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【潘總在線】上半年成交暴升18%仍未見底？下半年「量升價跌」點揀筍盤？
系列特輯
|14/08/2026
講者：中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持：Yan 重點內容 【工商舖持續尋底】 【按揭收緊與銀主盤夾擊】 【下半年量升價跌】 【學生宿舍熱潮持續】 【結論】 2026年香港工商舖市場仍處於整固與尋底階段，不少用家與投資者皆在觀望價格是否已經見底。中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家深入剖析下半年工商舖走勢，解構按揭政策、銀主盤釋放對市況的影響，並探討酒店改裝學生宿舍這股持續熾熱的投資趨勢。 工商舖持續尋底 工商舖持續尋底 回顧上半年，整體香港工商舖市場依然處於調整週期，市場不時出現銀主盤、財困物業以超低價售出，部分大廈呎價更屢創新低。雖然部分舖位成交展現高回報率，但也伴隨較大蝕讓幅度，不少用家投資者期待著價格是否見底。值得留意的是，中環及金鐘一帶適合金融、證券及基金業的甲級寫字樓呎價已率先喘定，甚至出現輕微上升，顯示似乎在上半年已找到支持位。 按揭收緊與銀主盤夾擊 按揭收緊與銀主盤夾擊 預測下半年，工商舖市場的調整勢頭仍將延續，主要受三大因素影響： 銀行按揭態度保守：銀行對新申請工商舖按揭審批並不積極，若買家入市普遍需要支付全額現金，直接壓抑了整體市場成交量。 銀主盤加快釋放：部分銀行加速追討債務或處理到期按揭，導致大量高銀碼銀主貨（包括地盤、全幢商業大廈、分層寫字樓及散業權地舖）重價沽出，期望有買家承接。 利率走勢隱憂：市場對年內減息的預期落空，甚至存在加息疑慮，資金成本偏高令投資者入市態度更趨審慎。 下半年量升價跌 料下半年量升價跌 隨著第三季價格調整加快，當市場上的平貨及銀主盤被逐步消化，預估第四季將吸引持有資金龐大的機構或資深投資者趁低吸納。現時部分物業價格已下調40%至70%，若下半年價格再下調約5%至10%，跌勢有望接近尾聲。在低價誘因下，市場交投量可望增加，呈「量升價跌」的局面。 學生宿舍熱潮持續 學生宿舍熱潮持續 相較傳統商業物業，學生宿舍產業的表現相當強勁。受惠於非本地生限額提升，加上私立中學及持續進修機構需求殷切，學生宿舍已成為資金追捧焦點： 首選酒店項目：酒店改裝學生宿舍速度快、成本低，尤以鄰近港鐵站或交通樞紐的項目最受青睞。 轉向大型規模：投資者由以往偏好100房以下的小型酒店，逐漸轉向關注數百房的大規模酒店，以發揮規模效益。 結論 香港工商舖市場在下半年雖然仍面臨按揭收緊與價格探底的考驗，但調整同時亦為實力投資者創造了「趁低吸納」時機。在傳統商用物業尋底之際，酒店改裝學生宿舍等新式資產已展現強大的避險與回報潛力。無論是用家還是投資者，緊貼市場築底節奏並及早部署高潛力板塊，方能在市況反轉前搶佔先機。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】非金融區業主劈價vs中環租務量價齊升，寫字樓兩極化點揀筍盤？【潘總在線】世界盃生意真相!酒吧、外賣、波衫店點樣贏？傳統酒樓點解喊慘？【潘總在線】政府發1000個寵物友善食肆牌！這區、這類舖位將成大贏家?【工商舖專家】 逆市神話！7個月淨賺千七萬？核心甲廈咁樣買 #工商舖按揭 #銀主盤 #學生宿舍 #酒店改裝 #寫字樓市況 #甲級寫字樓 #舖位租值 #工商舖投資 #潘總在線
【工商舖專家】2026工商舖咩格局? 資金正悄悄流入?
