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淺談洪水橋物流圈
物業小知識
|21/08/2026
淺談洪水橋物流圈 政府於2023年的施政報告公佈了洪水橋在北部都會區的發展定位，擬規劃其為高端專業服務和物流樞紐，並連接前海合作區及建設現代服務業中心。當中，洪水橋物流圈位於洪水橋／厦村新發展區的西北部，透過智慧綠色集體運輸系統連接洪水橋/厦村新發展區市中心及鐵路站。此外，洪水橋物流圈亦直接連接旁邊的港深西部公路。 洪水橋將會作為一個具有不同功能的「現代物流圈」，分為5個區域發展不同物流業務，使同類型業務能夠在同一區域內形成產業集聚效應： 高價值貨物物流區：配置高效率的倉庫處理高價值貨物，如高端電子產品、珠寶、藥物。 電商物流區：透過洪水橋物流圈的廣闊空間加上「管制空運貨物安檢設施計劃」，供電商貨物快速經空運送往世界各地。 貨運代理及低空經濟區：提供靈活配置的倉儲空間及更佳的空域淨空條件，為低空經濟提 供發展空間。 智慧綠色集體運輸系統車廠區：設置擬議智慧綠色集體運輸系統的車廠，並能容許發展與 洪水橋物流圈相關的設施。 未來拓展區：此區域因應未來物流業務發展趨勢，預留作發展貨運代理／電商物流等業務。 政府亦為洪水橋物流圈發展確立了以下三大方向： 企業為本：透過環境土地條款、分租年期及發展模式上作出更靈活的安排締造一個有利的市場環境。 締造有利市場環境：以多元模式靈活發展，包括以非傳統推地方式、容許發展較低矮物流 設施、整合部分合適用地以提供較大規模的物流空間，以及便利物流設施業主能提供更長 年期租約等，以降低企業的成本和供應更切合企業的空間需求。 創新方式驅動行業發展：鼓勵物流變為自動化，協助物流企業轉型及擁抱智慧綠色物流和低空經濟所帶來的新機遇，同時容許企業在物流以外提供其他高增值服務，以增加其在高價值 物流服務市場上的國際競爭力 。 洪水橋物流圈協助香港邁向智慧物流樞紐，相信可鞏固香港的國際物流樞紐地位。 如有任何疑問和對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
【潘總在線】 十個買家九個借唔到錢？潘總爆工商舖按揭內幕
系列特輯
|15/06/2026
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【工商舖信貸收緊】 【住宅按揭 態度友善】 【工商舖信貸環境嚴苛】 【惡性循環】 【交易鏈近乎停頓】 【政策空轉】 【協力走出工商舖寒冬】 2026年香港樓市呈現明顯分化格局，住宅市場交投持續暢旺，價格穩步回暖，但工商舖物業卻深陷成交低迷、價格承壓的困境，兩大市場冰火兩重天的背後，銀行按揭信貸尺度的差異化對待是核心癥結，最熟悉工商舖市場、中原工商舖董事總經理潘志明先生會和大家深入探討這話題。 工商舖信貸收緊 儘管香港金管局在2024年10月便出台新規，將工商舖按揭成數上限放寬至七成，試圖為商業地產紓困，但銀行普遍仍持保守態度，信貸閘門並未真正打開。信貸收緊不僅重創工商舖交投，還催生高息借貸、債務追討、資產貶值等連鎖危機，讓工商舖市場陷入惡性循環。 住宅按揭 態度友善 現時香港銀行對住宅物業與工商舖物業的借貸態度，是鮮明的兩極分化，這亦是兩大市場走勢迥異的原因，在住宅市場，銀行態度十分友善，不論是普通自住住宅還是投資類住宅，按揭審批流程順暢、門檻不高，市場參與者申請貸款大多不會受阻，利率方面同樣具備優勢，住宅按揭利率普遍維持在2厘多至3厘以下，低廉的融資成本進一步激活市場購買力，支撐住宅成交持續走高。 