首季投資氣氛顯著回暖 工商舖買賣成交宗數創一年半高位 中美關稅戰升溫窒礙工商舖升勢 料第二季工商舖快築底

2025年第一季香港工商舖市場呈現穩中回暖態勢，買賣成交量顯著回升，但成交金額受價格調整影響有所回落。根據中原(工商舖)最新數據，首季工商舖整體買賣成交錄得約962宗，較2024年第四季的779宗上升約23.5%，按年比較增長約57.4%。然而，總成交金額僅錄約120.98億元，較2024年第四季的163.4億元下跌約26%，按年亦較2024年第一季的187.83億元下降約36%。中原分析，隨著減息效應逐漸顯現、施政報告利好政策持續發酵，首季市場氣氛顯著改善，惟中美關稅戰升溫，窒礙投資氣氛，中原(工商舖)資料顯示，4月截止15日，工商舖市場共錄得161宗買賣成交，涉及金額約16.23億元，較3月份同期的194宗及17.31億元，分別下跌約17%及6%，反映市場投資者避險情緒已升溫，減慢入市速度，預測第二季買賣交投將轉而受壓，更會加快築底，價格有10%的下跌空間。

商舖市場： 高回報舖位成入市首選 核心商圈空置率改善顯著

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，商舖市場在第一季買賣成交錄得約193宗，按年較2024年第一季的131宗增長約47.3%。成交金額約37.13億元，按季下跌約32.4%，按年亦較2024年第一季的71.9億元下跌約48.4%。季内買賣市場以高回報舖位最受青睞，西環卑路乍街聯基新樓地下T & U號舖及一樓A舖，面積約7,242平方呎（未核實），由嘉濤控股行政總裁兼執行董事魏仕成或有關人士以約4,998萬元購入，舖位目前由護老院承租，租金回報高達約8.6厘。

租賃市場方面，第一季商舖租賃成交約801宗，較上季的808宗微跌0.9%，租賃金額約7,495萬元，按季下跌約6.6%。整體空置率按年大致改善，五大核心商區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角區空置率均錄得約0.21至2.72個百分點的跌幅，惟近口岸地區如元朗及荃灣等空置率則錄得約0.31至1.3個百分點的升幅。黃氏指出，政府積極推動旅遊及消費，市民及旅客消費意欲有明顯提升，過往知名品牌有重回核心商圈的跡象，季內大額租務成交如尖沙咀亞士厘道7號裕華國際大廈1至3樓，新近由日本美粧旗艦店@cosme承租，成交月租約80萬元。

此外，季內內地兩大電商爭奪線下市場，阿里巴巴旗下繼淘寶香港夥拍本地一站式家居維修平台合作推出本港首間傢具及生活家品實體店，命名為「PapaHome淘寶家具實體店」，並選址在尖沙咀中港城2樓後，於2月份開幕。另一所電商京東亦蕃勢待發，即將於本港開設實體店。本地家品零售市場淘多多亦加入戰團，於首季拓展港島區市場，分別於北角及灣仔開設據點，其中灣仔分店更屬港島區旗艦店，面積廣達1.4萬呎，並加設傢具特賣場。

黃氏分析，市場資金仍然充裕，而由於近期貿易戰加劇導致股市波動大，不少投資者因磚頭回報較穩定轉而吸納，且因叫價調低而令回報提升，故近期舖位睇樓量及查詢亦較之前多，預測第二季舖位買賣有約250宗水平，買賣價繼續尋底約10%。租賃方面，在貿易戰陰霾下，本港稅率較低成為一大優勢，刺激更多旅遊消費，對零售業會有一定程度幫助，預測核心區舖位租金可保持平穩或升約5%，並以金融証券行業，餐飲、平價家品行業等為主流租務，而民生區租金則繼續尋底，預料下調幅度會有10%。

商廈市場：貿易戰加快價格尋底 大型機構支撐租務市場

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，商廈市場在第一季同樣錄得成交量增長，買賣成交約229宗，較2024年第四季的156宗上升約46.8%，按年較2024年第一季的122宗增長約87.7%。惟成交金額僅約36.41億元，按季大跌約49.6%，按年更較2024年第一季的85.71億元下跌約57.5%。首季成交超過一半來自一手項目市場，而二手市場價格亦繼續受壓。今年第一季首5位大額成交中，首位為灣仔謝斐道52至58號金鐘大廈一籃子物業，涉及面積約50,169平方呎，;由永倫集團持貨多年，於3月份獲力圖控股以3.88億元承接，折合呎價僅約7,733元。