工商舖專家
|02/02/2026
2026年香港工商舖市場點行？點解內行人靜靜雞用「靚價」掃入名牌甲廈同靚舖？中原潘總分析揭示2026年資金新流向：住宅套現，有機會轉投三大類工商舖?分析減息、股市振興如何引爆工商舖市場。想把握轉勢機會？立即觀看！記得訂閱獲取最新市場分析！ 講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 精彩內容 展望2026年香港工商舖市場，預計將呈現「量升價穩」的格局。市場顯著特點是以吸引價格購入優質物業，例如甲級寫字樓高層全層單位，價格波幅可達五至七成，若息口持續下行，有望進一步提振需求。舖位市場方面，核心旅遊區及優質租約的物業因回報穩健（市區約4-5厘，特色舖位可達7厘）而獲承接。工業物業則因呎價低、租金回報穩定，持續吸引自用及投資者收息。配合減息週期、金融市場復甦及住宅套現後資金有機會流入，2026年工商舖市場料將逐步回暖。
企業用家自置總部物業成焦點 港島優質商廈買賣交投正盛 上環南島商業大廈兩全層獨家出售 總意向價約4,760萬元
即時新聞稿
|08/01/2026
港島區商廈買賣交投氣氛熾熱，灣仔中國華融大廈全幢早前以約11.6億元易手，同區馬來西亞大廈全幢亦獲財團以約13億元洽購，而港島區多幢指標商廈如力寶中心、美國銀行中心等亦先後錄得逾億元成交。在眾多大手寫字樓買賣個案帶動下，港島區商廈交投正盛，資深投資者馬亞木家族亦趁勢放售旗下的上環南島商業大廈兩層寫字樓全層，並委託中原(工商舖)作獨家代理銷售事宜，涉及意向價共約4,760萬元。 中原(工商舖)寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，是次獨家代理放售的項目為上環皇后大道中359至361號南島商業大廈7樓及14樓全層，每層面積約3,662平方呎(未核實)，業主叫價每層約2,380萬元，兩層合共約4,760萬元，可一併或獨立交易，折合呎價約6,500元，將以交吉形式出售，準買家可分層或一併形式購入。 謝氏補充，項目位置優越，距離上環港鐵站僅數分鐘步程，附近亦有巴士、小巴及電車站，交通便利；同時鄰近港澳碼頭，可方便有跨境工作需求的企業往返澳門及大灣區。此外，南島商業大廈樓高21層，其中 4至21樓為寫字樓，備有3部升降機出入方便，而全層物業亦為該區罕見，實用度、靈活度及私隱度相對更高，用家可按需要規劃室內空間，相當適合中小企、醫療行業、教育機構及宗教團體進駐。 謝氏續稱，受惠於多個港島區指標商廈買賣成交帶動，上環區商廈先後錄得多宗全層單位易手個案，如上環德輔道西壹號5樓全層，面積約2,685平方呎，於去年7月以約2,000萬元成交，折合呎價約7,448元，另一宗成交於去年1月成交，該物業為上環東協商業大廈21樓全層，面積約1,936平方呎，以約1,800萬元易手，折合呎價約9,297元，以及上環昌生商業大廈7樓全層，面積約1,974平方呎，於前年12月錄得，成交價約1,208萬元，折合呎價6,120元。反映區內商廈全層單位有價有市，是次獨家代理物業的叫價亦符合市場預期合理價。 此外，謝氏指出，本港正踏入減息周期，加上部份企業用家積極物色優質商廈單位作自用，港島區優質商廈挾著地利及交通便利優勢因而獲市場追捧，加上是次放售物業屬全層單位，屬市場矜罕單位，加上私隱度高，對有意購入作自用的企業或長線投資者具有一定吸引力，預料可迅速獲準買家青睞。
工商舖波瀾起伏回暖速度快 全年度買賣交投超越兩成至近3,600宗 調整尾聲量升價穩定 2026年首季料錄940宗買賣成交
即時新聞稿
|23/12/2025
2025年工商舖市場交投經歷波瀾起伏，年初遭遇關稅戰導致市場交投一度放緩，而下半年在美國減息、施政報告等利好消息支持下，本港樓市全面回暖，工商舖買賣成交增幅顯著。縱觀全年整體工商舖市場呈現「量升價穩」態勢。據中原(工商舖)統計，2025全年截止12月15日共錄得約3,588宗工商舖買賣成交，已較去年全年上升約20.9 %，而總成交金額則錄得約643.32億元，較2024年的約640億元僅窄幅上落。展望2026年，中原(工商舖)預料，2026年首季工商舖買賣成交量可維持升勢，將錄得約940宗成交；而在各利好消息支持下，工商舖物業價格相信已趨見築底，估計成交金額可達約126億元，而租務表現則告平穩，明年首季會錄得3,600宗租務成交。 商廈市場：甲廈呎價相繼見底 實力用家入市主導市場 2025年商廈買賣市場變化較大，隨著第四季本港樓市正式踏入減息周期，銀行最優惠利率亦下調至加息前水平，買家入市意欲加劇，當中企業用家入市步伐更見加快。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，2025年第四季錄得約154宗商廈買賣成交，按季及按年分別回落約18.9%及1.3%，而全年累計買賣成交則錄得約747宗，較2024年增加近四成，為2021年以來首度再錄得全年升幅。而成交金額方面，年底大手買賣交投增加，帶動第四季成交額錄得約175.65億元，按季大增約1.8倍，為4年間單季最高金額；並同時推高2025年度總買賣金額至約364.88億元，按年錄得升幅約38.4%。 