工商舖信貸環境嚴苛 這邊廂，目前本港多數銀行對工商舖物業按揭申請態度冷淡、積極性極低，部分銀行甚至暫停工商舖按揭業務，與住宅市場的寬鬆按揭環境形成強烈反差；只有資金實力雄厚、公司流水賬目優良的大型企業，才有機會成功獲批貸款，中小投資者與一般買家基本上被拒諸門外，而利率層面的差距更為懸殊，即使僥倖獲批工商舖按揭，利率亦普遍達到3厘多至4厘多，遠高於住宅物業按揭，由於難以取得銀行貸款，絕大部分買家只能選擇以大成數現金交易，入市門檻大大提高，直接導致工商舖每月成交宗數持續萎縮。 惡性循環 銀行對工商舖按揭的過度保守，不只影響短期成交，更引發一連串連鎖反應，令業主與投資者墮入難以掙脫的困局，首先銀行重新評估資產、追討貸款，加重業主資金壓力，面對持續下行的工商舖價格，銀行為防範風險，頻繁為工商舖抵押物重新估值，物業估值下調後，銀行會調低原有貸款比例，要求業主補足貸款差額，在現時市場成交低迷的環境下，業主難以透過出售物業套現，臨時調動大筆資金填補差額更是難上加難。 交易鏈近乎停頓 銀行一方面施壓業主變賣物業償債，另一方面又不願意為新買家提供按揭支援，即使有買家願意接貨，也因為無法取得貸款而放棄交易，疊加工商舖物業價格持續探底，市場觀望氣氛濃厚，買賣雙方皆處於被動，整個交易鏈近乎停頓。此外，當銀行渠道借貸無門，又面臨銀行催繳貸款時，不少資金受壓的業主及投資者被迫轉向財務公司等非正規機構借貸，這類機構的貸款利率遠超銀行，大幅高於工商舖銀行按揭利率，高昂的利息開支不斷蠶食利潤，令借款人的債務負擔雪上加霜。 政策空轉 2024年10月，香港金管局修訂物業按揭逆周期監管措施，明確訂明住宅與非住宅物業（工商舖）按揭成數上限一併上調至七成，供款與入息比率上限亦同步調高至五成，同時取消多項按揭限制條款，施政報告亦再次確認有關政策，原意是降低工商舖入市門檻、紓緩市場資金壓力，協助商業地產復甦。然而政策願景與現實執行出現巨大落差，問題在於政策僅劃定按揭上限，並無強制要求銀行必須按照此標準放貸，七成只屬理論上的最高額度，銀行手握全權審批權，面對低迷的工商舖行情以及持續下跌的物業估值，銀行出於風險考量，主動收緊審批尺度，事實上大部分工商舖買家連四至五成按揭都難以獲批，更遑論觸及七成上限。 協力走出工商舖寒冬 香港工商舖市場的困境，必須依靠政府、銀行、業界三方同心協力，打通信貸堵點，修復市場生態，對於銀行而言，需要平衡風險管控與市場活力，摒棄過度避險的心態，可按不同情況制訂審批標準，對經營穩健的中小投資者適度放寬按揭審批，金管局亦須強化政策落地，一方面加強與銀行業界溝通，引導銀行落實按揭放寬政策，至於工商舖業界與投資者，則需客觀評估物業價值與自身資金實力，審慎挑選融資渠道，相信在各方的協力下，香港工商舖有望擺脫惡性循環，逐步重回健康發展軌道。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【工商舖專家】油麻地寶寧大廈商場約3億易手 潘總細訴20年滄桑變化 【潘總在線】寫字樓跑出！甲廈走出谷底？2026年第一季工商舖真實市況大公開 【工商舖專家】2026工商舖咩格局? 資金正悄悄流入? #銀行 #貸款 #工商舖物業 #按揭 #住宅物業 #業主 #投資 #破產 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
國際教育樞紐定位推動宿位需求上揚 學生宿舍展現商機無限 旺角砵蘭街全幢商住物業獨家放售 意向價約1.7億
