元拆息逾兩年新低 投資者重投工商舖市場？ 【潘總在線】教育機構成大手租務新勢力|辦學選址要求大曝光 【工商舖專家】財政預算案催谷！工商舖3月成交飆升｜關稅戰對工商舖有咩影響？ #拆息 #HIBOR #按揭 #關稅 #訪港旅客 #舖位 #空置率 #租金 #自用物業 #投資 #工商舖 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】財政預算案2025｜減印花稅、停推商業地 到底有幾利好工商舖市場？
系列特輯
|26/02/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 重點內容 【100元印花稅 中小企最受惠】 【助發展商及業主促銷】 【停推商業地】 【關顧中小企】 【香港無處不旅遊】 財政司司長陳茂波剛於2月26日，發表2025/26年度《財政預算案》，亦是本屆政府第三份預算案，當中對工商舖市場有不少落墨，中原工商舖董事總經理潘志明先生現在跟大家評論一下這份《財政預算案》。 100元印花稅 中小企最受惠 房地產向來是普羅大眾極關心的議題，是次《財政預算案》宣布將徵收100元印花稅的物業價值，上限由300萬元提高至400萬元，當中亦涵蓋非住宅類的工商舖物業，縱觀香港的商業機構，中小企業為數不少，它們購入自用的工作室或寫字樓，價值大部份都是在400萬元或之下，而近期一些熱賣的工商物業，售價亦不乏400萬元或以下，所以對於中小企業而言，是次減印花稅，無疑有一定程度的幫助。 助發展商及業主促銷 事實上過去幾年，因經濟環境的轉變，工商舖物業成交量持續低迷，是次減印花稅，除了買家及用家受惠外，發展商及持貨量多的業主，亦可借助這利好消息，加快促銷手上的持貨，隨著換樓鏈的激活，相信未來工商舖成交量會有所增加，尤其是細銀碼的物業，成交量料有明顯的提升。 停推商業地 《財政預算案》內另一關乎工商舖市場的措施，就是政府來年將停推商業地，事實上受外圍環境影響，寫字樓市場近這幾年無疑受到嚴峻的衝擊，商廈平均空置率超過一成，東九龍一帶部份商廈空置率更高達兩成，而之前推出的一些商業地皮亦出現過流標，亦有發展商將東九龍一些商業地申請改作住宅用途，這次宣布停推商業地，某程度給予市場一定的信心，起碼一年內不會有新商業地供應，發展商可趁此機會推售積壓的寫字樓存貨，此外政府亦考慮將部分商業地改劃作住宅用途，令土地用途有更大的彈性，對民生福祉亦屬正面措施。 關顧中小企 中小企撐起香港經濟半邊天，今次的《財政預算案》，當中亦有不少關顧中小企業的措施和政策，如向「BUD專項基金」及「市場推廣及工商機構支援基金」合共注資15億元，而「中小企融資擔保計劃」的還息不還本申請期至2025年11月，「中小企融資專責小組」參與銀行為中小企預留融資部份超過3900億元，種種措施旨在支援中小企，致力提振本港經濟，料對工商舖市場起正面作用。 香港無處不旅遊 延續去年香港無處不旅遊的理念，政府會向旅發局撥款12.35億元以推動旅遊業，亦會加強推廣一系列特色旅遊項目，例如生態旅遊、熊貓旅遊、賽馬旅遊等，此外亦會善用海濱資源，在中環、灣仔、北角及尖沙咀海濱，加設輕食飲品攤檔，同時研究將紅磡站南面的臨海及前碼頭用地打造成海濱新地標，興建具特色的商業及住宅項目，提供零售、餐飲、娛樂等設施，並設立遊艇會以帶動遊艇旅遊，相信隨著訪港旅客人數增加，有望帶動商舖市場。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關資訊 【工商舖專家】Labubu與Molly設計師大手購入觀塘海傲！呎價竟低於二手工廈 【潘總在線】一簽多行回歸|如何選擇最佳商舖投資區域？ 【工商舖專家】逆周期緩衝資本幫到中小企幾多? | 借錢仲可以「還息不還本」？ #財政預算案 #印花稅 #細銀碼 #工廈 #寫字樓 #商舖 #自用物業 #空置率 #商業地 #中小企 #旅遊業 #海濱 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
城大8.8億購尖東明輝中心基座
市場快訊
|13/12/2024