陳氏補充，過去一段時間因息口高企拖累商廈市場低迷，踏入第四季，個別港島區指標甲廈如上環中遠大廈、中環美國銀行中心、金鐘力寶中心等紛錄得創新低呎價成交個案，部份更打破逾15年新低，如美國銀行中心35樓07室以1,850萬元易手，折合呎價約16,818元，創15年來新低外，相比起該廈2019年新高呎價差幅近七成，反映現時價格已處於尋底階段；而在商廈價格回調之際，部分實力企業趁勢購入商廈物業自用，單單在第四季便錄得多宗相關大手成交，當中阿里巴巴與螞蟻集團斥資約72億元向文華東方酒店集團購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心共13層寫字樓作為企業香港總部，為2025年最大宗工商舖買賣成交。而季內亦錄得華僑銀行(香港)以約11.6億元向英皇集團購入中國華融大廈全幢，預計日後將作自用。 陳氏指出，商廈租賃市場方面，第四季錄得約1,146宗租務成交，按季窄幅上落，而全年累計租務成交錄得約5,576宗，涉及租用面積約1,633萬平方呎，較2024年分別上升約1.3%及約10.3%。陳氏指出，本港經濟復甦情況理想，2025年第三季GDP錄得按年增長3.8%，全年增長預測亦獲上調至3.2%，企業營商壓力因市道好轉而減輕，促使重整業務及升級搬遷個案增加。今年內錄得最高租務成交個案為簡街資本預承中環新海濱旗艦項目第一期6層樓面，涉及面積合共逾223,000平方呎，呎價約137元，相當於月租約3,061萬元，並於2027年起交付；而第四季錄得的大額租務成交則為上海商業銀行租用啟德AIRSIDE約7萬平方呎辦公樓樓面，用作整合其九龍區內的業務，涉及月租約210萬元。陳氏分析，現時商廈市場仍由買家主導，買賣價格相對較為受壓，預計2026年商廈呎價持平，個別地區仍有約5%下跌空間，相信隨著更多實力買家會因價格理想而積極入市尋寶，預料2026年第一季可錄得約240宗買賣成交，涉及買賣金額約60億元；租務方面則見平穩，預料第一季可錄得約1,500宗水平，整體租金走勢與買賣價同步，維持在5%跌幅之內。 工廈市場：發展商降價促銷一手項目 二手市場受壓投資者入市尋寶 2025下半年正式踏入減息週期，本港樓市全面復甦。同步帶動工廈買賣市場交投氣氛轉好，財團、投資者及用家入市態度積極。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，發展商採取降價促銷策略奏效，工廈一手銷情理想，推高工廈買賣市場表現，2025年第四季錄得約454宗成交，而全年累計錄得約2,140宗，較2024年上升約27.3%。然而，工廈物業價格仍然持續受壓，第四季錄得成交金額約28億元，按季回落約20.2%；全年總成交金額則錄得約147.4億元，相較去年回落約17%。 劉氏分析，2025年香港商品出口增長理想，據政府統計處數據指出，今年首三季商品出口合計錄得按年上升11.3%，反映本港作為轉口港的重要角色，預料市場對貨物倉儲的需求持續上升。事實上，市場於今年內亦錄得相關成交，涉及青衣清甜街4至6號全幢，由超市營運商建華集團與北美基金博楓資產管理合作，以約6.63億元收購並改裝用作發展冷鏈倉儲業務，預計將於2026年第三季啟用，相信貨倉、全層及全幢工廈等涉及較大樓面的工廈物業成交將成為2026年工廈市場焦點。 劉氏續稱，由於過去數年高息環境導致工廈價格持續尋底，變相提高物業回報率，吸引投資市場將目光重新轉投至工廈市場，部分業主亦趁勢放售旗下物業套現。年內錄得觀塘鴻圖道嘉鴻中心全幢工廈以約2.58億元易手，原業主持貨約15年帳面虧蝕約2,800萬元，貶值約10%。此外，而工廈租賃市場方面，受商廈租金回調拖累，年內錄得不少企業轉租甲廈個案，租務市場趨淡靜。2025年第四季錄得約889宗租務成交，按季回落約36.5%；而全年累計租務成交約4,760宗，較2024年減少約35%，並創下逾10年新低。 展望2026年，預料第一季可錄得買賣個案約500宗，成交金額約36億元，物業價格大致維持平穩，個別地區如黃竹坑、柴灣、觀塘則有約5%回落空間。此外，劉氏指出，由於工廈物業空置率持續高企，市場期待政府有機會重新檢討及增加工廈物業用途，並加快改裝工廈物業的審批過程，提振工廈物業買賣成交；而第二季的租務表現將進一步回升，而工廈租金走勢預計可維持平穩至下跌5%水平，第一季租務成交可錄得約1,200宗。 商舖市場：投資者積極放售高回報物業 呎價尋得支持位 本港旅遊及零售行業復甦勢頭強勁，零售業總銷貨價值連續半年錄得正增長，訪港旅客人次亦持續錄得升幅，惟未能反映在商舖買賣市場上。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，中原(工商舖)資料顯示，2025年第四季錄得約145宗買賣成交，涉及金額約23.2億元，按季大幅回調約19.4%及約43.2%；而全年累計總成交宗數則錄得約701宗，成交金額約131億元，較2024年約750宗及約199.1億元分別減少約6.5%及34.2%。 潘氏指出，現時商舖市場氣氛仍然偏軟，市場整體投資取態偏向審慎，回報率達5厘或以上的商舖才足以吸引到投資者注目。同時，資深投資者沽貨步伐未見減慢外，以往較為惜售的財團及業主亦加入沽貨行列，其中美國麥當勞集團最受市場矚目。該集團於今年7月公佈將分階段標售旗下部分舖位，其首階段推出的8個舖位中已有數個舖位迅速獲市場承接，以連麥當勞餐廳租約形式一併出售，涉及租金回報約4.8至7.3厘不等。 