即時新聞稿
|27/04/2026
政府積極推動香港成為國際教育樞紐，隨着施政報告進一步放寬專上院校非本地生學額上限，預料非本地生人數將會持續上升，學生宿位不足帶動市場更多商機。除大學正持續增建宿舍，私營機構亦積極佈局發展學生宿舍市場，當中酒店及服務式住宅因較易改裝而受追捧；新近中原投資斥逾15億元購入富豪東方酒店全幢，計劃日後申請改裝為學生宿舍用途。有業主看好學生宿舍投資前景，放售旗下旺角砵蘭街全幢物業，並委託中原(工商舖)作獨家代理銷售事宜，意向價約1.7億元。 中原(工商舖)商舖部資深分區營業董事鄧振豪表示，是次放售物業位於旺角砵蘭街130至132號，全幢樓高16層，總建築面積約12,668平方呎(未核實)，業主叫價約1.7億元，平均呎價約13,419元。當中地下及1樓為商舖部分，涉及樓面面積約2,104平方呎；2樓為後勤設施及寫字樓，面積約500平方呎；而3樓至15樓則為服務式住宅，每層面積約770至780平方呎不等，合共提供38間房。物業將以連租約形式出售，該物業酒店房間及一樓為學生宿舍，地舖是一個連鎖素食餐館，月租收入約36.6萬元。 鄧氏補充，是次放售物業於2019年入伙，大廈公共空間及其他配套相當新淨，裝修設計具現代感及時尚；房間均採用單向玻璃幕牆設計，採光充足，且每房間均配備獨立洗手間，充分保障住客私隱。此外，該廈交通相當便利，距離油麻地港鐵站僅約4分鐘步程，鄰近彌敦道及窩打老道等主要幹道，並毗鄰多條巴士及小巴路線，方便連接全港各區。由於物業地利位置優越，無論是日後購入作長線投資或經營學生宿舍均相當合適。 鄧氏認為，政府、大學及私營機構現時正積極推動學生宿舍發展，惟隨着非本地生人數持續上升，預料對學生宿位的需求將持續殷切。是次獨家代理項目由於正獲學生宿舍營運商租用，新買家無需太多改動便出租物業，再加上地理位置優越，方便服務附近理工大學及都會大學學生。鄧氏相信，在非本地學生對宿位的強勁需求帶動下，市場對學生宿舍項目的投資意欲將持續高漲，相信是次矜罕放盤可在短時間內吸引投資者或營運者關注。
政府公布落實長者友善樓宇設計和推出「長者友善樓宇」認證計劃
物業小知識
|27/03/2026
政府公布落實長者友善樓宇設計和推出「長者友善樓宇」認證計劃 《行政長官2023年施政報告》宣布，由財政司副司長統籌相關政策局並制定推動長者友善樓宇設計的建議，應對人口高齡化及鼓勵居家安老。 相關的「推動長者友善樓宇設計」工作組已完成制訂長者友善樓宇設計的方案，並會由今年中起分批落實。落實的長者友善樓宇設計方案主要內容如下： （一）促進空間通達性及長者的行動能力，例如在住宅大門安裝自動門、設計較寬闊的公用走廊和住宅單位大門、容許在現有建築物加建升降機塔及使用防滑物料等； （二）鼓勵住宅單位採納靈活彈性的設計，令將來改裝更加方便，例如擴闊室內走廊和門、採納趟門洗手間、在浴室內裝設扶手╱淋浴座椅等； （三）提升長者幸福感，例如在休憩空間為長者提供健身設施、在戶外公用地方設置休憩設施的遮蓋等；以及 （四）採納樂齡科技和物聯網，例如在家居和公共地方提供高速的互聯網服務，支援安裝智慧卡系統、活動感應器等。 長者友善樓宇設計方案適用於新建及現存的私人住宅樓宇、商住樓宇和長者經常出入的商業處所（例如商場及診所等）。政府亦會在公營房屋和政府建築物根據是次方案行事。方案包含鼓勵性設計元素和強制性設計規定，將分兩階段實施建議。屋宇署已經更新作業備考及《設計手冊：暢通無阻的通道》以實行鼓勵性設計元素。