香港城市大學出手購入由TOYOMALL持有的尖東明輝中心基座商場及寫字樓，作價約8.8億，平均呎價約9754元，原業主持貨逾30年帳面獲利逾1倍離場。消息指，現時基座商場月租市值約230萬，新買家回報約3厘。 上址為明輝中心1座基座至3樓，樓高7層，總面積約90222平方呎（未核實），佔全幢明輝中心不分割份數超過50%，每層面積約10316至14477平方呎（未核實）。疫情前市況高峰時業主意向價約27億，去年5月標售時，市場估值16.8億至19.2億，消息人士透露，該項目獲多間教育機構洽購，城大為出價最高買家，最終落實購入，將自用物業。城大目前在區內華懋廣場地庫設有專業進修學院，料日後遷至該自置物業，明輝中心基座擁有多個大型廣告位，廣收宣傳之效，加上物業位於核心區，有助該院校於招生及教學工作更加便利。 據悉，過往尤其上世紀90年代，該物業屬區內地標。TOYOMALL早為出售作部署，於2017年展開工程，為物業增設子彈觀光升降機、高清玻璃幕牆等，工程於2020年完成。
舊城區人財兩旺 舖位升值潛力高
灣區市況
|16/08/2023
氹仔舊城區舖位現時可說是全澳門最受歡迎的區域，很多商家都希望在此落戶。據中原統計，氹仔舊城區共約有553個物業，現時空置率低於3%，一線街如官也街及地堡街一帶一舖難求，商戶開始向二、三線街道延伸，帶動整個舊城區熱鬧起來。 過往氹仔舊城區以自住用家為主，擁豐富歷史和獨特的文化特色，政府逐漸將該區發展成旅遊熱點，加上近年網絡平台興起，舊城區的大街小巷均成為網紅打卡點，除了官也街及地堡街，部分二、三線街道，如告利雅施利華街和木鐸街亦蓬勃起來。現時舊城區自用物業已少於20%，近八成的物業都是用來投資出租。 另外，鄰近金光大道亦是氹仔舊城區的地理優勢之一，附近賭場及度假酒店林立，今年更有多名巨星在路氹舉辦演唱會，吸引大批市民和旅客前往，旅客於氹仔區停留時長明顯高於疫情前，周邊零售、餐飲等行業生意額亦明顯受惠。 租金方面，疫前一線舖位月租約15至20萬，現時租金已恢復了7至8成，主街一舖難求，不少商戶開始搶佔二、三線舖位，另因進駐租客承租能力都比以前高，有效提升整個區域商舖價值，故近來亦多了投資者考慮該區舖位。
市場快訊 2023年7月27日
市場快訊
|27/07/2023
近期商廈交投情況雖淡，仍有買家趁淡市吸納。葵涌區指標甲廈新都會廣場第2座19樓一單位以約2009萬易手。買家為區內一家知名教會荃灣基督教惠荃堂（香港），料作自用物業。據了解，原業主於1994年以約1038.8萬買入，持貨29年物業升值近93%。資料顯示，單位建築面積約2045平方呎（未核實），平均呎價約9827元。消息指，上述成交呎價為該廈過去兩年來首度跌穿萬元。
市場快訊 2022年1月18日
市場快訊
|18/01/2022
核心區甲廈錄大額交易，日資企業沽多年自用物業。消息指出，灣仔海港中心16全層，面積約16,000平方呎(未核實)，市傳作價約3.3億元易手，平均呎價約20,625元。資料顯示，日資公司早於1984年以約8,900萬元買入物業，多年來一直作自用，持貨38年賬面勁賺約2.41億元，單位升值約2.7倍。
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傳統商業區尖沙咀配套完善 投資自用皆宜 尖沙咀長利商業大廈高層全層獨家放售 意向價約3,500萬元
即時新聞稿
|01/11/2021
本港疫情漸趨平穩，商業氣氛日漸好轉。加上政府推出「回港易」及「來港易」計劃，入境香港人可獲豁免檢疫，反映政府正積極恢復與內地之間商務往來，發揮香港作為國際商業樞紐和國際金融中心的優勢。新近業主有感市況好轉，遂決定放售位於尖沙咀長利商業大廈高層自用單位，涉及樓面約4,117平方呎(未核實)，叫價約3,500萬元，並委託中原(工商舖)作獨家代理放售事宜。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事何德成表示，尖沙咀金巴利道25號長利商業大廈17樓全層，面積約4,117平方呎(未核實)，意向價約3,500萬元，平均呎價約8,500元。物業將以交吉形式放售，買家可購入作自用外，亦可將其出租，預計市值呎租約28至30元，租金回報可望達3.9厘。何氏指，業主自用物業多年，保養得宜。間隔四正，空間感充足。物業設有兩部載客升降機及獨立冷氣系統，可靈活切合用戶需求，適合零售、教會及美容等行業進駐。大廈座落尖沙咀核心地段，毗鄰諾士佛臺及指標商廈美麗華大廈，與港鐵尖沙咀站信步之遙，加上主要幹道彌敦道有多條巴士及專線小巴往來港九，交通便捷。 何氏續稱，長利商業大廈由於地理位置優越，交通配套完善，向來使用率高，無論自用或出租回報亦相宜。同時，該幢大廈以全層形式出售，更見鳳毛麟角，加上物業租務情況亦見不俗。資料顯示，長利商業大廈新近中層單位面積約1000平方呎，成交呎租約28元，而另一個則位於低層01室，呎租達31.9元。另外，對比同區近期買賣成交，以諾士佛臺4至5號東港中心為例，其中層單位於今年4月以呎價約8,890元易手，面積約874平方呎(未核實)，反映業主今番叫價貼市。何氏相信，隨著工商舖市場交投越趨熱烈，加快投資者入市步伐，料物業洽購反應熱烈。