至於商舖租賃市場方面，潘氏指出，商舖第四季僅約645宗租務，涉及成交金額約6,465萬元，按季回落約28.7%及約28.6%，連續3季錄得跌幅；而全年累計錄得約3,370宗成交，總金額約3.32億元，與2024年約3,544宗及約3.51億元比較僅窄幅上落。整體商舖市場跌勢持續，惟核心消費區於第四季則錄得個別大宗租務成交，如匯豐銀行以每月約400萬元承租銅鑼灣京華中心地下至4樓共5層樓面，而銅鑼灣羅素街58號地舖亦以每月120萬元獲長橋証券承租，涉及面積約7,300平方呎，折合呎租約164元。 潘氏分析，由於舖位市場放售盤源多，加上租金仍見低企，拖累準買家入市意欲，市道仍見疲弱，預測2026年第一季舖位買賣成交可達約200宗，總金額約30億元；而買賣價估計仍有5%至10%下調空間。至於租賃方面，第一季預料將錄得約900宗成交；惟整體租金表現仍然受壓，核心區租金料有約10%跌幅，而非核心區租金跌幅則貼近10%至15%水平。 整體工商舖市場：下半年大手成交托起大市 學生宿舍概念掀全幢物業續受追捧 受惠於眾多利好因素，2025年整體工商舖市場呈現「量升價穩」態勢。潘志明續指，2025第四季工商舖市場錄得約753宗買賣成交，總成交宗數則錄得約3,588宗，較2024年約2,968宗上升約20.9%，重回逾3,000宗水平，反映市場表現見穩。而第四季成交金額則攀升至226.9億元，為2022年至今單季最高；總成交金額則錄得約643.32億元，較去年微升約0.46%。 潘氏指出，工商舖買賣成交的升幅主要來自於下半年全幢商住物業及酒店成交的一波爆發。政府近年積極打造「留學香港」品牌，成功吸引大量非本地學生來港升學，隨之而產生的學生宿位需求亦成為新的投資商機，酒店及賓館物業大行其道，而隨著政府於7月中旬推出「城中學舍計劃」，將全幢商住大廈及舊式商廈申請改裝為學生宿舍成為新一波投資熱潮。在學生宿舍效應下，帶動2025年全年暫錄得52宗全幢成交，涉及金額約150億元，而下半年全幢則錄得36宗，當中個別預料會改裝為學生宿舍，包括尖沙咀金巴利道80號全幢商住物業連賓館牌照以約1.1億元沽出，佐敦新填地街98至104號甘霖大廈全幢則以約1.08億元易手。潘氏指出，連同全幢成交在內，2025年度逾億元工商舖成交錄得約70宗，涉及總成交金額約409.1億元，預料2026年在改裝學生宿舍熱潮持續下，工商舖大手買賣交投亦保持熾熱，帶動整體買賣表現，2026年第一季整體工商舖可錄得約940宗買賣成交，成交金額約126億元，價量將會較2025年第四季有所上升，而租金水平仍會持續偏軟，料會平穩至下跌15%，交投量則會穩中向上。 中原(工商舖)統計2024至2025年按季買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2024/Q1 358宗 30.22億元 122宗 85.71億元 131宗 71.90億元 611宗 187.83億元 2024/Q2 500宗 73.42億元 138宗 38.77億元 244宗 39.37億元 882宗 151.56億元 2024/Q3 400宗 37.73億元 121宗 66.91億元 175宗 32.94億元 696宗 137.59億元 2024/Q4 423宗 36.29億元 156宗 72.18億元 200宗 54.94億元 779宗 163.4億元 2025/Q1 540宗 47.44億元 229宗 36.41億元 193宗 37.13億元 962宗 120.98億元 2025/Q2 594宗 36.66億元 174宗 89.82億元 183宗 29.78億元 951宗 156.26億元 2025/Q3 552宗 35.22億元 190宗 63.01億元 180宗 40.91億元 922宗 139.14億元 2025/Q4* 454宗 28.08億元 154宗 175.65億元 145宗 23.22億元 753宗 226.95億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)統計2019至2025年按年買賣表現： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2019年 3,024宗 402.95億元 886宗 434.07億元 1,018宗 293.84億元 4,929宗 1,130.86億元 2020年 2,421宗 218.66億元 763宗 290.53億元 1,089宗 263.16億元 4,273宗 772.40億元 2021年 4,131宗 593.19億元 1,137宗 381.51億元 1,742宗 475.49億元 7,010宗 1,450.19億元 2022年 2,429宗 451.84億元 645宗 181.85億元 1,071宗 303.82億元 3,964宗 838.14億元 2023年 1,934宗 222.24億元 607宗 209.72億元 826宗 256.11億元 3,367宗 688.07億元 2024年 1,681宗 177.66億元 537宗 263.56億元 750宗 199.15億元 2,968宗 640.37億元 2025年* 