至於強制性設計規定方面，政府會於今年上半年透過修訂《建築物（規劃）規例》實行。 此外，發展局與香港綠色建築議會和建築環保評估協會合作，推出「長者友善樓宇」認證計劃。此計劃屬於自願性質，適用於新建和現存樓宇，若申請樓宇能採用指定的建議作業範例，經由建築環保評估協會評估後，便可獲得由香港綠色建築議會頒發的「長者友善樓宇」認證。有關「長者友善樓宇」認證可作為屋宇署批予總樓面面積寬免的其中一項「特定標準」。此外，認證計劃亦與政務司副司長領導的促進銀髮經濟工作組的工作相輔相成，以促進銀髮經濟發展。 如有任何疑問和對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357。 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
學生宿舍的供應
物業小知識
|20/02/2026
學生宿舍的供應 發展局聯同教育局於二○二五年七月推出「城中學舍計劃」（計劃），透過放寬發展管制措施，促成私營發展商／營辦商改裝商廈成為學生宿舍，照顧專上院校學生的住宿需要。其後，二○二五年《施政報告》宣布計劃將擴展至涵蓋新建和重建而成的學生宿舍。 截至二○二六年二月四日已收到25宗共涉及約5 100個宿位的申請，大多位於市區，包括紅磡、觀塘、深水埗，以及上環等地區。除兩宗涉及於私人土地上興建新學生宿舍外，其餘申請為改裝現有建築物，大部分涉及整幢改裝。25宗申請已全部獲確認符合計劃資格。該25宗個案的負責方正陸續按計劃下經放寬的發展管制程序尋求審批，有關部門亦正全速處理這些申請。 過去20多年，已有不少工業用地被改劃為住宅、商業、商貿等非工業用途。目前仍規劃作「工業」的用地大多保留作工業活動，基於交通、空氣流通及噪音等因素，這些「工業」地帶的宜居性一般較商廈區為低。因此，在現行計劃下，「工業」地帶不論是現有工廈或重建新廈都不合資格參與計劃。 由於計劃下合資格的學生宿舍必須符合適用於住用樓宇的天然照明與通風標準（包括宿舍房間的任何部分與窗戶的距離都不得超過九米等），而現有工廈的樓面積往往較大，令不少樓面無法改裝成宿舍房間，未能善用所有空間，因此改裝現有工廈成為學生宿舍的商業性亦有限。 如果現有工廈位處非「工業」地帶（例如「商業」或「其他指定用途」註明「商貿」地帶），涉及擬拆卸和重建或已整幢改裝作非工業用途的申請，在現行安排下經已合資格參與計劃，計劃沒有設下申請期限，有興趣的申請人可以隨時向教育局遞交申請。 除利便市場改裝現有商廈及在現有私人土地興建專上院校學生宿舍，發展局亦有意透過賣地方式推出合適作學生宿舍發展的用地。 發展局於二○二六年一月二十日邀請市場就使用三幅已平整用地發展學生宿舍提交意向書。如市場反應正面，局方會考慮把用地最快在二○二六至二七年度以招標賣地形式推出市場。這三幅用地分別位於啟德、沙田小瀝源及東涌東，在相關分區計劃大綱圖均劃為「商業」地帶。換言之，按計劃發展學生宿舍將無需另行提交規劃申請。同時，有關用地是已平整和具備基本基建的「熟地」。政府初步估計三幅用地總共可提供約4 500個宿位，但最終宿位數目則視乎項目倡議方提出的設計。 為加快學生宿舍發展，政府透過宿舍發展基金，提供合共約103億元的一筆過補助金予宿位不足的六所大學教育資助委員會（教資會）資助大學，供興建15個學生宿舍項目。至今，共有八個學生宿舍項目已完工，合共提供約7 800個學生宿位。 如有任何疑問和對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