在今年首季十大成交中，先後錄得多宗呎價創新低個案，當中兩宗成交業主皆為紀惠集團，分別為一直作集團總部的灣仔新銀集團中心26樓全層亦告易手，成交價約7,757萬元，按面積約7,388平方呎計算，折合呎價約10,500元，呎價創14年來新低；另一宗成交為金鐘夏愨道16號遠東金融中心39樓全層，面積約10,800平方呎（未核實），成交價約1.94億元，呎價跌至1.8萬元水平，其後至上月中，金鐘遠東金融中心中高層相連單位再以新低呎價1.61萬元易手，涉資約6,748萬元。

商廈租賃市場方面表現則平穩，第一季商廈租賃成交約1,436宗，較上季的1,363宗微升約5.4%，按年上升約20.9%，租賃金額約1.57億元，按季升約4.7%，按年增長約33.1%。惟整體空置率仍然高企，港島區最新空置率錄得約13.86%，按年增加1.05個百分點；九龍區整體錄得約15.66%，按年亦增加1.7個百分點。雖甲級寫字樓連續六個季度錄得正吸納量，但新供應造成壓力仍然嚴峻。季度內亦錄得多宗矚目租務成交，最大宗成交為金鐘太古廣場三期高層一籃子樓面，面積約67,970平方呎，以呎租90元租出，涉及月租約611萬元，租客為太盟投資集團。同時，今年度有多幢新落成的商廈正招租中，當中包括招租反應不俗的中環THE HENDERSON，於今年首季亦租出多層樓面，其中中高層多層樓面獲一所資產管理公司承租，合共總樓面面積約48,000平方呎，月租約576萬元，折合呎租約120元。

陳氏預測，商廈市場較為政治、金融敏感，貿易戰加劇會對投資市場氛圍造成影響，銀行估價及按揭亦仍未放寛，只有少數現金充裕的用家及買家支撐市場，預測第二季買賣成交宗數會跌約180宗，呎價亦會加快尋底，有下調10%空間。租務方面，今年繼續有400萬呎新供應，租金壓力仍然龐大，但政府公營機構、家族辦公室、教育機構等擴充辦公樓面步伐積極，預測租賃宗數會持平至約1,500宗，但租金仍有下調5%的空間。

工廈市場：發展商劈價沽貨成交顯著 貿易戰或可帶動租務上升

中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2025年第一季工廈市場買賣成交表現亮眼，錄得約540宗，較2024年第四季的423宗上升約27.7%，按年較2024年第一季的358宗增長約50.8%。成交金額約47.44億元，按季上升約30.8%，按年亦增約57%。季内數個大型發展商帶頭減價，當中包括麒豐資本旗下的新蒲崗東傲項目，在財政預算案放寬物業印花稅門檻後，迅即減價並提供入市優惠，帶動入市氣氛，銷情報捷。同時，隨著多個項目沽貨成效顯著，加上最新財政預算案放寬物業印花稅門檻，令500萬元以下細價工廈買賣大幅增加，佔整體成交高達七成。

同時，今年首季較矚目的成交為由凱龍瑞集團發展的長沙灣青山道550號蘢薈，最新成交為1樓A及B室及21樓1至4室及一籃子車位，涉及面積約15,607平方呎，成交價約1.18億元，折合呎價約7,576元。據了解，買家為鴻安國際貨運及船務有限公司或相關人士。而另一宗大額成交則為蘢薈3樓及18樓全層，面積合共32,314方呎，連4個車位及部分廣告牌，於2月初以1.76億元獲買家連命名權形式購入，呎價約5,447元。據悉，買家為著名健康鞋專門店DR KONG。