2,140宗 147.40億元 747宗 364.89億元 701宗 131.03億元 3,588宗 643.32億元 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 中原(工商舖)對2026年第一季前景預測： 工廈 商廈 商舖 工商舖 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 2025年第四季 2026年第一季 買賣成交量(約) 454宗 500宗 154宗 240宗 145宗 200宗 753宗 940宗 買賣成交金額 (約元) 28.08億 36億 175.65億 60億 23.22億 30億 226.95億 126億 買賣價走勢(約) -- 平穩 個別地區下跌5% -- 平穩 -- 下跌5%至10% -- 平穩至下跌10% 租務成交量(約) 889宗 1,200宗 1,146宗 1,500宗 654宗 900宗 2,689宗 3,600宗 租金走勢(約) -- 平穩至下跌5% -- 平穩至下跌5% -- 核心區：下跌10% 非核心區：下跌10%至15% -- 平穩至下跌15% 註：2025年第四季數據截至12月15日 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
用家趁低吸納優質商廈 帶動寫字樓價格見底訊號明確 尖沙咀星光行中層戶呎價創近20年新低 平均低至約3,522元
即時新聞稿
|09/12/2025
在工商舖三大範疇中，隨著個別企業用家趁低吸納優質商廈物業，帶動本港商廈市場走勢漸見好轉，交投氣氛轉趨熾熱。根據中原(工商舖)數據顯示，2025年11月份共錄得約80宗寫字樓買賣成交，按月分別上升逾五成。本港寫字樓呎價持續受壓，繼早前上環信德中心西翼、金鐘力寶中心等港島區甲廈錄得成交呎價創新低後，情況更延續至九龍區，最近尖沙咀指標甲廈星光行錄得新低成交呎價，每平方呎僅約3,522元，創近20年新低。 中原(工商舖) 寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦表示，是次成交物業位於尖沙咀梳士巴利道 3號星光行9樓26室，面積約880平方呎(未核實)，新近以約310萬元易手，平均呎價約3,522元。據悉，原業主於2005年4月以約300萬元買入單位，平均呎價約3,409元；原業主持貨約20年，帳面獲利約10萬元，升幅約3.33%。 翻查記錄，星光行對上一次錄得相近呎價水平成交要追溯至2006年9月，該成交單位為8樓26室，建築面積約870平方呎(未核實)，以約307萬元成交，平均呎價約3,528元。麥氏補充，星光行為尖沙咀區指標甲廈之一，大廈總樓高20層，地庫至4樓為零售樓層，由於地理位置優越，毗鄰尖沙咀巴士總站及天星小輪碼頭，附近亦有海港城、香港文化中心、星光大道等知名旅遊景點，人流暢旺。而該廈5樓以上為寫字樓樓層，單位面積由約200至10,000平方呎不等，用戶組合涉及貿易、金融、旅遊等多種不同行業，為區內其中一個重要商業據點。 麥氏分析，星光行位處核心區人流旺段，交通便利，雖然樓齡較高，但因伙數較多，買賣交投仍相當活躍，年初至今共錄得約7宗成交；除上述最新成交外，其餘成交呎價介乎約4,785至10,022元。星光行景觀因素對單位呎價影響較大，向來以無遮擋維港開揚海景最受歡迎，呎價叫價較為硬淨，相反個別非海景單位呎價亦相對較為受壓，而是次成交的26室以樓景景觀為主，故呎價相對較低。 麥氏認為，隨著近期市場錄得多宗指標商廈大手成交個案，刺激個別企業用家加快入市決定，而部份業主期望可盡快於年底前完成交易，兩者議價空間逐步收窄，因而令商廈買賣成交增多，而隨著寫字樓買賣宗數回升，加上美國減息等利好消息帶動，預計個別寫字樓價格可望見底，相信屆時可吸引更多企業用家入市。
用家主導工商舖市場 寫字樓牽頭引發買賣交投增多 11月份買賣成交宗數反彈 按月回升約24%至327宗
即時新聞稿
|07/12/2025
2025年行將結束，工商舖市場買賣交投此起彼落，個別大宗成交趕及於年底前完成。阿里巴巴與螞蟻科技斥資約72億元向文華東方國際集團購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心13層樓面作為企業的香港總部後，帶動港島指標甲廈買賣交投，11月市場錄得多宗逾億元的大手成交。根據中原(工商舖)數據顯示，2025年11月份工商舖錄得約327宗買賣成交，按月大幅回升約23.86%；當中寫字樓升幅更見明顯，按月上升逾五成。中原(工商舖)預期，工商舖市場在連月多宗大手成交的帶動下，成交宗數有望持續上升，惟工商舖物業價格仍在尋底整固中，預料12月份工商舖買賣成交將重回「量升價穩」。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，11月份工商舖市場錄得約327宗買賣成交，按月及按年分別回升約23.86%及17.2%。買賣成交金額方面，由於上月受港島壹號中心約72億元巨額成交帶動，創下約99.44億元的2025年單月成交金額，因而令11月份工商舖買賣成交金額略見回吐，但在多宗大手成交的支持下仍錄得約59.94億元，按月減少約39.72%，按年則錄得約3.8%升幅。