【2026狗隻進入食肆修例】 最快年中狗狗可入餐廳 一文看清修例內容與食肆申請詳情
商舖學堂
|04/02/2026
香港政府於2025年的《施政報告》中提出，將研究放寬狗隻進入食肆的限制，經過數月的籌備與討論，相關修例建議將於今年第一季提交立法會，預計最快於年中會批出首批牌照，此舉標誌著香港在推動寵物友善政策方面邁出了重要一步，本文會詳述修例的具體規管條款、申請流程，以及對食肆經營者及狗主的責任要求。 推行時間及名額 《食物業規例》修例建議會於2026年第一季提交立法會審議，若進展順利，預計最快於今年5月接受食肆申請，並於年中批出首批牌照，首階段計劃將推出500至1,000個名額，約佔全港食肆總數的3%至5%，政府表示，將在首階段申請批出後半年，即最快今年底或明年初，視乎社會接受程度及反應，推出第二期申請。 食肆規管及衛生要求 ●禁止狗隻上餐桌：防止狗隻直接接觸餐具和食物。 ●禁止使用可重用餐具餵食：人與狗的餐具必須明確區分，狗隻不得使用餐廳的可重用餐具。 ●禁止在餐廳內烹煮或準備狗糧：食肆不可在店內為狗隻烹煮或準備食物，但可以售賣預先包裝的寵物食品，或允許顧客自備狗隻食物。 ●禁止在餐桌上加熱或烹煮食物：以避免狗隻失控時造成安全風險。 ●自助餐/翻熱區距離：若店內設有自助餐食物加熱或翻熱區，必須與餐桌保持最少3米距離，並確保狗隻不能到達相關區域。 ●開放式廚房限制：若餐廳採用開放式廚房，與該廚房相連的吧枱座位不得容許顧客攜狗就座。 ●排泄物處理：若狗隻在餐廳內排泄，餐廳必須即時徹底清潔及消毒。 ●毒餌/鼠餌放置：為顧及寵物安全，餐廳放置的毒餌或捕捉蟲鼠設施，均不能在狗隻可接觸的位置。 狗主責任與狗隻限制 ●狗主必須以不超過1.5米長的牽引帶控制狗隻，由成人握持或綁在固定附着物 ●犬種限制：「已知危險狗隻」和「格鬥狗隻」禁止進入食肆（格鬥狗隻包括比特鬥牛㹴、阿根廷杜告狗、日本土佐犬及巴西非拉狗及此四個品種的混種狗隻） 延伸資訊︰格鬥及已知危險狗隻 違規罰則 ●違反規定的狗主或食肆經營者，最高可被可罰款1萬元，每日另加300元，及監禁3個月。 ●獲批的食肆若在12個月內，累計3次違反與狗隻相關的牌照條件，其允許狗隻進入的批准將會被取消，即俗稱的「釘牌」，且一年內不能再申請，但不會影響其原有食肆牌照。 總結 香港准許狗隻進入食肆的新例，是社會發展與時俱進的體現，這項政策的實施，不僅為狗主提供了更多與愛犬共享時光的場所，也為餐飲業開拓了新的市場空間；要實現真正的人寵共融，需要政府、食肆經營者和廣大狗主三方的共同努力與責任承擔，食肆需嚴格遵守衛生與安全規範，狗主則需自律，確保狗隻行為不影響他人，只有在各方互相理解、尊重和配合的基礎上，這項新政策才能發揮其最大效益。 資料來源︰漁農署、食環署 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關文章 【施政報告2025】解除「餐廳禁狗令」 推動寵物經濟 【餐廳食肆老闆必看】如何能摘星打響招牌？米芝蓮評級制度大公開 餐廳店舖播歌要付版權費 | 一文看清CASH收費及申請手續
【潘總在線】連中資都狂搶！學生宿舍即將「有錢都買唔到」？
系列特輯
|28/01/2026