租賃方面，第一季工廈租賃成交約1,232宗，較上季的1,270宗微跌約3%，按年則下跌約52.1%，租賃金額約3,612萬元，按季下跌約3.8%，按年下跌約24.4%。劉氏指出，由於商廈市場租金持續下調，令不少企業轉租甲廈，變相拖累工廈租務市場，相信工廈租金會進一步受壓。電動車行業仍為工廈租務市場主流。同時，內地電商京東物流亦積極在本港大展拳腳，繼觀塘、葵涌、沙田及元朗後，於今年3月在港島區開設運營中心，位於柴灣康民工業中心地下，面積約13,562平方呎，呎租約20元，涉及月租約27萬元，中心內更配備自動化分揀設備，提升效能，進一步擴展其業務。

劉氏分析，發展商積極減價加上預算案等措施有效刺激投資者及用家趁低入市，令首季買賣成成交顯著上升，但近期貿易戰升溫，相信次季市場觀望氣氛會轉濃厚，入市意欲疲弱，個別原本有意入市工廈的企業及廠家都會轉買為租，待市況轉趨穩定再入市，因而有機會帶動租務交投。預料第二季買賣會跌至約500宗水平，售價將會下調10%，距離觸底不遠。而租務則可望上升至約1,500宗水平，但租金亦有約10%的下調空間。

大額市場：首季表現平穩 酒店全幢最受追捧

 中原（工商舖）資本市場部高級資深分區營業董事梁美儀表示，今年第一季大額買賣成交平穩，由於季内減息消息出台，不少拉鋸一時的交易得以於首季落實，帶動該季共錄得約14宗逾億元成交，涉及總金額約48.27億元，按季上升約3宗。

季內較受追捧的為酒店項目。最大宗的成交為觀塘偉業街163號悅品海景酒店‧觀塘，原由資深投資者鄧成波家族持有，以約18.7億元由南洋商業銀行承接，平均房價約312萬元。至於其餘兩宗酒店項目則分別為由永倫集團持有的青衣青衣路一號永倫800酒店全幢，面積約210,000平方呎，以成交價7.65億元獲機管局承接，平均房價約為95.6萬元，以及苗姓廠家持有的旺角長沙街11號酒店全幢，以成交價約1.88億元易手，平均房價約186萬元。而受到中美關稅及貿易戰影響，在觀望氣氛下，第二季大額買賣將會放緩。

整體工商舖市場：市場避險情緒升溫 潛在實力買家伺機而動

中原(工商舖)董事總經理潘志明總結，首季工商舖市場錄得約962宗成交，較2024年第四季的779宗上升約23.5%，按年比較增長約57.4%。然而，總成交金額僅錄約120.98億元，較2024年第四季的163.4億元下跌約26%，按年亦較2024年第一季的187.83億元下降約36%。反映買賣成交量雖顯著回升，但整體物業價格仍維持下行趨勢，形成量升價跌趨勢；而租賃市場則保持相對穩定，錄得約3,469宗成交，較上季微升0.8%，總租賃金額約2.67億元，與上季的2.68億元相若。

潘氏分析，2025年第一季工商舖市場在港股表現強勁及減息環境改善支持下，交投量顯著回暖，加上本港現金存款比率相當高，資料顯示，本港銀行存款數字持續上升，最新2025年已錄得逾萬億元水平，按年增加約940億港元，反映市場資金亦見充裕，不少準買家靜待入市時間；惟新一波地緣政治問題來襲，美國加徵關稅引發貿易戰等引發全球政治及經濟問題，對本港投資市場帶來莫大衝擊。潘氏預測，中美關稅戰會令市場投資者避險情緒持續，相信觀望氣氛會更趨濃厚，大大窒礙入市步伐。中原(工商舖)資料顯示，4月截止15日，工商舖市場共錄得161宗買賣成交，涉及金額約16.23億元，較3月份同期的194宗及17.31億元，分別下跌約17%及6%，反映市場投資者避險情緒已升溫，減慢入市速度，第二季整體工商舖買賣會回落至930宗水平，價格繼續尋底下跌約10%。

關稅及貿易戰下本港最新工商舖表現：

中原(工商舖)統計2023至2025年按季買賣表現：

資料來源：中原(工商舖)及市場資訊

中原(工商舖)對2025年第二季前景預測：

資料來源：中原(工商舖)及市場資訊