11月份最大宗矚目買賣成交個案為灣仔告士打道60號中國華融大廈全幢，樓高28層，總樓面約95,515平方呎，作價約11.6億元，平均呎價約12,144元。據了解，該物業前身為永亨金融中心，由英皇集團於2013年斥資約15.88億元購入及翻新，並於2015年獲華融資產管理承租全幢物業至今，截至今年3月稅後淨租金收入約5,022萬元；若按成交價計算，英皇集團帳面損失約4.28億元，虧蝕約27%。而該物業新買家為華僑銀行（香港），預計將於年尾租約完成後留作自用。 在工商舖三大範疇中，寫字樓表現最受市場矚目，11月份錄得約80宗買賣成交，較上月增加約53.85%，按年更大幅上升約2.3倍；成交金額方面，11月份錄得約40.25億元，按月回落約48.65%，按年則上升約25.83%。而市場月內再錄得多宗指標甲廈成交，當中包括由永倫集團持有的中環美國銀行中心36及37樓亦告先後易手，涉及總成交價約4.6億元，呎價約18,000元。 此外，11月份商舖市場買賣重回升勢，全月錄得約61宗成交，按月及按年分別回升約38.64%及約3.39%；涉及金額約9.11億元，按月增加約12.39%，按年則回落約29.85%。而工商市場11月升幅收窄，錄得買賣成交宗數約186宗，按月上升約10.71%，按年微跌5.1%；而成交金額則約10.56億元，按月及按年分別減少18.23%及17.16%。 潘氏分析，隨著本港正式踏入減息周期，投資者、企業及財團紛紛重新檢視其資產組合，接連放售多項工商舖物業，並能夠迅速獲市場承接，以致第四季接連錄得多宗巨額成交。當中，美國麥當勞於今年7月公佈消息標售旗下8項舖位，現時已售出一半，餘下舖位相信亦在洽購中，反映工商舖市場交投相當活躍。潘氏認為，買賣市場年底向來較為淡靜，但在多宗大手成交帶動下，相信12月份工商舖買賣市場可望保持熾熱交投氣氛。 11月份工商舖買賣成交宗數： 工廈(約宗) 寫字樓(約宗) 商舖(約宗) 工商舖總數(約宗) 2025/11 186 80 61 327 2025/10 168 52 44 264 與上月對比(約) 10.71% 53.85% 38.64% 23.86% 2024/11 196 24 59 279 與去年同期對比(約) -5.10% 233.33% 3.39% 17.20% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 11月份工商舖買賣成交金額： 工廈(約億元) 寫字樓(約億元) 商舖(約億元) 工商舖總數(約億元) 2025/11 10.56 40.25 9.11 59.94 2025/10 12.92 78.41 8.11 99.44 與上月對比(約) -18.23% -48.65% 12.39% -39.72% 2024/11 12.75 32.0 13.0 57.75 與去年同期對比(約) -17.16% 25.83% -29.85% 3.80% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
【潘總在線】工廈市場轉勢?|樓上5億掃全幢工廈 田北辰30年貨倉賺2.8億
系列特輯
|26/11/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【實力用家入市】 【對前景具信心】 【全幢工廈買少見少】 【呎價回落低於「麵粉價」】 【傳統工業區具升級潛力】 【大刁陸續有來】 近期工廈市場接連出現兩宗全幢大額成交，分別是G2000集團主席田北辰以約3.8億元沽出粉嶺自用30年的全幢貨倉，由內地物流商承接自用，另外「樓上」創辦人侯君剛則斥資約5億元購入大圍全幢工廈「橙色空間」，這兩宗大刁到底有何啟示？中原工商舖董事總經理潘志明先生會為大家詳盡分析。 實力用家入市 田北辰沽出的粉嶺自用貨倉，由一家內地物流商承接自用，反映實力雄厚的用家，在工廈物業價格調整至合理水平後，便開始積極入市，以滿足其業務擴展或優化物流的需求，全幢工廈對大型企業而言，除了能提供獨立運作、物流暢順的優勢外，同時亦能擁有命名權，建立企業品牌形象，所以具一定的吸引力。 對前景具信心 而「樓上」創辦人侯君剛先生以約5億元購入大圍「橙色空間」全幢工廈，其實侯氏早於2007年已購入同區全幢騰訊科技亞太工業大廈，並命名為「樓上集團中心」，是次加碼再購入全幢工廈，反映其企業傾向集中資源，建立區域營運基地，亦顯示其對工廈市場的信心，看好工廈物業的長遠投資價值。 全幢工廈買少見少 近年許多舊式工廈被收購重建為新式商貿大廈或寫字樓，導致舊式工廈的供應日益稀缺，這類工廈雖沒有華麗的外觀和裝潢，但其「實用性」卻是無可取代，例如舊式工廈可容許大型貨車進出，並設有充足卸貨區及高樓底設計，適合物流、製造業等需要大規模作業的企業，田北辰在粉嶺的貨倉正是典型例子，物業樓高5層，擁有逾10個車位及卸貨位，物流運作極具效益。 呎價回落低於「麵粉價」 經歷過去幾年的調整，目前工廈呎價已回落至極具吸引力的水平，大圍「橙色空間」的成交呎價僅約2,117元，而市場上甚至出現低於呎價2,000元的工廈成交個案，對比建築成本動輒每平方呎達3,000元以上，還未計及地價，當前的工廈呎價可謂低於「麵粉價」，進一步下跌空間有限，所以極具投資及升值潛力。 