講者: 中原工商舖董事總經理 潘志明先生 主持: Yan 重點內容 【學生宿位需求殷切】 【機構投資者大手吸納】 【追求穩定回報】 【改裝酒店更具成本效益】 【學生宿舍熱潮持續】 踏入2026年，香港房地產投資市場持續聚焦於學生宿舍板塊，回顧2025年，已有不少財團及投資者積極購入全幢酒店、賓館以至舊式住宅，計劃改裝為學生宿舍，中原工商舖董事總經理潘志明先生會為大家詳細分析這股熱潮。 學生宿位需求殷切 學生宿舍投資熱潮，與港府推動教育產業的政策方向密不可分，去年施政報告提出「城中學舍」計劃，鼓勵市場將現有商業大廈（包括酒店）改作學生宿舍，並簡化改裝程序，保留過剩地積比，大大降低了入場門檻與發展成本，與此同時，政府逐步提高大學非本地生收生比例上限，由以往約20%至30%，逐步提升至2026/27學年的50%，隨著學額增加，住宿需求亦同步上升，形成龐大的市場缺口。 機構投資者大手吸納 近期更見中資機構進場，如招商局商業房地產投資信託基金以逾2億元購入尖沙咀柯士甸道全幢酒店，並計劃提供約85個學生宿位，華潤隆地早前亦購入酒店項目，反映機構投資者對學生宿舍市場前景具信心。 追求穩定回報 機構投資者投入學生宿舍市場，亦反映市場對穩定回報的追求，相比傳統舖位、寫字樓或工廈物業，學生宿舍的租金收入相對穩定，加上入住率高，尤其在非本地生持續增長的大環境下，需求基礎堅實，而中資機構憑藉其內地網絡優勢，更易吸引內地學生租住，形成穩健客源，這無疑加強了此類項目的投資吸引力。 改裝酒店更具成本效益 從投資角度而言，現成酒店項目絕對是改裝學生宿舍的首選，酒店本身已具備房間間隔、來去水位、浴室及公共空間等基本設施，改裝成本較低，回收期相對較短。以近期成交為例，不少酒店房間平均收購價約300萬至700萬元，改裝後可闢作二至四個宿位，每個宿位月租可達數千至一萬多元，租金回報率無疑相當吸引；若選用商業大廈改裝，則需額外加建浴室、廚房及公共空間，成本較高。因此，市場上適合改裝的酒店及賓館項目正被快速吸納，相信未來合適的酒店盤源將越來越少，投資者或需轉向乙級寫字樓或其他類型物業，屆時改裝成本將進一步上升。 學生宿舍熱潮持續 展望2026年，學生宿舍投資熱潮將持續下去，預料學生宿舍的經營模式亦將更趨專業化與細分化，除基本宿位提供外，項目亦需兼顧共享生活空間如休息室、健身區、自修室等配套，以提升競爭力，部分項目或會針對不同學生群體（如內地生、國際生、研究生等）而作出相應的配套，有意投入學生宿舍市場的投資者宜早作籌備部署。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 相關內容 【潘總在線】恒生大學掃沙田新都廣場全層！下一輪教育產業繼續掃貨？ 【工商舖專家】近期小型全幢商廈成交增！投資新熱點揭秘 【潘總在線】工商舖第三季全棟物業交投旺 中原潘總：第四季訊號預測 #學生宿舍 #留學香港 #城中學舍 #招商局 #酒店 #寫字樓 #全幢物業 #投資 #租金回報 #潘志明 #潘總在線 #中原工商舖
【創業必看】疫後外賣大行其道 雲端廚房輕裝創業全攻略
商舖學堂
|26/01/2026
香港人生活繁忙，不少人懶得親自下廚而經常點餐外賣，加上新冠疫情時，政府曾一度禁止食肆堂食，令外賣消費模式更加流行，亦加速了雲端廚房的發展，本文會詳述雲端廚房須遵守的法規，與及如何有利打算進軍飲食業的初創人士。 何謂雲端廚房 雲端廚房，又稱「虛擬廚房」或「共享廚房」，一般指食物製造工場以出租形式讓租賃者使用廚房空間和商用廚房設備，同時亦指不設堂食空間、只專注外賣服務的經營模式，這種模式多利用數碼平台進行接單，並透過外送服務將食物送達顧客手中。 在香港，雲端廚房主要分為以下幾種： 法規與牌照要求 在香港經營雲端廚房，必須遵守以下法規及要求︰ 1. 