市場快訊 2021年10月28日
市場快訊
|28/10/2021
工廈呎價相宜、用途又見廣泛，實力企業趁勢自置物業。市場消息指，智能電子產品零售商Marsbu馬斯寶斥資約6,135萬元購入九龍灣啟祥道9號信和工商中心低層一籃子單位連兩個車位，單位面積約15,513平方呎(未核實)，平均呎價約3,955元。據知，Marsbu將作自用物業。資料顯示，原業主於2003年以約480萬元購入物業，持貨18年賬面獲利約5,655萬元或升值約11.7倍。
舖市趨旺有利重整資產組合 長情業主沽貨獲利豐厚
媒體專欄
|27/08/2021
舖位市場氣氛自去年底起逐漸趨旺，部分業主趁勢放售早年購入的舖位物業，重整資產組合。其中大型連鎖快餐店麥當勞近期放售多個舖位物業而備受市場關注，且沽出的3個舖位皆獲利豐厚。另有個別老字號食店因接班問題，而決定出售自用多年的舖位套現。 麥當勞自去年起已積極在市場放售一籃子物業，暫時累沽3間，最新以約2,268.3萬元售出深水埗福華街177A至177C號永聯大廈地下G號舖，面積約560方呎(未核實)，平均呎價約4.05萬元。資料顯示，麥當勞早於1987年以約1,400萬元買入永聯大廈地下共8個舖位，今次僅沽出其中一個，已帳面大幅獲利約868.3萬元，而其餘舖位續保留作自用。至於鰂魚涌英皇道1060號栢蕙苑高層地下，面積約21,069方呎(未核實)，於今年6月以作價約2.6億元易手；屯門鄉事會路129至153號康麗花園地下14B舖，則於去年9月售出，舖位面積約1,520方呎(未核實)，成交價約4,100萬元。 除上大型餐飲集團趁勢放售長線投資舖位外，市場經營多年的食店陸續出售自用舖。如著名甜品店義順牛奶剛售出佐敦庇利金街63號地舖，面積約900方呎(未核實)，市傳成交價約3,200萬元。資料顯示，義順牛奶於1987年僅以約288萬元購入該舖位，多年來一直作自用，持貨34年帳面升值逾10倍。另外，屹立於中環擺花街50多年的羅富記粥麵，最近亦將其位於擺花街50號地下的自用舖放售，舖位面積約1,200方呎(未核實)，意向價約6,500萬元。 近期舖位買賣氣氛轉旺，不少業主趁勢將持有物業推出市場放售，麥當勞新近沽出的3個舖位均是其長線收租而非自用物業，相信是麥當勞眼見舖位買賣市場轉勢，趁勢整理旗下資產，將非自用而又升幅顯著的物業出售套現，增加現金流作其他業務部署；而市場小本經營的老字號食店則多因店主年紀老邁，存在下一代未必願意接班經營的問題，因而選擇將舖位出售，套現另作打算。預計市場將會有更多持貨多年的長情業主趁勢放售物業作換貨，重新部署投資方向，料商舖市場氣氛會持續暢旺。 原文刊於2021年8月27日am730專家論工商舖>專欄內
九龍核心區商廈呎價相宜 自用投資皆見潛力 港晶中心中層單位獨家放售 意向價約2,100萬元
即時新聞稿
|19/09/2019
香港寫字樓租售價出名高昂，尤其港島核心區商廈呎價更已破6萬元水平。反觀九龍核心區尖沙咀亦有不少質素上乘的寫字樓，而且呎價對比港島區實惠，升值潛力備受看好，吸引用家及投資者進駐。新近有業主因應業務整合，將自用物業推出市場放售，位於尖東港晶中心中層，意向價約2,100萬元，折合呎價約1.25萬元。 中原(工商舖)寫字樓部副分區營業董事馬勁松表示，該獨家代理物業位於尖沙咀東加連威老道100號港晶中心中層12室，面積約1,679平方呎(未核實)，意向價約2,100萬元，平均呎價約12,507元。單位現已交吉，備有全新冷氣系統及消防設施。馬氏指，業主原本連同毗鄰單位作自用，新近因重整業務，將是次12室推出市場放售，並極具誠意更換全新單位設施，整體設備新穎齊全。馬氏補充，按該單位質素，預料物業現時市值呎租約32元。 馬氏續稱，港晶中心位處尖東商廈群，區內有港鐵尖沙咀及尖東站，同時亦設有行人天橋直達紅磡站及過海巴士站，交通配套完善。資料顯示，該廈交吉放售單位不多，僅約5個，而是次放售單位叫價屬最相宜，而且業主已為單位作基本翻新，予人感覺新簇，相信可吸引用家及投資者洽購。 如有任何查詢，歡迎聯絡本公司： 中原(工商舖)寫字樓部副分區營業董事馬勁松(Norris) 6688-1318
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