傳統工業區具升級潛力 說到投資工廈，在地區選擇上，傳統工業區如東九龍的觀塘、牛頭角、九龍灣和西九龍的荔枝角，依然是工廈市場焦點，這些地區擁有成熟的工業基礎和交通網絡，同時也是新型工商大廈供應的集中地，此外一些具備物流優勢的地區，如粉嶺、屯門、元朗等，由於傳統舊式工廈的稀缺性，料將持續受到物流和倉儲用家的青睞。 大刁陸續有來 工廈價格目前已處於尋底階段，一旦市場消化了新供應後，工廈價格料將趨向平穩，甚至可能慢慢拾級而上，而在減息周期啟動的預期下，加上工廈已累計有一定的跌幅，相信資金會在工廈市場尋找投資機會，預計大手交易會陸續出現。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】近期小型全幢商廈成交增！投資新熱點揭秘 【潘總在線】工商舖第三季全棟物業交投旺 中原潘總：第四季訊號預測 【潘總在線】美國減息＋施政報告雙重利好！$1500萬買工商舖賺回報＋移民資格? #工廈 #大手成交 #橙色空間 #樓上 #田北辰 #投資 #物流 #貨倉 #工貿大廈 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【潘總在線】麥當勞賣舖、中資50億掃商廈！| 工商舖大手成交急升，市場全面復甦？
系列特輯
|18/11/2025
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【用家大手買工廈】 【中資青睞優質甲廈】 【麥當勞連沽3舖】 【業主接受現實降價】 【優質物業將成焦點】 近期工商舖市場明顯轉趨活躍，多宗大手成交接連出現，無論是工廈、寫字樓還是舖位，均錄得矚目成交，到底這些大手成交，當中有何啟示？又能否從中預視工商舖市場未來的走勢？中原工商舖董事總經理潘志明先生將為大家詳盡剖析。 用家大手買工廈 工廈市場近日出現兩宗全幢成交，包括「樓上」集團以約5億元購入大圍成運路橙色空間，呎價約2117元，其實侯氏早於2007年已在同區購入另一幢工廈，這次再度入市，明顯是看到工廈在物流倉儲和企業自用方面的長期價值；此外，G2000主席田北辰亦以約3.8億元沽出粉嶺縱橫二千貨倉大廈，獲利約2.8億元，買家為內地物流商，估計將作為自用。 中資青睞優質甲廈 寫字樓市場近期同樣熱鬧，其中最矚目的為銅鑼灣港島壹號中心的兩宗大手交易，先是阿里巴巴與螞蟻集團以約72億元購入項目的最頂13層，連同大廈命權及50個車位，近日再傳出有中資機構出價約50億元，洽購餘下半幢樓面，包括11層寫字樓、4層商場及90多個車位，足證這類優質甲廈，即使在寫字樓空置率偏高的環境下，仍能吸引實力買家青睞；此外，中環美國銀行中心、安蘭街18號等，近期亦錄得全層成交，呎價雖較高位大幅回落，但亦已逐步企穩，顯示價格快完成尋底，買家亦趁此機會加快入市步伐。 麥當勞連沽3舖 舖位市場近期最熱門的話題，莫過於麥當勞連環沽出3個舖位，麥當勞先後售出元朗貿易中心、旺角好望角大廈地庫及西環士美菲路文光閣三間舖位，套現約2.61億元，這些舖位均以「售後租回」形式交易，買家購入後便立刻有租金回報，對收租投資者來說，無疑極具吸引力。 業主接受現實降價 隨著市場成交增加，亦可看出業主與投資者心態的變化，對業主而言，過去幾年工商舖物業價格大幅回落，部分業主開始接受現實，願意以較低價格出售物業，藉此套現資金或減輕負擔；而對投資者來說，物業價格回落至吸引的水平，租金回報亦變得理想，加上減息周期開始，提供了入市的誘因，此亦是近期頻頻出現「大刁」的原因。 優質物業將成焦點 從近期成交可見，工商舖物業價格正逐步尋底，部分物業價格已下跌至極吸引的水平，並開始出現承接，隨著工商舖價格參考指標逐漸清晰，預計未來將有更多大宗交易出現，尤其是一些優質的全幢物業、甲級寫字樓及核心區舖位，相信會成為投資者入市的首選。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】近期小型全幢商廈成交增！投資新熱點揭秘 【工商舖專家】傳阿里70億購銅鑼灣甲廈啟示! |呎價$26,000看齊中環甲廈? 【潘總在線】工商舖第三季全棟物業交投旺 中原潘總：第四季訊號預測 #全幢 #大手成交 #工廈 #橙色空間 #縱橫二千貨倉大廈 #麥當勞 #舖位 #阿里巴巴 #港島壹號中心 #甲廈 #美國銀行中心 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
上市公司趁低吸納 上環信德中心西翼中層戶4,753萬易手 呎價僅1.2萬重返15年前水平 持貨18年升值27%
即時新聞稿
|11/11/2025