食物製造廠牌照 根據香港法例第132X章《食物業規例》，凡涉及食品加工、製造、包裝並供人於處所外進食的業務，均須向食環署申請「食物製造廠牌照」，雲端廚房絕不能在未領有牌照的情況下營運，若商戶涉及奶類飲品、雪糕或烘製麵包業務，則需再額外申請相關牌照。 延伸資訊︰食物製造廠牌照申請指南 2. 消防安全與用途規限 - 必須確保處所的結構符合《建築物條例》，且其用途符合地契及分區計劃大綱圖的規限。 - 不得設於只有一條樓梯的建築物上層，亦不能位於大廈地庫第四層及以下。 - 廚房必須安裝符合標準的消防系統，包括自動灑水系統、防火閘及耐火牆。 3. 衛生與通風標準 - 須設有最少6平方米的食物室，若只是加熱已煮熟食品以供出售，食物室面積最少要有3.5平方米。 - 需有廁所及來去水，去水需接駁至污水渠。 - 煮食爐上方，須裝置與氣槽連接的金屬氣罩，氣槽須配有抽氣扇，而廢氣須先經濾油器才排到戶外，以免影響環境衞生。 延伸資訊︰共享廚房指引 有利創業者輕裝上陣 雲端廚房一般設在租金較低的地區，讓預算有限的創業者，可省卻租用店面的高昂租金，更可減省了裝潢、購買煮食設施及聘用服務員的成本，加上本港外賣平台發展成熟，令雲端廚房的經營更有效率，對初創人士而言，利用雲端廚房創業，無疑是輕裝上陣，大大減低失敗風險。 免責條款：本影片及文章內容只反映講者個人意見，不代表中原地產有限公司之立場，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，中原不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。 中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227 資料來源︰食環署、食物安全中心 相關文章 【餐廳食肆老闆必看】如何能摘星打響招牌？米芝蓮評級制度大公開 【施政報告2025】解除「餐廳禁狗令」 推動寵物經濟 餐廳店舖播歌要付版權費 | 一文看清CASH收費及申請手續
食肆露天座位申請精簡程序
物業小知識
|16/01/2026
食肆露天座位申請精簡程序 現時食肆持牌人/牌照申請人如欲將食肆外面的露天座位供人作戶外進餐用途，須先向食物環境衞生署(食環署)署長取得許可。食環署會按需要把申請個案轉介其他部門並跟進整個申請過程，再根據衞生規定、土地的合法使用權、規劃、樓宇安全、消防安全和交通及道路規定等條件決定發牌與否。 《行政長官2025年施政報告》提出進一步加快審批食肆露天座位的申請，在審批食肆露天座位申請方面，食環署會主動統籌各相關部門一同進行「會審」共同處理問題，並在有需要時就複雜的申請請示相關的常任秘書長以至政務司副司長。政府同時亦會精簡程序，包括：設立露天座位的標準地租、容許部分申請無需增加廚房面積及洗手間設施，而對設置露天座位後剩餘闊度不少於三米行人通道的申請，一般視作符合有關道路的基本要求，無需逐一審議。政府會在今年第四季推出加快審批食肆露天座位申請的「會審」制度內部指引，供部門執行。 《食肆設置露天座位申請指南》列明食環署處理一宗簡單直接的現有持牌處所加設露天座位申請，由開始至完成的標準處理時間為46個工作天。然而，署方如需解決公眾反對的問題和複雜的土地事宜，便可能需要額外時間處理。立法會會議記錄顯示過去三年即2022、2023及2024年，食環署接獲的食肆露天座位申請個案數目每年平均為約88宗，獲批成功率約37%，審批時間中位數則為約19個月。審批申請所需時間視乎申請人履行發牌條件、處理公眾或有關部門反對意見，以及解決土地及其他問題所需時間而定。