阿里巴巴與螞蟻科技上月斥資約72億元購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心多層樓面作香港區總部，交易旋即成為市場焦點，亦同步帶動港島區甲廈買氣。而港島指標甲廈信德中心新近錄得企業購入辦公樓面自用的買賣成交，其呎價僅約1.2萬元，重回15年前水平。 中原(工商舖)寫字樓部高級區域營業董事蔡德寶表示，是次成交物業位於上環干諾道中168至200號信德中心西翼22樓04及05室，面積約3,961平方呎(未核實)，剛以約4,753.2萬元成交，平均呎價約12,000元。據了解，新買家為港交所上市公司「杭品生活科技」旗下的全資附屬公司「金高峰服裝國際」；翻查資料，杭品生活科技登記辦事處為同廈33樓3309室，面積約2,418平方呎，有傳該企業擬將購入物業作為集團辦公室自用，預料是次成交屬業務擴充。 蔡氏補充，該單位原本由有「農地大王」之稱的邱志堅持有，並登記於邦鴻有限公司名下，早於2007年12月以約3,747萬元購入，折合呎價約9,460元，現持貨近18年帳面獲利約1,006.2萬元，升值約27%。 蔡氏續稱，信德中心西翼最近一宗低於呎價1.2萬元的成交，要追溯至2010年10月，同廈 28樓03至04室，面積約2,752平方呎，以約3,178.5萬元沽出，涉及呎價約11,550元。而該廈呎價最高的成交則為17樓09室，面積約1,391平方呎，於2019年7月以約5,564萬元易手，呎價高見4萬元，與最新成交呎價的差幅達七成，反映信德中心西翼寫字樓呎價於近幾年間已經歷相當大幅度回調。 蔡氏指出，現時信德中心西翼約有34個放售盤，叫價為由每平方呎近14,000至37,600元不等。蔡氏認為，寫字樓買賣交投回暖，再加上本港已正式踏入減息周期，在種種利好消息帶動下，香港港島區甲廈呎價已觸底。因此，無論是用家或是投資者，現時都是入市的上佳良機。
踏入減息周期有利樓市表現 工商舖觀望氣氛續見濃厚 10月份買賣成交宗數回落逾一成至264宗 輕微回升機會大
即時新聞稿
|09/11/2025
本港正式踏入減息周期，美國聯儲局於10月底再次宣布減息0.25厘，為今年第二次減息，本港銀行亦迅速跟隨下調最優惠利率，消息符合市場預期，同時市場預期美國減息步伐未停步，年底前仍有機會再次減息。受減息消息帶動，本港住宅樓市交投熾熱，惟未能惠及工商舖物業市場，觀望氣氛濃厚拖累交投放緩。根據中原(工商舖)數據顯示，2025年10月份工商舖錄得約264宗買賣成交，按月回落逾一成；而因月內市場錄得巨額買賣成交，10月份買賣成交金額為約99.4億元，較上月大幅增加近1.4倍。中原(工商舖)預期，市場資金充裕，惟部分成交仍需時間醞釀，預料11月份工商舖買賣成交宗數可錄得輕微升幅。 中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，10月份工商舖市場錄得約264宗買賣成交，按月回落約12.58%，按年則微升約5.6%；受港島壹號中心13層樓面成交帶動，成交金額錄得約99.44億元，按月及按年增幅約139.53%及約308.92%，創下今年單月最高成交金額。在工商舖三大範疇中，寫字樓方面，10月錄得約52宗買賣成交，較上月約57宗減少約8.77%，按年則上升約36.84%；成交金額方面，10月份錄得約78.41億元，按月大幅上升約3.8倍，按年則增約11.46倍。 10月份成交金額錄得顯著上升，主要因阿里巴巴與螞蟻科技以約72億元向文華東方國際集團購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心多層樓面作為企業的香港總部，涉及21至35樓全層，共13層樓面，總建築面積約25.2萬平方呎，平均呎價約28,571元。該成交超越今年3月港交所以約63億元向置地購入中環交易廣場9層辦公樓面的成交記錄，創下今年最大額買賣成交，亦是本港近4年來最大宗寫字樓買賣成交。 10月份商舖市場買賣交投回落，全月錄得約44宗成交，按月及按年分別下跌約26.67%及約12%；涉及金額約8.11億元，按月下跌約29%，按年上升約13.64%。此外，工商市場表現相對平穩，錄得買賣成交宗數約168宗，成交金額約12.92億元，按月分別減少約9.19%及約6.11%，較去年同期則分別錄得約3.7%及約18.69%升幅。 潘氏分析，工商舖市場連月錄得多宗大手成交，踏入下半年按月表現不俗，本月更錄得近4年來最大宗寫字樓買賣成交，市場上亦有多宗大手成交正在洽購中，反映市場資金仍見充裕，買賣交投氣氛逐步改善。潘氏認為，由於工商舖市況處於轉角市，投資者及用家仍在吼準入市機會，但在減息及大手成交等利好消息的帶動下，相信11月份工商舖買賣成交將重回升軌。 10月份工商舖買賣成交宗數： 工廈(約宗) 寫字樓(約宗) 商舖(約宗) 工商舖總數(約宗) 2025/10 168 52 44 264 2025/9 185 57 60 302 與上月對比(約) -9.19% -8.77% -26.67% -12.58% 2024/10 162 38 50 250 與去年同期對比(約) 3.70% 36.84% -12.00% 5.60% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊 10月份工商舖買賣成交金額： 工廈(約億元) 寫字樓(約億元) 商舖(約億元) 工商舖總數(約億元) 2025/10 12.92 78.41 8.11 99.44 2025/9 13.76 16.33 11.42 41.51 與上月對比(約) -6.11% 380.26% -29.00% 139.53% 2024/10 10.89 6.29 7.14 24.32 與去年同期對比(約) 18.69% 1,146.33% 13.64% 308.92% 資料來源：中原(工商舖)及市場資訊
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