政府預計精簡審批程序和推行「會審」制度後，簡單直接的申請可於約一個月內完成審批。有關部門正商討精簡流程的安排，以擬訂具體目標時間。 在土地行政方面，食環署會把申請個案轉介地政總署，再因應土地使用的個別情況批出土地牌照或短期租約等。截至2025年8月底，獲批的土地牌照及短期租約每年須繳付的相關平均費用分別為每平方米約3.4港元及每平方米約630港元。 如有任何疑問和對上述資料有任何查詢，歡迎致電 (852) 3514 9357。 聯絡 中原(工商舖) 專業顧問部 產業測量師 陸麗青女士 或 瀏覽以下網址﹕http://oir-consultancy.centanet.com/
商舖大聲叫賣製造擾民噪音 | 一文看清《噪音管制條例》免違法
商舖學堂
|30/12/2025
香港地方細，人口密度極高，商舖與民居往往十分貼近，尤其在旺角、深水埗或銅鑼灣等鬧市，街道兩旁的商舖為了吸引顧客，往往使用擴音器大聲叫賣，此舉不但對附近居民做成困擾，更有機會因觸犯法例而遭到檢控。 《噪音管制條例》 香港對噪音的管制主要依據《噪音管制條例》（香港法例第400章）。條例於1989年全面實施，旨在限制及減少環境噪音對公眾造成的滋擾。針對商舖發出的噪音，條例將其分為「鄰里噪音」與「工商業處所噪音」兩大類，並採取不同的規管策略。 鄰里噪音 根據《噪音管制條例》第4及第5條，商舖使用揚聲器叫賣、播放音樂或進行促銷活動時產生的噪音，一般會被歸類為「鄰里噪音」，若商舖發出的噪音對任何人構成「煩擾」，即屬違法，這類案件通常由警方或環保署執法，最高罰款額為10,000元。 工商業處所噪音 商舖內部的固定設備，如中央冷氣系統、抽風機、冷卻塔或大型雪櫃發出的噪音，則受《噪音管制條例》第13條規管，這類噪音通常具有持續性，且往往涉及低頻成分，對居民的睡眠質量影響極大，環保署會根據《管制工商業處所發出的噪音技術備忘錄》進行科學量度，若噪音水平超過法定標準，署方可發出「消減噪音通知書」，要求商戶消減噪音，若噪音仍超出標準，初犯罰款為100,000元，再犯的話，罰款提高至200,000元。 延伸資訊︰噪音 | 環境保護署 法例修訂建議 為了應對日益嚴重的店舖叫賣噪音問題，香港政府於2023年提出了《噪音管制條例》的修訂建議，並已進入立法程序。修訂建議包括︰ 1. 禁止在公眾地方使用揚聲器叫賣 修訂建議明確禁止在公眾地方或附近範圍使用揚聲器進行叫賣，這意味著菜檔、肉檔或藥房等商舖，將不能再使用「大聲公」循環播放促銷錄音。 2. 引入定額罰款機制 為了提高執法效率，政府建議引入港幣10,000元的定額罰款，執法人員（如環保署人員或警方）可即場向違規者發出罰款通知書，無需經過漫長的法庭審訊，大大增強了即時阻嚇力。 3. 提高違反《噪音管制條例》第13條的罰款 建議第一次定罪，罰款180,000元；第二次或其後定罪，罰款360,000元；犯罪期間處每日罰款35,000元。 延伸資訊︰《噪音管制條例》修訂建議 給商舖店主的建議 作為負責任的商戶，應主動採取措施減少對鄰里的噪音滋擾，這不僅是法律要求，也有助於建立良好的品牌形象。 資料來源︰環保署 相關文章 【施政報告2025】解除「餐廳禁狗令」 推動寵物經濟 8歲可入桌球室？| 康文署放寬入場限制 | 開桌球室申請程序大公開 【注意】地舖做生意點樣算係阻街？ | 8月17日生效 一文看清修訂條例及罰則
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